TJ Versailles, 14 mars 2024, RG 20/01027

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT COLLÉGIAL du 14 MARS 2024

N° RG 20/01027 - N° Portalis DB22-W-B7E-PIXQ.

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [I], de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Ganaëlle SOUSSENS de la SELARL GANAELLE SOUSSENS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Me Muriel MIE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [F] [Y] [O] épouse [I], de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]
représentée par Maître Ganaëlle SOUSSENS de la SELARL GANAELLE SOUSSENS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Me Muriel MIE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDERESSES :

La Société [C] [V] ARCHITECTES, Société par action simplifiée, inscrite au RCS de PARIS sous le n°481 741 023, dont le siège social est [Adresse 8], représentée par son Président,
représentée par Me Sophie POULAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Carole FROSTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

BUREAU D’ETUDES TECHNIQUES ANTIOPE, SARL immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS, sous le numéro 450 125 232 ayant son siège social sis [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
représentée par Me Capucine BERNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant

SOCIETE CITAE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES, sous le numéro 418 935 862 ayant son siège social sis [Adresse 10], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
représentée par Me Capucine BERNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

La société SMABTP, société d’assurances immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le n° 775 684 764, dont le siège social est [Adresse 9]), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Jérôme BERTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EUROMAF ASSURANCE DES INGENIEURS ET ARCHITECTES EUROPEENS, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS, sous le numéro 429 599 509, ayant son siège social sis [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
représentée par Me Capucine BERNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

SAS EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL SAS immatriculée sous le numéro du registre du commerce et des sociétés d’EVRY sous le n° 389 625 278 ayant son siège [Adresse 7] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège,
représentée par Me Denis SOLANET, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Jean-Pierre COTTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

La MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, Société d’assurance mutuelle dont le siège social est [Adresse 3], représentée par son directeur général,
représentée par Me Sophie POULAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Carole FROSTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE, SAS immatriculée au RCS de EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE, SAS au capital, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 489 244 483, dont le siège est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Claude LEGOND de la SCP LEGOND & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ACTE INITIAL du 18 Février 2020 reçu au greffe le 18 Février 2020.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 09 Janvier 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 14 Mars 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Madame LUNVEN, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Madame MESSAOUDI, Juge

GREFFIER :
Madame SOUMAHORO.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 22 février 2012, Monsieur [S] [I] et Madame [F] [Y] [O] épouse [I] (ci-après les époux [I]), se sont portés acquéreurs auprès de la SAS EIFFAGE IMMOBILIER ÎLE-DE-FRANCE (ci-après la société EIFFAGE IMMOBILIER) d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement situé sis [Adresse 6]) consistant en un appartement, une cave et trois places de stationnement.

Par acte notarié du 6 mai 2014, les époux [I] ont fait l'acquisition d'une place de stationnement supplémentaire.

La livraison a eu lieu le 20 octobre 2014, assortie de réserves.

Par acte d'huissier du 7 août 2015, les époux [I], invoquant l'éclairage naturel insuffisant de l'immeuble, ont assigné en référé la société EIFFAGE IMMOBILIER aux fins de désignation d'un expert judiciaire.

Par actes des 14 et 17 septembre 2015, la société EIFFAGE IMMOBILIER a assigné en intervention forcée :
la S.A.S. [C] [V] ARCHITECTES, en qualité de maître d'œuvre de conception,la S.A.R.L. BET ANTIOPE, en qualité de maître d'œuvre d'exécution,la S.A.S. CITAE, en qualité d'assistant la maîtrise d'ouvrage.
Selon ordonnance en date du 8 décembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles a fait droit à la demande d'expertise judiciaire.

Par ordonnance du 14 juin 2016, les opérations d'expertises ont été rendues opposables à :
la SMABTP, en sa qualité d’assureur de la société EIFFAGE IMMOBILIER au titre de la police constructeur non-réalisateur,EUROMAF, en sa qualité d’assureur du BET ANTIOPE et de CITAE,la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, en sa qualité d’assureur de la société [C] [V] ARCHITECTES.
Puis, selon ordonnance du 14 juin 2017, les opérations d'expertises ont été rendues opposables à :
la société EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL (ci-après la société EIFFAGE CONSTRUCTION), intervenue à l'opération en qualité d'entreprise générale,le BUREAU VERITAS, contrôleur technique.
Par acte signifié le 8 décembre 2016, les époux [I] ont introduit l'action au fond, tendant principalement à la résolution de la vente de l'appartement litigieux et à la condamnation de la société EIFFAGE IMMOBILIER à la restitution du prix.

Par acte du 2 mars 2017, la société EIFFAGE IMMOBILIER a appelé en garantie les sociétés [C] [V] ARCHITECTES, BET ANTIOPE et CITAE ainsi que leurs assureurs respectifs.

Les deux instances ont été jointes sous le n° RG 16/09927 devenu le RG 20/1027 suite au rétablissement au rôle ordonné le 25 février 2020 faisant lui-même suite au retrait du rôle ordonné le 7 novembre 2017.

Le rapport d'expertise a été déposé le 9 janvier 2020.

Par acte du 21 janvier 2021, les sociétés [C] [V] ARCHITECTES, BET ANTIOPE et CITAE, ainsi que leurs assureurs respectifs, ont assigné en intervention forcée la société EIFFAGE CONSTRUCTION.

Cette affaire était enrôlée sous le n°RG 21/01031.

Les deux instances ont été jointes sous le n° RG 20/1027.

Deux incidents ont été soulevés :
le premier concernant la recevabilité de l'action engagée l'encontre de la société EIFFAGE CONSTRUCTION,le second concernant la dernière jonction ordonnée entre le dossier principal et le dernier appel en cause.
Par ordonnance rendue en date du 17 mai 2022, le juge de la mise en état a notamment :
rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription présentée par la société EIFFAGE CONSTRUCTION,ordonné la disjonction des instances relatives, d'une part, à l'instance principale qui se poursuivra sous le n° RG 20/1027 et d'autre part, à l'appel en garantie formé par les sociétés [C] [V] ARCHITECTES, BET ANTIOPE et CITAE, ainsi que leurs assureurs respectifs, contre la société EIFFAGE CONSTRUCTION, qui se poursuivra sous le n° RG 22/2232,réservé les dépens des incidents,rejeté les demandes des parties présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 février 2023, les époux [I] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 379 du code de procédure civile,
Vu les dispositions des articles 1642-1 et 1648, alinéa 2 du code civil,
Vu le rapport d’expertise de M. [L],
- Recevoir Monsieur [I] et Madame [Y] [O] en leurs demandes et les déclarer bien fondés ;
- Prononcer la résolution de la vente en état futur d’achèvement conclue entre Monsieur [I] et Madame [Y] [O] d’une part et la SNC EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE d’autre part, vente conclue le 22 février 2012 et portant sur les biens et droits immobiliers suivants :
Dans l’ensemble immobilier décrit ci-après :

Désignation de L'ENSEMBLE IMMOBILIER
Un ensemble immobilier situé à [Adresse 6], ayant pour assiette foncière les parcelles cadastrées

Section
N°
Lieudit
Surface
AE
231
[Localité 13]
01 ha 49 a 54 ca
AE
232
[Adresse 1]
00 ha 27 a 26 ca

Désignation des BIENS :

Lot numéro quarante-huit (48) :

Appartement 5 pièces n° B42
Bâtiment : E Escalier : B Accès : 4ème étage
Composé de : 1 séjour – 1 coin-cuisine – 2 dégagements – 4 chambres – 1 salle-de-bain – 1 salle d'eau – 2 w.c. - 1 loggia
Éléments de calculs : 102.40 SHL 16.50 BAL, Cq=1.00 Cd=1.00 Cé=1.08 Cv=1.00 Ca=1.02 Cs=1.00 Co=1.03

Et les cinq cent vingt-huit /cent millièmes (528/100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Lot numéro sept cent soixante-trois (763) :

Cave n° 127
Bâtiment : E Escalier : ABCDEFGH Accès : sous-sol 2
Éléments de calculs : 3.06 CAV, Cq=1.00 Ch=1.00 Cd=1.00 Cé=0.97 Cv=1.00 Ca=1. 00 Cs=1.00 Co=1. 00

Et les quatre /cent millièmes (4/100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Lot numéro mille cinquante (1050) :

Stationnement couvert n° 503
Bâtiment : E Escalier : BCDEFH Accès : sous-sol 4
Éléments de calculs : 13.35 STC, Cq=1.00 Ch=1.00 Cd=1.00 Cé=0.91 Cv=1.00 Ca=1. 00 Cs=1.00 Co=1. 00

Et les seize /cent millièmes (16/100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Lot numéro mille cinquante-cinq (1055) :

Stationnement couvert n° 508
Bâtiment : E Escalier : BCDEFH Accès : sous-sol 4
Éléments de calculs : 10.85 STC, Cq=1.00 Ch=1.00 Cd=1.00 Cé=0.91 Cv=1.00 Ca=1. 00 Cs=1.00 Co=1. 00

Et les treize /cent millièmes (13/100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Lot numéro mille cinquante-six (1056) :

Stationnement couvert n° 509
Bâtiment : E Escalier : BCDEFH Accès : sous-sol 4
Éléments de calculs : 12.50 STC, Cq=1.00 Ch=1.00 Cd=1.00 Cé=0.91 Cv=1.00 Ca=1. 00 Cs=1.00 Co=1. 00

Et les quinze /cent millièmes (15/100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

- Prononcer la résolution de la vente en état futur d’achèvement conclue entre M. [I] et Madame [Y] [O] d’une part et la SNC EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE d’autre part, vente conclue le 6 mai 2014 et portant sur les biens et droits immobiliers suivants :

DESIGNATION

Les biens sont situés dans les volumes numéros 107, 110 et 112 de l'ENSEMBLE IMMOBILIER ci-dessous désigné.

Désignation de L'ENSEMBLE IMMOBILIER

Un ensemble immobilier situé à [Adresse 6], ayant pour assiette foncière les parcelles cadastrées

Section
N°
Lieudit
Surface
AE
231
[Localité 13]
01 ha 49 a 54 ca
AE
232
[Adresse 1]
00 ha 27 a 26 ca

Totale surface : 01 ha 76 a 80 ca

Désignation des BIENS :

Lot numéro mille cinquante et un (1051) :

Stationnement couvert PMR n° 504
Bâtiment : E Escalier : BCDEFH Accès : sous-sol 4
Éléments de calculs : 19.25 STC, Cq=1.00 Ch=1.00 Cd=1.00 Cé=0.91 Cv=1.00 Ca=1. 00 Cs=1.00 Co=1. 00
Et les vingt-trois /cent millièmes (23/100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

- Ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la conservation des hypothèques compétent ;
- Condamner la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE à restituer à Monsieur [I] et Madame [Y] [O] les sommes de :
508.000 € à titre de remboursement du prix d’acquisition de l’appartement,8.000 € à titre de remboursement du prix d’acquisition du parking supplémentaire,51.600 € à titre d’indemnité de résolution,182 € à titre de remboursement des frais d’établissement de l’état descriptif de division,15.679,44 € au titre du remboursement des TMA (travaux modificatifs acquéreur),26.828,38 € au titre du remboursement des aménagements réalisés dans l’appartement,915 € / an au titre de l’indemnisation du surcoût d’électricité et de chauffage,8.158 € au titre des taxes foncière payées entre 2017 et 2021,5.875,32 € au titre des charges de copropriété non récupérables pour la période 2014 – 2021,2.750,93 € au titre des charges de copropriété pour l’année 2021,24.000 € au titre du relogement provisoire,6.000 € au titre des frais de déménagement,62.365,54 € au titre du coût du financement de l’acquisition, arrêtés au 31 décembre 2021,575,58 € au titre de l’indemnité de remboursement anticipé du prêt immobilier,132.000 € au titre de l’indemnisation de la perte de chance de réaliser un meilleur investissement,54.400 € au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance subi par les acquéreurs,1.836 €/mois à compter de juillet 2020 au titre de la perte de loyers,2.400 €/an à compter de juillet 2020 au titre des charges de copropriété récupérables,1.155 €/an à compter de juillet 2020 au titre de la taxe d’habitation,40.000 € au titre de l’indemnisation du préjudice moral subi par les acquéreurs ;
Vu les dispositions de l’article 1154 du code civil devenu l’article 1343-2 du code civil,
- Dire que ces sommes seront assorties d’intérêts calculés au taux légal - catégorie créances non professionnelles des particuliers - à compter du 8 décembre 2016, date de l’assignation et capitalisation ;

Vu les dispositions de l’article 515 du code de procédure civile,
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Vu les dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile,
- Condamner solidairement les défendeurs à payer à Monsieur [I] et Madame [Y] [O] la somme de 50.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner les défendeurs, aux entiers dépens en ce compris le coût de l’expertise, celui de la publication et les frais d’exécution du jugement à intervenir, dont distraction au profit de Maître Murielle MIE Avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 juin 2023, la société EIFFAGE IMMOBILIER demande au tribunal de :

Vu l’article 30-5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955,
Vu l’article 1642-1 du code civil,
Vu l’article 1352-3 du code civil,
Vu les articles 1792 et 1792-1 du code civil,
Vu l’article 1231-1 du code civil,
Vu l’article L. 124-3 du code des assurances,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces versées aux débats,

A titre liminaire,
- JUGER irrecevable la demande de résolution de la vente dès lors que l’assignation n’a pas été publiée dans les registres du service chargé de la publicité foncière ;
En conséquence,
- DEBOUTER les consorts [I]-[Y] [O] de leur demande tendant à obtenir la résolution de la vente ;

A titre principal,
- DEBOUTER les consorts [I]-[Y] [O] de leur demande tendant à obtenir la résolution de la vente dès lors que le critère de gravité imposé par la jurisprudence n’est pas rempli ;

A titre subsidiaire,
- DEBOUTER les consorts [I]-[Y] [O] de leurs demandes formées au titre du préjudice matériel allégué ou, à tout le moins, les ramener à de plus justes proportions ;
- DEBOUTER les consorts [I]-[Y] [O] de leur demande formée au titre du préjudice moral et du trouble de jouissance ;
- DEBOUTER les consorts [I]-[Y] [O] de leur demande formée au titre de l’article 700 et des frais irrépétibles, ou à tout le moins la ramener à de plus justes proportions ;

En tout état de cause,
- JUGER que la responsabilité des sociétés [C] [V] ARCHITECTES, BET ANTIOPE et CITAE est engagée au titre du défaut de conformité allégué par les consorts [I], à savoir le manque de luminosité naturelle dans le séjour-cuisine ;
- JUGER que la mise en œuvre de la clause de saisine préalable, prévue aux contrats de maîtrise d’œuvre, n’est pas une condition de recevabilité de l’action directe exercée par EIFFAGE IMMOBILIER IDF à l’encontre de la MAF et d’EUROMAF, ès qualités d’assureurs de la société [C] [V] ARCHITECTES et du BET ANTIOPE ;

En conséquence,
- CONDAMNER IN SOLIDUM les sociétés [C] [V] ARCHITECTES, BET ANTIOPE, CITAE, la SMABTP, EUROMAF et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS à relever et garantir EIFFAGE IMMOBILIER IDF de toutes les condamnations qui seraient prononcées contre elle tant en principal, qu'intérêts, dommages et intérêts, frais, accessoires et dépens, au bénéfice de Monsieur [S] [I] et Madame [F] [Y] [O] ;

- CONDAMNER IN SOLIDUM les sociétés [C] [V] ARCHITECTES, BET ANTIOPE, CITAE, la SMABTP, EUROMAF et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS à payer à EIFFAGE IMMOBILIER IDF la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Claude LEGOND, Avocat aux offres de droit.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 janvier 2023, la SMABTP demande au tribunal de :

Vu les articles 1642-1, 1648 et 1792 et suivants du code de procédure civile,
Vu l’article 1134 du code civil,
Vu l'article L. 112-6 du code des assurances,
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [L] du 9 janvier 2020,
Vu les pièces versées au débat,

A titre principal :
- JUGER que l’éventuelle garantie CNR de la SMABTP n’est susceptible de s’appliquer qu’au titre des désordres de nature décennale non apparents au jour de la réception de l’ouvrage ;
- JUGER que les désordres litigieux ne constituent pas des désordres de nature décennale apparus postérieurement à la réception des travaux ;
- DIRE ET JUGER l’absence de toute immixtion fautive de la société EIFAGE IMMOBILIER à l’origine des désordres ;
En conséquence :
- REJETER toute demande à l’encontre de la SMABTP au titre de la garantie CNR qui n’est aucunement mobilisable en l’espèce ;

A titre subsidiaire :
Sur le quantum :
- JUGER que la demande d’indemnisation de Monsieur [I] et Madame [Y] [O] d’un montant de 915 € / an au titre de l’indemnisation du surcoût d’électricité et de chauffage n’est justifiée ni dans son principe ni dans son montant ;
- JUGER que les demandes d’indemnisation de Monsieur [I] et Madame [Y] [O] d’un montant de 24.000 € au titre de relogement provisoire et de 6.000 € au titre des frais de déménagement ne sont justifiées ni dans leur principe ni dans leur montant ;
- JUGER que la demande d’indemnisation de Monsieur [I] et Madame [Y] [O] d’un montant de 132.000 € au titre de la perte de chance de réaliser un meilleur investissement n’est justifiée ni dans son principe ni dans son montant ;
- JUGER que la demande d’indemnisation de Monsieur [I] et Madame [Y] [O] d’un montant de 800 €/ mois depuis l’entrée dans les lieux et jusqu’à la résolution de la vente au titre du trouble de jouissance n’est justifiée ni dans son principe ni dans son montant ;
- JUGER que la demande d’indemnisation de Monsieur [I] et Madame [Y] [O] d’un montant de 40.000 € au titre du préjudice moral n’est justifiée ni dans son principe ni dans son montant ;
- JUGER que la demande d’indemnisation de Monsieur [I] et Madame [Y] 61.789,96 € au titre du coût du financement de l’acquisition n’est justifiée ni dans son principe ni dans son montant ;
- JUGER que la demande d’indemnisation de Monsieur [I] et Madame [Y] [O] d’un montant de 836 €/mois au titre de la perte de loyers, de 2.400 € / an au titre des charges de copropriété récupérables et de 1.155 € / an au titre de la taxe d’habitation ne sont justifiées ni dans leur principe ni dans leur montant ;
En conséquence,
- REJETER toute demande indemnitaire à l’encontre de la SMABTP quant aux conséquences d’une résolution de la vente ;
- REJETER les demandes indemnitaires de Monsieur [I] et Madame [Y] [O] relatives à :
l’indemnisation du surcoût d’électricité et de chauffage d’un montant de 915 €/an,l’indemnisation pour relogement provisoire de 24.000 € et de 6.000 € au titre des frais de déménagement,l’indemnisation de la perte de chance de réaliser un meilleur investissement d’un montant de 132.000 €,l’indemnisation du trouble de jouissance d’un montant de 800 € par mois,l’indemnisation du préjudice moral d’un montant de 40.000 €,l’indemnisation de 61.789,96 € au titre du coût du financement de l’acquisition,l’indemnisation de perte de loyer de 836 €/mois titre de la perte de loyers, de 2.400 €/an au titre des charges de copropriété récupérables et de 1.155 €/an au titre de la taxe d’habitation ;
Sur les appels en garantie :
- CONDAMNER in solidum la société [C] [V] ARCHITECTURE, son assureur la MAF, la société CITAE, et son assureur EUROMAF à garantir et relever indemne la société SMABTP de l’intégralité des condamnations qui seraient prononcées contre elle ;

En tout état de cause :
- JUGER que la SMABTP ne peut être tenue que dans les termes et limites des polices souscrites ;
- DECLARER, en conséquence, la SMABTP bien fondée à opposer à son assuré et aux tiers qui invoquent le bénéfice des polices, la franchise contractuelle revalorisée selon les prévisions contractuelles ;

- CONDAMNER in solidum tout succombant à payer à la SMABTP la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER in solidum tout succombant aux entiers dépens, en ceux compris les frais d’expertise et ACCORDER à la SCP BUQUET - ROUSSEL & CARFORT, représentée pour les besoins de la présente procédure par Maître Véronique BUQUET – ROUSSEL, avocat au barreau de Versailles, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er décembre 2022, la société [C] [V] ARCHITECTES et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS demandent au tribunal de :

Vu les articles 122 et 124 du code de procédure civile,
Vu l’article 1642-1 du code civil,
Vu l’article 1231-1 du code civil,
Vu l’article 1792 du code civil,

- DECLARER irrecevables les demandes formées par la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE contre la société [C] [V] ARCHITECTES et en conséquence JUGER mal fondée la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE en son recours contre la MAF ;
- DEBOUTER Monsieur et Madame [I] de leur demande de résolution du contrat de vente ;
- REJETER les demandes de Monsieur et Madame [I] présentées au titre de leurs préjudices matériels et immatériel ;
- JUGER sans objet et en tout état de cause mal fondées les demandes en garantie formées par la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE contre la société [C] [V] ARCHITECTES et la MAF ;

En conséquence,
- DEBOUTER la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société [C] [V] ARCHITECTES et la MAF, irrecevables, sans objet et en tout état de cause mal fondées ;
- REJETER toutes les demandes présentées contre la société [C] [V] ARCHITECTES et la MAF ;

Subsidiairement,
- DEBOUTER la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE de son recours en ce qu’il porte sur le remboursement du prix de vente, les « travaux modificatifs acquéreur », l’indemnité de résolution, les frais de l’état descriptif de division et le préjudice moral invoqué par les époux [I] ;
- ECARTER toute condamnation solidaire ou in solidum ;
- JUGER que toute condamnation prononcée contre la MAF ne saurait l’être que dans les limites des plafond et franchise stipulés dans sa police ;
- CONDAMNER la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE à verser à la société [C] [V] ARCHITECTES et à la MAF la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sophie POULAIN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
- ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2022, le BET ANTIOPE et les sociétés CITAE et EUROMAF demandent au tribunal de :

Vu les articles 122 et 124 du code de procédure civile,
Vu l'article 1231-1 du code civil,
Vu l'article 1642-1 du code civil,
Vu l'article L. 112-6 du code des assurances,
Vu le rapport judiciaire de Monsieur [L],
Vu la police souscrite,
Vu les pièces communiquées aux débats,

A titre principal
- Débouter la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE de l'intégralité des demandes formées à l'encontre des sociétés BET ANTIOPE, CITAE et EUROMAF dès lors :
que l'action engagée à l'encontre de la société BET ANTIOPE et d'EUROMAF, en présence d'une clause de recours obligatoire à un expert amiable, non respectée par la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE, est irrecevable,qu'elle ne rapporte pas la preuve de l'engagement de la responsabilité des sociétés BET ANTIOPE et CITAE ;
A titre subsidiaire,
- Débouter la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE de son appel en garantie s'agissant des demandes relatives au remboursement du prix de vente, des travaux et aménagements dans l'appartement, des frais d'établissement de l'état descriptif de division et au préjudice moral, dès lors que le recours n'est pas fondé ;
- Débouter les époux [I] de leur demande de résolution du contrat de vente ;
- Débouter les époux [I] de leurs demandes de préjudices compte-tenu de la demande de résolution de la vente et de l'indemnité de résolution sollicitée et qu'en outre, celles-ci ne sont justifiées ni dans leur principe ni dans leur quantum ;
- Réduire à de plus justes proportions la demande formée par les époux [I] au titre des frais irrépétibles ;

En tout état de cause
- Rejeter les demandes de condamnation in solidum dirigées contre les sociétés BET ANTIOPE et CITAE ;
- Déclarer EUROMAF bien fondée à solliciter l’application de la franchise et du plafond de garantie de 500.000 € au titre des dommages immatériels non consécutifs prévus, conformément aux conditions générales et particulières des polices souscrites par les sociétés BET ANTIOPE et CITAE, opposables à toute partie ;
- Condamner la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE à verser à chacune des parties concluantes la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Oriane DONTOT, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 octobre 2023. L'affaire a été fixée à l'audience du 9 janvier 2024 et mise en délibéré au 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résolution de la vente

La société EIFFAGE IMMOBILIER invoque l'irrecevabilité de la demande de résolution de la vente au motif de l'absence de publication de l’assignation dans les registres du service chargé de la publicité foncière.

Les époux [I] justifient avoir procédé à la publication de l'assignation au service de la publicité foncière conformément à l'article 30-5 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.
Il convient donc déclarer recevable la demande des époux [I] en résolution des ventes conclues avec la société EIFFAGE IMMOBILIER les 22 février 2012 et 6 mai 2014.

Sur la résolution de la vente

Les époux [I] exposent qu'ils ont dénoncé le défaut de conformité apparent de l'immeuble dans le délai prescrit, de sorte que la résolution de la vente est justifiée. Ils indiquent avoir formulé diverses réserves et, notamment une réserve portant sur l'insuffisance d'éclairage naturel de l'immeuble, le 17 novembre 2014, soit dans le délai d'un mois après la livraison du bien. Ils soulignent que l'expert judiciaire a relevé la non conformité de l'éclairage aux documents contractuels et à la réglementation en vigueur d'une part, et l'absence d'habitabilité générale du logement d'autre part. Ils précisent que le niveau d'éclairement relevé dans les pièces à vivre est de 15 lux contre 100 lux environ dans les chambres, alors que les normes prescrites par l'arrêté du 4 août 2021 exigent une luminosité de 300 lux dans les lieux d'habitation. Ils ajoutent que si cet arrêté n'est pas applicable en l'espèce, il donne des références permettant de mesurer la gravité de la non-conformité.

Ils affirment qu'aucune réparation de ce défaut n'a été effectuée, de sorte que la résolution de la vente du 22 février 2012 est justifiée et qu'elle doit entraîner celle de la vente le 6 mai 2014 de la place de stationnement, qui lui est accessoire.

La société EIFFAGE IMMOBILIER réplique que le défaut de conformité allégué n'est pas d'une gravité suffisante pour justifier la résolution de la vente. Elle relève que les normes invoquées par les demandeurs ne sont pas applicables au logement litigieux, qui a été construit près de 10 ans avant leur publication. Elle souligne en outre que le manque de luminosité n'affecte que la cuisine-salle à manger, qui représente seulement 28 % de la superficie de l'appartement.

***

L'article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents.

Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer le vice.
Il est constant que le défaut de conformité doit être d'une gravité suffisante pour justifier la résolution de la vente.
La résolution de la vente entraîne l'anéantissement rétroactif du contrat et, de plein droit, la remise des parties en l'état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion.
L'article R111-10 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable au litige dispose que les pièces principales doivent être pourvues d'un ouvrant et de surfaces transparentes donnant sur l'extérieur.
Toutefois cet ouvrant et ces surfaces transparentes peuvent donner sur des volumes vitrés installés soit pour permettre l'utilisation des apports de chaleur dus au rayonnement solaire, soit pour accroître l'isolation acoustique des logements par rapport aux bruits de l'extérieur.
Ces volumes doivent, en ce cas :(...)
d) Comporter des parois vitrées en contact avec l'extérieur à raison, non compris le plancher, d'au moins 60 p. 100 dans le cas des habitations collectives et d'au moins 80 p. 100 dans le cas des habitations individuelles ;
e) Ne pas constituer une cour couverte.
L'article 2-6 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
(…)
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Le règlement sanitaire départemental (RSD) en vigueur sur le département des Yvelines a été approuvé par arrêté préfectoral du 16 juillet 1979. Cet arrêté a été modifié par plusieurs arrêtés préfectoraux, le dernier arrêté modificatif datant du 19 novembre 1984.

L'article 40.2 du règlement sanitaire départemental des Yvelines précise que « l'éclairement du centre des pièces principales ou des chambres isolées doit être suffisant pour permettre, par temps clair, d'exercer des activités normales de l'habitation sans les secours de la lumière artificielle. »

Suivant le référentiel HQE cible n°10 confort visuel, les séjours des logements ont un indice d'ouverture supérieur à 15%.

En l'espèce, l'expert judiciaire fait le constat du « problème certain de défaut d'éclairement pour les pièces salon et salle à manger et la cuisine de l'appartement », la luminosité maximum dans ces pièces étant de 15 lux alors que, dans les chambres, elle est de 101 à 129 lux.

Suivant la source internet citée par les époux [I] non contestée par la société EIFFAGE IMMOBILIER, la luminosité d'une rue de nuit bien éclairée est de 20 à 70 lux, à comparer aux 15 lux relevés par l'expert dans les trois pièces concernées.

Il résulte du rapport d'expertise que ce défaut d'éclairement tient à ce que la partie séjour/cuisine comporte des ouvrants donnant sur une partie loggia constituant un ensemble fermé avec couverture au-dessus correspondant à la dalle supérieure et fermeture sur l'ensemble de la périphérie par les voiles de façade.

Il conclut à la non-conformité du logement au regard :
-du décret du 30 janvier 2002 sur les caractéristiques du logement décent en ce que l'éclairage naturel de la partie séjour/cuisine est insuffisant et que les vitrages des pièces concernées ne donnent pas sur l'air libre ni sur un volume vitré donnant à l'air libre,

-du règlement sanitaire départemental des Yvelines, la situation du séjour par rapport à la façade et la partie extérieure ne répondant pas aux critères relatifs aux conditions générales d'éclairement du document de la Direction Générale de la Santé suivant la « grille d'évaluation de l'état des immeubles susceptibles d'être déclarés insalubres ».

L'expert précise que les calculs de section des baies doivent intégrer les masques situés à la fois latéralement, en partie supérieure et en façade de la loggia qui entraînent des pertes importantes de luminosité.

-de l'article R111-10 du code de la construction et de l'habitation, le pourcentage des parois vitrés (baies) étant inférieur aux 60% requis et la partie supérieure de la loggia constituant une cour couverte contraire au point e),
-du référentiel HQE, l'expert expliquant que l'indice d'ouverture aurait dû être de 7,76 m² au lieu des 4,77 m² mesurés considérés comme « nettement inférieurs » aux exigences de ce référentiel.

Il ressort de ces constatations techniques non contestées par la société EIFFAGE IMMOBILIER que l'insuffisance d'éclairement des pièces séjour/cuisine, lesquelles, qui si elles ne représentent que 28% de la superficie totale de l'appartement, constituent les pièces à vivre du logement, est telle qu'elle compromet son habitabilité au regard des règles définissant le logement décent.

Est ainsi caractérisée la gravité de la non-conformité constatée justifiant la demande de résolution de la vente des époux [I], la société EIFFAGE IMMOBILIER ne s'étant pas obligée à y remédier.

Le rapport d'expertise relève, à cet égard, qu'aucune solution viable n'a été proposée par les parties en défense pour traiter le défaut de luminosité des pièces du logement.

Il convient donc de prononcer la résolution de la vente en état futur d’achèvement conclue le 22 février 2012 entre les époux [I] d’une part et la société EIFFAGE IMMOBILIER et de celle conclue le 6 mai 2014 relative à la place de stationnement complémentaire dont le caractère accessoire à la vente du bien destiné à l'habitation, objet de la vente de 2012, ainsi qualifié par le notaire dans son courrier du 28 mars 2014 adressé aux époux [I], n'est pas contesté par la société EIFFAGE IMMOBILIER.

La résolution de la vente remettant les parties en l'état antérieur emporte l'obligation pour les époux [I] de restituer la propriété du bien et pour la société EIFFAGE IMMOBILIER de leur restituer :
-le prix d'acquisition de l'appartement d'une part et de la place de stationnement supplémentaire d'autre part, soit respectivement 508.000 et 8.000 euros suivant les actes de vente versés aux débats, -le coût des « travaux modificatifs acquéreurs » (TMA) représentant la somme de 15.679,42 euros suivant facture du 17 février 2014 dès lors que ces travaux étaient prévus par l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 22 février 2012 mis à néant,
-les frais d'établissement de l'état descriptif de division facturés par les actes de vente pour un montant total de 182 euros.

La société EIFFAGE IMMOBILIER sera donc condamnée à payer aux époux [I] la somme totale de 531.861,42 euros au titre des restitutions consécutives à la résolution de la vente, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2016, date de délivrance de l'assignation.

Sur les demandes indemnitaires des époux [I]

Les époux [I] sollicitent, outre la restitution du prix de vente, le versement d’indemnité de résolution prévue au contrat, égale à 10 % du prix de vente. Ils soutiennent que cette indemnité ne constitue pas une indemnité forfaitaire couvrant tous les préjudices subis du fait de la résolution de la vente, l'acte de vente prévoyant expressément la possibilité pour la partie lésée d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices.

Ils estiment être fondés à obtenir le remboursement des frais de l'état descriptif de division des deux ventes.

Ils ajoutent que l'expert judiciaire a considéré que les préjudices invoqués par eux étaient justifiés. Ils énoncent avoir été contraints de réaliser des travaux modificatifs d'aménagement d'une cuisine constamment maintenue dans la pénombre. Ils soulignent n'en avoir profité que pour une courte durée alors qu'après la résolution de la vente ces aménagements réalisés sur mesure profiteront à la venderesse. Ils soulignent que le manque de luminosité du bien vendu a entraîné un surcoût d'éclairage de 115 euros par an et de chauffage pour 800 euros par an.

Compte tenu du caractère rétroactif de la résolution, ils demandent le remboursement des taxes foncières et charges de copropriété acquittées par eux.

Ils sollicitent également l'indemnisation des frais de déménagement et de logement provisoire qu'ils supporteront après la résolution de la vente, dont la date comme la restitution du prix de vente ne sont pas prévisibles, et avant d'acquérir un nouveau bien immobilier, d'une part, et des frais liés aux crédits souscrits pour acheter le bien ou racheter le précédent crédit immobilier.

Ils considèrent avoir subi une perte de chance de réaliser une acquisition plus avantageuse, dès lors qu'ils n'ont pas pu réaliser de plus-value ni mettre le bien en location.

Ils prétendent avoir subi un trouble de jouissance pour avoir occupé durant 6 années le bien litigieux, insuffisamment éclairé. Ils rappellent que le bien ne répond pas aux critères d'habitabilité. Ils soutiennent qu'ils n'ont pas pu inviter leurs proches et/ou amis dans le logement. Ils évaluent la réparation de leur préjudice à la somme de 800 euros par mois.

Ils indiquent encore qu'ils ont déménagé pour des raisons professionnelles et qu'ils n'ont pu louer l'appartement, ce dernier constituant un logement non décent. Ils chiffrent ce préjudice à 1.836 euros par mois à compter de juillet 2020, retenant l'évaluation proposée par la société EIFFAGE IMMOBILIER. Ils précisent qu'en l'absence de locataire, ils supportent le paiement des charges récupérables et de la taxe d'habitation.

Ils affirment enfin avoir subi un préjudice moral en raison de la déception engendré par l'état de l'immeuble acquis, être sujets à des symptômes dépressifs du fait du manque de luminosité et être inquiets sur les répercussions à long terme sur la santé et notamment sur la vision des enfants. Ils reprochent à la société EIFFAGE IMMOBILIER de n'avoir pas recherché une solution réparatoire.

La société EIFFAGE IMMOBILIER rappelle que pour être indemnisé, un préjudice doit être certain, actuel, direct et personnel. Elle conteste la réparation des divers préjudices matériels considérant qu'ils ne présentent pas ces conditions.
Elle relève que les époux [I] demandent une indemnisation au titre des loyers qu'ils devront verser dans l'attente d'acquérir un nouveau bien alors qu'ils n'occupent déjà plus l'immeuble ; qu'il n'est pas justifié des frais de déménagement et des surcoûts d'électricité et de chauffage ; que les travaux d'aménagement de l'appartement portent uniquement sur la cuisine dont les époux [I] avaient nécessairement besoin et dont ils ont profité pendant six ans.

Elle fait valoir que du fait de la résolution de la vente, les demandeurs ne peuvent solliciter l'indemnisation d'un quelconque trouble de jouissance pas plus que la réparation d'une perte de chance de réaliser une acquisition plus avantageuse puisqu'ils seront replacés dans la même situation que s'ils n'avaient pas acquis l'appartement. Elle conteste également l'évaluation retenue, relevant que les époux [I], dont rien ne démontre qu'ils auraient souhaité revendre l'appartement, se basent sur la hausse des prix à [Localité 11] et non à [Localité 12], où le prix de l'immobilier a augmenté dans une moindre mesure. Elle relève enfin que n'est produite aucune estimation de la valeur du bien ni aucune pièce étayant la perte de valeur de celui-ci.

Elle considère que le préjudice moral allégué n'est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum.

Elle indique que les demandes d'indemnisation relatives à l'impossibilité de louer l'appartement sont injustifiées dès lors qu'il n'est pas établi que l'appartement n'est pas loué et que, s'il ne l'est pas, la cause exclusive de cette absence d'occupation est due au manque de luminosité allégué.

La SMABTP conteste les demandes d'indemnisation des époux [I]. Elle rappelle que la résolution entraîne l'anéantissement rétroactif de la vente, de sorte que les acquéreurs, placés dans la même situation que s'ils n'avaient pas acheté, ne peuvent solliciter une indemnisation au titre d'une perte de chance de réaliser un meilleur investissement, au titre d'un trouble de jouissance et au titre d'un préjudice résultant de l'impossibilité de louer l'appartement. Elle affirme également qu'elle ne saurait être tenue à une condamnation concernant une restitution consécutive à la résolution de la vente.

Elle s'oppose à la demande de remboursement des travaux modificatifs et d'aménagement réalisés par les époux [I], dès lors que ces derniers en ont bénéficié pendant près de 6 ans.

Elle considère que les surcoûts d'électricité lié à une surconsommation d'éclairage et de chauffage ne sont pas démontrés.

Elle souligne encore que les demandes au titre des frais de déménagement, de relogement provisoire et d'emménagement ne sont justifiées ni dans leur principe ni dans leur quantum. Elle prétend que ces deux postes de préjudices ne sont au surplus pas indemnisables puisque les époux [I] ont quitté leur logement dès 2020 pour des raisons professionnelles.

Elle conteste l'existence d'une perte de chance de réaliser un meilleur investissement, laquelle n'est pas démontrée, dès lors qu'il n'existe pas de lien de causalité entre la non-conformité alléguée et la perte de valeur du bien, non établie.

Elle s'oppose à l'indemnisation d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral, ceux-ci n'étant pas démontrés. Elle relève que les opérations d'expertise ont permis de constater une occupation normale des lieux par les demandeurs.

Elle explique que la demande de remboursement des intérêts et frais afférents à l'emprunt souscrit n'est pas justifiée dès lors qu'il n'est pas démontré l'impossibilité de vendre le bien, ni même le lien de causalité entre la souscription dudit prêt et le financement de l'acquisition de l'immeuble. Elle rappelle que la résolution de la vente emporterait celle du prêt. Elle considère que les taxes d'habitation et charges de copropriété ne constituent pas un préjudice indemnisable puisque les époux [I] ont occupé l'appartement et n'ont pas acquitté de taxe foncière ou de charges de copropriété pour un autre logement.

La société [C] [V] ARCHITECTES et la MAF soutiennent que l'indemnité de résolution prévue au contrat de vente constitue une clause pénale visant à indemniser forfaitairement l'acquéreur pour son entier préjudice résultant de la résolution, de sorte que le versement de cette indemnité exclut toute indemnisation complémentaire.

Elles ajoutent que si la résolution de la vente était prononcée, les acquéreurs, replacés dans la situation où ils se trouvaient à la date du contrat, ne pourraient pas prétendre à l'indemnisation de la perte de chance, du trouble de jouissance et du préjudice résultant de l'impossibilité de louer l'appartement allégués.

Elles s'opposent au remboursement des sommes versées par les époux [I] au titre des différents travaux réalisés. Ils soulignent qu'ils ont profité des travaux pendant 6 ans et que le préjudice consistant dans l'aménagement d'une cuisine maintenue dans la pénombre est inclus dans le trouble de jouissance, non indemnisable. Elles relèvent qu'il n'est pas justifié du coût des travaux. Elles estiment que la surconsommation d'électricité n'est pas davantage établie.

Elles contestent le remboursement des taxes foncières et charges de copropriété, non indemnisables puisque les époux [I], qui n'ont pas payé de telles charges pour un autre logement, auraient dû les supporter.
S'agissant des frais de déménagement et de relogement, elles relèvent que les demandeurs indiquent avoir déménagé pour raisons professionnelles, de sorte qu'ils n'ont pas subi un préjudice lié au sinistre.

Elles soutiennent qu'en cas de résolution de la vente, le contrat de prêt serait annulé de sorte que les acquéreurs ne devraient rembourser que le capital à la banque et ne supporteraient pas le coût de l'emprunt.

Elles s'opposent à l'indemnisation de la perte de chance alléguée de réaliser un meilleur investissement. Elles soulignent qu'en cas de résolution, les demandeurs seraient réputés ne pas avoir acheté le bien et n'auraient pu réaliser une plus-value à la demande. Elles estiment que le préjudice invoqué est hypothétique puisque l'intention de vendre n'est pas démontré. Subsidiairement, elles énoncent que le quantum du préjudice n'est pas justifié, les époux [I] s'appuyant sur les prix de l'immobilier à [Localité 11] alors que ceux du lieu de situation de l'immeuble, à [Localité 12] [Localité 13], sont nettement inférieurs.

Elles affirment que l'évaluation du trouble de jouissance est excessive. Elles expliquent que l'indemnité réclamée renvoie à une inutilisation totale de la cuisine-salle à manger pendant 6 ans, alors qu'il ressort des écritures des époux [I] qu'ils ont régulièrement utilisé cet espace.

Elles constatent que le préjudice moral invoqué n'est pas justifié.

Elles considèrent que le préjudice consistant dans l'impossibilité de louer l'immeuble litigieux n'est pas établi, les demandeurs ne rapportant la preuve des démarches entreprises pour louer l'immeuble et du lien de cause à effet entre le manque de luminosité et l'impossibilité de louer l'immeuble. Elles relèvent en outre qu'ils sollicitent la réparation d'une perte de chance de réaliser une plus-value et d'un préjudice au titre de l'impossibilité de louer l'appartement, alors que ces deux chefs de préjudices sont exclusifs l'un de l'autre et ne peuvent donc se cumuler.

Le BET ANTIOPE et les sociétés CITAE et EUROMAF soutiennent que la demande de résolution de la vente est exclusive des demandes d'indemnisation de la perte de chance de réaliser un meilleur investissement, du trouble de jouissance et de la perte de loyer. Elles estiment que l'indemnité forfaitaire de résolution fait obstacle à la réparation des préjudices allégués par les époux [I].

Elles considèrent au reste que les préjudices invoqués ne sont pas démontrés. Elles énoncent ainsi que les travaux réalisés ont profité aux acquéreurs pendant près de 6 ans. Elles constatent que le préjudice invoqué est l'aménagement d'une cuisine maintenue dans la pénombre, qui est déjà compris dans le trouble de jouissance. Elles soulignent que la surconsommation d'électricité n'est pas établie et que les charges de copropriété et taxes foncières ne constituent pas un préjudice puisque les époux [I] auraient dû les acquitter s'ils avaient occupé un autre logement. Elles relèvent que ces derniers ont déménagé en 2020 pour motif professionnel, de sorte que les demandes relatives au relogement provisoire et aux frais de déménagement sont infondées. Elles s'opposent à la prise en charge du coût de l'emprunt souscrit puisque la résolution de la vente entraîne l'annulation du prêt. Elles affirment que la perte de chance alléguée est purement hypothétique, les époux [I] fondant leur argumentaire sur les prix de l'immobilier parisien alors que le bien objet de la vente est situé à [Localité 12]-[Localité 13]. Elles prétendent que l'évaluation du trouble de jouissance est excessive, l'indemnité réclamée supposant une inutilisation totale de la cuisine-salle à manger pendant 6 ans, alors qu'il ressort des écritures des demandeurs qu'ils ont régulièrement utilisé cet espace. Elles indiquent que le préjudice moral n'est pas caractérisé, tout comme celui consistant dans l'impossibilité de louer l'appartement.

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*sur l'indemnité contractuelle en cas de résolution de la vente

La clause pénale, au sens de l'article 1152 ancien du code civil applicable au présent litige, est la clause par laquelle une partie à un contrat s'engage à payer à son cocontractant une somme prévue de manière forfaitaire en cas d'inexécution de ses obligations.
En l'espèce, les actes de vente comportent la clause suivante « Indemnité en cas de résolution » :
«La résolution de la vente pour quelque cause qu'elle intervienne donnera lieu au paiement par la partie à laquelle elle est imputable d'une indemnité égale à 10% du prix.
Réserve est faite au profit de la partie lésée de demander réparation du préjudice effectivement subi. »
Suivant les termes de cette clause, la partie lésée se voit