CA Orléans, 7 mai 2024, RG 23/00329

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 07/05/2024

la SELARL 2BMP

Me Estelle GARNIER

ARRÊT du : 7 MAI 2024

N° : - 24

N° RG 23/00329 - N° Portalis DBVN-V-B7H-GXDI

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 15 Décembre 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265290415317460

Monsieur [R] [X]

né le 31 Mai 1949 à [Localité 21]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représenté par Me Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS

Madame [K] [X]

née le 09 Mai 1950 à [Localité 20]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Me Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [U] [L]

né le 23 Décembre 1943 à [Localité 18]

[Adresse 5]

[Localité 11]

représenté par Me Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS

Madame [B] [L]

née le 21 Février 1944 à [Localité 17]

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par Me Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [A] [W]

né le 20 Janvier 1949 à [Localité 26]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Me Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS

Madame [Y] [W]

née le 28 Avril 1945 à [Localité 15]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Me Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [F] [N]

né le 24 Décembre 1952 à [Localité 27] (MAROC)

[Adresse 14]

[Localité 7]

représenté par Me Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [O] [H]

né le 07 Décembre 1962 à [Localité 19]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Me Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS

Madame [M] [J]

née le 18 Août 1966 à [Localité 24]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Me Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [V] [T]

né le 22 Octobre 1941 à [Localité 25]

[Adresse 12]

[Localité 10]

représenté par Me Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS

Madame [Z] [T]

née le 26 Février 1945 à [Localité 23]

[Adresse 12]

[Localité 10]

représentée par Me Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS

S.C.I. DES TROIS VALLEES agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 13]

représentée par Me Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS

D'UNE PART

INTIMÉES :

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265287649782858

Syndic. de copro. RESIDENCE [22] représenté par son syndic

[Adresse 14]

[Localité 7]

ayant pour avocat postulant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau D'ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS,

Association RESIDENCE [22]

[Adresse 14]

[Localité 7]

non représentée

S.E.L.A.R.L. [S] FLOREK pris en la personne de Maître [C] [S] en sa qualité de liquidateur judiciaire de l'Association RESIDENCE [22] dont le siège est [Adresse 14]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non représentée

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du :26 Janvier 2023

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 5 février 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l'audience publique du 11 Mars 2024 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre, en charge du rapport, et Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 7 mai 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCEDURE :

L'immeuble dénommé 'Résidence [22]', situé [Adresse 14] à [Localité 28], est soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a signé le 27 avril 2004 une convention de services avec l'association Résidence [22], ayant pour objet de fournir des prestations et services aux occupants de la résidence.

N'étant pas réglée de l'intégralité de ses factures, l'association Résidence [22] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de lui régler les prestations exécutées d'octobre 2018 à août 2019.

Par acte en date du 17 avril 2020, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Tours en paiement des factures impayées.

---

Un certain nombre de copropriétaires de cet immeuble, M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [G], M. [N], Mme [E], M. [H], Mme [J], M. et Mme [T], M. et Mme [P] et la société des trois vallées sont intervenus volontairement à l'instance.

---

Par jugement en date du 10 mai 2022, le tribunal judiciaire de Tours a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de l'association résidence [22]. La société [S]-Florek, prise en la personne de Me [S], a été nommée en qualité de liquidateur judiciaire de l'association résidence [22].

Le 3 juin 2022, la société [S]-Florek, prise en la personne de Me [S], ès qualités de liquidateur de l'association résidence [22], est intervenue volontairement à l'instance.

---

Par jugement en date du 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Tours a :

- ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture et fixé celle-ci à l'audience des plaidoiries du 6 octobre 2022 ;

- déclaré recevables les interventions volontaires de M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [G], M. [N], Mme [E], M. [H], Mme [J], M. et Mme [T], M. et Mme [P] et la société des trois vallées ;

- débouté le syndicat des copropriétaires représentés par son syndic, la société Nexity Lamy de sa demande de dommages et intérêts formés à l'encontre de M. [L] ;

- dit et jugé que suite à la décision prise lors de l'assemblée générale de la copropriété le 31 mars 2004 (la 7C et 8 résolution), la copropriété de la résidence [22] est devenue une résidence services ;

- dit et jugé qu'en conséquence, la modification du règlement de copropriété par acte du 20 décembre 2005 de Me [I] [D], notaire, publié le 17 février 2006 à la conservation des hypothèques de [Localité 28], premier bureau, volume 2006 P n° 1364 est opposable non seulement aux copropriétaires mais également aux tiers,

- dit et jugé que la convention de services du 27 avril 2004 conclue entre le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société CCG Immobilier, dument habilité et l'association résidence [22] est parfaitement valable,

- sursis à statuer sur la demande en paiement, formée par Me [C] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de l'association résidence [22], à l'encontre du syndicat des copropriétaires pour les sommes de 154 272 euros soit 110 200 euros au titre des redevances impayées du 1er octobre 2018 au 30/08/2018 et celle de 44 072 euros du 1er septembre 2019 au 31/12/2019 et ce, dans l'attente du jugement à intervenir dans la procédure portant le n° RG 21/01509.

- réservé les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 26 janvier 2023, M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [N], M. [H], Mme [J], M. et Mme [T] et la société des trois vallées ont relevé appel de l'intégralité des chefs de ce jugement sauf en ce qu'il n'a pas statué sur la demande de condamnation de la société [S]-Florek, ès qualité de liquidateur judiciaire de l'association résidence [22], aux entiers dépens, et l'inscrire au passif en cela compris le coût du constat d'huissier en date du 28 décembre 2018 ; n'a pas statué sur la demande de condamnation de la société [S]-Florek, es qualité de liquidateur judiciaire de l'association résidence [22], d'avoir à verser à M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [N], M. [H], Mme [J], M. et Mme [T] et la société des trois vallées la somme de 1 500,00 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et en conséquence fixer leur créance au passif de la liquidation judiciaire, et ordonner à la société [S]-Florek, ès qualité de liquidateur judiciaire de l'association résidence [22], d'avoir à inscrire lesdites sommes au passif de la liquidation judiciaire de l'association ; n'a pas statué sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [22] d'avoir à verser à M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [N], M. [H], Mme [J], M. et Mme [T] et la société des trois vallées la somme de 1 500,00 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; n'a pas statué sur la demande tendant à voir déclaré qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [N], M. [H], Mme [J], M. et Mme [T] et la société des trois vallées seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais afférents à la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

La société [S]-Florek et l'association résidence [22] n'ont pas constitué avocat à hauteur d'appel.

La déclaration d'appel a été signifiée à personne à la société [S]-Florek et à personne à l'association résidence [22] par actes d'huissier en date du 31 mars 2023.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 janvier 2024, M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [G], M. [N], M. [H], Mme [J] et la SCI des trois vallées (ci-après les consorts [X]) demandent à la cour de :

- les déclarer tant recevables que bien fondés en leur appel à l'encontre du jugement rendu le 15 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Tours,

- infirmer le jugement rendu le 15 décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de TOURS, uniquement en ce qu'il n'a pas statué sur la demande de condamnation de la société [S]-Florek, ès qualité de liquidateur judiciaire de l'association résidence [22], aux entiers dépens, et l'inscrire au passif en cela compris le coût du constat d'huissier en date du 28 décembre 2018 ; n'a pas statué sur la demande de condamnation de la société [S]-Florek, es qualité de liquidateur judiciaire de l'association résidence [22], d'avoir à leur verser la somme de 1 500,00 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et en conséquence fixer leur créance au passif de la liquidation judiciaire, et ordonner à la société [S]-Florek, ès qualité de liquidateur judiciaire de l'association résidence [22], d'avoir à inscrire lesdites sommes au passif de la liquidation judiciaire de l'association ; n'a pas statué sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [22] d'avoir à leur verser la somme de 1 500,00 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; n'a pas statué sur la demande tendant à voir déclaré qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [N], M. [H], Mme [J], M. et Mme [T] et la société des trois vallées seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais afférents à la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

- le confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

- débouter lasociété [S]-Florek, ès qualité de liquidateur judiciaire de l'association résidence [22], et toute autre partie à l'instance, de l'ensemble de leurs conclusions, fins et prétentions en ce qu'elles sont contraires aux présentes écritures,

- déclarer que la copropriété résidence [22] n'est pas une « résidence-services »,

- déclarer qu'aucune assemblée générale des copropriétaires de la résidence [22] n'est venue modifier ou étendre l'objet du syndicat des copropriétaires,

- déclarer qu'aucune mise en conformité du règlement de copropriété de la résidence [22], suivant la loi d'adaptation de la société au vieillissement (ASV) du 13 juillet 2006 ou du 29 décembre 2015, n'a été votée par l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété résidence [22],

- déclarer que la copropriété résidence [22] n'est pas soumise au chapitre IV de la loi du 10 juillet 1965,

- déclarer qu'aucune assemblée générale des copropriétaires de la résidence [22] n'est venue modifier la destination de l'immeuble, l'assemblée générale ne pouvant, en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété,

- déclarer inopposable à M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [G], M. [N], M. [H], Mme [J] et la SCI des trois vallées le règlement de copropriété « modifié par acte du 20 décembre 2005 » de la copropriété résidence [22], en ce qui concerne notamment la modification de la destination de l'immeuble,

Et en tout état de cause,

- déclarer non écrits les articles dudit règlement de copropriété du 20 décembre 2005 faisant mention d'une « résidence-services », articles insérés sans aucun vote en assemblée générale à la majorité requise (page 65, article A du chapitre 3 de sa 3 eme partie, modifications tendant à soutenir que l'ensemble immobilier était « depuis son origine une résidence avec services »; et plus généralement l'ensemble de l'article intitulé "A - Destination de l'immeuble"),

- déclarer inopposables à M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [G], M. [N], M. [H], Mme [J] et la SCI des trois vallées la convention de services du 27 avril 2004 signées entre l'association résidence [22] et le syndic de la copropriété résidence [22], ainsi que tous les « avenants » postérieurs,

- déclarer à plus forte raison inopposables à M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [G], M. [N], M. [H], Mme [J] et la SCI des trois vallées les conventions de service et leurs avenants en ce que l'association résidence [22] n'a pas reçu d'agrément pour fournir des services, et dès lors les conventions et avenants sont nuls et de nul effet,

- déclarer que M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [G], M. [N], M. [H], Mme [J] et la SCI des trois vallées n'ont jamais adhéré et ne sont pas adhérents de l'association résidence [22], et qu'à ce titre aucune cotisation et aucune « redevance » ne peut leur être réclamée par ladite association,

- ordonner à l'association résidence [22] et à la société [S]-Florek, en sa qualité de liquidateur judiciaire de l'association résidence [22], suivant jugement du tribunal judiciaire de Tours du 10 mai 2022, de verser aux débats d'une part les procès-verbaux des assemblées générales de l'association pour les années 2018 à 2022, ainsi que les convocations en vue desdites assemblées qui auraient été adressées aux concluants, et d'autre part les délibérations de ses conseils d'administration pour les années 2018 à 2022,

- déclarer, en tout état de cause, que la créance réclamée par l'association résidence [22] et la société [S]-Florek, en sa qualité de liquidateur judiciaire de l'association résidence [22], comme étant ni certaine, ni liquide ni exigible et en conséquence les en débouter,

- condamner la société [S]-Florek, es qualité de liquidateur judiciaire de l'association résidence [22], à verser à M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [G], M. [N], M. [H], Mme [J] et la SCI des trois vallées la somme de 4 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et en réparation de leurs entiers préjudices,

En conséquence,

- fixer la créance de M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [G], M. [N], M. [H], Mme [J] et la SCI des trois vallées à la somme de 4 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et en réparation de leurs entiers préjudices, au passif de la liquidation judiciaire de l'association résidence [22],

- ordonner à la société [S]-Florek, ès qualité de liquidateur judiciaire de l'association résidence [22], d'avoir à inscrire lesdites sommes au passif de la liquidation judiciaire de l'association résidence [22],

- condamner la société [S]-Florek, ès qualité de liquidateur judiciaire de l'association résidence [22], d'avoir à verser à M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [G], M. [N], M. [H], Mme [J] et la SCI des trois vallées la somme de 1 500,00 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance,

En conséquence,

- fixer la créance de M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [G], M. [N], M. [H], Mme [J] et la SCI des trois vallées à la somme de 3 500,00 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance, au passif de la liquidation judiciaire de l'association résidence [22],

- ordonner à la société [S]-Florek, ès qualité de liquidateur judiciaire de l'association résidence [22], d'avoir à inscrire lesdites sommes au passif de la liquidation judiciaire de l'association résidence [22],

- condamner la société [S]-Florek, es qualité de liquidateur judiciaire de l'association résidence [22], et le syndicat des copropriétaires de la résidence [22] d'avoir à verser à M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [G], M. [N], M. [H], Mme [J] et la SCI des trois vallées la somme de 3 500,00 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la présente instance en appel,

En conséquence,

- fixer la créance de M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [G], M. [N], M. [H], Mme [J] et la SCI des trois vallées à la somme de 3 500,00 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la présente instance en appel, au passif de la liquidation judiciaire de l'association résidence [22],

- ordonner à la société [S]-Florek, ès qualité de liquidateur judiciaire de l'association résidence [22], d'avoir à inscrire lesdites sommes au passif de la liquidation judiciaire de l'association résidence [22],

- condamner la société [S]-Florek, es qualité de liquidateur judiciaire de l'association résidence [22], aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, et les inscrire au passif de la liquidation judiciaire de l'association résidence [22], en cela compris le coût du constat d'huissier en date du 28 décembre 2018, qui seront recouvrés par la société 2BMP, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [22] d'avoir à verser à M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [G], M. [N], M. [H], Mme [J] et la SCI des trois vallées la somme de 4 500,00 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- déclarer qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les concluants seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais afférents à la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [22] demande à la cour de :

- décider que M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [G], M. [N], Mme [E], M. [H], Mme [J] et la société des trois vallées n'ont aucune qualité, tout le moins sont mal fondés à soutenir les moyens qu'ils développent en cause d'appel ;

- les déclarer irrecevables en leurs demandes, fins et prétentions ;

- les déclarer à défaut mal fondés en leurs appel, demandes, fins et prétentions et les rejeter ;

- confirmer en toute hypothèse le jugement rendu le 15 décembre 2022 (RG n°20/01548) par la première chambre civile du tribunal judiciaire de Tours en ce qui les concerne ;

- l'infirmant partiellement et/ou y ajoutant,

- décider que le droit d'agir de M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [G], M. [N], Mme [E], M. [H], Mme [J] et la société des trois vallées a dégénéré en abus ou que leur action est manifestement dilatoire ;

- condamner M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [G], M. [N], Mme [E], M. [H], Mme [J] et la société des trois vallées à régler au Syndicat des copropriétaires de la résidence [22] une somme de 5 000 euros chacun, soit 60 000 euros au total à titre de dommages et intérêts.

- condamner M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [G], M. [N], Mme [E], M. [H], Mme [J] et la société des trois vallées à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence [22] une somme de 1 000 euros chacun, soit 12 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum M. et Mme [X], M. et Mme [L], M. et Mme [W], M. [G], M. [N], Mme [E], M. [H], Mme [J] et la société des trois vallées aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

- ordonner, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, que les frais d'exécution forcée resteront à la charge du débiteur défaillant.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2024.

A l'audience du 11 mars 2024, l'affaire a été mise en délibéré.

Le 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a fait parvenir à la cour deux arrêts rendus par la chambre des urgences de la cour d'appel d'Orléans.

Aucune note en délibéré n'ayant été autorisée, elle sera écartée.

MOTIFS

Sur la qualité pour agir et la recevabilité des demandes de M. et Mme [X], de M. et Mme [L], de M. et Mme [W], de M. [G], de M. [N], de M. [H], de Mme [J] et de la SCI des Trois Vallées (ci-après les consorts [X])

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour dans le dispositif de ses conclusions de dire que ces copropriétaires n'ont aucune qualité pour agir, et de les déclarer 'irrecevables en leurs demandes, fins et prétentions'. Il n'articule toutefois aucun moyen dans ses conclusions au soutien de ces fins de non-recevoir.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré recevables les interventions volontaires de ces copropriétaires, et la demande tendant à voir leurs demandes déclarer irrecevables sera rejetée.

Sur la demande tendant à voir dire que la copropriété Résidence [22] n'est pas une 'résidence-services'

Moyens des parties

Les consorts [X] sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il a considéré que la copropriété relevait du statut des résidences services.

Ils soutiennent en effet que :

- ainsi que l'a jugé le tribunal, la copropriété [22] n'était pas à l'origine une résidence services ; que l'immeuble a été construit en 1978 sous la forme d'une copropriété classique, le règlement de copropriété du 9 décembre 1978 ne faisant aucune référence à une 'résidence services' et ne soumettant nullement cette résidence à ce statut spécifique.

- contrairement à ce qu'a jugé le premier juge, les résolutions 7 et 8 de l'assemblée générale du 31 mars 2004 n'ont pas transformé la copropriété en résidence services, dans la mesure où :

- aucune résolution de cette assemblée générale n'a permis le passage en résidence-services, puisque aucune résolution proposant la modification de la destination de l'immeuble n'a été soumise au vote des copropriétaires ; que seules ont été votées les modifications du règlement de copropriété résultant de la loi SRU, et le vote d'une convention avec l'association [22] ;

- en outre, le passage sous le statut de la résidence services, qui modifiait la destination de l'immeuble, aurait dû être voté à l'unanimité des copropriétaires, ce qui n'a pas été le cas ;

- la modification du règlement de copropriété relève quant à elle de la majorité des 2/3 de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; or la modification du règlement de copropriété n'a pas été adoptée à cette majorité.

Ils en déduisent que le règlement de copropriété 'modifié par acte du 20 décembre 2005" est donc inopposable ; qu'en tout état de cause, en vertu de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, les clauses non votées en assemblée générale à la majorité requise sont non écrites. Le seul règlement de copropriété applicable est donc le règlement de copropriété établi le 9 décembre 1978, qui ne fait aucune référence à une 'résidence services'.

Ils ajoutent que le syndicat des copropriétaires en est conscient puisqu'il ne déclare pas l'immeuble comme une résidence services au registre national d'immatriculation des copropriétés, et qu'il soumet régulièrement au vote des copropriétaires le passage en résidence services, ce que les copropriétaires ont par trois fois refusé (assemblées générales des 8 juin 2018, 22 janvier 2021 et 20 juin 2021).

Ils soulignent que la demande tendant à voir déclarer 'non écrits' les articles du règlement de copropriété faisant référence à une 'résidence-services', insérés sans vote à la majorité requise, n'est pas enserrée dans le délai de deux mois de contestation des assemblées générales mais que de telles clauses peuvent être déclarées non conformes à tout moment.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

- la copropriété du [22] a toujours été, depuis son origine, une résidence 'avec services', ou selon l'appellation de l'époque, une résidence 'pour personnes âgées :

- il résulte de la lecture du règlement de copropriété initial du 22 janvier 1978 que le permis de construire a été délivré par le Préfet en vue de la construction d'une 'résidence pour personnes âgées' ; qu'est ainsi ancré dès la construction de l'immeuble une vocation de services pour personnes âgées ;

- contrairement à une copropriété classique, l'immeuble a été construit pour accueillir notamment des locaux de coiffure, une morgue, des salons et salles à manger, une cuisine, un complexe adminitratif, c'est à dire l'ensemble des moyens structurels et techniques pour exploiter avec services ;

- contrairement à une copropriété classique, l'occupation des appartements n'est autorisée que pour des personnes 'ayant atteint l'âge de cinquante ans révolus' ;

- le règlement prévoit la répartitions en charges générales du coût de l'entretien des locaux abritant les 'services communs' ;

- une association a été créée concomitamment à l'édification de cet immeuble pour prendre charge la dispensation des services communs auprès de l'ensemble des résidences (accueil de jour, assistance non médicale, restauration, conciergerie...) ; d'ailleurs une convention de services avait déjà été régularisée avec l'association [22] avant le 231 mars 2004.

- les copropriétaires n'ont donc jamais eu à se prononcer sur un changement de statut juridique puisque la résidence du [16], depuis son origine, juridiquement et matériellement une résidence services. Aucun vote à l'unanimité, ni à la majorité renforcée, n'était donc nécessaire. Il a seulement été demandé aux copropriétaires de voter sur l'adaptation du règlement de copropriété avec les nouvelles dispositions des articles 41-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965. C'est cela que les copropriétaires ont refusé, notamment lors des assemblées générales des 8 juin 2018, 22 janvier 2021 et 29 juin 2021, ce qui n'empêche nullement l'immeuble d'être soumis au régime des résidences services.

- en tout état de cause, à supposer même que ce soit à l'occasion de la modification du règlement de copropriété le 20 décembre 2005 que l'immeuble soit devenu une résidence services, cette modification serait parfaitement valable puisque :

- cette modification a été votée par l'assemblée générale du 31 mars 2004, qui a approuvé une mise à jour du règlement de copropriété ;

- cette résolution n°6 n'a pas fait l'objet d'une contestation dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et est définitive, de sorte que les copropriétaires n'ont aucune qualité pour contester le règlement de copropriété qui a valeur contractuelle ;

- ce règlement de copropriété, qui stipule en page 65 que l'immeuble est une résidence avec services, et que les services pourront être assurés par un prestataire extérieur dans le cadre d'une convention approuvée en assemblée générale, leur est opposable, étant précisé que même avant l'entrée en vigueur de la loi du 13 juillet 2006, il était déjà admis par la Cour de cassation que le syndicat des copropriétaires pouvait confier la gestion des services spécifiques de l'unité de retraite à un organisme extérieur par voie contractuelle ;

- l'argument des copropriétaires relatif au fait que l'association s'est vu refuser l'agrément lui permettant de délivrer des services à la personne est inopérant, puisque cela n'a rien à voir avec la dispense des services collectifs concernés par la présente procédure.

Réponse de la cour

Les parties s'opposent sur la question de savoir si l'immeuble Résidence [22] obéit au régime des résidences services.

Conformément à l'aticle 8 de la loi du 10 juillet 1965, la destination de l'immeuble est définie par les actes de la copropriété - et notamment par le règlement de copropriété, par ses caractères ou sa situation.

La destination de l'immeuble, qui peut se définir comme l'usage auquel les copropriétaires ont entendu affecter l'immeuble compte tenu de ses caractéristiques particulières, est, au contraire de la destination des parties privatives ( habitation, bureau, commerce...), une notion d'ensemble qui détermine un cadre général dans lequel s'exercent les droits des copropriétaires.

Il convient donc en premier lieu, afin de déterminer si l'immeuble doit être considéré comme ayant été conçu ab initio comme une résidence services, d'examiner le règlement de copropriété en date de 1978.

Ce règlement de copropriété précise en son article 2 relatif à la destination de l'immeuble (page 71) que :

'L'ensemble immobilier est destiné à l'usage d'habitation.

Les appartements ou studios ne pourront être occupés que par des personnes ayant atteint l'âge de cinquante ans révolus. Cette condition n'est pas exigée pour le conjoint, à l'exception toutefois de certains cas de force majeure, mais à condition que ce soit accepté par le maître de l'ouvrage.

Toutefois, les résidents-copropriétaires exerçant les professions de dentiste, pédicure, médecin, coiffeur, libraire auront la faculté d'exercer leur profession après avoir obtenir l'accord par écrit du syndic, dans les locaux qui seront mis à leur disposition et réservés à cet effet.'

Ce règlement ne mentionne donc pas que l'immeuble est une résidence services.

Toutefois, la loi du 10 juillet 1965 ne comportait, lors de l'établissement de ce règlement de copropriété en 1978, aucune disposition spécifique relative aux 'résidences-services', puisque c'est la loi n°200'872 du 13 juillet 2006 qui a introduit dans la loi du 10 juillet 1965 un chapitre IV bis consacré aux résidences services. Cette notion n'était en 1978 pas davantage définie dans le code de la construction et de l'habitation puisque c'est une loi du 28 décembre 2015 qui a créé un article L. 631-13, lequel les définit comme 'un ensemble d'habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables'.

Il en résulte que le fait que le règlement de copropriété ne stipule pas expressément qu'il s'agit d'une résidence services n'est pas déterminant et ne permet nullement d'exclure que tel soit néanmoins le cas, et qu'il convient de rechercher s'il résulte des actes de la copropriété, et notamment des stipulations du règlement, que l'immeuble a été conçu comme tel, et destiné à permettre aux occupants de bénéficier de services collectifs fournis par le syndicat ou par un tiers conformément à une convention conclue avec celui-ci..

Il résulte en l'espèce des éléments versés aux débats que :

- le permis de construire, délivré le 8 mars 1978, a autorisé la société 'Résidence [22]' à édifier un bâtiment à usage de résidence pour personnes âgées ;

- le règlement de copropriété prévoit expressément que l'immeuble est destiné aux personnes âgées de plus de 50 ans ;

- il résulte du paragraphe 'désignation générale de l'ensemble immobilier' (pages 5 et 6) que l'immeuble a été conçu avec un certain nombre de locaux communs, destinés à permettre la fourniture de services collectifs et notamment :

- au sous-sol : un complexe administratif, un local coiffure homme, un local coiffure femme, un local morgue, un WC et une douche pour le personnel ;

- au rez-de-chaussée : un accueil, un salon-salle à manger ; une salle à manger ; une cuisine ; un local plonge ; une réserve ; des sanitaires ; un complexe administratif, une loge de concierge ;

- à chaque étage : un office ;

- l'association [22] a été créée très peu de temps après la naissance de la copropriété, en août 1980, afin d'assurer la gestion de l'établissement en ce qui concerne les prestations et services ;

- le règlement de copropriété, s'il indique que l'ensemble immobilier est à usage d'habitation, n'exclut nullement la fourniture de services puisqu'il prévoit expressément la possibilité d'exercice au sein de la résidence de certaines activités professionnelles strictement limitées (dentiste, pédicure, médecin, coiffeur, libraire), après accord du syndic et dans des locaux mis à disposition et réservés à cet effet, ce qui confirme la volonté de fournir aux résidents un semble de services correspondant aux besoins de personnes âgées, auxquelles s'adressait exclusivement la résidence ;

- le règlement de copropriété prévoit que le syndicat des copropriétaires a qualité pour embaucher du personnel puisqu'il prévoit en son article 88 : 'Personnel : Le syndic engage et congédie le personnel du syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois'.

Il se déduit de l'analyse du règlement de copropriété et des actes et éléments ci-dessus que l'immeuble a été conçu dès l'origine pour constituer une résidence pour personnes âgées, ayant donc des besoins spécifiques liés à leur âge, permettant la fourniture par le syndicat des copropriétaires de services adaptés à leurs besoins, dans des locaux spécialement conçus à cet effet (cuisine, plonge, salle à manger, morgue...), à charge pour le syndicat des copropriétaires, expressément habilité à cet effet, de faire appel au personnel nécessaire, dont il lui appartenait de déterminer le nombre et la nature. Au demeurant, la présence de personnels est expressément prévue par le règlement de copropriété puisque des locaux sont réservés au 'personnel', 'un WC et une douche pour le personnel' lui étant spécifiquement affecté.

La destination des parties privatives, à usage d'habitation, n'est nullement incompatible avec le fait que la destination de l'immeuble soit une résidence pour personnes âgées avec fourniture de services.

Il en résulte que, conformément à l'analyse du syndicat des copropriétaires, l'immeuble 'Résidence [22]' est depuis sa mise en copropriété une résidence services, destinée à permettre aux résidents, âgés de plus de 50 ans, de bénéficier de services collectifs dispensés au sein de l'immeuble par l'intermédiaire du syndicat dans des locaux affectés à cet effet.

Cette destination a au demeurant été expressément inscrite dans le règlement de copropriété lors de sa modification le 20 décembre 2005, décidée lors de l'assemblée générale du 31 mars 2004, au cours de laquelle a été soumise au vote et adoptée la résolution n°6 'Mise à jour du règlement de coprorpiété (article 49 nouveau la loi du 10 juillet 1965). Vote selon la majorité de l'article 24. Ci-joint, projet de règlement de copropriété', résolution ainsi rédigée :

'L'assemblée générale approuve la mise à jour du règlement de copropriété effectuée conformément aux dispositions de la loi SRU du 14 décembre 2000 et tel qu'il résulte du projet joint aux convocations à la présente assemblée générale adressée à chaque copropriétaire'.

Le règlement de copropriété a été modifié en ce sens qu'a été ajouté dans le paragraphe relatif à la destination de l'immeuble 'l'ensemble immobilier est destiné à l'usage d'habitation, il est depuis son origine une résidence avec services'.

Les consorts [X] contestent la régularité de cette modification.

Toutefois, il convient en premier lieu de relever que la validité ou l'opposabilité de cette modification est sans emport sur la destination de l'immeuble puisque l'immeuble est une résidence avec services depuis la naissance de la copropriété, nonobstant le fait que cela ne soit pas expressément mentionné comme tel dans le règlement initial, rédigé à une époque où le régime des services services n'avait pas encore été organisé et inscrit dans la loi du 10 juillet 1965.

En tout état de cause, ils soutiennent sans nullement le démontrer que cet ajout dans le règlement de copropriété n'a pas été soumis au vote des copropriétaires. En effet, la résolution n°6 portait sur l'adoption d'un projet qui avait été adressé aux copropriétaires, projet qu'ils ne produisent pas. Ils ne prouvent donc nullement que les modifications intervenues ne sont pas conformes à la résolution votée, étant observé que la modification du règlement de copropriété a été reçue par un notaire et donc sous son contrôle, en considération du projet de modification adopté en assemblée générale.

Ils soutiennent également vainement que cet ajout aurait dû faire l'objet d'un vote à l'unanimité, s'agissant d'un changement de la destination de l'immeuble, ou encore à la majoraité des deux/tiers, s'agissant d'une modification du règlement de copropriété. Tel étant en effet la destination de l'immeuble dès l'origine, les copropriétaires n'ont fait que mettre à jour leur règlement de copropriété, sur le fondement de l'article 49 de la loi du 13 décembre 2000, par un vote à la majorité simple prévue par ce texte.

Enfin, ni l'assemblée générale du 31 mars 2004, ni ses résolutions n°6 et 7 n'ont été annulées de sorte que les décisions prises à cette occasion concernant la modification du règlement de copropriété sont parfaitement exécutoires, étant rappelé que les décisions prises en assemblée générale, fût-ce à une majorité inadéquate, sont, comme les autres, exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées, et ne sont nullement 'réputées non écrites', seules étant réputées non écrites, en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, les clauses du règlement contraires aux dispositions des articles énumérés par ce texte, et non les décisions prises à une majorité inadaptée. Les modifications du règlement, votées lors de l'assemblée générale du 31 mars 2004, et qui ont été régulièrement publiées, sont donc parfaitement opposables aux consorts [X].

Les consorts [X] soutiennent encore que le syndic est conscient du fait que l'immeuble n'est pas soumis au statut des résidences services puisqu'il soumet régulièrement au vote le passage en résidence services, notamment lors des assemblées générales du 8 juin 2018, 22 janvier 2021 et 29 juin 2021.

Toutefois, les résolutions soumises aux copropriétaires lors de ces assemblées générales n'avaient nullement pour objet le passage de l'immeuble sous le régime des résidence services. Elles ont été votées en application de l'article 91 de la loi du 28 décembre 2015, qui dispose, au titre des dispositions transitoires de la loi, que :

'Les articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans leur rédaction résultant de l'article 14 de la présente loi, s'appliquent à l'expiration d'un délai de six mois suivant la promulgation de la présente loi.

Les résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du présent article restent régies par les articles 41-1 à 41-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction antérieure à la présente loi. Le 4° de l'article L. 7232-1-2 du code du travail, dans sa rédaction antérieure à l'article 15 14 de la présente loi, leur demeure applicable.

Pour ces résidences-services, le syndic inscrit chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les articles 41-1 et 41-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi. La décision de procéder à la modification du règlement de copropriété est prise à la majorité prévue à l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. La mise en conformité du règlement de copropriété entraîne l'application des articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant du I de l'article 14". (Mention en gras par la cour)

Il n'a donc pas été demandé aux copropriétaires de se prononcer sur un changement de destination de l'immeuble, mais seulement sur la mise en conformité du règlement de copropriété avec les articles 41-1 et 41-2 dans leur rédaction issue de cette loi, ainsi que le législateur a enjoint aux syndics de le faire. Le fait que les copropriétaires aient rejeté ces résolutions a pour seul effet de rendre inapplicable à la copropriété [22] les articles 41-1 à 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 dans leur rédaction issue de cette loi.

Le fait enfin que le syndic n'ait pas mentionné au registre d'immatriculation des copropriétés que l'immeuble était une résidence services n'exclut nullement que l'immeuble soit soumis à ce régime.

En considération de l'ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu que l'immeuble [22] est une résidence services, mais de l'infirmer en ce qu'il a dit que cette destination date de la modification du règlement de copropriété intervenue en 2005 et de dire qu'il a toujours eu cette destination.

Sur la convention de services en date du 27 avril 2004 signée avec l'association Résidence [22]

Moyens des parties

Les consorts [X] demandent que la convention de services du 27 avril 2004 et ses avenants postérieurs leur soient déclarés inopposables, nulles et de nul effet, et qu'il soit jugé qu'aucune cotisation ne peut leur être réclamée par cette association.

Ils font valoir que :

- dans la mesure où la copropriété Résidence [22] n'est pas soumise au statut des résidences services, aucune convention de service ne peut avoir été valablement conclue entre le syndicat des copropriétaires et une association fournissant des services puisque cela ne rentre pas dans l'objet du syndicat. L'association [22] est donc irrecevable à agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires ;

- l'association ne peut donc facturer que ses adhérents, ce qu'eux-mêmes ne sont pas puisqu'ils n'ont jamais adhéré à cette association, le statut de copropriétaire n'obligeant pas à adhérer à ladite association.Ils rappellent que nul ne peut être forcé d'adhérer à une association. Ils demandent à ce titre qu'il soit ordonné à l'association ou à son représentant de verser aux débats les procès-verbaux des assemblées générales de l'association pour les années 2018 à 2022, ainsi que les convocations auxdites assemblées qui leur auraient été adressées, et les délibérations de ses conseils d'administration pour les années 2018 à 2022. Ils précisent que seuls leurs locataires sont adhérents à l'association.

- l'association [22] s'est vue refuser l'agrément du Conseil départemental d'Indre-et-Loire pour délivrer des services à la personne, agrément obligatoire pour exercer une activité de service à la personne, de sorte que toute convention qui aurait été signée avec elle pour une prestation de service est nulle et de nul effet et donc inopposable aux copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

- s'agissant du prétendu défaut d'agrément de l'association Résidence [22], c'est sa demande d'agrément pour la délivrance de sercices 'à la personne' qui a été rejetée, demande qui s'inscrit dans le cadre des dispositons de l'article L.7231-1 du code du travail (soins à domicile, repas à domicile, petit bricolage, conduite et c...) et qui n'a rien à voir avec les services collectifs qu'elle dispense en exécution de la convention conclue avec le syndicat (accueil, restauration collective...)

- la convention ne constitue nullement une adhésion forcée à une association puisque cette adhésion résulte du statut de copropriétaire de cet immeuble ;

- cette convention n'est nullement en contradiction avec l'objet du syndicat puisque la résidence [22] étant depuis l'origine une résidence services, l'objet du syndicat est précisément de fournir aux occupants des services spécifiques au sens des dispositions des article 41-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ;

- les appelants ne sont pas signataires de cette convention de sorte qu'en application de l'effet relatif des contrats, ils ne peuvent arguer du fait qu'elle leur causerait préjudice, les tiers ne pouvant arguer de l'existence d'un préjudice qu'en cas d'inexécution défectueuse de la convention.

Réponse de la cour

En application de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006, dans une résidence services, les services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs peuvent être procurés soit directement par le syndicat des copropriétaires, soit en exécution d'une convention conclue par celui-ci avec des tiers.

L'immeuble résidence [22] étant une résidence-services, le syndicat des copropriétaires était donc parfaitement en droit de conclure avec une association une convention portant sur la délivrance de services spécifiques non liés à la personne.

Les charges relatives à ces services spécifiques sont des charges de copropriété, réparties conformément aux dispositions de l'article 10, al. 1 de la loi du 10 juillet 1965 (article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965).

En l'espèce, il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 31 mars 2004 que les copropriétaires ont, dans la résolution n°7, approuvé la convention de services proposée par l'association Résidence [22] et et donné tous pouvoirs au syndic pour signer cette convention à effet au 1er janvier 2004.

Il en résulte que cette convention, de même que les avenants régulièrement autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires, sont parfaitement opposables au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires qui en font partie, peu important que les consorts [X] ne soient pas adhérents de cette association. C'est en leur qualité de copropriétaires que le syndicat des copropriétaires est fondé à recouvrer auprès d'eux les charges de copropriété dues à ce titre. Leurs demandes tendant à voir ordonner à l'association ou à son représentant de verser aux débats les procès-verbaux des assemblées générale de l'association pour les années 2018 à 2022, ainsi que les convocations auxdites assemblées qui leur auraient été adressées, et les délibérations des conseils d'administration pour les années 2018 à 2022, sont donc inopérantes et seront rejetées.

Quant au moyen tiré de la nullité de la convention en raison du fait que l'association Résidence [22] s'est vue refuser l'agrément du Conseil départemental d'Indre-et-Loire pour délivrer des services à la personne, il est également inopérant puisque les conventions de services ne peuvent en tout état de cause porter sur des services liés à la personne, de tels services ne relevant pas des services collectifs qui peuvent être fournis par un tiers dans le cadre d'une convention conclue avec le syndicat des copropriétaires d'une résidence services. Il en résulte que le fait que l'association [22] n'ait pas reçu d'agrément pour fournir des services liés à la personne ne lui interdit nullement de fournir à l'ensemble des résidents des services spécifiques non individualisables.

En conséquence, les consorts [X] seront déboutés de leurs demandes tendant à se voir déclarer inopposables la convention de services du 27 avril 2004 et ses avenants, à voir annuler cette convention et ses avenats, à ordonner à l'asosociation [22] la production d'un certain nombre de documents.

Leur demande tendant à voir dire qu'aucune somme ne peut leur être réclamée par l'association Résidence [22] sera donc rejetée puisqu'en leur qualité de copropriétaires, ils sont tenus du paiement des charges de copropriété dues en exécution de la convention conclue avec cette association, charges que le syndic est fondé à recouvrer.

Sur la demande des consorts [X] tendant à voir rejeter la demande en paiement de l'association

Moyens des parties

Les consorts [X] demandent à la cour de déclarer que la créance réclamée par l'association résidence [22] n'est ni certaine, ni liquide ni exigible et de l'en débouter. Ils relèvent :

- que par jugement du 13 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Tours a annulé l'assemblée générale du 29 juin 2018 de sorte qu'aucune charge ne peut leur être réclamée pour 2018 ;

- que des procédures sont en cours devant le tribunal judiciaire de To