CA Lyon, 2 mai 2024, RG 20/06699

N° RG 20/06699 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NIMJ

Décision du TJ de ROANNE

Au fond du 14 septembre 2020

RG : 14/00963

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 2 MAI 2024

APPELANTE :

SARLU EDIFICIO

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque:475

Et ayant comme avocat plaidant la SELARL LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

INTIMEES :

COMMUNE DE [Localité 11],

représentée par son maire en exercice

[Adresse 12]

[Adresse 12]

[Adresse 12]

Représentée par la SELARL SELARL CHANTELOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de ROANNE

DEPARTEMENT DE [Localité 13]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par la SELARL BASSET-BOUCHET-HANGEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 9

S.A.S. EDILIANS

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1813

Et ayant comme avocat plaidant Me Solal GALIMIDI, avocat au barreau de PARIS

CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DE RHONE ALPES AUVERGNE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par la SELARL SELARL AD JUSTITIAM, avocat au barreau de ROANNE

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 07 Décembre 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 Juillet 2023

Date de mise à disposition : 30 novembre 2023 prorogée au 14 décembre 2023, 18 janvier 2024, 7 mars 2024, 11 avril 2024 et 2 Mai 2024 les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Anne WYON, président

- Julien SEITZ, conseiller

- Thierry GAUTHIER, conseiller

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Selon actes authentiques des 11 avril et 11 mai 1990, le conseil général de [Localité 13], devenu département de [Localité 13], a acquis de la société IRB, aux droits de laquelle sont venues les sociétés Imerys TC puis Edilians, une friche industrielle anciennement à usage de tuilerie, sise lieudit '[Localité 14]' sur la commune de [Localité 11].

Par actes des 04 février 1993, 23 mars et 14 avril 1999, le conseil général de [Localité 13] a revendu ces parcelles à la commune de [Localité 11], après avoir détruit les bâtiments industriels et remblayé le terrain.

Selon compromis du 25 octobre 2010 puis acte authentique du 24 février 2012, la commune de [Localité 11], assurée auprès de la Caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles de Rhône-Alpes Auvergne (société Groupama) a cédé une partie des parcelles concernées à la société Edificio, promotrice immobilière, qui a procédé à leur allotissement en 13 lots.

La société Edificio a cédé 6 de ces lots.

Les époux [I], acquéreurs de l'un des lots, ont découvert à l'occasion des travaux de construction de leur maison que le terrain était pollué aux hydrocarbures.

Les époux [N], acquéreurs du lot voisin, ont alors suspendu leur projet de construction.

La société Edificio a confié une étude environnementale à la société Socotec, ainsi qu'une étude géotechnique à la société Alpha BTP Sud.

La société Alpha BTP Sud a relevé que les sols étaient constitués d'un remblai de résidus industriels, alors que la société Socotec a confirmé l'existence d'une pollution aux hydrocarbures, à tous le moins, sur une partie des parcelles alloties.

Telles sont les circonstances dans lesquelles les époux [I] ont assigné la société Edificio et la société Caisse d'épargne et de prévoyance Loire Drôme Ardèche devant le tribunal de grande instance de Roanne, en résolution de leur contrat de vente.

Par acte du 19 mai 2015, les époux [N] ont fait citer la société Edificio devant la même juridiction, en annulation de la vente les liant.

Par acte du 12 juin 2015, Mme [E] [X], acquéreure d'un troisième lot sur lequel elle a fait édifier une maison d'habitation par la société Maisons Cécile Robin, a fait assigner la société Edificio, la société Maisons Cécile Robin et la société Caisse d'épargne et de prévoyance Loire Drôme Ardèche devant le tribunal de grande instance de Roanne, en résolution du contrat de vente la liant à sa venderesse.

Par acte d'huissier du 19 septembre 2014, la société Edificio a fait citer la commune de [Localité 11] devant ce même tribunal. Selon acte du 04 novembre 2014, la commune de [Localité 11] a appelé en garantie son assureur, la société Groupama, ainsi que son vendeur le conseil général de [Localité 13].

Par acte du 09 avril 2015, le conseil général de [Localité 13] a appelé en garantie la société Imerys, devenue Edilians en garantie.

Ces différentes procédures ont été jointes.

Par ordonnances des 23 mars, 16 mai et 02 juin 2016, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Roanne a commis M. [O] en qualité d'expert.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 24 novembre 2016.

Par jugement rendu le 14 septembre 2020 le tribunal judiciaire de Roanne a :

- mis la commune de [Localité 11], le département de [Localité 13], la société Imerys, la société Groupama et la société Maisons Cécile Robin hors de cause ;

- débouté la société Edificio de l'ensemble de ses prétentions ;

- prononcé la résolution du contrat de vente conclu entre les époux [I] et la société Edificio ;

- condamné la société Edificio à verser aux époux [I] :

32.000 euros en contrepartie de la restitution de la parcelle de terrain cadastrée [Cadastre 5],

3.326 euros au titre des frais occasionnés par la vente,

15.000 euros en réparation du préjudice moral et financier ;

- condamné les époux [I] à restituer à la société Edificio la parcelle cadastrée [Cadastre 5] [Localité 14] à [Localité 11] ;

- prononcé la résolution des contrats de prêt conclus entre les époux [I] et la société Caisse d'épargne Loire Drôme Ardèche ;

- condamné les époux [I] à payer à cette société la somme de 31.536,15 euros;

- dit qu'il appartiendra aux parties de déduire de cette somme les intérêts et frais de gestion versés par Ies époux [I] à la date de l'arrêté des comptes entre les parties ;

- condamné la société Edificio à verser à la société Caisse d'épargne et de prévoyance Loire Drôme Ardèche la somme de 5.963,85 euros, au titre du préjudice consécutif au remboursement des frais et intérêts aux époux [I] au 10 février 2019, somme à parfaire au jour de l'arrêté des comptes entre les parties ;

- prononcé la résolution du contrat de vente conclu entre les époux [N] et la société Edificio;

- condamné la société Edificio à verser aux époux [N] :

42.000 euros en contrepartie de la restitution de la parcelle [Cadastre 8],

2.034,31 au titre des frais occasionnés par la vente,

10.000 euros en réparation du préjudice moral et financier ;

- condamné les époux [N] à restituer à la société Edificio la parcelle cadastrée [Cadastre 8] [Localité 14] à [Localité 11] ;

- prononcé la résolution du contrat de vente entre Mme [X] et la société Edificio ;

- condamné la société Edificio à verser à Mme [X] :

38.000 euros en contrepartie de la restitution de la parcelle [Cadastre 9],

1.808,56 euros au titre des frais occasionnés par la vente,

98.000 euros en réparation du préjudice lié à la construction d'une maison individuelle sur le terrain pollué ;

- condamné Mme [X] à restituer à la société Edificio la parcelle cadastrée [Cadastre 9] [Localité 14] à [Localité 11] ;

- prononcé la résolution du contrat de prêt entre Mme [X] et la Caisse d'épargne et de prévoyance Loire Drôme Ardèche ;

- condamné Mme [X] à verser à la Caisse d'épargne et de prévoyance Loire Drôme Ardèche la somme de 143.221,51 euros ;

- dit qu'il appartiendra aux parties de déduire de cette somme les intérêts versés par Mme [X] à la date de l'arrêté des comptes entre les parties ;

- condamné la société Edificio à verser à la Caisse d'épargne et de prévoyance Loire Drôme Ardèche la somme de 20.778,49 euros, au titre du préjudice subi consécutif, au remboursement des frais et intérêts de Mme [X] au 12 janvier 2019, somme à parfaire au jour de l'arrêté des comptes entre les parties ;

- dit que les frais de publication de son jugement seront à la charge de la société Edificio;

- condamné la société Edificio à verser au titre de l'article 700 du code de procédure civile:

6.000 euros à la commune de [Localité 11],

4.000 euros au Département de [Localité 13],

4.000 euros à la société Imerys,

3.000 euros à la Caisse d'épargne,

1.000 euros à la société Groupama,

3.000 euros aux époux [I],

3.000 euros aux époux [N],

3.000 euros à Mme [X],

2.000 euros à la société Maisons Cécile Robin ;

- condamné la société Edificio aux entiers dépens ;

- débouté les parties de leurs plus amples demandes ;

- ordonné l'exécution provisoire.

Selon déclaration du 30 novembre 2020, la société Edificio a formé appel de ce jugement, en intimant la société Edilians, le département de [Localité 13], la commune de [Localité 11] et la société Groupama.

Par conclusions d'incident à la mise en état déposées les 24 mai, 3 et 4 juin 2021, la société Edilians, le département de [Localité 13] et la commune de [Localité 11] ont conclu à la radiation de l'affaire au visa de l'article 524 du code de procédure civile, faute d'exécution par l'appelante des condamnations susvisées prononcées à son encontre.

Par ordonnance du 14 septembre 2021, le conseiller de la mise en état a déclaré la demande de radiation irrecevable en tant que formée par le département de [Localité 13] et la commune de [Localité 11] et l'a rejetée en tant que formée par la société Edilians.

***

Aux termes de ses conclusions récapitulatives déposées le 26 novembre 2021, la société Edificio demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants et 1603 et suivants du code civil, de :

- réformer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Roanne le 14 septembre 2020 en ce qu'il a :

mis la commune de [Localité 11], le département de [Localité 13], la société Imerys et la société Groupama hors de cause,

débouté la société Edificio de l'ensemble des prétentions dirigées à leur encontre,

condamné la société Edificio à verser différentes sommes aux parties en défense sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Edificio aux entiers dépens,

statuant à nouveau :

- dire et juger que les parcelles cadastrées section [Cadastre 10] et [Cadastre 4] sur la commune de [Localité 11] lieu-dit ' [Localité 14]' objet de la vente du 24 février 2012 sont atteintes de vices cachés,

- dire et juger la commune de [Localité 11], le département de [Localité 13] et la société Edilians venant aux droits de la société Imerys sont des vendeurs professionnels et/ou de mauvaise foi et qu'ils ne peuvent se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés contenus aux actes de vente,

à titre subsidiaire :

- dire et juger que la commune de [Localité 11] a manqué son obligation de délivrance conforme,

en conséquence :

- condamner solidairement la commune de [Localité 11], le département de [Localité 13], la société Edilians, venant aux droits de la société Imerys, et la société Groupama à lui verser :

106.340 euros correspondant au manque-à-gagner dans la commercialisation des lots revendus à vil prix par la société Edificio,

15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice résultant de l'atteinte à l'image commerciale,

400.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice financier et résultant de la perte d'exploitation,

9.250,80 euros au titre des rapports d'expertise Socotec et Alpha BTP Sud,

1.733 euros au titre des taxes foncières 2014, 2015 et 2016,

168.910,51 euros en indemnisation des préjudices financiers accessoires résultant de la résolution des ventes [X], [I] et [N], tels que résultant des condamnations prononcées par le tribunal judiciaire de Roanne dans son jugement du 14 septembre 2020,

- débouter la commune de [Localité 11], le département de [Localité 13], la société Edilians et la société Groupama de l'ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions,

- condamner solidairement la commune de [Localité 11], le département de [Localité 13], la société Edilians, venant aux droits de la société Imerys et la société Groupama à lui payer la somme de 20.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance intégrant le coût de l'expertise judiciaire, et aux dépens de l'instance d'appel.

***

Par conclusions récapitulatives déposées le 26 juillet 2021, la commune de [Localité 11] demande à la cour, au visa des articles 1134 et suivants et 1156 du code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, des articles 1641 et suivants du même code, et notamment de l'article 1643, de :

- dire régulier mais mal fondé l'appel interjeté par la société Edificio à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Roanne le 14 septembre 2020,

à titre principal :

- dire et juger que la société Edificio, qui se présente elle-même comme une entreprise spécialisée dans le secteur de la promotion immobilière, ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que la commune de [Localité 11] serait un vendeur professionnel, ni de ce qu'elle serait un vendeur de mauvaise foi,

- dire et juger que la commune de [Localité 11], qui n'est pas un vendeur professionnel et qui est un vendeur de bonne foi, est en droit d'invoquer les dispositions de l'article 1643 du code civil,

- dire et juger que la commune de [Localité 11] est en droit d'opposer à la société Edificio l'acte de vente en date du 24 février 2012, dans lequel il est expressément convenu que le promoteur ' prendra l'immeuble, sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l'acte par le vendeur, dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol et le sous-sol pourraient affectés (')',

- dire et juger que la société Edificio ne rapporte pas non plus la preuve qui lui incombe de ce que la commune de [Localité 11] aurait manqué à son obligation de délivrance,

- dire et juger que la responsabilité de la commune de [Localité 11] ne peut être recherchée sur quelque fondement que ce soit,

- confirmer en conséquence le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Roanne le 14 septembre 2020 en ce qu'il a mis purement et simplement hors de cause la commune de [Localité 11] et en ce qu'il a débouté la société Edificio de l'ensemble des demandes formulées à son encontre,

à titre subsidiaire, si, par extraordinaire, la cour devait estimer que la responsabilité de la commune de [Localité 11] est susceptible d'être engagée,

- dire et juger que seule la parcelle [Cadastre 5] est concernée par une notion de pollution qui serait susceptible de constituer un vice caché,

- dire et juger que la commune de [Localité 11] devra être relevée et garantie de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre par le conseil général de [Localité 13], devenu depuis lors le département de [Localité 13], précédent propriétaire du terrain et/ou le propre vendeur de celui-ci, la société Imerys, aux droits de laquelle vient la société Edilians,

- dire et juger qu'aucune clause exonératoire de responsabilité ne peut être opposée à la commune de [Localité 11],

- débouter le département de [Localité 13] ainsi que la société Imerys, aux droits de laquelle vient la société Edilians, de toutes demandes qui seraient contraires à celles présentées par la commune de [Localité 11],

- statuer ce que de droit sur les demandes présentées par la société Edificio à l'encontre du département de [Localité 13] et de la société Imerys, aux droits de laquelle vient la société Edilians,

- dire et juger que la société Groupama doit sa garantie à la commune de [Localité 11] en application du contrat « VILLASUR » souscrit le 27 février 2012,

- débouter la société Groupama de toutes demandes qui seraient contraires à celles présentées par la commune de [Localité 11],

- dire et juger que la société Edificio ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de fautes qui auraient été commises et de préjudices qui en découleraient la concernant et la débouter en conséquence de l'ensemble de ses demandes,

- débouter la société Edificio de l'ensemble de ses demandes, comme étant infondées dans leur principe mais également dans leur quantum et en tout état de cause, comme étant constitutives de dommages et intérêts auxquels la commune de [Localité 11] ne peut être condamnée puisqu'elle était un vendeur de bonne foi,

en tout état de cause :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Roanne le 14 septembre 2020 en ce qu'il a condamné la société Edificio à verser à la commune de [Localité 11] une somme de 6.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Roanne le 14 septembre 2020 en ce qu'il a condamné la société Edificio aux entiers dépens,

- condamner la société Edificio, déjà condamnée en première instance à verser à la commune de [Localité 11] une somme de 6.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, mais qui n'a versé aucune somme à ce titre, à payer à la commune de [Localité 11] une somme de 6.000 euros par application des ces mêmes dispositions,

- condamner la société Edificio aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant notamment les frais d'expertise dont la commune de [Localité 11] justifie avoir fait l'avance pour un montant de 11.062,32 euros,

- débouter la société Edificio de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- débouter toutes parties de toutes demandes qui seraient contraires à celles présentées par la commune de [Localité 11].

***

Aux termes de ses conclusions déposées le 08 octobre 2021, le département de [Localité 13] demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de :

- dire régulier mais mal fondé l'appel interjeté par la société Edificio,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Roanne du 14 septembre 2020 en ce qu'il a écarté la responsabilité du département de [Localité 13],

- confirmer que le département de [Localité 13] est un vendeur non professionnel et de bonne foi,

- confirmer que le département de [Localité 13] peut donc faire application de la clause exonératoire de responsabilité insérée dans l'acte de vente liant le département de [Localité 13] à la commune de [Localité 11], tant à l'égard de ladite commune que de la société Edificio dans le cadre de son recours,

à titre subsidiaire :

- dire que seule la parcelle [Cadastre 5] est concernée par une notion de pollution rendant la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée conformément aux règles relatives aux vices cachés,

- si une condamnation devait être prononcée à l'encontre du département de [Localité 13], dire que le département de [Localité 13] pourra alors être relevé et garanti par la société Edilians du montant total de ses condamnations,

- écarter l'application de la clause exonératoire de responsabilité insérée dans l'acte de vente liant la société IRB, aujourd'hui Edilians et le département de [Localité 13], le vendeur étant de mauvaise foi,

à titre infiniment subsidiaire :

- rejeter les demandes financières formulées par la société Edificio comme étant injustifiées ou constitutives de dommages et intérêts auxquels le département de [Localité 13] ne peut être condamné puisqu'il était un vendeur de bonne foi,

- confirmer la condamnation de la société Edificio au titre de l'article 700 du code de procédure civile et, y ajoutant, condamner la société Edificio a une somme supplémentaire de 10 000 euros sur ce même fondement,

- condamner la société Edificio aux entiers dépens de l'instance.

***

Par conclusions récapitulatives déposées le 07 octobre 2021, la société Edilians demande à la cour, au visa des articles 1150 ancien et 1641 et suivants du code civil, de :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Roanne du 14 septembre 2020 en toutes ses dispositions contestées,

- débouter la société Edificio, la commune de [Localité 11] et le département de [Localité 13] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société Edilians,

y ajoutant :

- condamner la société Edificio, la commune de [Localité 11] et le département de [Localité 13] in solidum à lui verser une somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, distraits au profit de la société Tudela et associés, sur son affirmation de droit.

***

Par conclusions déposées le 25 mai 2021, la société Groupama demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Roanne le 14 septembre 2020 en ce qu'il a :

dit que la commune de [Localité 11], le département de [Localité 13], la société Imerys, la société Groupama et la société Maisons Cécile Robin seront mis hors de cause

débouté la société Edificio de l'ensemble de ses prétentions

condamné la société Edificio à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

condamné la société Edificio aux entiers dépens,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Roanne le 14 septembre 2020 en ce qu'il a débouté les parties de leurs plus amples demandes,

statuant à nouveau :

- rejeter l'intégralité des demandes formées à l'encontre de la société Groupama,

- condamner la commune de [Localité 11] à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamner la partie succombante à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner la partie succombante aux entiers dépens de l'instance.

***

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui des prétentions des parties.

Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction par ordonnance du 07 décembre 2021 et l'affaire a été appelée à l'audience du 06 juillet 2023, à laquelle elle a été mise en délibéré au 30 novembre 2023.

MOTIFS

Sur le moyen tiré de l'irrégularité des conclusions de la société Edificio :

Vu l'article 954 du code de procédure civile ;

La société Edilians fait grief à la société Edificio de n'articuler aucune critique du jugement de première instance et de reprendre mot pour mot ses écritures de première instance, en contravention aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile interdisant de procéder par voie de référence aux conclusions de première instance.

Elle estime que l'irrégularité des conclusions de l'appelante doit conduire à la confirmation du jugement entrepris.

La société Edificio affirme en retour avoir pleinement respecté les prescriptions de l'article 954 du code de procédure civile, en articulant une critique du jugement entrepris.

Sur ce :

Conformément au troisième alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En vertu du cinquième alinéa du même article, la partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

Il résulte de l'examen des conclusions de la société Edificio que celle-ci ne procède pas par référence à ses conclusions de première instance, quoiqu'elle en reprenne en partie les développements en des termes identiques.

La société Edificio procède par ailleurs à la critique du jugement entrepris, en indiquant les raisons pour lesquelles elle désapprouvait les premiers juges d'avoir retenu que la commune de [Localité 11], le conseil général de [Localité 13] et la société Imerys, aux droit de laquelle vient la société Edilians, n'étaient pas des vendeurs professionnels et n'étaient pas de mauvaise foi

Ses conclusions sont exemptes de l'irrégularité invoquée et celle-ci ne saurait conduire à la confirmation du jugement entrepris.

Sur le vice tenant à l'existence d'une pollution aux hydrocarbures :

La société Edificio fait valoir que les parcelles litigieuses se situent sur une ancienne briquerie, exploitée jusqu'en 1988 par la société Boiron, dont l'existence est fort ancienne et parfaitement connue de l'ensemble des acteurs publics et économiques locaux.

Elle rappelle que la friche industrielle a été démolie et remblayée ensuite de son acquisition par le conseil général, avant d'être revendue à la commune de [Localité 11].

Elle explique que les analyses des experts privés et judiciaire ont révélé une pollution de la parcelle [Cadastre 5] aux hydrocarbures, faisant obstacle à l'usage d'habitation.

Elle considère que cette pollution est en lien avec l'activité industrielle de la société Boiron et qu'elle s'analyse en un vice rédhibitoire au sens de l'article 1641 du code civil.

La commune de [Localité 11] confirme que la pollution aux hydrocarbures ne concerne que la parcelle [Cadastre 5] et qu'aucun élément n'établit son extension aux parcelles voisines.

Le département de [Localité 13] se range aux conclusions de l'expert judiciaire en ce qui concerne la pollution aux hydrocarbures, dont il rappelle qu'elle ne concerne que la parcelle [Cadastre 5], à effet de la rendre inhabitable.

La société Edilians conteste que la pollution aux hydrocarbures puisse résulter de l'activité de la société Boiron. Elle fait valoir que les hydrocarbures retrouvés sur la parcelle [Cadastre 5] se situent à distance de l'emplacement des différentes cuves des usines Boiron et à une altitude supérieure à celles-ci. Elle ajoute qu'en l'absence d'analyse sérieuse de la composition chimique des hydrocarbures décelés sur la parcelle [Cadastre 5] et d'explications données sur les fortes amplitudes de concentration observées entre 2014 et 2016, ceux-ci ne pouvaient être assimilés ipso facto à ceux employés par la société Boiron.

Elle soutient également que l'ensemble des cuves aériennes d'hydrocarbure ont été vidées et déposées entre 1982 et 1990 et conteste l'hypothèse d'une canalisation enterrée fuyarde, en faisant valoir que l'existence d'un réseau de distribution d'hydrocarbure enterré relève de la pure hypothèse.

Elle indique que la pollution aux hydrocarbures a pu survenir de manière accidentelle lors de la destruction de la friche industrielle, ou à l'occasion de la vidange sauvage de véhicules. Elle ajoute que cette pollution peut également provenir des fonds situés à une altitude supérieure aux parcelles litigieuses et transiter par le réseau d'évacuation des eaux usées raccordant ces fonds à [Localité 13].

Sur ce :

Le rapport Socotec du 09 avril 2014 révèle que les parcelles acquises par la société Edificio auprès de la commune de [Localité 11] se situent sur l'emprise d'un ancien site industriel à usage de briquerie-tuilerie, créé au début du 20ème siècle et exploité jusqu'en 1988 par la société Boiron, aux droits de laquelle sont venues les sociétés Imerys TC et Edilians.

Ce site contenait plusieurs cuves aériennes d'hydrocarbures, localisées sur des emplacements extérieurs aux parcelles litigieuses.

La société Socotec a réalisé 10 sondages à trois mètres de profondeur, répartis sur l'ensemble des parcelles litigieuses. Le maillage M3, effectué sur la parcelle [Cadastre 5] (époux [I]), a révélé entre 2 et 3 mètres de profondeur une contamination par les hydrocarbures volatiles, avec une concentration de 100 mg/kg pour un seuil de détection de 1 mg/kg, ainsi qu'une contamination par les hydrocarbures totaux avec une concentration de 3.400 mg/kg pour une valeur seuil de 190 mg/kg.

L'expert judiciaire [O] a indiqué qu'une telle concentration présentait un danger sanitaire pour l'habitation humaine, commandant de purger la pollution.

Approfondissant les investigations antérieures, il a réalisé 7 sondages à la pelle mécaniquesur le pourtour de la parcelle [Cadastre 5]. L'un de ces sondages, localisé près de l'angle nord-est de cette parcelle, a révélé des concentrations élevées en hydrocarbures, de l'ordre de 12.000 mg/kg pour une valeur seuil de 500 mg/kg.

L'absence de résultat positif aux autres sondages a conduit l'expert a conclure en p. 19 de son rapport à une extension très limitée dans l'angle nord-est de la parcelle [Cadastre 5], avec 'des débordements possibles sur les parcelles voisines'.

En réponse aux dires des parties, l'expert a confirmé que la pollution aux hydrocarbures constatée sur la parcelle [Cadastre 5] 'est ponctuelle et n'est pas extrapolable à l'ensemble du site'.

Il a mis la pollution aux hydrocarbures en relation avec l'existence de différentes cuves d'hydrocarbures sur le site industriel de la société Boiron, en écartant expressément l'hypothèse d'une pollution liée à la vidange de véhicules, eu égard à l'intensité et la profondeur de la pollution retrouvée.

La société Socotec confirme cette analyse et approuve l'expert judiciaire d'avoir retenu que la pollution aux hydrocarbures se limitait à la parcelle [Cadastre 5] avec risque d'extension limité et non avéré aux parcelles voisines (rapport du 09 juillet 2018).

Elle réfute par ailleurs les arguments de la société Edilians en faveur d'une pollution étrangère à l'activité de la société Boiron. Elle explique de manière convaincante que le fait que la pollution ait été retrouvée sur une parcelle située à une hauteur supérieure à celle des cuves d'hydrocarbures et à distance de leurs emplacements connus n'est pas signifiant dès lors :

- qu'il a pu exister, en plus de 60 ans d'exploitation, plusieurs cuves non documentées,

- que certaines cuves dont l'existence est avérée ne figurent sur aucun des plans contemporains de l'exploitation, à l'instar de la cuve de 3.000 litres ayant donné lieu à déclaration en 1946, dont l'emplacement résulte uniquement du plan établi a posteriori par la société Edilians, pour les besoins de la cause,

- que les fuites ont pu provenir de canalisations enterrées plutôt que de cuves aériennes, circonstance compatible avec une pollution constatée entre 2 et 3 mètres de profondeur sous la parcelle [Cadastre 5], elle-même surélevée de 1,2 mètres par rapport au niveau supposé des cuves aériennes.

La cour relève en sus que l'affirmation de la société Edilians, selon laquelle les cuves étaient uniquement aériennes, est erronée, puisque la cuve de 3.000 litres d'hydrocarbures objet de la déclaration effectuée le 10 octobre 1946 s'entend d'une cuve souterraine, ainsi qu'en témoigne la lettre adressée par la société Boiron à l'autorité préfectorale le 1er octobre 1947.

Au regard de ces éléments techniques cohérents, la cour retient que la pollution aux hydrocarbures se limite à la parcelle [Cadastre 5], l'extension aux parcelles voisines résultant d'une simple hypothèse non corroborée.

Les concentrations très importantes décelées lors des différentes mesures rendent cette parcelle dangereuse pour la santé humaine et impropre partant à l'usage d'habitation auquel elle se trouve destinée.

En raison de l'ancienneté de l'exploitation du site par la société Boiron, remontant au début du 20ème siècle et de l'absence de toute autre activité industrielle connue à proximité des parcelles litigieuses, il convient d'approuver les conclusions de l'expert judiciaire et de la société Socotec selon lesquelles la pollution aux hydrocarbures résulte de l'activité de tuilerie - briquerie, nonobstant les spéculations contraires de la société Edilians, qu'aucun élément tangible ne vient corroborer.

Il s'ensuit que cette pollution préexiste à l'ensemble des ventes successivement consenties depuis la cession opérée par la société Imerys TC au profit du conseil général de [Localité 13]. Elle ne présente pas de caractère apparent et constitue en conséquence un vice rédhibitoire au sens de l'article 1641 du code civil.

Sur le vice tenant à une pollution aux métaux lourds :

La société Edificio fait valoir que les analyses réalisées par la société Socotec et l'expert judiciaire [O] ont révélé une pollution de deux parcelles aux métaux lourds.

Elle considère que cette pollution est en lien avec l'activité industrielle de la société Boiron et qu'elle s'analyse en un vice rédhibitoire au sens de l'article 1641 du code civil.

La commune de [Localité 11] fait observer que l'expert judiciaire a procédé par voie de sondages sur 2 des 13 parcelles cédées à la société Edificio et qu'il a conclu de manière péremptoire au caractère généralisé de la pollution aux métaux lourds, sans le moindre élément de nature à asseoir ses conclusions. Elle affirme pour sa part que la contamination au plomb ne concerne que la parcelle [Cadastre 16].

Le département de [Localité 13] estime qu'il est impossible de conclure à une pollution aux métaux lourds au-delà de la parcelle [Cadastre 5], en l'absence de sondages réalisés sur l'ensemble du site.

La société Edilians conteste que la pollution au nickel puisse résulter de l'activité de la société Boiron, la fabrication de briques et de tuiles n'exigeant pas l'emploi de métaux lourds et la contamination pouvant résulter de l'état naturel des sols du département de [Localité 13], ou de l'activité voisine du canal de [Localité 18].

Sur ce :

A l'analyse des sondages réalisés par la société Socotec, le maillage M9, effectué sur la parcelle [Cadastre 15], a révélé entre 0 et 12 mètres de profondeur une contamination par le nickel, avec une concentration de 34 mg/kg, pour une valeur seuil du fond géochimique local de 25,5 mg/kg.

L'expert judiciaire [O] a entrepris de vérifier les résultats obtenus par la société Socotec, en procédant à des prélèvements sur la parcelle [Cadastre 15], sur la parcelle [Cadastre 5] et sur des terres provenant des parcelles [Cadastre 16] et [Cadastre 6].

Ces prélèvements ont été analysés par référence aux normes définies par l'INRA, et non point en considération des valeurs du fond géochimique local, précédemment retenues par la société Socotec.

L'expert n'a pas constaté de dépassement des normes admises pour les parcelles [Cadastre 15], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], mais a relevé une valeur anormale s'agissant de la parcelle [Cadastre 16], avec une mesure en plomb de 111 pour un seuil maximum de 90, s'analysant en une 'anomalie modérée' aux termes du référentiel, à rapprocher de la limite de 100 admise pour les cultures potagères.

L'expert indique en conséquence que la pollution au Nickel n'est pas confirmée, mais qu'une pollution au plomb est avérée, dont il explique qu'elle n'est 'pas vraiment inquiétante au niveau sanitaire'. Il préconise cependant de pallier les conséquences potentielles de cette pollution par un épandage de terres saines sur l'ensemble des parcelles non bâties, sur une hauteur de 30 centimètres 'par précaution'.

M. [O] ajoute que la présence de métaux lourds s'explique par la démolition contestable de la friche industrielle, ayant conduit à employer des éléments tirés des constructions démolies comme matière de remblai. Ce remblai hétérogène de mauvaise qualité ayant été constaté sur l'ensemble des parcelles litigieuses, l'expert considère, dans ses réponses aux dires, que la pollution aux métaux lourds, quoique limitée dans son intensité, doit être étendue à l'ensemble des parcelles.

En son rapport complémentaire du 09 juillet 2018, la société Socotec approuve l'expert d'avoir retenu que la pollution aux métaux lourds s'expliquait par la démolition incomplète de la friche industrielle et s'étendait à l'ensemble des parcelles litigieuses. Elle conteste en revanche l'application du référentiel INRA, en faisant observer que celui-ci est d'application subsidiaire, en l'absence de données sur le fond géochimique local. Elle fait observer qu'en confrontant les résultats de l'expert au fond géochimique local, il existe non point un seul, mais deux dépassements des normes admises, le second concernant la concentration en nickel relevée sur la parcelle [Cadastre 15]. A l'instar de l'expert, elle considère cependant que les valeurs retrouvées en métaux ne sont 'globalement pas inquiétantes d'un point de vue sanitaire', tout en préconisant de porter la couverture des parcelles en terres saisines de 30 à 60 centimètres.

Il résulte de ces éléments techniques globalement cohérents la présence avérée de concentrations en nickel et en plomb supérieures aux données géotechniques locales relevées sur les parcelles [Cadastre 15] et [Cadastre 5], dont l'une s'avère également supérieure au seuil INRA caractérisant une ' anomalie géotechnique modérée ' et au seuil admis pour les cultures potagères.

Le dépassement du seuil maximum admis pour les cultures potagères est contraire à l'usage d'habitation des parcelles, nonobstant le faible risque sanitaire évoqué par l'expert, dès lors que les acquéreurs de lots peuvent vouloir exploiter un carré potager sur leur terrain et être conduits de ce fait à consommer régulièrement des légumes contaminés. La nécessité évoquée par l'expert et la société Socotec d'épandre de la terre sur une hauteur de 30 ou 60 centimètres 'par précaution' tend d'ailleurs à confirmer cette analyse.

L'hypothèse d'une contamination provenant du canal voisin, évoquée par la société Edilians, relève de la pure spéculation et n'a pas été évoquée devant l'expert judiciaire. Elle n'emporte donc pas la conviction de la cour, qui se range aux avis cohérents de l'expert judiciaire et de la société Socotec, selon lesquels la contamination au plomb résulte de la démolition de la friche industrielle et doit être considérée, par ce motif, comme généralisée.

Une telle contamination, de nature non apparente, constitue un vice rédhibitoire au sens de l'article 1941 du code civil, en ce qu'elle diminue a minima l'usage des terrains à bâtir de telle sorte que les acquéreurs en auraient donné un moindre prix s'ils l'avaient connue.

Sur la présence de restes de construction enterrés et d'un remblai de mauvaise qualité:

La société Edificio affirme que la démolition des bâtiments n'a pas été réalisée de manière complète et que des travaux récents ont révélé l'existence d'un réseau de canalisations enterrées alimentées en eau, faisant obstacle à la construction d'immeubles d'habitation.

Elle ajoute que les parcelles litigieuses présentent un remblai d'assise de nature instable et hétérogène, constitué des restes de la friche industrielle, imposant la mise en place de fondations spéciales générant un surcoût massif au détriment de tout acquéreur souhaitant ériger un immeuble d'habitation.

Elle estime que ces vices présentent un caractère rédhibitoire et qu'ils sont en relation causale évidente avec la destruction hâtive des bâtiments industriels.

La commune de [Localité 11] fait observer que l'expert judiciaire a procédé par voie de sondages sur 2 des 13 parcelles cédées à la société Edificio et qu'il a conclu de manière péremptoire au caractère généralisé des problèmes géotechniques liés au remblai, sans le moindre élément de nature à asseoir ses conclusions.

Elle affirme pour sa part que la présence de structures enterrées ne concerne que la parcelle [Cadastre 8] et que les gravats hérogènes présents sur une autre parcelle ont sans doute été déposés par les occupants des autres lots, au moment de la construction de leurs maisons.

Le département de [Localité 13] soutient que la présence de structures enterrées ne concerne que la parcelle [Cadastre 8] et qu'elle ne constitue pas une pollution. Il précise que la présence de remblais hétérogènes n'impose pas de décaisser l'ensemble des parcelles, mais commande simplement la prudence lors de constructions futures. Il fait observer à cet égard qu'aucune des maisons construites sur le terrain acquis par la société Edificio n'a subi de désordre géotechnique et que la société Edificio a pu continuer de vendre ses différentes parcelles. Il conclut en conséquence à l'absence de caractère rédhibitoire des vices allégués.

La société Edilians ne développe aucun moyen spécifique relativement à ce vice allégué, en rappelant que la destruction de la friche industrielle est intervenue postérieurement à la cession régularisée avec le conseil général de [Localité 13].

Sur ce :

Le rapport géotechnique Alpha BTP Sud du 09 avril 2014 a révélé, au droit de 15 sondages réalisés sur l'ensemble des parcelles litigieuses, une composition de sol constituée d'argiles sableuses, surmontées par des alluvions et des remblais de l'ancienne activité industrielle, associés à des restes de maçonnerie ou des blocs demeurés entiers sur 8 des 15 sondages.

La société Alpha BTP Sud a précisé que 'ces remblais d'origines diverses et de formations très plastiques ne permettent d'envisager que des solutions de fondations semi-profondes (puits tubés) à profondes (pieux) associées à des dalles portées pour les parties habitation et dallage sur terre plein pour les parties garages'.

L'expert judiciaire [O] a procédé à deux sondages sur la parcelle [Cadastre 8] sous laquelle la présence de structures maçonnées enterrées était suspectée. L'un des sondages a révélé la présence d'un ancien conduit en briques se prolongeant, dont il a expliqué qu'il était susceptible de passer sous les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 5]. Le sondage a également révélé l'existence d'un ancien tunnel en briques de 80 X 60 centimètres semblant longer les différentes parcelles du site.

Une étude géoradar effectuée pendant l'expertise judiciaire a mis en évidence des structures entérrées sous les parcelles [Cadastre 8] (ancienne galerie souterraine), 754 (ancienne fosse septique) et 755 (restes de fondations en béton).

Ces constatations ont amené l'expert à conclure à la présence en sous-sol de nombreuses structures enterrées liées à la présence de l'ancienne usine, dont il a expliqué qu'elles étaient susceptibles d'induire des différentiels de stabilité pour toute nouvelle construction.

A la différence de la société Alpha BTP Sud, l'expert a estimé que la mise en 'uvre de fondations spéciales ne s'imposait pas nécessairement sur chacun des 13 lots vendus par la société Edificio, mais nécessitait au moins des 'études approfondies' avant chaque projet de construction.

Il résulte enfin du rapport Socotec du 09 juillet 2018 que cette société approuve l'expert judiciaire d'avoir retenu que la présence en sous-sol d'éléments de construction non démolis, surmontés d'un remblai hétérogène, s'explique par la démolition incomplète de la friche industrielle et s'étend à l'ensemble des parcelles litigieuses.

Au regard de ces éléments techniques cohérents, la cour retient que l'existence d'un remblai de mauvaise qualité, en partie constitué d'éléments tirés de la démolition de l'ancienne friche industrielle, parfois associés à des restes de fondations ou de constructions non démolies, est suffisamment établie.

Les sondages réalisés lors de l'étude géotechnique sur l'ensemble du site témoignent que ce remblai hétérogène s'étend à l'ensemble des parcelles litigieuses, ainsi que le présument l'expert judiciaire et la société Socotec.

Ce remblai de mauvaise qualité a été réalisé lors de la destruction de la friche industrielle à l'initiative du conseil général et ne présente de caractère d'antériorité qu'à l'égard des ventes conclues entre le conseil général de [Localité 13] et la commune de [Localité 11], puis entre la commune de [Localité 11] et la société Edificio.

S'il est vrai que les constructions réalisées par les 4 premiers acquéreurs de la société Edificio n'ont pas présenté de désordre d'origine géotechnique dans les années ayant suivi leur construction, cette circonstance ne permet pas d'invalider les conclusions de l'expert et de la société Alpha BTP Sud relativement à la nécessité de réaliser des fondations spéciales pour éviter le risque de tassement différentiel induit par la nature du remblai, ou d'effectuer a minima des études approfondies avant de s'en dispenser.

La nécessité de mettre en 'uvre ce type de fondations spéciales au coût élevé ou la nécessité de procéder à des études géotechniques approfondies avant de s'en dispenser diminue l'usage des parcelles à bâtir vendues par la société Edificio en ce qu'elle fait obstacle à toute velléité de construction à bas coût, de telle sorte que les acquéreurs en auraient donné qu'un moindre prix s'il l'avaient connue.

Le vice correspondant ne revêt pas de caractère apparent et présente un caractère rédhibitoire au sens de l'article 1641 du code civil.

Il convient d'examiner l'action en garantie des vices cachés intentée par la société Edificio à la lumière des éléments de fait ainsi déterminés.

Sur l'action de la société Edificio en tant que dirigée contre la commune de [Localité 11]:

Vu les articles 1641, 1643 et 1645 du code civil ;

Vu l'article L. 514-20 du code de l'environnement, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;

La société Edificio fait valoir que l'existence d'un réseau de canalisations enterrées , la nature instable du remblai d'assise et la pollution aux hydrocarbures et métaux lourds, dûment constatée par la société Socotec et l'expert judiciaire [O], constituent des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil, rendant les terrains vendus impropres à leur destination.

Elle ajoute :

- que la commune de [Localité 11] doit être considérée, en sa qualité de personne publique, comme une venderesse professionnelle, réputée connaître les vices de la chose vendue,

- qu'elle doit être considérée à tout le moins comme une venderesse de mauvaise foi, pour avoir eu connaissance de la nature des sous-sols des parcelles vendues, et qu'elle se trouve tenue en conséquence de réparer l'ensemble des préjudices issus des vices affectant ces terrains, sans pouvoir invoquer la clause de non garantie insérée dans l'acte de vente du 24 février 2012.

Elle se prévaut à cet égard du rapport d'expertise judiciaire, dont elle estime qu'il constitue la preuve de ce que la commune de [Localité 11] avait connaissance de l'exploitation industrielle passée du site et ne pouvait ignorer les risques de pollution et d'instabilité des terrains vendus.

La société Edificio se fonde également sur l'article L. 514-20 du code de l'environnement, s'agissant du vice tenant à la pollution des sols. Elle fait valoir que l'exploitation industrielle du site avait justifié son classement ICPE et que la commune de [Localité 11] avait en conséquence l'obligation de faire des recherches sur la nature de cette exploitation en amont de la vente, de l'informer des risques liés à cette exploitation et d'attester de l'accomplissement de ces diligences dans l'acte de vente.

Elle ajoute qu'à défaut d'avoir effectué les recherches qui lui incombaient et de l'avoir informée des risques liés à l'exploitation industrielle passée des terrains, en violation de l'article L. 514-20 du code de l'environnement, la commune de [Localité 11] doit être regardée comme étant de 'mauvaise foi ' au sens de l'article 1645 du code civil.

La commune de [Localité 11] conteste avoir la qualité de 'professionnelle de l'immobilier' et considère en conséquence pouvoir opposer la clause de non-garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente du 24 février 2012 à la société Edificio.

Elle affirme avoir vendu 'de bonne foi' en rappelant que le site de [Localité 11] n'est pas répertorié dans les bases de données BASIAS et BASOL et que la construction de brique ne constitue pas une activité polluante, lui permettant de suspecter une pollution des terrains aux métaux lourds ou aux hydrocarbures.

Elle conteste les affirmations de l'expert judiciaire selon lesquelles elle devait avoir connaissance du risque de pollution au regard de sa connaissance du passé industriel du site, en expliquant que le rapport d'expertise judiciaire ne permet pas de mettre ces pollutions en relation causale certaine avec ce passé industriel, ainsi que le tribunal judiciaire de Roanne l'a retenu en son jugement.

Elle conteste également que les terrains vendus soient impropres à leur usage, compte tenu du caractère limité de la pollution aux hydrocarbures et de l'absence de risque sanitaire en lien avec la pollution aux métaux lourds.

Sur ce :

En vertu de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

En application de l'article 1643 du même code, l