TJ Bobigny, 18 mars 2024, RG 23/03121

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 23/03121 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YQFD

Minute : 24/00280

Société DELTA INVEST
Représentant : Me Chloé SAVOLDELLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0141

C/

Madame [T] [G]
Madame [U] [L]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Chloé SAVOLDELLI

Copie délivrée à :
Madame [T] [G]
Madame [U] [L]

Le

JUGEMENT DU 18 Mars 2024

Jugement rendu par décision Rendue par défaut et en dernier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 18 Mars 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Février 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Société DELTA INVEST
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Me Chloé SAVOLDELLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0141

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame [T] [G]
[Adresse 4]
[Localité 9]

non comparante

Madame [U] [L]
[Adresse 6]
[Localité 8]

non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 21 septembre 2023, la société DELTA INVEST a donné à bail à Madame [T] [G] et Madame [U] [L] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 920 euros outre 95 euros de provisions sur charges.

Madame [T] [G] et Madame [U] [L] ont quitté les lieux suite au congé délivré au bailleur et l'état des lieux de sortie a été établi le 29 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date des 6 et 9 novembre 2023, la société DELTA INVEST a fait assigner Madame [T] [G] et Madame [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir condamner solidairement Madame [T] [G] et Madame [U] [L] à lui payer les sommes suivantes :
-3 267,77 euros au titre des loyers et charges impayés,
-1 200 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens en ce inclus le coût du PV de saisie conservatoire.

A l'audience du 5 février 2024 à laquelle l'affaire a été régulièrement appelée, la société DELTA INVEST, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation.

Madame [T] [G] et Madame [U] [L], bien que régulièrement assignées à l'étude du commissaire de justice le 6 novembre 2023 pour Madame [L] et selon procès verbal de recherches infructueuses pour Madame [G], n'ont pas comparu et n'ont pas été représentées. Il sera statué par décision par défaut.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé aux à l'assignation de la société DELTA INVEST pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les arriérés de loyer et de charges

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Il est constat que le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

S'agissant du paiement des charges, il sera rappelé qu'aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

La régularisation des charges est soumise à la prescription triennale de l'article 7-1 issue de la loi du 24 mars 2014, laquelle s'applique aux baux en cours selon la loi Macron du 6 août 2015. Toutefois en ce que la prescription ne saurait courir contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir, le délai ne saurait courir en présence d'un bien loué soumis au statut de la copropriété qu'à compter de l'établissement par le syndic du décompte annuel des charges.

Il a été jugé que si la régularisation n'est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l'indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152). Il appartient ainsi au bailleur pour s'opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles. Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, elle permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l'indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie. Le locataire est ainsi bien fondé à réclamer le remboursement de toutes les sommes non justifiées.

En l'espèce, il ressort du décompte établi par le bailleur que la somme de 175 euros correspond à des frais de commissaire de justice qui s'analyse en des frais de poursuite. A cet égard les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Par ailleurs, ledit décompte fait état de la régularisation des charges des années 2019 et 2021 le 1er avril 2023 pour la somme de 1 361,8 euros, et de la régularisation des charges de l'année 2020 le 29 avril 2023 pour la somme de 1 616,97 euros. Aussi sur le mois d'avril 2023 correspondant à la fin du bail, la somme de 2 978,77 euros a été inscrite au débit du compte sans justifier du décompte par nature de charges ainsi que du mode de répartition entre les locataires de l'immeuble pour justifier du montant des régularisations réclamées pour 3 années. Echouant à démontrer que les sommes réclamées sont fondées en leur quantum, la demande formée au titre des charges sera rejetée.

Compte tenu de ce qui précède, la dette justifiée s'élève à la somme de 114 euros (3 267,77 – 175 – 2 978,77). Les défenderesses seront solidairement condamnées au paiement de cette somme avec intérêts légaux à compter de l'assignation, faute pour le courrier du 29 juin 2023 de constituer une interpellation suffisante.

Sur les mesures accessoires

Madame [T] [G] et Madame [U] [L] qui succombent, seront in solidum condamnées aux dépens en ce exclus les frais de la saisie conservatoire, acte non nécessaire dans le cadre de la présente instance.

Il est inéquitable de laisser à la société DELTA INVEST la charge de ses frais irrépétibles. Madame [T] [G] et Madame [U] [L] seront condamnées à lui verser la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS