TJ Bobigny, 18 mars 2024, RG 23/03097

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/03097 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YQCD

Minute : 24/00278

S.A. IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

C/

Madame [M] [U] [K] [D]
Représentant : Me Edmond MSIKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0484

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Patricia ROTKOPF

Copie délivrée à :
Me Edmond MSIKA

Le

JUGEMENT DU 18 Mars 2024

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 18 Mars 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Février 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.A. IMMOBILIERE 3F
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame [M] [U] [K] [D]
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par Me Edmond MSIKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0484

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 10 octobre 2022, la SCI SESAME a donné à bail à Madame [M] [B] [U] [K] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 700 euros outre une provision sur charges. Suivant acte notarié du 22 octobre 2022, la SA IMMOBILIERE 3F est devenue propriétaire du logement et est venue aux droits de la SCI bailleresse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IMMOBILIERE 3F a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 750 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mai 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 3 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [M] [B] [U] [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur pour non paiement du loyer et inoccupation des lieux,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner Madame [M] [B] [U] [K] [D] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 6 177,90 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Madame [M] [B] [U] [K] [D] à lui payer la somme de 360 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires dans le cadre de la présente procédure.

Au soutien de ses prétentions, la SA IMMOBILIERE 3F expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 3 juillet 2023, et ce pendant plus de deux mois alors au surplus que la locataire n’occupe pas les lieux.

A l'audience du 5 février 2024, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 9 245,24 euros, selon décompte en date du 29 janvier 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés et à la suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que le paiement du loyer courant n’avait pas été repris avant l’audience. Pour s’opposer aux prétentions de la défenderesse, elle fait valoir qu’aucune exception d’inexécution ne vaut dans la mesure où elle n’a aucunement été informée par la locataire de désordres dans le logement alors au surplus qu’elle n’occupe pas lieux, preuve en est du mode de signification de l’assignation au domicile par un certain [C] [S] qui s’est déclaré comme ami de la locataire.

Madame [M] [B] [U] [K] [D], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Elle demande au juge de :
- constater la carence fautive du bailleur en ce qu’elle a manqué à son obligation de jouissance paisible en refusant d’assurer la sécurité totale du logement
- constater les manquements du bailleur pendant toute la durée du bail
- juger l’exception d’inexécution caractérisée par le refus de paiement des loyers et charges à compter du mois de novembre 2023, légitime et fondée compte tenu des manquements avérés et répétés du bailleur,
- débouter le bailleur de ses demandes,
à titre subsidiaire,
- lui accorder 24 mois de délais pour solder sa dette locative,
- dire et juger non acquise la clause résolutoire,
- suspendre les effets de la clause résolutoire
en tout état de cause,
- condamner le bailleur à lui payer 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions et en substance, elle fait valoir qu’elle justifie le non paiement du loyer par l’insalubrité du logement, l’insécurité dans l’immeuble et le squatt dans son logement qui ne lui a pas permis de jouir de son bien. Elle précise qu’elle est étudiante et a besoin de ce logement pour continuer ses études.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Le juge rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constater” ou de “dire et juger” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 8 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Le bailleur est enfin tenu l'obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat. Ces trois obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail.
En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer. En revanche, le locataire n'a pas d'autres droits, particulièrement celui de répondre à l'indécence par une suspension du paiement des loyers. L'exception d'inexécution n'est en effet pas admise sauf en cas d'impossibilité totale d'habiter les lieux.

En l'espèce, le bail conclu le 10 octobre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 juillet 2023, pour la somme en principal de 3 750 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Pour justifier du non paiement du loyer, la locataire excipe d’une exécution d’inexécution au regard de l’état du logement. Cependant, elle ne fait qu’alléguer cet état sans le démontrer, ni par une saisine du bailleur sur des désordres, ni par un constat de commissaire de justice, ni par une saisine des services techniques de l’habitat de la ville de Saint-Denis habilités à établir des diagnostics. Les copies de photographies produites au dossier ne sont pas datées, pas circonstanciées et n’établissent aucunement un état d’insalubrité du logement rendant son occupation impossible, l’impossibilité d’habiter étant le seul moyen de justifier d’une exception d’inexécution. En conséquence ce moyen est inopérant de sorte que les loyers appelés étaient bien dus.

Le commandement précité étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 septembre 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résultoire

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Madame [M] [B] [U] [K] [D] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui empêche le juge de lui octroyer de tels délais de paiement alors au surplus qu’elle ne justifie aucunement de sa situation financière ni de sa capacité à honorer l’échéancier de paiement qu’elle propose.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire faute pour Madame [M] [B] [U] [K] [D] d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Madame [M] [B] [U] [K] [D] étant sans droit ni titre depuis le 4 septembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [M] [B] [U] [K] [D] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SA IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Madame [M] [B] [U] [K] [D] reste lui devoir la somme de 9 245,24 euros à la date du 29 janvier 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [M] [B] [U] [K] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 9 245,24 euros.

Madame [M] [B] [U] [K] [D] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [B] [U] [K] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. En revanche il ne sera pas droit à sa demande au titre des frais nécessaires faute de les justifier.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA IMMOBILIERE 3F les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 360 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS