CA Aix-en-Provence, 16 mai 2024, RG 21/04367

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 16 MAI 2024

N° 2024/ 199

Rôle N° RG 21/04367 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHFGU

S.C.I. BELGIAN COMPANY

C/

Syndic. de copro. RÉSIDENCE [Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Sydney CHARDON

Me Renaud ESSNER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 10 Mars 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/01796.

APPELANTE

S.C.I. BELGIAN COMPANY prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant et domicilié ès-qualité audit siège., demeurant chez SCP SIX GIRLS [Adresse 5] - [Localité 6]

représentée par Me Sydney CHARDON de la SCP CHARDON - ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

Syndic. de copro. RÉSIDENCE [Adresse 2] représenté par son Syndic en exercice la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER, dont le siège social est à [Localité 1]- [Adresse 4], demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]

représentée par Me Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Muriel MANENT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 28 Février 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

L'ensemble immobilier du [Adresse 2] à [Localité 1] comprend un bloc A et un bloc B, séparés par une cour.

Il a fait l'objet d'un état descriptif de division du 20 janvier 1970.

Aucun règlement de copropriété n'a été établi.

La SCI BELGIAN COMPANY est propriétaire du lot n° 5 au rez-de-chaussée du bloc A.

Par acte d'huissier du 26 mars 2019, la SCI BELGIAN COMPANY a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins principalement d'annuler l'assemblée générale du 03 janvier 2019 et subsidiairement de prononcer l'annulation de diverses résolutions.

Par jugement contradictoire du 10 mars 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

- débouté la SCI BELGIAN COMPANY de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 03 janvier 2019 et de sa demande d'annulation des résolutions n° 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 et 25 de cette assemblée générale,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes

- condamné la SCI BELGIAN COMPANY à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par déclaration du 23 mars 2021, la SCI BELGIAN COMPANY a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Le syndicat des copropriétaire a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 juin 2021 auxquelles il convient de se reporter, la SCI BELGIAN COMPANY demande à la cour :

- de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions

- statuant à nouveau

* à titre principal :

- de prononcer la nullité de l'assemblée générale du 03 janvier 2019

*à titre subsidiaire :

- de prononcer la nullité des résolutions n° 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 et 25

- de débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de ses demandes

- de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Elle sollicite la nullité de l'assemblée générale pour n'avoir pas été convoquée à celle-ci. Elle conteste avoir réceptionné le courrier produit au débat.

Subsidiairement, elle sollicite l'annulation des résolutions 17 à 25. Elle précise qu'une procédure est en cours concernant une résolution d'une assemblée générale du 20 mars 2018 qui autorisait l'indivision SEPEDE aux droits de laquelle viendrait la SCI CHAPELLE IMMO , propriétaire du lot n° 14 (correspondant au bloc B), à changer la destination du lot pour qu'il devienne à usage d'habitation. Elle invoque plusieurs motifs de nullité, liés à la violation des articles 13 et 11 du décret du 17 mars 1967 et à la violation des règles de majorité. Ainsi explique-t-elle les éléments suivants :

- elle n'a pas reçu de convocation,

- elle conteste avoir réceptionné le courrier en lien avec l'accusé de réception

- la personne signataire de l'accusé de réception n'est pas connu

- il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier qu'il a respecté le délai de 21 jours

- le syndicat des copropriétaires de démontre pas avoir fourni des éléments permettant aux copropriétaires d'être suffisamment éclairés sur les conséquences de leur vote

- les règles de majorité de l'article 26 auraient dû prévaloir puisque les résolutions avaient pour conséquence une modification des modalités de jouissances des parties privatives et qu'elles tendaient à l'aliénation des parties communes

- il existe un abus de majorité puisque ces résolutions, contraires à l'intérêt collectif, ne favorisent que la SCI CHAPELLE IMMO dont le bien immobilier ne constitue pas un local d'habitation.

- aucun mandat n'est donné au syndic pour modifier l'état descriptif de division pourtant nécessaire compte tenu des travaux projetés.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 juillet 2021 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 1] demande à la cour :

- de confirmer le jugement déféré,

- de rejeter les demandes de la SCI BELGIAN COMPANY,

*à titre subsidiaire,

- de confirmer le jugement déféré,

- de juger que les résolutions n° 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 et 25 de l'assemblée générale du 03 janvier 2019 sont régulières,

- de débouter la SCI BELGIAN COMPANY de ses demandes,

- de condamner la SCI BELGIAN COMPANY à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner la SCI BELGIAN COMPANY aux dépens distraits au profit de Maître ESSNER, avocat.

Il expose que la SCI BELGIAN COMPANY a été régulièrement convoquée, comme le démontre l'accusé de réception signé le 12 décembre 2018.

Il estime que les résolutions 17 à 25 n'encourent aucun motif d'annulation. Il précise que la SCI BELGIAN COMPANY a été régulièrement convoquée, qu'une note était annexée à la convocation permettant une bonne compréhension des travaux envisagés et que les majorités de vote applicables ont été respectées. Il déclare que les résolutions critiquées n'emportent aucune emprise sur les parties communes et ne sont pas contraires aux prescriptions du règlement de copropriété qui n'existe pas. Il en conclut que ces résolutions pouvaient être votées conformément aux règles de l'article 25.

Il soutient que ces résolutions ne constituent pas un abus de majorité. Il conteste le fait que l'assemblée générale aurait abusé de son quorum afin d'autoriser la SCI CHAPELLE IMMO à effectuer des travaux alors qu'une procédure serait en cours pour contester le changement d'affectation du lot de cette dernière.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 février 2024.

MOTIVATION

Le statut de la copropriété s'applique de plein droit dès que sont réunies les conditions prévues par l' article 1er, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire dès lors que la propriété de l'immeuble est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, et ce même en l' absence de règlement de copropriété.

Sur la demande de nullité de l'assemblée générale du 03 janvier 2019

Selon l'article 9 du décret du 17 mars 1967, sauf urgence, la convocation à une assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

Aux termes de l'article 13 du même décret, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Le non-respect du délai de convocation de vingt et un jours entraîne la nullité de la décision de l'assemblée générale, sans qu'il soit nécessaire que le copropriétaire demandeur établisse le préjudice causé par l'envoi tardif de la convocation.

Le syndicat des copropriétaires justifie de la signature d'un accusé de réception le 12 décembre 2018, d'une lettre adressée à la SCI BELGIAN COMPANY au [Adresse 3] à Paris 15ème.

La SCI BELGIAN COMPANY ne peut contester avoir reçu la convocation, faute de démontrer que cet accusé de réception ne se rapporte pas à l'assemblée générale litigieuse.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l'urgence à faire voter les résolutions de l'assemblée générale du 03 janvier 2019. Il ne démontre pas plus que la lettre recommandée aurait été présentée à une date antérieure au 12 décembre 2018.

Le point de départ du délai de 21 jours est fixée au 13 décembre 2018.

Le délai venant à expiration le 21e jour à 24 heures, la SCI BELGIAN COMPANY n'a pas été convoquée au moins 21 jours avant la date de l'assemblée générale qui s'est tenue le 03 janvier 2019.

Dès lors, il convient d'annuler l'assemblée générale du 03 janvier 2019.

Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.

Il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SCI BELGIAN COMPANY les frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en appel. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a condamné la SCI BELGIAN COMPANY aux dépens et au versement de la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera infirmé.

PAR CES MOTIFS,