TJ Paris, 15 mars 2024, RG 23/10902

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/10902 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C2VRI

N° MINUTE : 8

Assignation du :
19 Juillet 2023

EXPERTISE[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

Expert:
[M] [U][2]

[2]
[Adresse 7]
[XXXXXXXX01]

JUGEMENT
rendu le 15 Mars 2024
DEMANDERESSES

S.A.S. SCONE CAFE
[Adresse 3]
[Localité 8]

S.A.S.U. BABEL DWICHS
[Adresse 2]
[Localité 8]

représentés par Me Alain LEBEAU, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0521

DEFENDEUR

Monsieur [L] [G]
[Adresse 6]
[Adresse 6]

représenté par Me Isabelle CLAVERIE, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1881

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 09 Février 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 juin 2012, la société BELLE DAME, aux droits de laquelle se trouve M. [L] [G], a donné à bail commercial à la société GALINA, aux droits de laquelle se trouve la société LE SCONE CAFE, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 2], pour une durée de neuf années du 18 juin 2012 au 17 juin 2021, l'usage exclusif de « point de vente de sandwicherie, restauration rapide » et un loyer annuel de 15.600 euros hors charges et hors taxes.

Par acte d'huissier de justice signifié le 30 décembre 2021, la société LE SCONE CAFE a sollicité de M. [L] [G] le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022, pour une durée de neuf ans et un loyer de 11.592 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d'huissier de justice signifié le 21 janvier 2022, M. [L] [G] a accepté le principe du renouvellement du bail et proposé un loyer de 18.198 euros, toutes autres clauses et conditions demeurant inchangées.

Selon acte sous seing privé en date du 1er octobre 2022, la société LE SCONE CAFE a cédé son fonds de commerce à la société BABEL DWICHS.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 4 janvier 2023, la société LE SCONE CAFE et la société BABEL DWICHS ont notifié à M. [L] [G] un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 9.500 euros hors charges et hors taxes par an à compter du 1er janvier 2022.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 29 juillet 2023, la société LE SCONE CAFE et la société BABEL DWICHS ont assigné M. [L] [G] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvoi à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 9 février 2024 à laquelle la société LE SCONE CAFE et la société BABEL DWICHS ainsi que M. [L] [G] étaient représentés par leur avocat.

Aux termes de leur mémoire en demande n°2 régulièrement notifié, la société LE SCONE CAFE et la société BABEL DWICHS demandent au juge des loyers commerciaux de :

- fixer le loyer à la somme annuelle de 9.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022, date du renouvellement ;
- juger que les loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation et postérieurement à compter de chaque échéance pour le surpluset ordonner leur capitalisation ;
- débouter M. [L] [G] de ses demandes ;
- condamner M. [L] [G] aux dépens ;
Subsidiairement,
- désigner un expert avec pour mission de déterminer la valeur locative du local ;
- fixer le loyer pendant la durée de l'instance à la somme annuelle de 10.500 euros en principal;
- réserver les dépens.

Sur le fondement de l'article L.145-33 du code de commerce, la société LE SCONE CAFE et la société BABEL DWICHS soutiennnent que la valeur locative à la date du renouvellement étant inférieure au loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé au montant de la valeur locative sans qu'il leur soit nécessaire de rapporter la preuve d'une modification notable d'un des éléments de la valeur locative. Elles indiquent que la surface du local est de 28,98 m2 et évaluent la surface pondérée à 26,96 m2P. Au regard notamment de la situation très moyenne du local pour l'activité pratiquée, du standing ordinaire de l'immeuble, du faible linéaire de la vitrine, de la faible surface, des clauses et conditions du bail et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, elles fixent le prix unitaire à 400 euros/m2, soit une valeur locative brute de 10.784 euros. Elles considèrent de plus qu'il y a lieu d'appliquer une majoration de 2% pour droit de terrasse sur le domaine public et une minoration de 10% compte tenu de la clause d'accession en fin de jouissance, outre la soustraction de l'impôt foncier et de la prime d'assurance propriétaire non-occupant, soit une valeur locative totale de 9.500 euros.

Aux termes de son mémoire en réponse régulièrement notifié, M. [L] [G] demande au juge des loyers commerciaux de :

- débouter la société LE SCONE CAFE et la société BABEL DWICHS de leurs demandes ;
A titre principal,
- fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme de 17.600 euros hors taxes et hors charges par an ;
A titre subsidiaire,
- ordonner une expertise afin que l'expert donne son avis sur la valeur du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 ;
- fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme de 17.450 euros par an, hors taxes et hors charges au 1er janvier 2022 ;
- ordonner l'exécution provisoire du jugement ;
- condamner la société LE SCONE CAFE et la société BABEL DWICHS aux dépens.

Compte tenu de la situation du local et de son intérêt pour le commerce exercé, des caractéristiques du local, de la surface pondérée qu'il évalue à 28m2P, des clauses et conditions du bail et des prix pratiqués dans le voisinage, M. [L] [G] fixe le prix unitaire à 629 euros/m2P.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024.

MOTIFS

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Il ressort de leurs déclarations et des pièces produites que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux à compter du 1er janvier 2022.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative .
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33.

En l'espèce, la société LE SCONE CAFE et la société BABEL DWICHS sollicitent la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative au motif que celle-ci est inférieure au loyer plafonné.

Elles produisent une estination de la valeur locative réalisée par [J] [X], expert près la cour d'appel, selon laquelle l'emplacement des locaux est très moyen compte tenu de l'activité exercée. S'agissant de l'impression d'ensemble, l'expert note qu'elle est bonne compte tenu notamment d'un linéaire de façade correct, d'un faible linéaire de vitrine, de la non-conformité du local aux normes PMR, des travaux d'aménagement effectués par le preneur en 2017 et de la répartition sur un seul niveau. Il fixe la surface à 28,98 m2, à partir des plans qui lui sont commniqués et en relevant qu'elle devra être contrôlée par un géomètre-expert, et la surface pondérée à 26,96 m2PB. Il fait état de prix unitaires de référence qui s'élèvent de 313 euros/m2B pour un loyer avec droit d'entrée à 696 euros/m2B pour un renouvellement de bail. Il retient un prix unitaire de 400 euros, soit une valeur locative brute de 10.784 euros. Il considère enfin qu'il convient d'appliquer une majoration de 2% pour droit de terrasse, une minoration de 10% en raison de la clause d'accession en fin de jouissance stipulée au contrat de bail et une minoration de 4% afin de tenir compte du remboursement au propriétaire de l'assurance de l'immeuble, de l'impôt foncier et de la quote-part non locative des charges de copropriété, soit une valuer locative de 9.500 euros.

M. [L] [G] produit quant à lui un rapport de [S] [B], expert près la cour d'appel, selon lequel le local se trouve dans un emplacement secondaire dans un secteur disposant d'une excellente commercialité. Il note que la visibilité du commerce est limité du fait d'un faible linéaire. Il relève que la boutique est globalement optimisée dans son agencement mais que le niveau d'équipement demeure toutefois limité. Selon lui le niveau d'entretien est bon, voire très bon. Il retient une surface de 30,5 m2 et évalue la surface pondérée à 27,80 m2P. Il mentionne des prix unitaires de référence de 441 euros à 7.778 euros/m2B tout en précisant que peu d'entre elles sont comparables aux locaux et au commerce considérés. Il évalue la valeur locative à 625 euros/m2P, soit une valeur locative totale brute de 17.500 euros. Il applique enfin un abattement de 5% en raison des travaux de mise aux normes à la charge du preneur, de 466 euros au titre du remboursement de la taxe foncière, de 2% au titre de la clause d'accession en fin de jouissance, puis une majoration de 10% pour tenir compte de l'effet bonbonnière, soit une valeur locative totale de 17.559 euros. Il souligne que cette valeur de renouvellement est pleinement cohérente avec le loyer plafond.

Ainsi, si ces estimations sont globalement concordantes en ce qui concerne la qualité de l'emplacement du local pour le commerce considéré, les caractéristiques du local et la situation locative, elles divergent sur la surface réelle et surtout sur le niveau des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Dans ces conditions, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société LE SCONE CAFE et de la société BABEL DWICHS qui sollicitent la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société BABEL DWICHS pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, en application de l’article L 145-57 du code de commerce.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS