CA Rennes, 14 mai 2024, RG 21/03002

1ère Chambre

ARRÊT N°146

N° RG 21/03002

N° Portalis DBVL-V-B7F-RUHX

V/REF : 16/01905

M. [E] [S] [K]

C/

Me [I] [C]

S.A.S. JB HOLDING VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE ACE PATRIMOINE

Me Sophie SALUS

Société OFFICE NOTARIAL B'A

Société MUTLOG GARANTIES

Société PROMOBAT

SAS PROMOTION [R]

S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL DE [Localité 11]

S.C.A. GE MONEY BANK

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 14 MAI 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 14 novembre 2023 tenue en double rapporteur sans opposition des parties, par Mme Véronique Veillard, présidente de chambre entendue en son rapport, et M. Philippe Bricogne, président de chambre

ARRÊT :

réputé contradictoire, prononcé publiquement le 14 m ai 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 30 janvier 2024 à l'issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [E] [S] [K]

né le 04 Décembre 1978 à [Localité 16]

[Adresse 10]

[Localité 12]

Représenté par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Valérie PLOUTON, Plaidant, avocat au barreau de LYON

INTIMÉS :

Maître [I] [C]

[Adresse 3]

[Localité 7]

La société OFFICE NOTARIAL B'A, anciennement dénommée SCP FOUCAUD JEAN DELEGLISE-HAUTEFEUILLE MOGA, SARL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

La société PROMOBAT, SARL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 8]

La société PROMOTION [R], SAS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentés par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentés par Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

Maître Sophie SALUS

[Adresse 4]

[Localité 11]

La SELARL OFFICE NOTARIAL DE [Localité 11], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentées par Me Anne-Elisabeth PICHON de la SCP NIQUE & SEGALEN & PICHON, Postulant, avocat au barreau de [Localité 19]

Représentées par la SCP KUHN, plaidant, avocat au barreau de PARIS

MONEY BANK, société immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le n°784.393.340 dont le siège social est situé

Tour Europe Plaza, [Adresse 6] à [Localité 18], et dont l'un de ses établissements est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

Représentée par Me Louis NAUX de la SELARL L.R.B. AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

MUTLOG GARANTIES société mutualiste agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 13]

[Localité 14]

Régulièrement assignée par acte d'huissier de justice délivré le17 août 2021 à personne habilitée à recevoir l'acte, n'a pas constitué

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

La société JB HOLDING, SAS immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bobigny sous le n°425.047.883, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 17]

[Adresse 9]

[Localité 15]

Venant aux droits de la societe ACE PATRIMOINE par l'effet d'une dissolution anticipée sans liquidation décidée le 05 août 2021 entrainant une transmission universelle de patrimoine de cette société au profit de son associée unique, JB HOLDING

Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Hanane BENCHEIKH de la SMD Société d'avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

FAITS ET PROCÉDURE

1. Courant 2006 à 2008, la sarl Promobat a entrepris de faire construire au [Adresse 2] à [Adresse 20] un programme immobilier dénommé 'Pavillon [G]' éligible au dispositif fiscal de Robien dit 'recentré', composé de 50 logements du T2 au T4 à usage d'habitation, dont elle a confié la commercialisation en l'état futur d'achèvement à la société Ace Patrimoine en vertu d'un mandat du 15 septembre 2005.

2. En mains une simulation fiscale manuscrite non datée et une synthèse Loi de Robien du 15 juin 2006 mentionnant :

- un gain fiscal de 19.762 € au bout de 10 années et de 22.620 € au terme de 15 ans,

- un effort d'épargne mensuel de 143 euros,

- un gain au moment de la revente du bien estimé à 122.238 € au terme du contrat après paiement du solde du prêt et de 39.322 € à fin 2015 en tenant compte de la déduction préalable de toutes les charges et du montant du prêt restant dû à cette date, M. [E] [K] a signé le 15 juin 2006 avec la sarl Promobat un contrat de réservation d'un appartement au pavillon [G] puis a, le 26 septembre 2006, par l'intermédiaire d'une procuration préalablement donnée le 19 septembre 2006 à maître [T], notaire procurateur à [Localité 11], fait l'acquisition par acte reçu par maître [C], notaire à [Localité 7], chargé de recevoir la vente, au prix de 130.500 €, frais de notaire inclus, intégralement financé par un crédit octroyé par la société GE Money Bank devenue My Money Bank remboursable sur 25 ans, d'un appartement de type T2 d'une superficie de 38 m² avec parking aérien qui lui a été livré un an plus tard (sans précision de date hormis qu'il s'agit d'une date concomitante à celle du mandat de gestion confié à Gestia le 7 novembre 2007) et dont il confiait la gestion locative à la société Gestia (filiale du groupe [R]) suivant mandat de gestion du 7 novembre 2007 avec une assurance de loyers souscrite auprès de la Lyonnaise de garanties.

3. Reprochant des carences locatives, des loyers revus à la baisse, des changements incessants de locataires et une surévaluation de la valeur de l'appartement, M. [K] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de [Localité 19] (devenu tribunal judiciaire le 1er janvier 2020) :

- la sas Promotion [R], société promotrice par acte d'huissier du 26 octobre 2016,

- la sarl Promobat, société venderesse, par acte d'huissier du 26 octobre 2016,

- la société Ace Patrimoine, société commercialisatrice, par acte d'huissier du 26 octobre 2016,

- maître [C] et la scp [C] Foucaud Jean, notaires instrumentaires, par actes d'huissier du 26 octobre 2016,

- maître [T] et l'office notarial de [Localité 11], notaires procurateurs, par actes d'huissier du 3 août 2016,

- l'établissement financier, la société GE Money Bank, par acte d'huissier du 25 octobre 2016,

- et la société Mutlog Garantie, assureur du prêt, par acte d'huissier du 30 2016,

aux fins d'une part d'annulation de la vente pour dol et non-respect des dispositions du code de la consommation et, d'autre part, d'obtention de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait des fautes commises par ces intervenants.

4. La société de gestion et l'assureur locatif (ou les assureurs locatifs successifs) n'ont pas été assignés. La société Ace Patrimoine n'a pas constitué avocat.

5. Par jugement du 15 février 2021, le tribunal judiciaire de [Localité 19] a :

- rejeté l'exception d'irrecevabilité fondée sur le défaut de publication de l'assignation au service de publicité foncière de [Localité 19],

- dit que l'action en nullité de la vente pour dol de M. [K] est prescrite,

- déclaré irrecevables ses prétentions dirigées contre les sociétés Promobat, Promotion [R], maître [T] et l'office notarial de [Localité 11], maître [C] et la scp Jean Deleglise Hautefeuille Moga, anciennement dénommée scp [I] [C], Denys Foucaud et Philippe Jean,

- déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de M. [K] dirigées contre la société My Money Bank,

- dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes reconventionnelles des sociétés Promobat, Promotion [R], maître [T] et l'office notarial de [Localité 11], maître [C] et la scp Jean Deleglise Hautefeuille Moga, anciennement dénommée scp [I] [C], Denys Foucaud et Philippe Jean, la société GE Money Bank et de la société mutuelle Mutlog Garanties,

- rejeté la demande de résiliation du contrat d'assurance,

- débouté la société My Money Bank de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- débouté maitre [T] et l'office notarial de [Localité 11] de leurs demandes pour procédure abusive et vexatoire,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné M. [K] à payer aux sociétés Promobat et Promotion [R] la somme de 200 €, à maître [T] et à l'office notarial de [Localité 11] la somme de 200 €, à maître [C] et la scp Foucaud Jean Deleglise Hautefeuille Moga anciennement dénommée scp [I] [C], Denys Foucaud et Philippe Jean la somme de 200 €, à la société My Money Bank la somme de 200 € et à la société Mutlog Garantie la somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [K] aux dépens dont distraction au profit de la scp Duval, de maître English, de maître Segalen (scp Nique et Segalen) et de la scp Raoul Graïc conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

- rejeté la demande relative à l'exécution provisoire.

6. M. [K] a interjeté appel le 17 mai 2021 sauf du rejet de l'irrecevabilité tirée de l'absence de publication de l'assignation au service de la publicité foncière.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

7. M. [K] expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 21 août 2023 aux termes desquelles il demande à la cour d'appel de Rennes de :

I - in limine litis, sur les fins de non-recevoir opposées par les parties adverses,

1/ sur la fin de non-recevoir tirée de la non publication de l'assignation,

- confirmant le jugement dont appel,

- rejeter la fin de non-recevoir opposée à ce titre,

2/ sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de 5 ans s'agissant de la demande en nullité de la vente pour dol ou de la reconnaissance de la responsabilité des différents intervenants pour dol,

- infirmant le jugement dont appel,

- déclarer recevable la demande en nullité de la vente pour dol et ou l'action en responsabilité contre les différents intervenants pour dol comme n'étant pas prescrite,

- rejeter la fin de non-recevoir pour cause de prescription opposée par les différents défendeurs,

II - à titre principal, sur la nullité de la vente pour dol,

- infirmant le jugement dont appel,

- prononcer la nullité de la vente immobilière consentie par la sarl Promobat à M. [K] pour dol,

- à titre complémentaire, sur les demandes résultant du prononcé de la nullité de la vente immobilière intervenue entre la sarl Promobat et M. [K],

- infirmant le jugement dont appel sur l'ensemble des points qui suivent dans le présent paragraphe,

1/ sur la vente,

- en conséquence directe de la nullité de la vente,

- condamner la sarl Promobat à rembourser à M. [K] le prix de la vente, soit la somme de 130.500 €, assorti des intérêts au taux légal à compter de la date de la vente définitive, soit le 26 septembre 2006,

- dire et juger que la restitution du bien par M. [K] à la sarl Promobat est subordonnée à la restitution préalable de son prix de vente,

2/ sur le prêt,

- dire et juger que l'annulation de la vente intervenue entre M. [K] et la sarl Promobat entraine de facto l'annulation pure et simple du prêt souscrit pour financer cette acquisition,

- en conséquence,

- prononcer l'annulation du contrat de prêt souscrit par M. [K] déduction faite des remboursements (non chiffrés) effectués par lui au titre de ce prêt à la date du prononcé de la décision à intervenir, ainsi que celle du contrat d'assurance affecté à ce prêt,

- condamner la banque au remboursement de la totalité des sommes versées (non chiffrées) au titre de la conclusion du contrat de prêt et en particulier les intérêts conventionnels, les frais de dossier, et les frais d'assurance-crédit emprunteur,

- ordonner la compensation judiciaire entre lesdites sommes (non chiffrées) et celles devant lui être restituées par la banque,

- condamner in solidum la sarl Promobat et la sas [R] Promotion à garantir le paiement de ces sommes (non chiffrées),

3/ sur les dommages et intérêts,

- condamner in solidum les sociétés Promobat, [R] Promotion et ACE si l'annulation de la vente est prononcée pour dol à lui verser les sommes de :

- 11.116 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la période de carence locative totale jusqu'au jour du jugement,

- 20.000 € en réparation du préjudice moral en raison des obstacles et inquiétudes rencontrées depuis la réalisation de cette opération,

- condamner in solidum les sociétés Promobat, [R] Promotion et Ace Patrimoine si l'annulation de la vente est prononcée pour dol à :

- le relever et garantir à première demande de toute reprise fiscale éventuelle effectuée par l'administration des impôts du fait de la rétroactivité de la nullité de la vente,

- le rembourser de toutes les dépenses et sommes (non chiffrées) afférentes à la signature de la vente en état futur d'achèvement du 26 septembre 2006, en ce compris les frais notariés et les droits d'enregistrement,

- le rembourser de toutes les dépenses (non chiffrée) liées au contrat de gestion immobilière avec la société Gestia, filiale du groupe [R],

- dire et juger qu'il conservera les loyers perçus jusqu'au jour du jugement, à titre de dommages-intérêts complémentaires ainsi que les éventuelles indemnités d'assurance en cas de période de carence locative indemnisée,

- rejeter toutes demandes reconventionnelles formulées par les codéfendeurs en lien avec la demande en nullité de la vente immobilière et des demandes accessoires à celle-ci,

III - à titre infiniment subsidiaire, sur la responsabilité des différents intervenants,

- infirmant le jugement dont appel, en ce qu'il l'a déclaré irrecevable en ses demandes comme étant prescrites,

- déclarer recevable son action en responsabilité engagée contre les intimés sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle des différents intervenants à l'opération d'acquisition immobilière,

1/ sur la responsabilité de la sarl Promobat, venderesse,

- infirmant le jugement dont appel,

- condamner la sarl Promobat à l'indemniser de ses préjudices de perte de chance de ne pas s'être engagé dans l'opération,

2/ sur la responsabilité de [R] Promotion, promoteur,

- infirmant le jugement dont appel,

- condamner la sarl Promobat à l'indemniser de son préjudice de perte de chance de ne pas s'être engagé dans l'opération,

3/ sur la responsabilité la société Ace Patrimoine, commercialisatrice,

- infirmant le jugement dont appel,

- condamner la société Ace Patrimoine à l'indemniser de son préjudice de perte de chance de ne pas s'être engagé dans l'opération,

4/ sur la responsabilité du notaire instrumentaire, maître [C] et la scp [I] [C], Denys Foucaud et Philippe Jean,

- infirmant le jugement dont appel,

- condamner maître [C] et la scp [I] [C], Denys Foucaud et Philippe Jean à l'indemniser de ses différents préjudices sur le fondement du manquement au devoir de conseil et d'information,

5/ sur la responsabilité du notaire procurateur maître [T] et l'office notarial de [Localité 11],

- infirmant le jugement dont appel,

- condamner maître [T] et l'office notarial de [Localité 11] à l'indemniser de ses différents préjudices, en solidarité avec les autres intervenants, en ce qu'il a manqué à son obligation de conseil, de loyauté, et d'information générale,

- rejeter la demande d'appel incident formulée par le notaire procurateur,

6/ sur les condamnations solidaires des différents intervenants à indemniser les préjudices de M. [K],

- infirmant le jugement dont appel,

- condamner la sarl Promobat, la sas [R] Promotion, la société Ace Patrimoine, maître [C], notaire instrumentaire et la scp [C], Foucaud et Jean, maître [T] et l'office notarial de [Localité 11], notaire procurateur, à l'indemniser de la perte d'une chance de n'avoir pas contracté, ou d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses et plus conformes au marché immobilier local, selon les montants qui suivent :

- à titre principal, 130.500 € correspondant au prix d'acquisition, au titre de la perte de chance de ne pas avoir contracté,

- à titre subsidiaire, et si la cour d'appel ne retenait pas la perte de chance de ne pas avoir contracté, 78.300 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte de chance de ne pas avoir contracté à de meilleures conditions,

- outre intérêts aux taux légal depuis la date d'acquisition,

- à titre complémentaire de la réparation de perte de chance,

- infirmant le jugement dont appel,

- condamner solidairement la sarl Promobat, la sas [R] Promotion, la société Ace Patrimoine, maître [C] et la scp [C], Foucaud et Jean, maître [T] et l'office notarial de [Localité 11], notaire procurateur, au paiement de la somme de 11.116 € au titre du préjudice subi du fait de la carence locative, à titre de dommages et intérêts complémentaires au profit de M. [K],

- rejeter toutes demandes reconventionnelles formulées par les codéfendeurs en lien avec la demande de réparation des préjudices du concluant,

- rejeter tout appel incident formulé par les défendeurs à quelque titre que ce soit,

IV - sur les demandes à l'égard de la banque GE Money Bank,

1/ sur la responsabilité de la banque au regard du prêt proposé à M. [K],

- infirmant le jugement dont appel,

- condamner la société GE Money Bank au paiement de la somme de 20.000 € à titre d'indemnisation de son préjudice spécifique à ce titre, à savoir la perte de chance de ne pas s'être engagé dans cette opération, et plus précisément dans ce type d'emprunt, à défaut d'information, pour lui avoir fait souscrire un prêt particulièrement onéreux, inaccessible en termes de compréhension, aléatoire quant à l'évolution de son coût pour l'avenir et beaucoup trop long, ainsi qu'au paiement des sommes suivantes (non chiffrées) à titre de dommages et intérêts complémentaires :

- remboursement des frais de dossier du prêt,

- remboursement des frais de caution,

- remboursement de la commission réglée par la banque à ACE,

- remboursement de l'assurance de prêt souscrite, pour les échéances payées à ce jour,

- remboursement de l'assurance de prêt souscrite pour l'avenir qui prendra la forme de la diminution de la mensualité,

- remboursement de tous les frais annexes perçus sur le relevé de compte afférent à ce prêt.

2/ sur le caractère erroné du TEG,

- infirmant le jugement dont appel,

- prononcer la nullité du taux d'intérêt contractuel tel que mentionné dans l'offre de prêt du 10 août 2006 et la déchéance du droit aux intérêts contractuels du prêteur,

- en conséquence,

- et à titre de sanction, condamner la GE Money Bank à appliquer le taux d'intérêt légal au lieu et place du taux d'intérêt conventionnel, et ce pour toute la période de l'emprunt y compris de manière rétroactive,

- enjoindre la GE Money Bank à communiquer un nouvel décompte des intérêts jusqu'au jour du jugement, avec application du taux d'intérêt légal depuis le début de la période,

- condamner la GE Money Bank à rembourser à M. [K] le montant du trop-perçu sur l'antériorité, avec capitalisation des intérêts à compter de l'assignation introductive d'instance, et à communiquer pour les années suivantes à communiquer un nouvel échéancier à M. [K] chaque année civile dans un délai de huit jours à compter de la publication du nouveau taux d'intérêt légal de l'année concernée, faisant application de celui-ci, sous astreinte de 150 euros par jours de retard en cas de non-respect de ce délai de communication,

- rejeter toutes demandes reconventionnelles formulées par la Banque,

IV - à titre complémentaire, sur les autres demandes formulées dans tous les cas de condamnation,

1/ sur le préjudice moral, administratif et psychologique,

- infirmant le jugement dont appel,

- condamner solidairement la sarl Promobat, la sas [R] Promotion, la société Ace Patrimoine, maître [I] [C] et la scp [I] [C], Denys Foucaud et [E] Jean, maître [T] et l'office notarial de [Localité 11], notaire procurateur, au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, administratif et psychologique de M. [K],

2/ sur l'article 700 du code de procédure civile,

- infirmant le jugement dont appel,

- dans un souci d'équité, et pour le cas où la cour d'appel devrait confirmer la décision de première instance, et compte tenu notamment du fait qu'il ne saurait être occulté que le concluant reste une victime du système mis en place pour le convaincre de cette acquisition, réformer la décision en ce qu'elle a accordé une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- y ajoutant en cause d'appel,

- en raison de l'important travail sur ce type de dossier et de la multiplicité de demandes et de défendeurs impliquant des frais d'avocat importants, condamner la sarl Promobat, la sas [R] Promotion, maître [I] [C], notaire instrumentaire, la scp [I] [C], Denys Foucaud et [E] Jean et maître [T] et l'office notarial de [Localité 11], notaire procurateur, à verser à M. [K] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles,

- compte tenu de l'équité dans cette affaire, et dans tous les cas, rejeter intégralement les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile formulées par les défendeurs, en cause d'appel,

3/ sur les dépens,

- infirmant le jugement dont appel,

- condamner en outre, sous la même solidarité, la sarl Promobat, la sas [R] Promotion, maître [I] [C] et la scp [I] [C], Denys Foucaud et [E] Jean, maître [T] et l'office notarial de [Localité 11], notaire procurateur, et la société GE Money Bank aux entiers dépens de premier instance et d'appel, et ce incluant le coût :

- des frais de signification des assignations dans le cadre de l'instance,

- de leurs publications à la conservation des hypothèques,

- de la publication de l'arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques,

- de la signification de l'arrêt à intervenir aux différentes parties,

- rejeter les demandes reconventionnelles formulées à ce titre par les parties adverses en cause d'appel.

8. La sarl Promobat et la sas Promotion [R] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 13 octobre 2023 aux termes desquelles elles demandent à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

- en conséquence,

- juger irrecevables les demandes formulées par l'appelant à leur encontre,

- à titre subsidiaire et si par extraordinaire la cour devait réformer le jugement entrepris et déclarer les demandes de M. [K] recevables, l'en débouter,

- à titre plus subsidiaire,

- si la nullité du contrat de vente était prononcée,

- condamner l'appelant à restituer le bien libre de toute inscription,

- le condamner, en plus de la restitution du bien, à verser à la sarl Promobat l'ensemble des loyers et des indemnités d'assurance (non chiffrés) au titre de la vacance locative perçus entre le jour de la vente et la restitution effective du bien,

- si la nullité du contrat de prêt était prononcée,

- ordonner à la sarl Promobat de verser directement entre les mains de la société My Money Bank le montant des sommes (non chiffrées) prêtées au demandeur dans la limite du prix de vente à restituer,

- ordonner l'annulation et la mainlevée des inscriptions d'hypothèques et de privilèges prises sur le bien, du chef du requérant,

- en tout état de cause,

- débouter la société My Money Bank de leurs demandes à leur encontre,

- condamner l'appelant au paiement d'une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner au paiement des dépens dont distraction au profit de la selarl Ab Litis, avocat, sur ses affirmations de droit.

9. La sas JB Holding venue aux droits de la société Ace Patrimoine expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 9 novembre 2021 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

- la déclarer en tant que venant aux droits de la société Ace Patrimoine recevable en ses demandes et son appel incident, y faisant droit,

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire en ce qu'il a déclaré recevable les demandes à l'encontre de la société Ace Patrimoine aux droits de laquelle vient désormais la société JB Holding,

- et statuant à nouveau :

- juger irrecevable les demandes de M. [K] à son encontre,

- la mettre hors de la cause,

- rejeter les demandes de M. [K] à l'encontre de la société Ace Patrimoine,

- condamner M. [K] à lui régler la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [K] aux dépens avec distraction au profit de l'avocat soussigné aux offres de droit.

10. Maître [C] et la sarl Office notarial B'A anciennement dénommée scp Foucaud Jean Deleglise Hautefeuille Moga [C] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 10 novembre 2021 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

- confirmer le jugement déféré,

- à titre subsidiaire et si par extraordinaire la cour devait réformer le jugement entrepris et déclarer les demandes de M. [K] recevables,

- débouter l'appelant de ses demandes à leur encontre,

- en tout état de cause,

- débouter la société My Money Bank de ses demandes à leur encontre,

- condamner M. [K] à leur payer ensemble une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux dépens,

- autoriser la scp Ab Litis maîtres Pélois Amoyel Vicquelin avocats postulants à les recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

11. Maître [T] et l'office notarial de [Localité 11] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 24 février 2022 aux termes desquelles elles demandent à la cour de :

- dire et juger prescrite l'action en responsabilité engagée par M. [K] à leur encontre,

- confirmer le jugement rendu,

- subsidiairement,

- débouter M. [K] de ses demandes dirigées à leur encontre,

- le condamner à leur payer la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- faire droit à l'appel incident,

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté maître [T] et la scp notariale de leur demande reconventionnelle,

- condamner, en conséquence, M. [K] à leur verser une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

- condamner M. [K] aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de maître [W] (scp Nique Segalen [W]) conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

12. La société My Money Bank expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 21 mars 2022 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré prescrites les demandes de M. [K] au titre de l'action en nullité de la vente pour dol et en ce qu'il a déclaré irrecevables comme prescrites ses demandes dirigées à son encontre,

- à défaut, le débouter de ses demandes,

- réformer le jugement en ce qu'il a débouté la société My Money Bank de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,

- à titre infiniment subsidiaire et si par impossible il était fait droit à la demande d'annulation du prêt souscrit,

- condamner M. [K] à lui restituer la somme de 130.500 €,

- condamner solidairement tout succombant à lui verser la somme de 43.227,03 € à titre de dommages et intérêts,

- condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000 € de dommages et intérêts,

- condamner tous succombant à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner tous succombant aux dépens recouvrés en application de l'article 699 du code de procédure civile par la selarl LRB avocats Conseils Juripartner Louis Naux conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

13. La société Mutlog Garanties n'a pas constitué avocat.

14. L'instruction de l'affaire a été clôturée le 31 octobre 2023.

15. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE L'ARRÊT

16. À titre liminaire, il convient de rappeler que l'office de la cour d'appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de 'constater', 'dire' ou 'dire et juger' qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile lorsqu'elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder.

1) Sur la fin de non-recevoir tirée de la non publication de l'assignation

17. M. [K], qui n'a pas interjeté appel de ce chef de jugement, demande la confirmation du rejet de l'exception d'irrecevabilité de son action fondée sur l'absence de publication de l'assignation au service de la publicité foncière.

18. Il n'a pas non plus été interjeté appel incident de ce chef de jugement.

19. La cour n'en est donc pas saisie et n'a pas à statuer sur ce point qui se trouve confirmé faute d'appel.

2) Sur la demande de mise hors de cause de la sas JB Holding

20. La société JB Holding venant aux droits de la société Ace Patrimoine soutient que M. [K] a contracté avec la société ACE 60 en la personne de son préposé M. [M], société qui était à l'époque des faits un licencié indépendant de la société Ace Patrimoine et à laquelle cette dernière, qui venait de créer son réseau de distribution, avait concédé verbalement une licence de marque à la société ACE 60 sans formaliser de contrat écrit.

21. En l'espèce, les documents de simulation fiscale, antérieurs à la signature du contrat de réservation du 15 juin 2006, sont en effet à l'en-tête de "Ace 60". Mais l'étude de financement portant simulation de prêt et simulation de financement est bien établie sur un papier à l'en-tête d'Ace sans la mention "60". Par ailleurs, la société Ace Patrimoine, qui était, comme elle l'indique, en cours de constitution de son réseau, ne fait pas la preuve d'une concession de marque à Ace 60 à cette date, laquelle n'interviendra que par un écrit du 20 juin 2007, soit postérieurement aux documents de simulation de défiscalisation.

22. La demande de mise hors de cause ne peut en conséquence qu'être rejetée.

3) Sur la prescription de l'action en nullité de la vente pour dol

23. M. [K] soutient que :

- le point de départ de l'action en nullité de la vente immobilière fondée sur le dol n'est ni la date de conclusion du contrat ni celle de la livraison du bien immobilier dès lors que les difficultés locatives ne sont pas encore connues à ces dates respectives, mais bien la date de la découverte des faits dolosifs, qui, en matière d'opération de défiscalisation immobilière, se révèlent de manière progressive, notamment à la faveur de la consultation d'un avocat (2016) ou d'une estimation immobilière, tandis qu'une première longue période carence de location couverte par une assurance locative, qui a réglé les loyers manquants, ne permet pas à l'acquéreur confronté par ailleurs à un promoteur puissant et peu scrupuleux d'avoir la pleine conscience du dol,

- en l'espèce, ce n'est qu'à compter de la notification par Gestia le 11 décembre 2014 de la résiliation de la police d'assurance à effet au 1er janvier 2015 qu'il s'est inquiété de la viabilité de son investissement et de sa conformité aux stipulations contractuelles et que le point de départ de la prescription de son action doit donc se situer :

- soit à l'issue de la période de vacances locative significative rencontrée dans la location de son bien, laquelle a duré 14 mois à l'issue de celle-ci, soit le 1er avril 2013, de sorte que la prescription avait une date d'échéance au 1er avril 2018,

- soit plus légitimement à la date ou l'impact de la carence locative se fait sentir, c'est-à-dire à compter de la date de résiliation du contrat assurance locative à effet du 1er janvier 2015, de sorte que la prescription se terminait le 1er janvier 2020,

- s'agissant du point de départ de la prescription au regard du prix de revente, il se situe selon lui le 7 novembre 2016, soit 9 ans après la date de livraison, période obligatoire de conservation du bien dans le cadre de la loi Robien,

- de sorte qu'engagée par assignations des 30 juin 2016, 3 août 2016, 25 et 26 octobre 2016, son action n'est pas prescrite,

24. Les sociétés [R] et Promobat soutiennent que l'appelant avait en sa possession dès l'origine tous les éléments lui permettant de se forger une opinion sur les caractéristiques du bien vendu, qu'il n'est certainement pas resté dix ans dans l'ignorance des manquements prétendument commis à son détriment, surtout au vu de leur gravité alléguée, que le point de départ de la prescription ne peut être fixé à une date aussi subjective que celle de l'estimation diligentée par ses soins en 2018 mais que le prix de vente était connu et aurait pu et dû être analysé par l'acquéreur dès la signature du contrat de réservation, ou au plus tard dès la livraison du bien, que les vacances locatives dès 2008 doublées de la résiliation de la première police d'assurance le 29 octobre 2010 étaient de nature à faire courir la prescription, que les difficultés dont se plaint l'appelant tiennent à l'évolution du marché immobilier postérieurement à la conclusion de la vente, notamment au regard de la crise imprévisible et sans précédent intervenue à compter de 2008, que sur le fond, les man'uvres dolosives ne sont pas établies, que les demandes au titre des préjudices devront être rejetées.

25. Sur ce, l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme des contrats, dispose que 'Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.

Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé, dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts.'

26. S'agissant du dol concernant la valeur et la rentabilité locatives, ainsi que l'ont retenu les premiers juges, l'acquisition de l'appartement s'inscrivait dans un dispositif complexe faisant intervenir plusieurs sociétés du groupe [H] [R], promoteur, commercialisateur et gestionnaire, dans la perspective d'une mise en location permettant aux acquéreurs d'appartements dans le pavillon [G] à [Localité 19], dont M. [K], de bénéficier du dispositif de défiscalisation de Robien.

25. Célibataire et disposant à cette époque d'un revenu mensuel net de 4.200 €, M. [K] était légitimement intéressé à réduire son imposition.

26. En ce sens, la simulation fiscale personnalisée remise au plus tard le 15 juin 2006 par la société Ace Patrimoine à M. [K] lui a annoncé gain fiscal de 19.762 € au bout de 10 années, doublée d'un gain au moment de la revente du bien estimé à 122.238 € au terme du contrat après paiement du solde du prêt.

27. Le descriptif de l'opération a ainsi vanté les atouts de la commune de [Localité 19] comme suit : 'Dynamique, [Localité 19] rassemble de nombreuses entreprises et tous les services publics. Des secteurs très diversifiés sont représentés de l'agroalimentaire à l'industrie en passant par le zoo Pôle centre de recherche internationalement reconnu' Ville universitaire depuis 1987, [Localité 19] offre à ses étudiants une qualité d'enseignement identique à celle des grandes villes. Ce sont 3800 étudiants qui se répartissent dans les établissements supérieurs de [Localité 19] et de son agglomération. [Localité 19], c'est la ville universitaire par excellence.'

28. Il a adossé l'investissement à une assurance locative garantissant l'indemnisation des carences et des vacances locatives et des non-paiements des loyers.

29. L'appartement est considéré par M. [K] comme ayant été livré le 7 novembre 2007, concomitamment à la signature du mandat de gestion du 7 novembre 2007 donné à Gestia.

30. Il résulte des pièces produites que le 1er locataire est entré dans les lieux le 1er octobre 2008, soit au début du 12ème mois suivant cette livraison. Il a été loué moyennant un loyer mensuel de 413 € hors charges. Puis l'appartement, loué pendant un an, s'est trouvé à nouveau vide de tout occupant du 9 octobre 2009 au 5 février 2010, soit pendant 4 mois.

31. Dans ce contexte locatif défavorable, il a été notifié à M. [K] une baisse de loyer à 380 € par mois hors charges par mois à compter du 5 février 2010 au lieu de 413 € tel que fixé depuis octobre 2008.

32. Ainsi, il apparaît que d'emblée privé de locataire et ce jusqu'en octobre 2008 soit pendant 11 mois consécutifs, puis à nouveau entre octobre 2009 et février 2010, soit pendant 4 mois consécutifs, l'investissement immobilier a donc présenté dès son origine en 2007 une carence locative significative, qui s'est à nouveau reproduite après seulement une année de location, soit dès octobre 2009, pour une durée de 4 mois consécutifs, le total des périodes non louées se montant à 15 mois sur une période de location de 27 mois entre novembre 2007 et janvier 2010 inclus.

33. Ce temps de vacance locative, supérieur au temps de présentation à la location, est la manifestation évidente d'un déficit locatif structurel, ayant du reste conduit une baisse de loyer dès le 5 février 2010, élément qui vient au renfort du caractère structurel du déficit dudit potentiel locatif.

34. M. [K] ne justifie pas de démarches de réclamation à cette époque sur les raisons de l'absence de candidats à la location.

35. Il soutient que toute carence locative était indolore puisque l'assurance de loyers était destinée à compenser les loyers manquants conduisant à ce que la carence locative et la vacance locative étaient sans incidence sur la rentabilité de l'investissement.

36. Néanmoins, les chiffres établis par M. [K] seul n'ont pu être discutés ni par la société de gestion locative ni par l'assurance elle-même (ou les assureurs) puisque ni l'une ni l'autre n'ont été attraites à la cause de sorte que la cour ne dispose d'aucun élément lui permettant de vérifier le fonctionnement effectif de l'assurance : pas de contrat, pas de précision quant aux modalités de la compensation, pas de décompte certifié des sommes réellement versées à l'assuré.

37. En admettant néanmoins que les loyers aient été effectivement compensés, il reste que ce recours immédiat, massif et durable à l'assurance était révélateur d'une difficulté locative structurelle affectant le programme immobilier, support de l'investissement.

38. Difficulté locative structurelle que connaissait M. [K] dès son origine au cours de l'année 2007 lors de la première carence locative et au plus tard le 5 février 2010 à l'issue de la deuxième période de vacance accompagnée d'une baisse de loyer. L'appartement connaîtra du reste par la suite deux nouvelles baisses de loyer pour tomber à une proposition à 299 € par mois.

39. Il est par ailleurs relevé que ce déficit locatif des premières années n'était pas lié à une autre cause que celle liée au seul potentiel locatif du bien. En effet, ces périodes de non-location ne s'expliquent par aucune raison technique (malfaçons, dégâts quelconques, etc') ', du moins n'en est-il pas justifié ', autre que tout simplement l'impossibilité de louer par faute de candidat.

40. Or, la compensation par l'assurance n'a pas fait disparaître ce déficit locatif structurel qu'elle n'a, au contraire, fait que confirmer tandis que l'assureur n'avait pas vocation à se substituer au locataire pendant une durée quasi-totale de la période de défiscalisation, ce que n'ignorait pas non plus M. [K] depuis l'origine du programme, à tout le moins dès à compter du 5 février 2010.

41. Là encore, couplé à la carence locative d'origine d'une durée de 11 mois, suivie un an après d'une vacance locative d'une durée de 4 mois consécutifs, couplée à une diminution du loyer et à une absence de prise en charge assurantielle, ce défaut d'attractivité locative était significatif et anormal pour un investissement immobilier dont la rentabilité était précisément fondée sur la mise en location immédiate et permanente au prix initialement annoncé.

42. Pour M. [K], la surévaluation du potentiel locatif a été connue de lui au plus tard le 5 février 2010. Elle était par ailleurs aisément traduisible en chiffres ainsi que l'a du reste fait M. [K] qui, dans un tableau de synthèse annuelle établi par ses soins, a fait apparaître que la balance mensuelle de l'investissement était négative dès 2008 et l'est demeurée chaque année en s'aggravant, sans jamais devenir positive.

43. C'est donc à juste titre que le tribunal a retenu la date du 5 février 2010 comme point de départ du délai de prescription, date à laquelle M. [K] disposait des éléments pour savoir que l'objectif contractuel de rentabilité financière tel qu'initialement annoncé ne serait en toute hypothèse jamais atteint et ce, indépendamment du prix de revente à la fin de la période de défiscalisation, revente dont il n'est du reste rien dit par l'acquéreur, pas plus que du montant des déductions fiscales dont il a bénéficié et dont le montant n'est pas non plus communiqué.

44. Le caractère structurel des difficultés locatives s'exprimera encore dans le fait que la société [R] Gestion a notifié la résiliation de la police d'assurances, successivement de deux compagnies d'assurance. En effet la société April a notifié la résiliation de son contrat dès le 29 octobre 2010. Un second contrat a été souscrit auprès de la société Filhet Allard qui a résilié son contrat le 26 novembre 2014 avec effet au 1er janvier 2015, information qui a été communiquée par courrier du 11 décembre 2014.

45. Il s'évince de l'ensemble de ces observations que l'action de M. [K] intentée par voie d'assignations des 30 juin, 3 août et 25 et 26 octobre 2016 à l'encontre du promoteur, du vendeur et du commercialisateur du chef de la surévaluation du potentiel locatif est prescrite.

46. Le jugement sera confirmé sur ce point.

47. S'agissant du dol portant sur la valeur réelle du bien, la surévaluation du bien acquis par M. [K] ne peut pas se situer à une date où il a accompli une diligence ' en l'espèce une estimation en 2018 ' qu'il avait toute latitude de réaliser plus tôt, ce qui reviendrait pour lui, qui est demandeur, à fixer unilatéralement le point de départ de la prescription en contradiction avec le principe de sécurité juridique.

48. De plus, ladite évaluation immobilière de 2018, qui est postérieure de plus de sept années à la vente, si elle fait état d'une perte de valeur relativement importante, ne justifie pas d'une surévaluation du prix au jour de l'acquisition, dès lors que, par l'écoulement du temps, les aléas du marché de l'immobilier ont nécessairement influé sur cette valeur. Ainsi, une surévaluation au jour de l'acquisition n'est pas en soi caractéristique d'un dol.

49. De même, l'état du marché immobilier local et les charges inhérentes à l'opération étaient des éléments que M. [K] pouvait appréhender au moment de la conclusion du contrat, d'autant qu'il a disposé d'un long délai de réflexion entre l'acte de réservation du 15 juin 2006 et l'acte authentique de vente du 26 septembre 2006 pour s'interroger sur l'opportunité et l'économie générale de l'opération envisagée et, plus particulièrement, sur le prix moyen du mètre carré dans le secteur qu'il pouvait obtenir au moyen d'une simple estimation du bien et ce, sans avoir à attendre la fin de la période de défiscalisation.

50. Surtout, la valeur locative d'un bien immobilier étant corrélée à sa valeur, M. [K], qui connaissait le défaut de rendement locatif annoncé, avait dans le même temps connaissance de la dépréciation de la valeur réelle de son bien sans devoir attendre le terme de la période de défiscalisation puisqu'il ne pouvait ignorer que la piètre valeur locative révélait également et nécessairement une bien moindre valeur du bien. En d'autres termes, ce qui se loue mal ne peut se vendre bien.

51. Dès lors, le délai de prescription quinquennale ayant couru à compter du 5 février 2010 sans être valablement interrompu par M. [K], son action introduite les 30 juin, 3 août et 25 et 26 octobre 2016 est prescrite.

52. La décision du tribunal ayant déclaré cette action irrecevable pour cause de prescription sera confirmée.

4) Sur la prescription de l'action en responsabilité pour manquements à l'obligation d'information et au devoir de conseil

53. M. [K] soutient que le promoteur, la sas Promotion [R], la venderesse, la société Promobat, et la société commercialisatrice, la société Ace Patrimoine, ont manqué à leur devoir de conseil, en particulier au titre de l'obligation précontractuelle, en promouvant un programme immobilier défiscalisé trompeur au regard des plaquettes et descriptifs réalisés et remis à son domicile, en surévaluant le prix de l'appartement artificiellement gonflé par les commissions versées aux différents intervenants, en construisant le projet dans une zone géographique inhabitée et en faisant une présentation mensongère du projet dans le cadre de la simulation précontractuelle alors que le bien acquis est situé dans un secteur à faible potentiel locatif, avec une rotation rapide et importante des locataires et qu'en outre, le prix de marché de revente des biens est très inférieur au prix d'acquisition.

54. M. [K] reproche également au notaire instrumentaire de ne pas l'avoir renseigné sur les caractéristiques de l'opération en loi de Robien, sur la pertinence du prix d'acquisition au regard du prix moyen de vente sur le secteur géographique concerné et sur les modalités exactes de son acquisition au regard par ailleurs d'une acquisition dans le cadre d'une loi de défiscalisation alors qu'il détenait l'ensemble des éléments d'information sur la résidence, son lieu d'implantation, la valeur d'acquisition dans ce secteur géographique et, en tant que notaire unique pour tous les acquéreurs, aurait dû solliciter plus d'informations de la part du promoteur notamment quant à l'évaluation du prix de vente, puis du prix locatif afin de pouvoir se faire son propre avis sur l'opportunité économique de l'opération, et aurait surtout dû dans le cadre d'un devoir d'information et de conseil minimum adresser à l'ensemble des acquéreurs une note sur l'acquisition en loi de défiscalisation de Robien, ainsi que sur les risques éventuels qu'elle peut faire peser sur l'équilibre de l'opération en cas de carence locative, et, ou d'une valeur d'acquisition surdimensionné par rapport au prix du marché local.

55. Il fait le même reproche au notaire procurateur, relevant qu'en présence d'un mécanisme de procuration, sa situation était rendue encore plus fragile pour connaître les données exactes de l'opération, en particulier lorsque le contact initial était pris par le commercial du promoteur, et non par le client lui-même.

56. Enfin, il reproche à l'établissement bancaire un manquement à son obligation d'information et à son devoir de conseil tant au titre de l'absence de renseignement sur la globalité de l'opération que sur l'absence d'information sur le prêt proposé qui s'est selon lui avéré inapproprié à sa situation en particulier au regard de sa durée, à savoir une durée maximale de 300 mois.

57. S'agissant de la prescription de l'action, il estime que le point de départ ne peut être la date de l'acquisition, ni celle de la livraison de l'appartement, ni même la première longue période de carence locative, mais doit se situer, en présence d'une opération d'investissement portée par un promoteur puissant, peu scrupuleux et âpre au gain, oeuvrant dans un système intégré et en apparence sécurisé, au jour où ils ont été en possession de l'ensemble des informations permettant de caractériser le défaut de rentabilité tant dans sa consistance que dans son ampleur, à savoir une carence locative significative ayant duré anormalement, doublée de l'information de la résiliation de l'assurance empêchant toute prise en charge des loyers impayés, et une évaluation du bien à la fin de la période de défiscalisation bien inférieure à celle annoncée.

58. Il demande réparation du préjudice de perte de chance de ne pas s'être engagé dans l'opération.

59. Les intimés répliquent que le point de départ du délai de prescription ne saurait être fixé au jour de l'estimation sollicitée par l'acquéreur, date laissée à sa discrétion, ou bien au jour de l'apparition du dommage ou encore au dénouement de l'opération fiscale dès lors qu'en présence d'un potentiel locatif insuffisant, celui-ci était en mesure d'agir dès 2008 ou à tout le moins dès février 2010, outre qu'il pouvait faire évaluer son bien dès la signature du contrat de réservation ou au jour de la signature de l'acte