CA Rouen, 27 mars 2024, RG 22/03980

N° RG 22/03980 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JHSU

COUR D'APPEL DE ROUEN

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 27 MARS 2024

EXPROPRIATION

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/00007

juge de l'expropriation de Rouen du 14 novembre 2022

APPELANTE - PARTIE EXPROPRIÉE :

SAS AUTO 80

RCS Le Havre 337 597 405

[Adresse 40]

[Localité 29]

représentée et assistée par Me Nicolas DESMEULLES, avocat au barreau du Havre

INTIMES - PARTIE EXPROPRIANTE :

Commune [Localité 29]

[Adresse 44]

[Localité 29]

représentée et assistée par Me Anne TUGAUT de la SELARL EKIS, avocat au barreau du Havre substitué par Me LE VELLY

EN PRESENCE DE :

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Générale des Finances Publiques - France Domaine

[Adresse 14]

[Localité 28]

représenté par M. [C] [O], inspecteur divisionnaire des finances publiques

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 17 janvier 2024 sans opposition des avocats devant Mme WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère

Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l'audience publique du 17 janvier 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2024

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 27 mars 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

  

Dans la cadre d'une opération de requalification urbaine des quartiers anciens de la commune [Localité 29], et particulièrement du quartier [Adresse 38] et de [Adresse 41], une procédure d'utilité publique a été diligentée.

 

L'opération avait pour objectif l'aménagement de [Adresse 42] entre les rues [Adresse 43] et [Adresse 39], la démolition des bâtiments ciblés et la construction de logements neufs collectifs et individuels. 

 

Par arrêté préfectoral en date du 3 mai 2017, l'ouverture conjointe de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique et de l'enquête parcellaire a été prononcée.

Par arrêté préfectoral du 13 juillet 2017, la déclaration d'utilité publique du projet a été prononcée.

Dans le périmètre concerné, se trouvait la parcelle située [Adresse 40] et cadastrée section JE n°[Cadastre 2] appartenant à la Sas Auto 80, suivant acte notarié du 31 janvier 2011, d'une superficie totale de 1 103 m². Cette parcelle est composée d'un immeuble à usage de garage automobile situé à l'angle des rues [Adresse 43] et [Adresse 41], bâti sur l'essentiel de sa superficie, comprenant un atelier de réparation mécanique de 835 m² et d'un espace d'exposition de véhicules en vente de 170 m².

 

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 27 octobre 2017, la commune [Localité 29] a notifié à la société Auto 80 une offre indemnitaire à hauteur de 716 000 euros, laquelle est demeurée sans réponse. 

 

Par arrêté du 20 janvier 2021, la parcelle considérée a été déclarée cessible au profit de la commune [Localité 29].

 

L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 27 septembre 2021.

 

Les négociations amiables n'ayant pu aboutir, la commune [Localité 29] a sollicité, en application de l'article R. 311-9 du code de l'expropriation, la fixation judiciaire des indemnités concernant la propriété de la société Auto 80.

 

La commune a maintenu son offre à hauteur de 716 000 euros. La Sas Auto 80 a sollicité une somme totale de 4 303 409,48 euros. 

 

Après transport sur les lieux, par jugement contradictoire du 14 novembre 2022, le juge de l'expropriation de Seine-Maritime a :

- déclaré irrecevables et écarté des débats les notes adressées en délibéré à la juridiction par la commune [Localité 29] le 2 novembre 2022 et par la société Auto 80 le 10 novembre 2022,

- fixé ainsi qu'il suit l'indemnité de dépossession qui sera due par la commune [Localité 29] à la société Auto 80 au titre de l'expropriation foncière de la parcelle cadastrée section JE n°[Cadastre 2] sise [Localité 29], [Adresse 40] : 

. indemnité principale : 650 000 euros,

. indemnité de remploi : 66 000 euros,

. indemnité accessoire pour trouble commercial : 49 620 euros,

. indemnité accessoire pour frais de déménagement : 105 738,48 euros,

soit une indemnité totale de : 871 358,48 euros,

- condamné la commune [Localité 29] à payer à la société Auto 80 une somme de

1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes respectives,

- condamné la commune [Localité 29] aux entiers dépens.

 

Par déclaration reçue au greffe le 9 décembre 2022, la Sas Auto 80 a formé appel du jugement.

 

 

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

  

Par dernières conclusions du 30 novembre 2023, notifiées par le greffe le même jour, par lettres recommandées avec demande d'avis de réception, reçues le 1er décembre 2023 par le commissaire du Gouvernement et la commune [Localité 29], la Sas Auto 80 demande à la cour, au visa des articles L. 321-1, L. 322-2, L. 322-3, R. 311-12 et R. 322-5 du code de l'expropriation, L. 213-4 et L. 213-6 du code de l'urbanisme, de déclarer son appel recevable et bien-fondé, et de :

en conséquence,

- réformer partiellement le jugement entrepris :

. en ce qu'il a fixé à 650 000 euros le montant de l'indemnité principale au titre de l'expropriation de la parcelle cadastrée section JE n°[Cadastre 2] sise au [Adresse 40],

. en ce qu'il a fixé à 66 000 euros le montant de l'indemnité de remploi au titre de l'expropriation de la parcelle cadastrée section JE n°[Cadastre 2] sise au [Adresse 40],

. en ce qu'il a rejeté totalement la demande formulée aux fins de versement d'une indemnité de 50 000 euros pour perte de clientèle,

. en ce qu'il a fixé à 105 738,48 euros le montant de l'indemnité accessoire pour frais de déménagement,

. en ce qu'il a rejeté totalement la demande formulée aux fins de versement d'une indemnité accessoire de 2 946 847 euros pour frais d'aménagement de ses nouveaux locaux,

. en ce qu'il a rejeté totalement la demande formulée aux fins de versement d'une indemnité accessoire de 30 000 euros au titre de la taxe foncière,

. en ce qu'il a fixé le montant total de l'indemnité de dépossession qui sera due par la commune [Localité 29] à la société Auto 80 au titre de l'expropriation foncière de la parcelle cadastrée section JE n°[Cadastre 2] sise au [Adresse 40] à seulement

871 358,48 euros,

- débouter la commune [Localité 29] de son appel incident et de l'intégralité des demandes y afférent,

 

statuant à nouveau,

- fixer ainsi qu'il suit le montant de l'indemnité de dépossession qui sera due par la commune [Localité 29] à la société Auto 80 au titre de l'expropriation de la parcelle cadastrée section JE n°[Cadastre 2] sise au [Adresse 40] :

. indemnité principale : 1 000 000 euros,

. indemnité de remploi : 101 000 euros,

. indemnités accessoires : 1 871 750,87 euros,

. soit une indemnité de dépossession totale de 2 972 750,87 euros,

- condamner la commune [Localité 29] à payer à la société Auto 80 une somme de

5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner en outre aux entiers dépens d'appel.

 

S'agissant de la dépollution du site, jugée inévitable par le premier juge au regard de l'étude réalisée en 2016 par l'agence Sita Remédiation, elle soutient, sur le fondement du rapport d'expertise de M. [Y] établit en 2022, qu'il n'y pas de coût de dépollution à prévoir, puisque le rapport fait uniquement mention de la nécessité de nettoyer, de dégazer et d'enlever les cuves et séparateurs.

 

S'agissant des termes de comparaison retenus par le juge de l'expropriation, elle allègue qu'il conviendrait d'écarter le terme de comparaison évalué à 255 euros/m² dans la mesure où le bien négocié sur cette valeur présente une surface plus de trois fois supérieure au bien litigieux et se compose d'un ensemble de parcelles. Elle ajoute que la circonstance que ce terme de comparaison n'ait pas vocation à être pris en compte est confirmée par le service des domaines qui, dans son rapport d'évaluation de la valeur vénale du bien établit le 4 septembre 2017, précise que les valeurs de garages automobiles avec atelier et exposition varient entre 400 et

1 000 euros/m² selon le secteur et l'état d'entretien du bien. Sur le fondement de cette même évaluation, elle indique que l'exclusion de la valeur de 255 euros/m² induit manifestement une évaluation du bien exproprié en fourchette haute.

 

Elle estime que le terme de comparaison composé de la parcelle cadastrée JE [Cadastre 9] a été écarté à tort au seul motif de son enclavement, alors qu'il serait pertinent de l'intégrer dans la mesure où la parcelle JE [Cadastre 9] est mitoyenne du garage Auto 80, ce qui donne par suite un indice fiable quant à la valorisation du bien eu égard à sa situation géographique. Les caractéristiques de sa parcelle, non enclavée et ayant plusieurs accès sur la voie publique, induisent en toute logique qu'une valorisation supérieure à celle de la parcelle JE [Cadastre 9] soit retenue.

 

Se fondant notamment sur le règlement de la zone UC du PLU applicable à la date de référence du 15 janvier 2020, produit par la commune [Localité 29], elle fait valoir que ce règlement est très peu contraignant et laisse de larges possibilités en termes de constructibilité, d'autant plus au regard de la configuration de la parcelle et de ses nombreux accès sur voie publique.

 

En conséquence, elle demande à la cour d'entériner le chiffrage établi par

M. [Y] dans son rapport et de retenir comme valeur d'indemnité principale la somme de 1 000 000 euros. Se prévalant des dispositions de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation, elle demande en conséquence, une fixation de l'indemnité de remploi à la somme de 101 000 euros.

 

Sur sa demande d'indemnité pour trouble commercial, avec production d'une attestation de son comptable et des éléments comptables pour les exercices 2021, 2019 et 2018, elle prétend supporter mensuellement une masse salariale de

14 245 euros et soutient réaliser un chiffre d'affaires moyen de 68 546 euros hors taxes, de sorte qu'elle estime pouvoir raisonnablement chiffrée sa demande indemnitaire à 50 000 euros.

 

Sur sa demande d'indemnité pour perte de clientèle, elle expose ne pas avoir encore trouver de nouveaux locaux mais prévoit de les établir en entrée de ville, soit à une distance conséquente de ses locaux actuels, et demande une indemnité forfaitaire de 50 000 euros.

 

Elle justifie sa demande d'indemnité de déménagement par la production de plusieurs devis relatifs au transfert et à la réinstallation du matériel indispensable à son exercice professionnel.

 

Elle estime que c'est à tort que le premier juge a écarté le devis Mbs d'un montant de 24 500 euros dans la mesure où il n'était pas précisément avéré qu'il était comparable avec le devis Hetik, celui-ci étant d'ailleurs d'un montant bien moindre de 10 726,48 euros HT car correspondant à des prestations à la fois moins complètes et qualitatives.

 

Par suite, si la cour estimait devoir identifier des prestations identiques sur ces deux devis, elle demande que seules les prestations de la société Hetik soient écartées au motif que le droit de l'expropriation prévoit que les termes les plus favorables à l'exproprié soient retenus pour la fixation de ses indemnités d'expropriation.

 

Elle fait valoir qu'aucun abattement ne saurait être retenu sur l'indemnité de déménagement dès lors que les devis produits ne concernent pas l'achat de nouveau matériel, mais correspond aux frais de déménagement et d'installation dans les futurs locaux du matériel existant de sorte qu'aucun abattement au titre de la vétusté ne pourra être appliqué.

 

Elle rappelle ne pas encore être en possession d'un local de remplacement pour la poursuite de son activité, mais indique qu'il est très probable qu'elle soit contrainte d'exposer des frais conséquents pour aménager son nouveau local à des niveaux esthétiques et fonctionnels identiques à l'actuel. Elle demande que ce poste de frais soit réservé en l'état de la procédure. 

 

Sur sa demande d'indemnité de taxe foncière, elle précise supporter actuellement une taxe foncière d'un montant annuel de 7 000 euros, et demande en conséquence l'octroi une indemnité forfaitaire majoré de 30 000 euros.

 

En réplique aux arguments de la commune [Localité 29] tendant au rejet de ses indemnités accessoires et à sa demande subsidiaire de consignation, elle estime que de telles demandes formulées dans le cadre de l'appel incident de la commune sont vouées au rejet, dans la mesure où elle justifie de l'acquisition prochaine d'un nouveau local commercial situé [Localité 29] au [Adresse 46] cadastré section EC n°[Cadastre 1] ; que cette acquisition a fait l'objet d'une promesse de vente régularisée le 1er juin 2023, laquelle prévoit une réitération par acte authentique au plus tard le 11 août 2023, et qu'en tout état de cause, la réalité de sa réinstallation est pleinement établie, ce d'autant plus qu'un devis a été émis par un cabinet d'architecte pour la réhabilitation de ce nouveau local, devis qui a depuis abouti à la signature d'un contrat.

 

Contrairement à ce que soutient la commune [Localité 29], qui tente de remettre en cause le principe du versement d'indemnités accessoires, en lui faisant grief de ne pas avoir justifié suffisamment en première instance la réalité de sa réinstallation, elle estime avoir fourni au juge de l'expropriation l'ensemble des documents justifiants sa volonté d'acquérir les locaux sis [Adresse 45], sans pouvoir fournir davantage d'éléments, compte tenu de l'échec des négociations concernant cette première acquisition, de sorte que le jugement entrepris ne saurait dès lors être annulé en tant qu'il a condamné l'expropriante au paiement d'indemnités accessoires. Pour le cas où la cour estimerait devoir statuer à nouveau sur ce point, elle fait valoir que les éléments produits en cause d'appel pourront être retenus pour acter la réalité de sa réinstallation et, subséquemment, le principe du versement d'indemnités accessoires.

 

Pour solliciter la somme totale de 1 871 750,87 euros HT au titre de son installation dans des conditions équivalentes à celles dont elle bénéficiait dans les locaux expropriés, elle estime que le contrat conclu sur la base du devis évoqué a confirmé son montant de 1 305 000 euros HT, et prévoit forfaitairement le montant des honoraires de l'architecte à hauteur de 130 500 euros HT.

Elle indique que les travaux d'aménagements prévus se chiffrent à 7 868,72 euros HT ; que les frais d'installation d'une nouvelle cabine de peinture s'élèvent à

79 137 euros HT. Elle précise qu'il conviendra de déduire de cette somme le montant alloué en première instance et correspondant aux frais de déménagement de la cabine, soit 34 450 euros HT. Par suite, elle s'estime bien fondée à obtenir de ce chef, paiement de la somme de 44 867 euros HT ; mais aussi en complément la somme de 11 666,12 euros HT, puisqu'elle s'est trouvée contrainte d'exposer une telle somme pour raccorder en gaz la cabine.

En outre, elle précise que le système d'alarme Argos, existant rue [Adresse 43], n'est pas adapté aux nouveaux locaux [Adresse 46] et ne peut donc être réinstallé. Elle sollicite en conséquence la somme de 4 841 euros HT, au titre de l'installation d'un nouveau système d'alarme, déduction faite des frais de déménagement de ce système accordé par le premier juge pour 6 000 euros HT. Elle demande à obtenir la somme de

5 746,15 euros HT, correspondant aux importants frais qu'elle a exposé relatifs à des travaux de génie civil impératifs pour mettre en service le pont précédemment installé rue [Adresse 43]. Elle précise qu'elle a dû supporter divers frais en lien direct et certain avec l'expropriation d'un montant de 88 euros HT, de 1 034 euros HT et de

12 350,60 euros HT, respectivement au titre des frais de réexpédition temporaire du courrier, de transfert de siège social, et de frais des enseignes à installer [Adresse 46].

 

Par dernières conclusions du 11 décembre 2023, notifiées par le greffe le même jour par lettres recommandées avec demande d'avis de réception, reçues le 12 décembre 2023 par le commissaire du Gouvernement et Me Desmeulles, conseil de la société Auto 80, la commune [Localité 29] demande à la cour de : 

- réformer partiellement le jugement entrepris en qu'il a alloué à la société Auto 80 une somme de 49 620 euros pour l'indemnisation du trouble commercial et une somme de 105 738,48 euros à titre d'indemnité de déménagement,

- confirmer le jugement pour le surplus,

 

en conséquence, 

- fixer l'indemnité totale de dépossession due à la société Auto 80 pour l'expropriation de l'immeuble bâti à usage de garage automobile sis [Adresse 40]), référence cadastrale JE [Cadastre 2], d'une superficie totale de 1 103 m², à la somme de 716 000 euros, comprenant une indemnité principale de 650 000 euros et une indemnité de remploi de 66 000 euros,

- débouter la société Auto 80 de ses conclusions au titre des indemnités accessoires,

- débouter la société Auto 80 de toute prétentions contraires,

- en tout état de cause, condamner la société Auto 80 à lui verser une somme de

6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

Elle considère que la société appelante se borne à demander à la cour d'entériner le rapport d'expertise privée établi par M. [Y], qui a retenu la somme de

1 000 000 d'euros au titre de l'indemnité principale.

 

Or, elle fait valoir qu'une telle prétention ne pourra qu'être écartée, puisque les termes et les conclusions de ce rapport sont critiquables, notamment en ce qu'il est dépourvu de caractère judiciaire et contradictoire.

 

S'agissant de la dépollution, elle expose que l'activité exploitée par la société Auto 80 relève des installations classées pour la protection de l'environnement et que les sondages opérés par la société Sita ont révélé la pollution de la parcelle aux hydrocarbures et métaux lourds, en particulier au mercure, de sorte que le principe et le coût de cette dépollution doit être imputé nécessairement sur la valeur du bien exproprié. Elle estime que la pollution du sol aux hydrocarbures et métaux lourds prohibe de fait la construction en sous-sol du site, ce qui obère notamment les capacités de création de stationnement souterrain et diminuera d'autant l'habitat réalisable sur le terrain et donc sa rentabilité. 

 

Elle expose que les termes de comparaison retenus par M. [Y] et dont l'appelante demande leur réintégration sont contestables dans la mesure où la mutation de la parcelle JE [Cadastre 9] intervenue le 12 octobre 2018 n'est pas de

291 000 euros, mais de 29 100 euros soit 100 euros/m². Elle considère que les termes de comparaison JE [Cadastre 6], JE [Cadastre 23], JE [Cadastre 4], JE [Cadastre 22] et JE [Cadastre 24] ne sont pas pertinents car portants pour la plupart sur des immeubles bâti à usage d'habitation.

 

Elle affirme que seule peut être considérée parmi les références alléguées, la mutation de la parcelle JE [Cadastre 13], pour un terrain nu de 1 321 m², intervenue le 30 juin 2021, pour un prix de 992 606 euros, soit 751 euros/m². Or, elle rappelle que les termes de comparaison doivent être retenus pour leur valeur hors taxe et hors charges, et indique en conséquence que la parcelle JE [Cadastre 13] a été cédée en réalité au prix de

696 000 euros HT, soit 527 euros/m². Elle demande que soit ajouté un ensemble de quatre mutations et indique, en reprenant la méthode employée par M. [Y], que la parcelle de la société Auto 80 peut être estimée à 498,20 euros HT/m². 

 

Elle fait valoir que l'estimation du terrain à bâtir doit correspondre à la valorisation du terrain nu, de sorte qu'il est nécessaire de considérer que vient en déduction de la valeur du terrain le coût de démolition de l'existant, estimé en l'espèce à la somme de 400 000 euros HT par la Direction aménagement et maîtrise d'ouvrage de la commune [Localité 29].

 

Elle considère qu'en retenant, ainsi que l'y invitait l'expropriante, une indemnité principale de 650 000 euros, soit 589 euros/m², le juge de l'expropriation a validé une estimation tout à fait conforme à la réalité du marché immobilier, voire supérieure et avantageuse pour l'expropriée puisque n'impactant pas le coût de dépollution.

 

Elle allègue que le règlement applicable à la zone où se situe la parcelle litigieuse est soumise à de nombreuse prescriptions et restrictions qui limitent les possibilités de changement de destination et d'évolution des constructions existantes ou les constructions nouvelles, de sorte que l'analyse de la constructibilité de la parcelle par la société Axione est dépourvue de pertinence et de caractère probant. 

 

Reprenant l'analyse proposée par le commissaire du gouvernement, qui démontre qu'au regard de la constructibilité maximale du bien, de l'ordre de 4 000 m² de surface de plancher, ainsi que du coefficient moyen d'occupation des sols [Localité 29], arrondi à 2,20, elle considère que la valeur arrêtée par le jugement est parfaitement pertinente.

 

En conséquence, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a fixé à

66 000 euros l'indemnité de remploi.

 

Sur l'indemnité sollicitée par l'appelante au titre de sa réinstallation, elle atteste que le projet dont la société Auto 80 exhibait des éléments au soutien de ses prétentions en première instance provenait en fait d'un projet ancien à l'échelle de la présente procédure, puisque déjà mentionné avant même l'enquête d'utilité publique dans le cadre des premiers échanges intervenus entre les parties en amont de la déclaration d'utilité publique. Elle considère donc qu'en accueillant dans de telles conditions les conclusions de l'exproprié, le premier juge a nécessairement entaché son jugement qui encourt à ce titre l'annulation, nonobstant la justification pour la première fois en appel de l'acquisition d'un nouveau local commercial.

 

Sur l'indemnité pour trouble commercial, elle fait valoir que la société appelante n'expose pas les incidences que devrait tirer la cour de l'ensemble des documents comptables produits pour l'appréciation du préjudice allégué.

 

Sur l'indemnité pour perte de clientèle, elle estime que tous les éléments du dossier confirment que la société Auto 80 ne subira aucune perte de clientèle dans la mesure où son activité est par nature transférable, que ses nouveaux locaux, d'une superficie supérieure au double de celle du bien exproprié, sont situés à moins de deux kilomètres de celui-ci, dans un quartier [Localité 29] dédié à l'automobile, bénéficiant d'une très bonne visibilité et d'une bonne accessibilité pour sa clientèle.

 

Sur l'indemnité de déménagement et les frais d'aménagement du nouveau local argués par l'appelante, elle explique que la valorisation d'un terrain à bâtir, ainsi que le sollicite l'expropriée, s'entend nécessairement en valeur libre, de sorte que dans les conditions que cette dernière expose, aucuns frais de réinstallation ni de déménagement ne peut lui être indemnisés. Elle ajoute que pour ouvrir droit à indemnisation les équipements dont le remplacement est allégué doivent être non-amortis. Or, elle précise que l'appelante ne fournit pas de bilan comptable ni de plan d'amortissement permettant d'appréhender l'amortissement de ses actifs. Elle considère qu'à défaut de justification, en l'état, et à supposer que le juge estime de telles réclamations recevables, elles ne pourront qu'être rejetées.

 

S'agissant des frais allégués de réaménagement du nouveau local, outre leur irrecevabilité de principe, elle considère que leur nature et leur quantum sont manifestement injustifiés, d'autant plus que certains postes de dépenses chiffrés font manifestement doublon, et excèdent la simple réinstallation. Surtout, s'agissant du réaménagement des nouveaux locaux, elle estime que la société Auto 80 se borne encore à produire un chiffrage très imprécis issu d'une étude de faisabilité qui estime grossièrement sans détail des quantités ni des surfaces un coût de travaux de réhabilitation et d'extension des nouveaux locaux. En outre, elle indique que l'auteur de cette étude, non signée, n'est pas identifiée. Dès lors, elle affirme qu'il apparaît impossible en l'état de comprendre à quoi correspondent véritablement les travaux ainsi exposés, lesquels ne peuvent donner lieu à une quelconque indemnisation puisqu'il s'agit manifestement de travaux d'amélioration du bien en cours d'acquisition dont les caractéristiques excèdent clairement celles du bien exproprié.

 

Elle ajoute que le projet de la société Auto 80 est sans commune mesure avec les caractéristiques du bien exproprié, dans la mesure où le bien nouvellement acquis le 15 septembre 2023 était antérieurement exploité par une concession automobile Kia Motors. Elle expose qu'en l'état, le bien est parfaitement exploitable dans des conditions identiques à celles du bien exproprié, sans procéder à des travaux d'aménagement ou d'extension. En réponse à l'appelante, qui estime que le bien acquis serait moins qualitatif, elle soutient qu'il n'en est rien, les photographies produites par l'appelante ayant vocation à mettre en scène une comparaison défavorable avec le local exproprié.

 

S'agissant des frais allégués de réexpédition temporaire du courrier, de transfert de siège social, elle considère que ces demandes sont nouvelles en cause d'appel et donc irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civile. En tout état de cause, elle affirme que ces frais constituent des charges déductibles de l'entreprise et ne peuvent être retenus, d'autant plus qu'ils sont réputés inclus à l'indemnité de remploi et dans l'indemnité pour trouble commercial. Elle ajoute qu'il en va également de même des frais d'enseigne, puisque ceux-ci ne constituent pas un préjudice en lien avec l'expropriation et sont dépourvus à cet égard de relation de causalité. 

 

Sur l'indemnité de taxe foncière, elle soutient que cette demande est parfaitement infondée dans la mesure où la taxe foncière est attachée à la qualité de propriétaire, voire dans certains cas de locataire, et que son acquittement est dépourvu de lien avec l'expropriation.

 

Par dernières conclusions du 13 décembre 2023, notifiées par le greffe le même jour par lettres recommandées avec demande d'avis de réception, reçues le 15 décembre 2023 par Me Desmeulles, conseil de la société Auto 80, et par la commune [Localité 29], et le 16 décembre 2023, par la société Auto 80, le commissaire du Gouvernement propose de fixer :

- l'indemnité de dépossession à 591 euros/m², soit une indemnité principale de

650 000 euros,

- l'indemnité de remploi à 66 000 euros,

- les indemnités accessoires (éventuelles) à 172 216,21 euros,

soit une indemnité totale de 888 216,21 euros.

 

S'agissant de la dépollution du site, se fondant sur le rapport d'expertise de

M. [Y], il indique que la pollution du site est incontestable et que le coût de ces travaux impacte nécessairement la valeur du bien exproprié, sauf si la société Auto 80 s'engage à procéder à ces travaux sur ses fonds propres. Il souligne par ailleurs que la présence de cette pollution aura un impact sur le projet de construction directement lié à l'absence de construction en sous-sol, réduisant d'autant la constructibilité et partant la rentabilité du site.

 

S'agissant de la constructibilité, il expose qu'aux termes du PLU approuvé le 14 décembre 2015, l'estimation du bien exproprié peut être exprimée en valeur par m² SDP à 163 euros (soit, 650 000 euros/4 000 m²), correspondant à une exploitation maximale de la constructibilité, cohérente avec les valeurs relevées au travers des termes de comparaison retenus par les parties.

 

Pour estimer que la valeur arrêtée par le premier juge est pertinente, il expose que le coefficient moyen d'occupation des sols observé sur la ville [Localité 29] s'établissant à 2,17 sur la période 2019/2021, l'application d'un tel coefficient, arrondi à 2,20, générerait une surface de plancher arrondie de 2 400 m², plus en rapport avec la réalité, soit une valeur de 270 euros/m² surface de plancher (650 000/2 400).

 

Pour proposer une indemnité principale de 650 000 euros, il rappelle que les termes de comparaisons doivent toujours être retenus pour leur valeur hors taxes et hors charges, de sorte que la moyenne des termes retenus (JE [Cadastre 13], JD [Cadastre 8], JE [Cadastre 3], [Cadastre 11], [Cadastre 10], [Cadastre 7], [Cadastre 37]) s'établit à 457 euros HT/m² ; laquelle est confirmée par les mutations intervenues sur des biens de nature similaire dans un rayon de trois kilomètres autour du bien exproprié.

 

Il considère alors que la société Auto 80 n'a nullement été lésée eu égard à l'indemnité principale fixée par le tribunal, puisque cette indemnité correspond à un prix au m² de 589 euros, quand la moyenne des termes de comparaison établit une valeur inférieure à 500 euros.

 

S'agissant de l'indemnité de remploi, elle pourra être fixée à la somme de

66 000 euros.

 

Il propose de fixer l'indemnité d'éviction à 221 836,21 euros, en indiquant que la société expropriée justifie de l'acquisition prochaine d'un local commercial sis [Adresse 46], qu'elle produit un acte de vente du 15 septembre 2023 rédigé auprès de l'étude notariale Scp Notaires Seine Estuaire, de sorte que la réalité du projet de réinstallation ne paraît pas devoir être contestée.

 

Il indique qu'il convient d'accorder à l'expropriée une indemnité pour trouble commercial d'un montant de 49 620 euros, destinée à indemniser la perte d'exploitation causée par l'interruption de l'activité subie le temps de la réinstallation sur le nouveau site.

 

Il n'estime pas nécessaire d'indemniser la société expropriée d'une éventuelle perte de clientèle, dans la mesure où son activité est par nature transférable, la clientèle de l'entreprise étant à même de suivre l'entreprise dans de nouveaux locaux situés dans la ville [Localité 29].

 

L'expropriée justifiant de l'acquisition d'un nouveau local, il considère que les frais de déménagement des matériels professionnels doivent pouvoir être pris en considération s'agissant d'une conséquence directe de l'opération à hauteur de

171 216,21 euros. Précisément, concernant la cabine de peinture qui semble être intransférable, il indique que les frais d'acquisition et de pose de la nouvelle cabine doivent pouvoir être retenus pour le montant ressortant du devis produit. Il ajoute qu'il en va de même du système d'alarme et de vidéo surveillance, pour les mêmes raisons.

 

Pour proposer de rejeter la prétention de l'appelante tendant à obtenir une indemnité d'aménagement du nouveau local, il fait notamment valoir que les frais d'agencement avancés par l'appelante ne sont nullement justifiés, dès lors qu'ils ne constituent en aucun cas une conséquence directe, matérielle, et certaine de l'expropriation ; que les travaux et aménagements divers avancés par l'expropriée participent, en raison de leur importance, et de leur nature, à la livraison de locaux commerciaux quasiment neufs, et que ces dépenses relevant de la pure convenance de l'entreprise expropriée seraient constitutives d'un enrichissement sans cause si le principe de leur prise en compte par la cour était retenu. 

 

Enfin, considérant que la taxe foncière est un impôt attaché à la propriété, et que la société Auto 80 n'établit nullement la réalité du montant qu'elle aurait à supporter en changeant de local commercial, il soutient que cette charge demeurant sans lien direct avec l'expropriation du site [Adresse 43], il ne saurait être fait droit à la demande de l'exproprié sur ce point.

 

Les parties ont été convoquées par lettres recommandées avec demande d'avis de réception le 11 juillet 2023, et l'affaire a été plaidée à l'audience du 17 janvier 2024.

MOTIFS

                                                                   

Sur l'indemnité principale de dépossession et l'indemnité de remploi

           

En application de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. 

 

Selon l'article L. 321-3 du même code : le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. 

 

L'article L. 322-1 du même code indique que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, mais l'article L. 322-2 précise que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, et que, sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique.

 

Enfin, selon l'article L. 322-8 du code de l'expropriation : sous réserve de l'article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

           

Les débats devant la cour ne portent que sur l'estimation de valeur du bien litigieux au mètre carré.

Après avoir rappelé que le bien devait être évalué à la date du jugement suivant sa consistance au 27 septembre 2021, le premier juge a procédé à une description précise du bien, à relever que les parties s'accordaient pour fixer la date de référence au 15 janvier 2020. A cette date, le plan d'occupation d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, approuvé le 19 décembre 2019, était opposable aux tiers. Le bien était située en zone Ucg.

Après avoir retenu la qualification de terrain à bâtir, le premier juge a décrit la méthode analytique qu'il convenait d'appliquer soit sur un terrain nu libre d'occupation avec abattement pour tenir compte de la dépollution du site. Il a analysé l'ensemble des références produites pour retenir en définitive une valeur moyenne de (751 + 255 + 802/3) soit 600 euros/m² × 1 100 m² = 660 000 euros sous déduction d'un abattement pour occupation des lieux soit 650 000 euros au titre de l'indemnité principale. Il a fait une appréciation critique du rapport établi par l'expert privé de la Sas Auto 80.

Les critiques formées par l'appelante portent d'une part, sur la minoration de la valeur du bien tenant à la pollution du site et d'autre part, sur la minoration des valeurs de références.

- Sur la minoration de la valeur du bien en raison de la pollution du sol

 

Dans son rapport du 25 février 2016, la Sas Sita Remediation, professionnelle qualifiée, indique, en page 31 de son rapport, que : 'L'ensemble des investigations réalisées a montré la présence d'une pollution en hydrocarbures lourds dans l'angle sud-est entre 15 et 25 cm de profondeur, dans les remblais, n'atteignant pas les horizons plus profonds (absence d'anomalie à 2 m). L'extension latérale de la contamination est cernée au nord et à l'ouest ; elle n'est pas connue vers l'est et le sud (limite du site).

 

L'ensemble du site présente une pollution en métaux, en particulier le mercure, qui est présent dans les remblais et les terrains sous-jacents à 2 m de profondeur. Des teneurs modérées et éparses en S2, S3, S4, S5, S6 et S7 sont notés en HAP dans les remblais et cernés en profondeur.

 

Des incertitudes demeurent quant à la possibilité de migration de cette pollution des sols vers les eaux souterraines.

 

Dans le cadre du futur usage du site, le schéma conceptuel a montré que le risque associé à la qualité du sous-sol est lié à l'exposition des futurs résidents sur le site et des résidents hors site par inhalation de substances volatiles potentiellement présentes dans l'air ambiant suite au dégazage du sous-sol.

 

Dans ce contexte, Sita Remédiation recommande la mise en place d'un piézomètre en aval et d'un piézair pour évaluer l'impact sur les eaux souterraines et les gaz du sous-sol.'

 

En page 28 de son rapport, la société Sita relève que : 'Le schéma conceptuel est établi sur la base de l'aménagement futur du site : 

- usage résidentiel : logement sur plusieurs niveaux et stationnement en rez-de-chaussée,

- recouvrement de surface sur l'ensemble du site,

- absence de sous-sol,

- canalisation d'eau mises en place lors de l'aménagement du site isolées des terres en place par des remblais propres,

- pas d'usage des eaux souterraines au droit du site.'

 

Il en résulte de façon certaine que le bien dont la Sas Auto 80 est dépossédé est affecté par une pollution suffisamment importante pour imposer des dispositifs constructifs spécifiques et une suppression d'une construction à usage de sous-sol sur les lieux. Ainsi, si la parcelle litigieuse, qui se situe en zone UC du PLU de la commune [Localité 29] offre des possibilités d'aménagements, les préconisations formulées par la société Sita en marquent les limites et atteignent de façon objective la valeur du bien.

 

Ainsi, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que la qualification des indemnités d'expropriation impliquait une évaluation du terrain avec application éventuelle d'un abattement pour occupation et déduction des coûts liés à la pollution des sols.

 

- Sur la minoration de la valeur du bien en raison des références utilisées

S'agissant du terme de comparaison dont la Sas Auto 80 sollicite le rejet, il s'agit du terme de comparaison n°2, retenu par le juge de l'expropriation sur proposition de la commune [Localité 29], correspondant à une vente intervenue le 9 mars 2020 sur un ensemble de parcelles cadastrées section JD [Cadastre 8], [Cadastre 17], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 18], [Cadastre 5], [Cadastre 21], [Cadastre 6], [Cadastre 19] et [Cadastre 20] au prix total de 837 900 euros pour une surface globale de 3 288 m², soit 255 euros/m².

Ce terme de comparaison n'est pas remis en cause par le commissaire du Gouvernement. En effet même si dans son rapport d'évaluation, établi le 4 septembre 2017, le service des domaines retient une valeur de 400 à 1 000 euros le m², il écrit précisément que : 'Les valeurs de garages automobiles avec atelier et exposition varient entre 400 et 1 000 euros/m² selon le secteur et l'état d'entretien du bien. Le bien en question a été valorisé 650 000 euros soit 650 euros/m² en janvier 2016, et les dernières cessions des garages Barré et [Adresse 45] confortent cette valeur. On maintiendra donc une indemnité principale à hauteur de 650 000 euros.'

En outre, il reprend dans ses conclusions une évaluation qui tient compte de la constructibilité du terrain au regard du Plu et du Cos alors applicable en exploitant une dizaine de référence pour aboutir à une valeur de surface de plancher de l'ordre de 270 euros/m², au regard d'un Cos moyen de 2,17 euros arrondi à 2,20 pour une surface de plancher de 2 400 m².

L'expert privé, M. [Y] conclut dans son rapport du 25 janvier 2022, que sur  '7 ventes récentes dans la même section cadastrale, à proximité du garage Auto 80, la moyenne de vente du prix au m² de sol est de 1 700 €/ m²' Compte tenu d'une part de la constructibilité de la parcelle, d'autre des points de comparaison, j'évalue à 900 € le m² de terrain soit 900 × 1 103 m² = 997 000 € arrondi à un million d'euros''.

Ce professionnel n'a manifestement pas connaissance du rapport de la Sas Sita Remédiation puisqu'il ne retient au titre des points négatifs que la 'Présence d'amiante partielle en toiture et sur l'essentage entraînant un surcoût lors de la démolition' et écrit expressément  'Pas de dépollution du sol à prévoir' . Ce point s'ajoute en réalité aux éléments relatifs aux critères de dévalorisation du bien. Il n'explique pas de façon argumentée d'une part, l'impact des conditions de déconstruction des bâtiments, d'autre part les éléments aboutissant à une valeur moyenne de 900 euros le m².

S'agissant des valeurs de référence, la Sas Auto 80 entend voir intégrer en tant que terme de comparaison la parcelle JE [Cadastre 9], écartée par le premier juge et selon décompte des références par l'expert. Certes, il s'agit d'une parcelle mitoyenne à celle de l'établissement. Cependant, tel que relevé par le juge de l'expropriation, cette parcelle ne peut utilement être regardée comme un terme de comparaison utile, dès lors qu'elle est d'une superficie moindre que celle objet de l'expropriation (291 m² contre 1 103 m²), et qu'elle est enclavée, alors que la parcelle litigieuse bénéficie de deux accès à la voie publique.

 

En outre, quant aux termes de comparaison JE [Cadastre 6], [Cadastre 23], [Cadastre 4], [Cadastre 22] et [Cadastre 24] retenus par

M. [Y], expert privé de la Sas Auto 80, dans son rapport, il s'agit de mutations portant essentiellement sur des terrains nus ou des immeubles bâtis à usage d'habitation selon les indications portées par le professionnel. À l'exception de ces quelques données sommaires quant à la date de la mutation intervenue, de la nature des biens, de leur superficie et de leur prix de vente, l'appelante ne produit aucun élément permettant à la juridiction d'apprécier effectivement la consistance et l'état des biens utilisés comme termes de comparaison ou encore l'existence d'annexes, de sorte que l'ensemble des termes de comparaison utilisés par M. [Y] ne peuvent être utilement retenus.

 

De l'ensemble des termes de comparaison utilisés par M. [Y], les intimés acceptent de ne retenir que le terme de comparaison correspondant à la parcelle JE [Cadastre 13], lequel peut être retenu dès lors qu'il s'agit d'une parcelle similaire à celle appartenant à la société Auto 80 portant sur un prix de vente de 751 euros.

Alors que la commune [Localité 29] propose de retenir un ensemble de quatre mutations, l'absence de production d'éléments probants afin de permettre à la juridiction d'apprécier la légitimité de l'utilisation de ces termes de comparaison, impose de les écarter.

 

S'agissant des termes de comparaison utilisés par le commissaire du Gouvernement, celui-ci se prévaut, en versant aux débats les actes authentiques de vente adéquats : 

- d'une mutation intervenue le 9 mars 2020, pour un ensemble de parcelles cadastrées JD [Cadastre 8], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 6], [Cadastre 5], pour un prix hors taxes de

698 250 euros, correspondant à une surface globale, pour les parties non viabilisées, de 3 404 m², soit 205 euros/m²,

- d'une mutation intervenue le 26 septembre 2018, pour un ensemble de parcelles cadastrées JE [Cadastre 37], [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 10], [Cadastre 11], pour un prix hors taxes de 498 375 euros, correspondant à une surface globale de 780 m², soit 639 euros/m²,

- d'une mutation intervenue le 24 juillet 2021, pour un ensemble de parcelles cadastrées JC [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 35], [Cadastre 36], pour un prix de 1 500 000 euros, correspondant à une surface globale de 3 542 m², soit 424 euros/m²,

- et d'une mutation intervenue le 25 octobre 2021, pour une parcelle cadastrée JE [Cadastre 12], pour un prix hors taxes de 449 235 euros, correspondant à une surface de

951 m², soit 472 euros/m².

 

En définitive, en retenant les termes de référence correspondant à des biens d'une consistance proche et présentant une valeur dont il est justifié soit particulièrement :

- la mutation intervenue le 30 juin 2021, pour la parcelle cadastrée JE [Cadastre 13], d'une superficie de 1 321 m², pour un prix hors taxes de 696 600 euros, soit 527 euros/m²,

- la mutation intervenue le 26 septembre 2018, pour les parcelles cadastrées JE [Cadastre 37], [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 10], [Cadastre 11], d'une superficie de 780 m², pour un prix hors taxes de

498 375 euros, soit 639 euros/m²,

- et la mutation intervenue le 25 octobre 2021, pour la parcelle cadastrée JE [Cadastre 12], d'une superficie de 951 m², pour un prix hors taxes de 449 235 euros, soit

472 euros/m².

 

La moyenne de ces trois termes de comparaison s'élève à 593 euros/m².

 

Dès lors, en retenant une valeur de 600 euros/m², le juge a fait une appréciation de la valeur au mètre carré du bien tenant compte des différents paramètres objectifs permettant de la dégager.

La superficie du terrain étant de 1 103 m² et non de 1 100 m², le calcul est le suivant :

600 × 1 103 m² = 661 800 euros somme à laquelle il convient d'appliquer un abattement pour occupation.

La commune [Localité 29] accepte de verser la somme de 650 000 euros sans débattre au-delà de la moins-value applicable.

Le premier juge, en fixant l'indemnité principale de dépossession à 650 000 euros, tel que proposée, a fait une juste appréciation de l'état du marché dans la commune et de la situation du bien objet de l'expropriation.

 

Le jugement entrepris sera confirmé.

 

L'indemnité de remploi a été calculée selon le barème dégressif prévu par les textes en la matière mais doit tenir compte de la valeur ajustée ci-dessus soit :

20 % pour la fraction inférieure ou égale à 5 000 euros = 1 000 euros

15 % pour la fraction comprise entre 5 001 et 15 000 euros = 1 500 euros

10 % pour le surplus soit (661 800 ' 15 000 euros) = 64 680 euros

soit une somme totale de 67 180 euros.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

  

Sur les indemnités accessoires

 

L'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit que l'indemnité  allouée  à  un  propriétaire  exproprié  doit  couvrir  l'intégralité  de  son préjudice direct, matériel et certain.

 

Sur l'indemnité pour trouble commercial

 

L'indemnité pour trouble commercial a pour objectif d'indemniser la perte d'exploitation causée par l'interruption de l'activité pendant le temps de la réinstallation sur un autre site. 

 

Le premier juge, compte tenu d'une attestation de l'expert-comptable de la Sas Auto 80 et de la production de ses comptes annuels de résultat, a accordé à cette dernière la somme de 49 620 euros suivant une détermination du quantum de cette indemnité par équivalence avec 15 jours du chiffre d'affaires moyen des trois derniers exercices.

 

Devant la cour, l'appelante formule la même prétention que celle initialement développée devant le juge de l'expropriation, à savoir l'octroi d'une somme de

50 000 euros. 

 

Pour justifier sa demande, la société Auto 80 verse aux débats :

- une attestation de son expert-comptable du 31 mai 2022, indiquant que pour l'année 2021, l'appelante a réalisé un chiffre d'affaires moyen mensuel de 68 546 euros hors taxes et que la masse salariale mensuelle représente un coût de 14 245 euros,

- et deux extraits de ses comptes annuels pour 2019 et 2021, laissant apparaître un chiffre d'affaires de 1 119 041 euros net pour 2018, 1 035 583 euros net pour 2019, 653 033 euros net pour 2020 et 822 561 euros net pour 2021.

 

La commune [Localité 29], estimant notamment que la réalité de la réinstallation d'activité de la société Auto 80 n'est pas établie, s'oppose à une telle demande. Le commissaire du Gouvernement sollicite quant à lui la confirmation sur ce point du jugement dont appel.

Dans la mesure où il est démontré que l'activité professionnelle de la Sas Auto 80 était réelle et même développée et a été compromise sur la propriété par la procédure d'expropriation, où la réinstallation de la société a eu lieu pour assurer la poursuite de l'exploitation, la Sas Auto 80 a subi un préjudice justifiant une indemnisation de la partie expropriée. Le trouble commercial provient de la nécessité à la fois de gérer le changement de lieu d'exercice amputant la possibilité d'exercer de façon linéaire l'activité, tant sur le plan matériel que sur le plan des ressources humaines et de gérer la clientèle.

 

La Sas Auto 80 justifie de l'acquisition de nouveaux locaux [Adresse 46], suivant acte authentique de vente établi le 15 septembre 2023 par Me [W], notaire.

 

Elle justifie par les éléments comptables susvisés de son chiffre d'affaires.

La méthode employée, à savoir l'équivalent de 15 jours du chiffre d'affaires moyen des trois derniers exercices est adaptée pour procéder à l'évaluation du préjudice subi. Il n'est également pas contesté par ces parties que le chiffre d'affaires de l'année 2020 peut être écarté compte tenu de la crise sanitaire au cours de cette période et des mesures de confinements imposées. 

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé à la somme de 49 620 euros l'indemnité due pour le trouble commercial.

 

Sur l'indemnité pour perte de clientèle

 

Pour con