TJ Paris, 15 mars 2024, RG 23/05688

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/05688 -
N° Portalis 352J-W-B7H-CZWSY

N° MINUTE : 7

Assignation du :
17 Avril 2023

EXPERTISE[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

Expert:
[I] [B] [L][2]

[2]
[Adresse 3]
[XXXXXXXX01]

JUGEMENT
rendu le 15 Mars 2024

DEMANDERESSE

S.N.C. LE [10]
[Adresse 4] et [Adresse 5]
[Localité 12]

représentée par Me Thierry DAVID, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

DEFENDERESSE

S.C.I. PATRIMMO COMMERCE
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Maître Louis-david ABERGEL de la SELEURL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0423

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 09 Février 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2013, la société PATRIMMO COMMERCE a donné à bail commercial en renouvellement à la société LE MAS, aux droits de laquelle se trouve la société SNC LE [10], des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 12], [Adresse 4] et [Adresse 5], pour une durée de neuf années du 1er septembre 2013 au 31 août 2022, l'exercice de l'activité de « BAR-BRASSERIE-RESTAURATION ET VENTE A EMPORTER » et un loyer annuel de 72 500 euros hors charges et hors taxes.

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 août 2022 , la société SNC LE [10] a sollicité de la société PATRIMMO COMMERCE le renouvellement du bail à compter du 1er septembre 2022.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 24 janvier 2023, la société SNC LE [10] a notifié à la société PATRIMMO COMMERCE un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 37.000 euros hors charges et hors taxes par an à compter du 1er septembre 2022.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 17 avril 2023, la société SNC LE [10] a assigné la société PATRIMMO COMMERCE à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvois, l'affaire a été appelée à l'audience du 9 février 2024 à laquelle la société SNC LE [10] et la société PATRIMMO COMMERCE étaient représentées par leur avocat.

Aux termes de son assignation et de son mémoire préalable, la société SNC LE [10] demande au juge des loyers commerciaux de :
- fixer le montant du loyer des locaux commerciaux à la somme de 37.100 euros par an en principal, hors charges, hors taxes ;
- dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ;

- condamner la société PATRIMMO COMMERCE aux intéréts aux taux légal sur les trop-perçus de loyers à compter de la date de délivrance de la présente assignation et leur capitalisation pour ceux dus depuis une année entière ;
- subsidiairement, ordonner une mesure d’instruction et désigner un expert en lui attribuant la mission indiquée ;
- fixer le loyer provisionnel à la somme de 37.100 euros par an en principal.

En application de l'article L.145-33 du code de commerce, la société SNC LE [10] soutient que le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci est inférieure au loyer plafonné. S'agissant de l'évaluation de la valeur locative, sur le fondement de l'article R 145-3 du code de commerce, elle indique que la surface réelle des locaux est fixée à 172,70 m2, soit une surface pondérée de 94,43 m2. Au visa de l'article L.145-33 du code de commerce, elle invoque la baisse drastique de la commercialité à l'emplacement des locaux loués, la capacité contributive des commerces de restauration inférieure à celle des commerce d'équipement de la personne, des prix pratiqués dans le voisinage et l'état du marché locatif à la baisse, pour fixer le prix unitaire à 400 euros/m2P, soit une valeur locative brute de 37.600 euros. Elle précise que sur le fondement de l'article R.145-8 du code de commerce, il est nécessaire d'appliquer un abattement de 6% pour tenir compte du remboursement de la taxe foncière ainsi qu'une majoration de 5% en raison du droit de terrasse dont elle bénéficie, soit une valeur locative totale de 37.111,20 euros.

Aux termes de son mémoire en réponse régulièrement notifié, la société PATRIMMO COMMERCE demande au juge des loyers commerciaux de :
- fixer le loyer de renouvellement au 1er septembre 2022 à la somme de 97.000 euros hors taxes et hors charges par an ;
- juger que le différentiel portera intéréts au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet ;
- juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts ;
- condamner la société SNC LE [10] au paiement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
subsidiairement,
- désigner tel expert qu’il plaira aux frais de la société SNC LE [10] en sa qualité de demanderesse, avec la mission indiquée ;
- fixer, dans ce cas, le loyer provisionnel, pour la durée de 1’instance, au montant du loyer en cours, outre le parfait règlement des charges et accessoires exigibles en exécution du contrat de bail ;
- réserver, dans ce cas, les dépens.

La société PATRIMMO COMMERCE soutient que les locaux bénéficient d'une excellente situation pour l'activité de restauration exercée. Elle évalue la surface pondérée à 85,40 m2PB en précisant qu'il existe deux terrasses, l'une fermée et l'autre extérieure, qui constituent un atout essentiel. En application de l'article R.145-7 du code de commerce, et compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, elle fixe le prix unitaire à 800 euro/m2, soit une valeur locative brute de 68.320 euros. Elle considère qu'il y a lieu de pratiquer une première majoration de 20% afin de tenir compte de l'avantage important que représentent les terrasses, puis une seconde majoration de 20% compte tenu de l'excellent emplacement et, enfin, de déduire l'impôt foncier de 1.357 euros mis à la charge du preneur, soit une valeur locative totale de 97.024 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024.

MOTIFS

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Il ressort de leurs déclarations et des pièces produites que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux à compter du 1er septembre 2022.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33.

En l'espèce, la société SNC LE [10] sollicite la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative au motif que celle-ci est inférieure au loyer plafonné.

Les parties sont en désaccord sur l'évaluation de la valeur locative notamment en ayant une appréciation différente des caractéristiques des locaux, de la pondération des surfaces et en faisant une analyse divergente des charges et conditions du bail et des prix pratiqués dans le voisinage.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société SNC LE [10] qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. Il sera notamment donné pour mission à l'expert de donner son avis sur la valeur locative au 1er septembre 2022 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. En revanche, dès lors que la société PATRIMMO COMMERCE n'invoque aucun motif de déplafonnement qui conduirait à fixer le loyer à une valeur locative supérieure au loyer plafonné de 79.121,76 euros, il n'y a pas lieu de confier à l'expert la mission de se prononcer sur le déplafonnement ainsi qu'elle le sollicite.

Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société la société SNC LE [10] pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, en application de l’article L 145-57 du code de commerce.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS