TJ Bobigny, 18 mars 2024, RG 23/03084

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/03084 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YQBP

Minute : 24/00275

Société IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

C/

Monsieur [I] [J]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Patricia ROTKOPF

Copie délivrée à :

Monsieur [I] [J]

Le

JUGEMENT DU 18 Mars 2024

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 18 Mars 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Février 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL , greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Société IMMOBILIERE 3F
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [J]
[Adresse 5]
[Localité 7]

non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 30 avril 2018, la SCI SESAME a donné à bail à Monsieur [I] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 720 euros outre une provision sur charges. La SA IMMOBILIERE 3F est venue aux droits de la SCI SESAME suivant acte notarié du 22 octobre 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IMMOBILIERE 3F a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 750 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mai 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 26 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novemrbe 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner Monsieur [I] [J] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 6 000 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur [I] [J] à lui payer la somme de 360 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires.

Au soutien de ses prétentions, la SA IMMOBILIERE 3F expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 26 juin 2023, et ce pendant plus de deux mois.

A l'audience du 5 février 2024, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4 050,36 euros, selon décompte en date du 29 janvier 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office, précisant toutefois que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience.

Bien que régulièrement assigné à sa personne, Monsieur [I] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 8 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 5 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 novemrbe 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.

Sur les délais de paiement et l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 30 avril 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juin 2023, pour la somme en principal de 3 750 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 août 2023.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et qu’il justifie de sa capacité à apurer la dette locative.

Cependant, l'absence de comparution du défendeur et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l'ignorance de la situation financière du locataire et ne lui permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par ce dernier pour acquitter la dette, dans le délai légal précité, malgré la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et il ne sera pas accorder de délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée.

Monsieur [I] [J] étant sans droit ni titre depuis le 27 août 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [I] [J] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SA IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [J] reste lui devoir la somme de 4 050,36 euros à la date du 29 janvier 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [I] [J], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 4 050,36 euros.

Monsieur [I] [J] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais nécessaires dans la mesure où lesdits actes ne sont pas justifiés à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA IMMOBILIERE 3F les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS