TJ Bobigny, 18 mars 2024, RG 23/01711

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/01711 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJCV

Minute : 24/00274

Monsieur [S] [F]
Représentant : Me Gérard FAIVRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 156
Madame [L] [F]
Représentant : Me Gérard FAIVRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 156

C/

Monsieur [Z] [T]
Représentant : Me Sihame MARZAK, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 81
Madame [E] [T]
Représentant : Me Sihame MARZAK, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 81

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Gérard FAIVRE,

Copie délivrée à :
Me Sihame MARZAK

Le

JUGEMENT DU 18 Mars 2024

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 18 Mars 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Février 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

-Monsieur [S] [F]
-Madame [L] [F]
demeurant [Adresse 5]
[Localité 7]

représentés par Me Gérard FAIVRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 156

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

-Monsieur [Z] [T]
-Madame [E] [T]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 6]

représentés par Me Sihame MARZAK, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 81

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2011, Monsieur [S] [F] a consenti à bail à Monsieur [Z] [T] un bail d'habitation sur un appartement situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 600 euros outre une provision pour charges de 100 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2022, Monsieur [S] [F] et Madame [L] [F] épouse [F] ont fait délivrer à Monsieur [Z] [T] et Madame [E] [T] un congé pour vente à effet du 31 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2023, Monsieur [S] [F] et Madame [L] [F] épouse [F] ont fait assigner Monsieur [Z] [T] et Madame [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de validation du congé et expulsion des preneurs et tout occupant de leur chef avec assistance du commissaire de justice et concours de la force publique, fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et charges et condamnation au paiement de la somme 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

L'affaire a fait l'objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 5 février 2024.

A l'audience du 5 février 2024, Monsieur [S] [F] et Madame [L] [F] épouse [F], assistés par leur conseil, ont soutenu oralement les termes de leur assignation sauf à solliciter le paiement de l’arriéré locatif à hauteur de la somme de 3 078,42 euros et à augmenter la demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 2 000 euros, outre le débouté des demandes des défendeurs. Ils s’opposent à la demande de rejet de leur demande financière, estimant avoir respecté le principe du contradictoire alors qu’ils n’ont pas reçu de conclusions en défense et qu’ils ont répondu oralement aux demandes formées à l’audience par les défendeurs, alors au surplus que la demande financière porte sur les loyers connus des défendeurs avec production d’un décompte. Ils ont également répondu oralement aux demandes formées en défense. Au soutien de leurs demandes, Monsieur [S] [F] et Madame [L] [F] épouse [F] se fondent sur l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ils soutiennent que le congé est régulier en sa forme et au fond et que si l’arrêté a suspendu la procédure, la mainlevée a permis la reprise et a reporté les effets du congé au 27 août 2023. Sur le moyen tiré du caractère excessif du prix du congé, ils soutiennent que la preuve de ce caractère excessif n’est pas rapportée alors au surplus que la loi n’impose pas plusieurs attestations d’évaluation immobilière appuyant la délivrance d’un congé pour vente. Ils font valoir que les problèmes de saturnisme sont sans objet, une mainlevée étant survenue. Ils soulignent en tout état de cause que le logement de 30 mètres carré est occupé par 6 personnes. Sur la dette locative, ils font état de 71,94 euros de reliquat d’octobre 2022, alors que la prescription s’applique quant à la demande relative aux charges, et 2 183,42 euros au titre du loyer et de la taxe sur les ordures ménagères (245 euros). Ils ajoutent que les locataires devaient payer les charges pendant la période de suspension des loyers pour 650 euros. Ils contestent devoir prendre en charge une facture d’un électricien qui est passé le jour où le bailleur devait passer pour régler le problème. Ils soulignent qu’ils rencontrent des difficultés financières, Madame [F] étant en congé maladie et Monsieur [F] ne percevant que le salaire minimum avec trois enfants à charge alors qu’ils ne peuvent plus payer leurs charges de copropriété.

Dans leur note en délibéré autorisée, ils font valoir que les défendeurs allèguent sans preuve le caractère surévalué du bien alors au surplus que les défendeurs se sont opposés à la venue d’une agence immobilière pour faire procéder à une deuxième estimation immobilière. Ils soulignent en tout état de cause qu’à aucun moment les époux [T] n’ont manifesté une quelconque volonté d’acquérir le bien. Concernant la description du bien, ils font remarquer que la mention de la douche dans le contrat de bail relève de la qualification de la pièce d’eau « douche-toilette », le congé reprenant bien la mention de cette pièce sous l’appellation « water-closet » pour pièce d’eau, la douche n’étant qu’un équipement de cette pièce. Ils ajoutent que le congé comprenait bien l’annexe reproduite en bas du congé de la page 5 à la page 13.

Monsieur [Z] [T] et Madame [E] [T], représentés par leur conseil, ont demandé oralement au juge de :
-Ecarter la demande financière pour non respect du principe du contradictoire,
-Prononcer la nullité du congé pour vente,
-Rejeter les demandes formées par les bailleurs,
-Condamner les bailleurs à verser à Monsieur [T] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et de les condamner aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions et en substance, ils font valoir qu’ils ont été informés de la demande financière au début de l’audience en violation du principe du contradictoire, alors au surplus que le montant de la provision sur charges est de 100 euros et non 130 euros.
Ils soutiennent que le congé est nul pour trois motifs majeurs : le premier relatif à l’absence de mention dans le congé d’une cave et d’une douche alors que le contrat de bail porte sur ces deux éléments, créant une discordance contraire aux dispositions légales source de nullité. Le deuxième relatif au prix manifestement excessif compte tenu de son insalubrité ce qui caractérise une fraude, les propriétaires ne produisant qu’une estimation d’une agence immobilière. Le troisième portant sur l’absence de notice annexée au congé dans la mesure où seules 12 feuilles ont été remises. Ils soulignent que Monsieur [T] a été déchu de la nationalité française et qu’il est actuellement au Maroc et que Madame [T] est actuellement hospitalisée.
Dans leur note en délibéré dûment autorisée, ils soutiennent que le congé pour vendre notifié aux défendeurs n’indique pas l’ensemble des locaux, objet, de la vente, notamment la douche, la cave n°10, ni les équipements communs. Sur les conditions de la vente envisagée, ils soulignent que le prix n’intègre pas ni n’écarte les éventuels frais d’agence de sorte qu’ils n’étaient donc pas en mesure de prendre une décision pour se prévaloir ou non de leur droit de préemption. Ils soutiennent qu’au moment de la délivrance du congé, le logement présentait de nombreux désordres le rendant impropre à l’habitation de sorte que le prix de vente fixé moins d’un mois avant l’arrêté d’insalubrité est excessif. Sur le montant des loyers et charges réclamées, ils estiment justifier de plusieurs règlements dépassant le montant réclamé par les propriétaires.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2024 par mise à disposition au greffe, les demandeurs ayant été autorisés à produire par note en délibéré leurs observations sur la demande de nullité du congé avant le 12 février 2024 et les défendeurs ayant été autorisés à produire par note en délibéré leurs observations sur la demande financière avant le 12 février 2024, les parties étant autorisées à répliquer respectivement avant le 16 février 2024. Les notes relatives à d’autres demandes modifiant les prétentions formées lors de l’audience du 5 février 2024 n’ont pas été autorisées et seront rejetées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, aux termes de l'article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l'espèce, seules ont été autorisées les notes en délibéré relatives à la question de la validité du congé et à la demande financière au titre de l’arriéré locatif. Les parties de note et pièces qui dépassent ce cadre en ce que de nouvelles demandes ont été effectuées et de nouvelles pièces produites seront écartées des débats.
Sur la validité du congé et l’expulsion

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. L'article 114 du code de procédure civile précise qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l'espèce, il n’est pas contesté que les propriétaires du logement litigieux sont les époux [F] malgré la seule mention du nom de l’époux sur le contrat de bail. Il n’est pas contesté non plus que Madame [T] est devenue cotitulaire du bail.

Le bail consenti pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 1er janvier 2014 par périodes de trois ans et pour la dernière fois le 1er avril 2020 pour expirer le 31 mars 2023 conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé des bailleurs délivré par exploit de commissaire de justice le 27 juin 2022 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Compte tenu de la suspension du bail afférente à l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité, la période de suspension de mars 2023, mois suivant la notification de l’arrêté au 1er août 2023, 1er jour du mois suivant la notification de l’arrêté de mainlevée, a reporté la fin du bail au 31 août 2023.

Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi que la reproduction des article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé.

Sur le moyen tiré du caractère excessif du prix de vente du bien litigieux, les époux [T] ne se contentent que de contester le prix sans justifier de son caractère excessif. L’existence de désordres dans le logement ayant conduit à un arrêté préfectoral mettant en demeure les propriétaires de procéder à différents travaux n’induit pas systématiquement le caractère excessif du prix de vente fixé dans le congé, faute de démontrer en quoi le prix est excessif au regard notamment de l’état du bien mis en vente, ce qui n’est aucunement fait. Au demeurant aucune disposition légale n’impose au propriétaire de fournir plusieurs avis de valeur immobilière du bien objet de la vente. Le caractère frauduleux de la délivrance du congé pour vente pour ce motif n’étant pas rapporté, ce moyen de nullité ne peut qu’être rejeté.

Sur le moyen tiré de l’absence d’adéquation entre la consistance des locaux pris à bail et la consistance des locaux offerts à la vente, le contrat de bail ne stipule aucunement la mise à disposition d’une cave en page 1 du contrat dans la partie « consistance des locaux », la partie afférente à une cave étant barrée comme la partie afférente à un parking ou à un garage. Sur la copie du contrat de bail produit par les défendeurs, il convient de relever que le document ne comporte pas de signature, une sorte de croix étant apposée sous la mention du bailleur et un trait étant apposé sous la mention du locataire, contrairement au document produit par les demandeurs qui comporte bien des signatures. Ce document n’emporte donc aucune valeur juridique, est irrégulier et ne peut emporter de conséquences juridiques notamment quant à la présence d’une cave dans la consistance du logement pris à bail. Par ailleurs, si l’appellation « douche-toilette » pour désigner dans le contrat de bail la pièce d’eau a été modifiée pour être appelée « water-closet » dans le congé pour vendre, cette pièce fait bien référence à une pièce d’eau (traduction littérale du terme « water-closet ») de sorte que le congé reproduit bien la consistance des locaux telle qu’ils ont été pris à bail par les défendeurs. Par ailleurs sur le prix de vente, le congé précise bien que le prix doit être versé au comptant et qu’il est net vendeur hors frais de notaire, ce qui permet d’en déduire une absence de frais d’agence, l’offre de vente étant fixée à 165 000 euros.

Sur le moyen tiré de l’absence de l’annexe obligatoire lors de la délivrance d’un congé pour vendre, il ne peut qu’être constaté à la lecture exhaustive du congé litigieux qu’à la suite de la reproduction des articles 15 I et 15 II de la loi du 6 juillet 1989, figure la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement prise en application des articles précités, figurant sur 10 feuilles du congé. Ce moyen est inopérant et sera rejeté.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier.

Monsieur [Z] [T] et Madame [E] [T] n'ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 31 août 2023.

Monsieur [Z] [T] et Madame [E] [T] étant sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le preneur est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, il ressort du décompte locatif produit par les bailleurs que Monsieur [Z] [T] et Madame [E] [T] resteraient débiteurs de la somme de 3 078,42 euros arrêtée au jour de l’audience et comprenant 245 euros de taxes sur les ordures ménagères pour les années 2020 à 2023, le reliquat de paiement des loyers d’août 2023 et octobre 2022, ainsi que les loyers de Janvier et février 2024 pour un montant de 2 973,72 euros, ainsi que les charges dues pendant la période de suspension du paiement du loyer du fait de la procedure contradictoire pour 5 mois soit 650 euros.

Sur les charges dues pendant la période dite de traitement de l’insalubrité, seuls les loyers ne sont effectivement pas dus à l’exception des charges comme cela est rappelé dans le courier de notification du préfet. Dans le contrat de bail, le montant des provisions pour charges est fixé à la somme de 100 euros. Aucune des pieces produites ne permet de justifier de l’augmentation de la provision à la somme de 150 euros mensuelle, faute de produire le budget provisionnel, ou encore l’arrêté des comptes justifiant une augmentation de la provision. Aussi seule la somme de 500 euros est due à ce titre.

Sur le montant des loyers, par note en délibéré, les propriétaires ne réclament plus que la somme de 1 439,99 euros compte tenu du paiement de la somme de 743,43 euros effectué par les défendeurs le 6 février 2024 soit postérieurement à l’audience. Aussi le décompte est actualisé au 16 février 2024, date des notes en délibéré autorisées.

Les versements dont se prévalent les défendeurs ont bien été pris en compte par les demandeurs dans le décompte, les ordres de virement précisant bien au titre de quel mois le paiement est effectué, soit des mois pour lesquels les propriétaires ne réclament aucune somme. Les défendeurs ne justifient pas de paiements autres qui n’auraient pas été pris en compte par les propriétaires.

En conséquence Monsieur [Z] [T] et Madame [E] [T] seront condamnés à payer aux époux [F] la somme de 2 184,99 euros. La solidarité n’a pas été demandée oralement et elle n’a pas été autorisée par note en délibéré dans la mesure où elle est une demande nouvelle. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

Monsieur [Z] [T] et Madame [E] [T] seront aussi condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent sur le principal, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. La demande de Monsieur [T] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,