CA Aix-en-Provence, 16 mai 2024, RG 21/01131

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 16 MAI 2024

N° 2024/ 213

Rôle N° RG 21/01131 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG2YB

S.A. MMA IARD

C/

S.D.C. RESIDENCE LA BEAUCAIRE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me François COUTELIER

Me Didier CAPOROSSI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULON en date du 17 Décembre 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/00336.

APPELANTE

S.A. MMA IARD, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me François COUTELIER de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMEE

S.D.C. RESIDENCE LA BEAUCAIRE Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LA BEAUCAIRE, pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 5], venant au droit du Cabinet FONCIA JOMEL, SAS au capital de 125.000 € inscrite au RCS de TOULON sous le n° 308 174 523 dont le siège social est sis [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié de droit audit siège en cette qualité., demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Didier CAPOROSSI de l'ASSOCIATION FAURE MARCELLE ET CAPOROSSI DIDIER, avocat au barreau de TOULON

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 24 Janvier 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 16 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Aux termes d'une assemblée générale du 25 mai 2016, le cabinet POSSIDEO IMMOBILIER a été élu syndic de la copropriété résidence LA BEAUCAIRE, [Adresse 3] et [Adresse 4], à [Localité 5].

La SA MUTUELLE DU MANS ASSURANCE IARD est l'assureur du cabinet POSSIDEO au titre de la responsabilité civile professionnelle.

Selon contrat de syndic liant les parties, de nombreuses prestations ont été mises à la charge du cabinet POSSIDEO, comme notamment un accueil téléphonique, l'organisation de 52 visites et vérifications périodiques d'une durée de 30 minutes en présence du président du conseil syndical, ou de 11 réunions avec le conseil syndical d`une durée de deux heures.

La rémunération de base du syndic a été 'xée à la somme de 6283 euros TTC.

Après quelques mois d'exercice, le cabinet POSSIDEO a notifié sa démission le 18 janvier 2017 pour le 18 avril 2017 au visa de l'article 4 du contrat, et le cabinet FONCIA JOMEL a été élu à sa place.

Constatant des irrégularités commises par son prédécesseur, le cabinet FONCIA JOMEL et la protection juridique du syndicat des propriétaires sont intervenus à plusieurs reprises entre mars 2017 et septembre 2017 par courriers auprès du cabinet POSSIDEO, en vain.

Par assignation du 14 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence LA BEAUCAIRE, pris en la personne de son représentant légal, le cabinet FONCIA JOMEL, a fait assigner la SA MUTUELLE DU MANS ASSURANCE IARD aux fins de voir en dernier lieu :

- condamner la SA MUTUELLE DU MANS ASSURANCE IARD à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA BEAUCAIRE, prise en la personne de son représentant légal, le cabinet FONCIA JOMEL, la somme de 5 402,01 euros en remboursement de la rémunération indûment perçue, la somme de 2 189,55 euros au titre des charges de copropriété encaissées et non reversées, et la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi;

- condamner la SA MUTUELLE DU MANS ASSURANCE IARD à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA BEAUCAIRE, prise en la personne de son représentant légal le cabinet FONCIA JOMEL, la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l`article 700 du Code de procédure civile ;

- ordonner l'exécution provisoire ;

Par jugement contradictoire du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Toulon a statué ainsi :

- CONDAMNE la SA MUTUELLE DU MANS ASSURANCE IARD à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA BEAUCAIRE, pris en la personne de son représentant légal, le cabinet FONCIA JOMEL, la somme de 5 402,01 euros en remboursement de la rémunération indument perçue, la somme de 2 189,55 euros au titre des charges de copropriété encaissées et non reversées ;

- DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LA BEAUCAIRE, pris en la personne de son représentant légal, le cabinet FONCIA JOMEL, de sa demande de dommages et intérêts ;

- ORDONNE l'exécution provisoire ;

- CONDAMNE la SA MUTUELLE DU MANS ASSURANCE IARD à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA BEAUCAIRE, pris en la personne de son représentant légal, le cabinet FONCIA .IOMEL, la somme de 1 500 euros en application des dispositions de 1'article 700 du Code de procédure civile et à payer les dépens.

Le jugement retient pour l'essentiel que la MMA ne remet pas en cause la matéralité des faits reproché à son assuré ; qu'il y a bien eu réclamation par LRAR avant l'expiration du contrat de syndic ; que l'assuré n'était pas suffisamment informé des clauses d'exclusion de sa police d'assurance.

Par déclaration du 25 janvier 2021, la SA MMA IARD a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2021, la SA MMA IARD demande de voir :

- REFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Toulon du 17 décembre 2020 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a prononcé condamnation à l'encontre des MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD.

- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE LA BEAUCAIRE de toutes leurs fins, demandes, moyens et conclusions.

- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE LA BEAUCAIRE à la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts compte tenu du caractère abusif de sa procédure outre 4 000 € en application de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens.

La SA MMA IARD fait valoir pour l'essentiel que l'appelante n'est que l'assureur de responsabilité civile professionnelle du syndic, le CABINET POSSIDEO IMMOBILIER, selon les conditions générales versées aux débats ; que les fonds relevant de la garantie financière sont exclus dudit contrat ; que sa garantie ne s'applique que pour les réclamations formées au cours du contrat et pour les assurés qui ont fait l'objet d'une cessation de garantie intervenue au cours de la période de validité dudit contrat, à condition que la garantie responsabilité civile n'est pas été resouscrite par ailleurs ou qu'elle ne l'ait pas été sur la base d'un déclenchement du fait dommageable ; que l'adhésion du syndic auprès de la société GALIAN a pris fin le 31 décembre 2016, étant rappelé que GALIAN garantissait la représentation des fonds ; que les demandes du syndicat des copropriétaires postérieures à la date de la fin d'adhésion ne pouvaient être prises en compte ; que le 5 mars 2018, le CABINET POSSIDEO IMMOBILIER a été placé en redressement judicaire ; que l'action engagée envers la SA MMA IARD, qui n'est plus son assureur au 31 décembre 2016 et alors qu'aucune réclamation n'avait été formée à cette date, est irrecevable ; que le syndicat des copropriétaires devait s'adresser à la compagnie d'assurance auprès de qui le syndic avait resouscrit son assurance responsablité professionnelle obligatoire à compter du 1er janvier 2017 ; que la jurisprudence rappelle que seule la garantie financière couvre le remboursement ou restitution des versements ou remises reçus à l'occasion de l'administration des biens d'autrui ; que les clauses qui excluent la garantie de non-versement ou non-restitution des fonds sont valables ; que le syndic avait parfaitement connaissance de la nature et de l'étendue de son contrat souscrit auprès de la MMA.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence LA BEAUCAIRE demande de voir :

- CONFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 17 Décembre

2020 en ce qu'il a :

1 - CONDAMNÉ la Société MMA IARD à payer au Syndicat des Copropriétaires Résidence LA

BEAUCAIRE, pris en la personne de son Syndic en exercice le Cabinet FONCIA JOMEL la somme de 5.402,01 € en remboursement de la rémunération indument perçue ;

2 ' CONDAMNÉ la Société MMA IARD à payer au Syndicat des Copropriétaires Résidence LA BEAUCAIRE, pris en la personne de son Syndic en exercice le Cabinet FONCIA JOMEL la somme de 2.189,55 € au titre de charges de copropriété encaissées et non reversées ;

3 - CONDAMNÉ la Société MMA IARD à payer au Syndicat des Copropriétaires Résidence LA BEAUCAIRE, pris en la personne de son Syndic en exercice le Cabinet FONCIA JOMEL la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

- INFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 17 Décembre 2020 en ce qu'il a débouté le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts;

- CONDAMNER la Société MMA IARD à payer au Syndicat des Copropriétaires Résidence LA BEAUCAIRE, pris en la personne de son Syndic en exercice le Cabinet FONCIA JOMEL, la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

- CONDAMNER la Société MMA IARD à payer au Syndicat des Copropriétaires Résidence LA BEAUCAIRE, pris en la personne de son Syndic en exercice le Cabinet FONCIA JOMEL la somme de 3.000 € en cause d'Appel sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

- CONDAMNER les MMA aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LA BEAUCAIRE fait valoir pour l'essentiel que le CABINET POSSIDEO n'a pas exécuté les prestations prévues au contrat de syndic ; qu'il a établi des facturations irrégulières en se faisant régler une facture du 15 décembre 2016 concernant les honoraires de janvier 2017 pour la somme de 1570,76 euros TTC avant le début du trimestre 2017 alors qu'il a démissionné pour le mois de janvier 2017 ; que le montant des vacations facturées n'est pas conforme au contrat de syndic ; qu'il a commis diverses anomalies dans sa gestion ; qu'ainsi il a encaissé une somme de 2189,55 euros sans que le crédit de cette somme ne figure au compte du syndicat des copropriétaires ; que sa responsablité civile professionnelle est engagée puisqu'il a détourné des fonds ; que la démission donnée par le Cabinet POSSIDEO par lettre du 18 janvier 2017 devenait effective trois mois après, soit le 18 avril 2017 ; que la réclamation de l'intimé date du 24 mars 2017 alors que les faits dommageables commis par le syndic sont antérieurs à la fin du contrat ; que ce n'est pas une action en représentation des fonds mais une action en responsabilité civile professionnelle ; que les exclusions sont opposables au tiers victime à condition qu'elles le soient envers l'assuré ; que les documents produits par MMA ne permettent pas de démontrer qu'elle aurait porté à la connaissance du syndic les clauses d'exclusion qu'elle entend ici opposer à l'intimé, tiers victime ; que de telles clauses qui vident le contrat de sa substance sont jugées nulles et non opposables ; qu'il a subi un préjudice distinct des réclamations en mobilisant de nombreux membres de la copropriété, dont l'intégralité du conseil syndical, pour procéder à de nombreuses vérifications notamment comptables.

La procédure a été clôturée le 10 janvier 2024.

MOTIVATION :

Sur les demandes principales de l'appelant :

Il résulte de l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET que le syndic titulaire d'une carte professionnelle doit justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effet ou valeurs déposées et spécialement affectée à ce dernier ainsi que d'une assurance contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle.

En l'espèce, il est constant que le cabinet POSSIDEO IMMOBILIER, ancien syndic de la copropriété de la résidence LA BEAUCAIRE, [Adresse 3] et [Adresse 4], à [Localité 5], avait souscrit une garantie financière auprès de la société d'assurance GALIAN et une assurance civile professionnelle auprès le société MMA ASSURANCE IARD.

La société GALIAN a refusé au syndicat des copropriétaires de faire jouer sa garantie par lettre du 14 avril 2017.

Ce dernier s'étant retourné vers la société MMA IARD pour demander la prise en charge des sommes dues par le cabinet POSSIDEO, celle-ci lui a opposé notamment les clauses d'exclusion stipulées dans les conditions générales du contrat d'assurance de responsabilité civile professionnelle, selon contrat n°120 137 405.

Or, il résulte de l'article 26 de ces conditions générales, prévoyant les exclusions de responsabilité civile professionnelle, que sont exclus, au 1 : 'le non versement ou la non restitution des fonds, effets ou valeurs, reçus à quelque titre que ce soit par l'assuré'.

De même au 26.5, il est prévu que sont exclues : 'les contestations relatives aux frais et honoraires de l'assuré, de ses associés ou agents commerciaux'.

Or, la somme de 5.402,01 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires à la société MMA IARD correspond au remboursement de la rémunération indument perçue par l'ancien syndic et correspond au cas d'exclusion d'assurance prévu par l'article 26.5 précité.

Concernant la demande de remboursement de la somme de 2189,55 euros perçue par le cabinet POSSIDEO, il est constant que ce montant correspond à des charges de copropriété dues par les époux [L] lors de la vente de leurs lots par acte du 23 septembre 2016 et qui n'a pas été restitué par la suite au syndicat par le syndic.

Cette non restitution relève par essence de la garantie financière et est également exclu du contrat d'assurance civile professionnelle.

Si le syndicat des copropriétaires estime que sa demande relève de cette assurance en reprochant au au cabinet POSSIDEO d'avoir détourné ces fonds à son détriment, il n'apporte aucun élément permettant de prouver que cet agissement résulte d'une faute de l'ancien syndic.

L'intimé soutient également que les clauses d'exclusion ne lui sont pas opposables.

Or, l'article L. 112-6 du code des assurances prévoit que l'assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

En l'espèce, il résulte des débats que lors de sa demande d'admission à la chambre FNAIM de l'immobiler du Var en date du 3 mars 2018, M. [C] [V], gérant de la SARL POSSIDEO IMMOBILIER, a déclaré avoir pris connaissance du contrat d'assurance responsabilité civile professionnelle souscrit par la Caisse de garantie de l'Immobilier FNAIM au profit de ses sociétaires.

Par conséquent, les conditions générales du contrat de responsabilité civile professionnelle de la société MMA IARD sont bien opposables à la SARL POSSIDEO IMMOBILIER, assuré, et donc aux tiers qui en invoquent le bénéfice.

D'autre part, il résulte de l'article L. 113-1 du code des assurances que les exclusions de garantie doivent être formelles et limitées.

En outre, l'article L. 112-4 in fine du code des assurances prévoit que les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents.

En l'espèce, les clauses d'exclusion stipulées par le contrat d'assurance de la société MMA IARD ne sont pas équivoques et sont limitées à des cas précis.

De plus, il résulte de la présentation de la police que ces clauses sont rédigées en caractères gras et en majuscules, soit en cacatères très apparents au sens de l'article L. 112-4 précité.

Par conséquent, les clauses d'exclusion invoquées par la société appelante sont valables et opposables à l'assuré et donc au syndicat des copropriétaire de la résidence LA BEAUCAIRE, sans qu'il soit nécessaire de statuer sur la question de la date de la réclamation faite par ce dernier.

Il convient donc d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré et de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LA BEAUCAIRE, pris en la personne de son représentant légal, le cabinet FONCIA JOMEL, de ses demandes en paiement des sommes de 5402,01 euros et de 2189,55 euros formées à l'encontre de la société MMA IARD.

Sur les autres demandes des parties :

Il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de l'appelant, ne démontrant ni la faute commise par ce dernier ni le préjudice subi au sens de l'article 1240 du code civil.

Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.

Quant à la demande indemnitaire formée par la société appelante envers l'intimé, il convient de la rejeter alors qu'il n'est pas établi l'abus dans la procédure intentée par le syndicat des coproriétaires, qui a obtenu gain de cause sur ses demandes principales devant le premier juge.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence LA BEAUCAIRE, pris en la personne de son représentant légal, le cabinet FONCIA JOMEL, qui succombe, aux dépens de première instance et d'appel.

Il paraît équitable que chacune des parties conservent la charge de ses frais irrépétibles, tant en première instance qu'en cause d'appel.

Le jugement déféré sera donc infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :