TJ Bobigny, 21 mars 2024, RG 21/04973

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 MARS 2024

Chambre 1/Section 2
AFFAIRE : N° RG 21/04973 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VH25
N° de MINUTE : 24/00270

Monsieur [N] [V]
[Adresse 5]
[Localité 8]

représenté par Me Marie SITRUK, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 253

DEMANDEUR

C/

Madame [U] [L]
[Adresse 6]
[Localité 7]

représentée par Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocat postulant au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192, Me Véronique GRAMOND, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : G841

DEFENDEUR

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Janvier 2024, le Juge aux affaires familiales Mme Sylviane LOMBARD assisté du greffier, Madame Laurie SERVILLO, a entendu la plaidoirie.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe, par jugement Contradictoire et en premier ressort, par Mme Sylviane LOMBARD, Vice-présidente, assisté de Madame Laurie SERVILLO, greffier.

Monsieur [N] [V] et Madame [U] [L] ont vécu en concubinage. Ils ont acquis un bien immobilier et une cave situés respectivement au [Adresse 18] et [Adresse 17] à [Localité 8] (93) et [Localité 16] (93), le 1er juin 2007.

Par assignation en date du 30 avril 2021, à laquelle il est expressément fait référence, Monsieur [N] [V] a fait citer Madame [U] [L] devant le Juge aux Affaires Familiales du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY, et sollicite de :
1. Ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et le partage de l’indivision existante entre lui et Madame [U] [L] ;

2. Désigner tel Notaire qu’il plaira au Tribunal pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage entre les indivisaires et tel de Messieurs les Juges du Si ge pour surveiller lesdites opérations et faire rapport en cas de difficultés ;
3. Dire que les frais de partage et de liquidation seront mis la charge de Madame [U] [L] en totalité ;
4. Fixer la valeur du bien indivis à la somme de 187.500 euros ;
5. Lui ordonner l’attribution préférentielle du bien par priorité, sur la base de la valeur de 187.500 euros, charge pour lui de prendre en charge la totalité des frais afférents a cette attribution ;
6. A titre subsidiaire, ordonner la vente forcée sur licitation et partage du bien immobilier indivis acquis entre lui et Madame [U] [L], sur une mise à prix de 187.500 euros et dire que les frais d’adjudication seront la charge de Madame [U] [L] ;
7. Dire et juger qu'il ne détient aucune créance l'égard de l'indivision ni l'égard de Madame [U] [L] (sous réserve que Madame [U] [L] ne formule aucune demande) ;
8. Dire et juger que Madame [L] ne détient aucune créance l'égard de l'indivision ni a l'égard de Monsieur [N] [V] ;
9. Dire et juger que le compte bancaire devra afficher un solde de 0 euros afin de le clôturer et que le découvert sera comblé respectivement par moitié par les parties, savoir que chacun devra verser la somme de 286,79 euros ;
10. Dire qu’il y aura un compte faire entre les parties s’agissant notamment des apports de chacun au moment de l’acquisition ou encore de la répartition des biens meubles et leur valeur ;
11. Condamner Madame [U] [L] lui verser une somme de 5.000 euros titre de dommages et intérêts ;
12. Condamner Madame [U] [L] lui verser une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
13. Condamner Madame [U] [L] aux dépens qui seront recouvrés par Maitre Josée MOINEAU, Avocat au Barreau de SEINE-SAINT-DENIS, en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;
14. Ordonner l'exécution provisoire du jugement intervenir comprenant les dépens et frais irrépétibles.

Monsieur [V] n'a pas déposé de conclusions au fond.
Au soutien de son assignation, il a fait valoir que Madame [L] a voulu sortir de l'indivision dès 2017, qu'elle a cessé de payer les frais afférents au bien, qu'elle est à l'origine du blocage de la situation du fait de son silence ou de sa négligence à ne pas poursuivre de démarches en ce sens. Concernant le bien indivis, il a expliqué qu'il appartient à 50% à Madame [L] et à 50% à lui, qu'il a été évalué entre 175.000 et 200.000 euros, de sorte que la somme de 187.500 euros peut être retenue pour la valeur vénale du bien. Il justifie de sa demande d'attribution préférentielle par le fait qu'il est resté habiter dans le bien indivis et règle la moitié du crédit.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 20 avril 2022, auxquelles il est expressément fait référence, Madame [L] a demandé au juge aux affaires familiales de :
- ordonner le partage des intérêts patrimoniaux de Madame [L] et Monsieur [V],
- désigner Maître [B] Notaire pour y procéder,
- fixer la valeur du bien dans le partage à la somme de 267 500 € ;
- condamner Monsieur [V] à régler à l’indivision [L]-[V] une indemnité d’occupation d’un montant de 880 euros par mois depuis le mois d’octobre 2016 jusqu’à la date de la conclusion du partage ;
- fixer la date de la jouissance divise au 1er  février 2022 ;
- faire droit à la demande d’attribution de Monsieur [V] s’il démontre être en mesure de régler à Madame [L] la soulte qui lui est due, soit la somme de 110 791 € arrêtée au 1 er  février 2022, et de présenter l’accord de la Banque [10] pour la complète désolidarisation de Madame [L] de l’emprunt immobilier contracté auprès de cet établissement et du compte bancaire commun ;
- dire qu’à compter du mois de février 2022, Monsieur [V] réglera seul les échéances mensuelles de remboursement de l’emprunt qui se compenseront avec la part de Madame [L] dans l’indemnité d’occupation mensuelle ;
- en tant que de besoin condamner Monsieur [V] au paiement de la somme de 110 791 € et dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du dépôt des présentes conclusions,
- faute pour Monsieur [V] de justifier de l’obtention d’un financement et de l’accord de désolidarisation de Madame [L] par la banque [10] ou de donner un accord formel et irrévocable sur la vente du bien de gré à gré dans les deux mois de la signification des présentes, ordonner la vente judiciaire sur la mise à prix de 232 000 € des biens suivants : 
dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 18] et à [Adresse 17] Cadastré : [Localité 8] Section Q, n° [Cadastre 2], [Adresse 18], surface 00ha 24a et 25ca ; [Localité 16] Section Y, n° [Cadastre 4], [Adresse 17], surface 00ha01a04ca ; Lot numéro 14 (bâtiment A, escalier III, premier étage gauche, un appartement  Et les 185/10 000 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ; Lot numéro 72 (bâtiment A, escalier III, rez-de-chaussée, une cave portant le numéro 20 Et les 2/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;
- condamner Monsieur [V] au paiement des frais préalables à la vente judiciaire des biens immobiliers ; 
En tout état de cause : 
- débouter Monsieur [V] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;
- le condamner à régler à Madame [L] une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens qui seront recouvrés directement par Maître Nathalie GARLIN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir que les indivisaires se sont séparés au mois de mars 2016, que Monsieur [V] a continué d’occuper le bien indivis, qu'elle a réglé tous les mois la somme de 400 € au titre du remboursement de l’emprunt, que selon l’accord intermédiaire pris en médiation, Madame [L] a porté son virement mensuel à la somme de 410 € en janvier 2022.
Elle a souligné qu'elle veut sortir de l'indivision mais que cela n’a pas été possible depuis 2016, la communication étant extrêmement difficile avec Monsieur [V]. Elle a indiqué pouvoir consentir à l’attribution à Monsieur [V] du bien, la valeur du bien retenue dans le partage devant correspondre à sa valeur réelle à la date la plus proche possible du partage. Elle a indiqué que l’occupation privative par Monsieur [V] ouvre droit au paiement d’une indemnité
d’occupation bénéficiant à l’indivision et que les parties avaient convenu d’une indemnité de 880 € par mois (soit une valeur locative de 1 100 € affectée d’un coefficient de précarité de 20 %). Elle ne s'oppose pas à l'attribution préférentielle du bien à Monsieur [V], ni à sa vente aux enchères.

Par message RPVA du 15 février 2023, le conseil Madame [U] [L] a sollicité la clôture l'affaire. La clôture a été ordonnée le 16 février 2023. L'affaire a été fixée à l'audience du 20 avril 2023 et mise en délibéré au 15 juin 2023 par mise à disposition au greffe.
Par décision du 15 juin 2023, le juge du fond a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 16 février 2023. Par décision du 19 octobre 2023, le juge de la mise en état a constaté que la procédure d'incident est close, et a renvoyé l'affaire à la mise en état du 16 novembre 2023 pour clôture.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se rapporter à l'assignation et aux conclusions pour un plus ample examen des moyens.
En application de l'article 473 du code de procédure civile, la présente décision sera réputée contradictoire.

L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 18 janvier 2024 et mise en délibéré au 21 mars 2024.

MOTIFS

Sur l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage
Il résulte des dispositions des articles 815 et 816 du code civil que “nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention” et “le partage peut être demandé, même quand l’un des indivisaires a joui séparément de tout ou partie des biens indivis, s’il n’y a pas eu d’acte de partage ou une possession suffisante pour acquérir une prescription”.

L’article 840 du code civil dispose que le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le déterminer ou lorsque le partage n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.

Conformément aux dispositions de l’article 1360 du code de procédure civile, l’assignation aux fins de partage est régulière en la forme et justifiée au fond par la tentative de médiation.

Il convient en conséquence d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage du régime matrimonial des intérêts patrimoniaux de Monsieur [V] et Madame [L].

Sur la désignation d'un notaire commis
L’article 1364 du code de procédure civile dispose que “si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal.”

En l’espèce, la complexité des opérations est justifiée par les difficultés de communication entre les parties, leurs revendications, la consistance du patrimoine à partager, et l’existence de comptes à faire en l’absence de tout projet d’état liquidatif.

Il apparaît de l'intérêt des parties, pour une communication apaisée, de désigner un notaire, qui n'aura pas été proposé par l'une d'entre elles.

Il y a lieu de désigner Me  [D] [J] - [11] [J] [11]
[Adresse 3]
TEL : [XXXXXXXX01]
[Courriel 12]
aux fins de procéder aux opérations de liquidation et partage et un juge commis aux fins de surveiller ces opérations.

Mission du notaire
Il convient de rappeler qu’il entre dans la mission du notaire commis de dresser, dans le délai d’un an à compter de sa désignation, un état liquidatif qui établira la masse partageable, les comptes entre les copartageants ainsi que les comptes d'administration de l'indivision [résultant des dépenses de conservation des biens indivis (remboursement d'emprunt, acquittement des impôts fonciers, assurance habitation etc) et des fruits relatifs à l'occupation privative dudit bien (indemnité d'occupation),] les droits des parties et la composition des lots à répartir, chaque copartageant devant recevoir des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision.

A cette fin, il appartient au notaire de se faire remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, d’examiner les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte, de déterminer, le cas échéant, les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation ou de la jouissance gratuite de certains biens dépendant de l’indivision et, par suite, les sommes susceptibles de revenir à chacun des copartageants.

Les éléments apportés par les parties ne sont pas suffisants pour statuer d'ores et déjà sur les créances, le remboursement de l'emprunt. Il sera sursis à statuer sur ces points jusqu'à l'établissement par le notaire commis d'un projet d'état liquidatif. De même, la date de jouissance divise sera fixée à une date la plus proche du partage.

Sur l'indemnité d'occupation
Il résulte des dispositions de l’article 815-9 alinéa 2 du code civil qu’un indivisaire qui jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.
Cette occupation exclusive d’un immeuble indivis par l’un des époux donne effectivement droit à une indemnité d’occupation pour toute la période concernée au bénéfice de l’indivision toute entière, et non du seul conjoint coindivisaire.
S’il s’agit d’un bien immobilier, l’indemnité est en principe égale à la valeur locative du bien sur la période considérée, affectée d’un correctif à la baisse en raison du caractère précaire de l’occupation.
Elle est due pour son montant total et non au prorata des droits de l’indivisaire, cette indemnité étant considérée comme le substitut du revenu qu’aurait pu produire le bien litigieux, s’il avait été mis en location par exemple.
En l'espèce, Monsieur [V] ne conteste pas avoir une occupation exclusive du bien indivis et s’appuie sur cette occupation pour solliciter l'attribution préférentielle. Madame [L] demande de la fixer à un montant de 880 euros par mois depuis le mois d’octobre 2016. Monsieur [V] n'a pas répondu sur ce point.
Dès lors, il apparaît que Monsieur [V] est redevable envers l'indivision d'une indemnité d'occupation à compter du mois d'octobre 2016.
Concernant la détermination de son montant, les estimations produites par Madame [L] concernent la valeur vénale du bien et non la valeur locatives.
En cas de désaccord persistant entre les parties sur cette question, le tribunal devra de nouveau être saisi conformément aux dispositions déjà rappelées de l'article 1373 du code de procédure civile, afin de statuer sur la fixation du montant de l'indemnité d'occupation dont est redevable Monsieur [V].

Sur l'attribution préférentielle

Aux termes de l'article 831 du code civil, le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut demander l'attribution préférentielle par voie de partage, à charge de soulte s'il y a lieu, de toute entreprise, ou partie d'entreprise agricole, commerciale, industrielle, artisanale ou libérale ou quote-part indivise d'une telle entreprise, même formée pour une part de biens dont il était déjà propriétaire ou copropriétaire avant le décès, à l'exploitation de laquelle il participe ou a participé effectivement. Dans le cas de l'héritier, la condition de participation peut être ou avoir été remplie par son conjoint ou ses descendants.

En l'espèce, Monsieur [V] a sollicité l'attribution préférentielle du bien indivis qu'il occupe et Madame [L] ne s'y oppose pas s'il justifie pouvoir payer la soulte. D'une part, Monsieur [V] n'a pas apporté d'éléments justifiant qu'il peut d'ores et déjà payer le montant total de la soulte, mais surtout Monsieur [V] et Madame [L] était en relation de concubinage, ainsi que cela résulte de l'assignation de Monsieur [V] et de l'acte d'achat du bien indivis.
Or, si l'attribution préférentielle est une modalité de partage de l'indivision, elle est impossible si l'indivision existe entre concubins.

Dès lors, les conditions de l'attribution préférentielle ne sont pas réunies.

En conséquence, Monsieur [V] sera débouté de sa demande d'attribution préférentielle du bien indivis.

Sur la vente judiciaire
Au terme de l’article 1361 du code de procédure civile, le juge ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions de l’article 1378 du code de procédure civile sont réunies.

Il résulte des dispositions de l’article 1377 du code de procédure civile que le tribunal ordonne la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281du présent code.

Selon les articles 1272 alinéa 1er et 1273 du code de procédure civile, les enchères sont reçues soit par un notaire commis à cet effet par le tribunal judiciaire, soit à l'audience des criées par un juge désigné par ce tribunal lequel détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente. Le tribunal peut préciser qu'à défaut d'enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu'il fixe.

En application de l’article 841 du code civil, la licitation des immeubles dépendant de l’indivision peut être ordonnée par le tribunal.

En l'espèce, l'acte notarié d'achat produit par Madame [L] indique « un ensemble immobilier situé à [Localité 8] (Seine-Saint-Denis) [Localité 8] [Adresse 18] et à [Localité 16] (Seine-Saint-Denis) [Localité 16] [Adresse 17]. Cet ensemble immobilier est cadastré savoir :
commune de [Localité 8] (Seine-Saint-Denis) Section Q N° [Cadastre 2] Lieudit [Adresse 18] Surface 00ha24a25Cacommune de [Localité 16] (Seine-Saint-Denis) Section Y N°[Cadastre 4] Lieudit [Adresse 17] Surface 00ha01a04ca »mais les évaluations établies en 2021 par l'agence [14] et l'agence [13] portent sur appartement avec cave situés à [Localité 9].

S'il peut être entendu que la vente par licitation, sollicitée par Monsieur [V] et Madame [L] – est un moyen de sortir de l'indivision, dès lors que l'attribution préférentielle n'est pas possible entre concubins, il apparaît en l'état une difficulté relative à l'incohérence entre les références cadastrales portées sur l'acte authentique d'achat et celles indiquées sur les évaluations faites par les agences.
De manière surabondante, il sera relevé que tant Monsieur [V] que Madame [L] sollicitent une mise à prix correspondant à ce qu'ils estiment – avec des montants très différents – être la valeur vénale du bien. Or la mise à prix à une vente aux enchères doit être sollicitée à un montant inférieur à la valeur vénale du bien, pour rendre les enchères possibles et donc la sortie de l'indivision possible.

Dès lors, la demande de vente du bien indivis par licitation, faute d'éléments cadastraux précis, sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts
L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, Monsieur [V] allègue sans en justifier, par la situation, être « empêché financièrement dans la réalisation de ses choix de vie, que ce soit au quotidien ou dans un projet tel que l'achat de bien immobilier ».

Dès lors, les conditions de l'article 1240 du code civil ne sont pas réunies.

En conséquence, Monsieur [V] sera débouté de sa demande dommages et intérêts.

Sur les autres demandes
Les parties seront déboutées de leurs demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par les parties à proportion de leur part dans l’indivision,
La décision est de droit assortie de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS