CA Aix-en-Provence, 16 mai 2024, RG 23/05581

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 16 MAI 2024

N°2024/321

Rôle N° RG 23/05581 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLEMS

[D] [V]

C/

[F], [K], [L] [R] épouse [A]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Didier BERGAMINI

Me Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de NICE en date du 09 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02571.

APPELANT

Monsieur [D] [V]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2023-2898 du 05/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 16 Décembre 1944 à [Localité 9] (EX-YOUGOSLAVIE),

demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Didier BERGAMINI, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Madame [F], [K], [L] [R] épouse [A]

née le 04 Mai 1944 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Agnès ERMENEUX, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistée par Me Céline CECCANTINI, avocat au barreau de NICE

---

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie LEYDIER, Présidente, et Mme Florence PERRAUT, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Sophie LEYDIER, Présidente

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024,

Signé par Mme Sophie LEYDIER, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [R] épouse [A] venant aux droits de Madame feu [P] [R] a, par acte sous seing privé du 13 janvier 1997, à effet au 1er janvier 1998, rectifié le 10 août 1999 (portant sur l'orthographe du nom des preneurs), donné à bail d'habitation, à monsieur [D] [V] et madame [P] [C] épouse [V],un appartement, type T2, sis [Adresse 2], à [Localité 6] (06), moyennant un loyer mensuel de 3 200 francs, soit 487,83 euros, pour une durée de 6 années.

Par acte d'huissier en date du 18 juin 2021 un congé pour reprise a été délivré par Mme [F] [R] épouse [A] à M. [D] [V] et son épouse, à effet au 31 décembre 2021.

Mme [P] [C] épouse [V], est décédée le 28 février 2022 à [Localité 6] (06).

Par acte d'huissier en date du 8 juillet 2022, Mme [F] [R] épouse [A] a fait assigner M. [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de :

- constater la validité du congé pour reprise délivré le 18 juin 2021 ;

- statuer sur ses conséquences.

Par ordonnance contradictoire du 9 mars 2023, le juge des contentieux de la protection, du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, a :

- rejeté les contestations de M. [D] [V] ;

- dit n'y avoir lieu à aucune contestation sérieuse relative à la régularité du congé pour

reprise, délivré par le bailleur au locataire ;

- constaté la résiliation du bail du 13 janvier 1997 à effet au 31 décembre 2021 ;

- constaté l'occupation sans droit ni titre des lieux loués par M. [D] [V] à compter du 31 décembre 2021;

- débouté M. [D] [V] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

- ordonné l'expulsion de M. [D] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

- dit qu'à défaut de départ volontaire du locataire ou de tous occupants de son chef, il pourrait être procédé à la procédure d'expulsion du logement litigieux sis, [Adresse 2] à [Localité 6], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 a L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné M. [D] [V] à payer à Mme [F] [R] épouse [A] une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d'un montant égal à celui du dernier loyer appelé, provision pour charges comprise, à compter du 31 décembre 2021 et jusqu'à complète libération des lieux, matérialisé par la remise des clés au bailleur et dit que les sommes échues porteraient intérêts au taux légal à compter de chaque terme de loyer ;

- condamné M. [D] [V] à payer à Mme [F] [R] épouse [A] la somme provisionnelle de 6 406,32 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2023, avec intérêts légaux à compter de l'assignation ;

- condamné M. [D] [V] à payer à Mme [F] [R] épouse [A] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, dont le coût de la sommation de quitter les lieux.

Ce magistrat a estimé que M. [V] ne pouvait pas opposer sa qualité de locataire protégé à la propriétaire des lieux ,qui était elle-même âgée de plus de 65 ans, et que ses contestations formulées n'étaient pas sérieuses. Il a constaté la résiliation du contrat de bail et, au vu de la situation financière de M. [V], a refusé tout délai de paiement.

Selon déclaration reçue au greffe le 18 avril 2023, M. [V] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 5 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et :

- à titre principal, qu'elle :

* prononce le caractère non valide du congé notifié le 18 juin 2021 pour absence de motif réel et sérieux de reprise pour habiter ;

* rejette la demande d'expulsion ;

* rejette l'ensemble des demandes financières de Mme [R] épouse [A] ;

- à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait considérer valide le congé pour reprise, qu'elle :

* lui accorde le bénéfice des plus larges délais de maintien dans les lieux,

* lui accorde la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre la condamnation de l'intimé aux dépens

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

- l'absence de toutes pièces justifiant le caractère réel et sérieux d'une telle reprise ;

- que sa situation personnelle justifie son maintien dans les lieux, qu'il est veuf et ne dispose que du RSA.

Par dernières conclusions transmises le 8 mars 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [R] épouse [A] sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, excepté sur le montant de l'arriéré de la dette locative, et, y ajoutant, qu'elle :

- condamne M. [V] à lui payer la somme provisionnelle de 12 170,68 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 mars 2024 ;

- condamne M. [V] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel.

Elle fait valoir que l'auteur du congé n'a pas à annexer les documents en justifiant le bien fondé.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance du 11 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.

Sur le congé pour reprise et l'expulsion :

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du même Code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

A titre liminaire, il doit être rappelé que la demande tendant à voir prononcer la nullité du congé pour reprise ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement apprécier si les conditions d'établissement de ce congé se heurtent à des contestations sérieuses ou non.

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

[' ]

III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demi le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l'espèce, Mme [N] [R] épouse [A], justifie être l'unique héritière de feu Mme [P] [T] veuve [R], décédée le 10 juillet 2014 à [Localité 4] (91), selon attestation de Maître [W], notaire à [Localité 3] (91).

Elle a délivré un congé le 18 juin 2021 à effet au 31 décembre 2021 à M. [D] [V] aux fins de reprise du bien.

L'acte indique :

- la qualité de bailleresse de Mme [R] épouse [A] ;

- les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ;

- le motif allégué : soit le fait que Mme [R] épouse [A], souhaite faire du bien sa résidence principale.

Par ailleurs, M. [V] justifie être âgé de 76 ans, lors de la délivrance du congé, comme étant né le 16 décembre 1944. Il produit une attestation de la CAF du 18 novembre 2022, de laquelle il ressort qu'il perçoit les revenus suivants :

- allocation logement : 208 euros

- RSA : 575,52 euros

Au vu de ces éléments, il justifie des conditions pour bénéficier de la qualité de locataire protégé.

Cependant, Mme [R] verse aux débats sa pièce d'identité, établissant qu'elle est née le 14 mai 1947 à [Localité 7] et était donc âgée de 74 ans lors de la délivrance du congé.

Elle était donc âgée de plus de 65 ans. Ainsi la qualité de locataire protégé de M. [V], ne peut pas lui être opposée.

En outre, devant le premier juge, le locataire, qui continue de remettre en cause le motif de la reprise, a admis dans un courrier produit aux débats que Mme [R] souhaitait passer sa retraite sur la 'côte'.

Mme [R] épouse [A] est veuve, son mari étant décédé le 23 mars 2022.

Par conséquent, au vu de ces éléments, le caractère réel et sérieux du motif de la reprise ainsi que le caractère régulier du congé ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

En outre, le bail conclu le 13 janvier 1997, à effet au 1er janvier 1998 pour une durée de 6 ans, s'est renouvelé à quatre reprises (1er janvier 1998/ 31 décembre 2003, 1er janvier 2004/31 décembre 2009, 1er janvier 2010/31 décembre 2015, 1er janvier 2016/31 décembre 2021).

Le congé en date du 18 juin 2021, a bien été délivré six mois au moins avant l'échéance du bail, le 31 décembre 2021 à minuit.

Par conséquent c'est par des motifs pertinents que le premier juge a constaté la résiliation du contrat de bail à effet au 31 décembre 2021, suivant délivrance du congé pour reprise, constaté l'occupation sans droit ni titre des lieux de M. [V] et ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués.

L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur les délais d'expulsion :

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du Code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à trois ans.

En l'espèce, M. [V] demande les plus larges délais de maintien dans les lieux.

Il a déjà bénéficié, depuis la délivrance du congé d'un délai de plus de deux ans.

Or, depuis l'année 2012, ce dernier ne règle pas régulièrement ses indemnités d'occupation. Sa dette locative s'élève à 10 523,76 euros au 31 juillet 2023.

Il a été condamné par le premier juge au versement d'une indemnité d'occupation provisionnelle fixée à la somme de 826,32 euros.

Il reconnaît également, devant le premier juge et devant la cour, ne pas être en capacité de régler le montant des loyers ou indemnité d'occupation, eu égard à ses faibles revenus, étant veuf depuis le 28 février 2022. Il justifie percevoir un RSA d'un montant mensuel oscillant entre 565,34 euros et 575,52 euros, outre une allocation logement d'un montant de 208 euros.

Par ailleurs, Mme [R] est toujous dans l'attente de pouvoir récupérer son bien afin d'y établir sa résidence principale.

Aucun délai supplémentaire, autre que le délai légal, ne lui sera accordé.

En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de M. [V], en application du délai légal de deux mois, suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de provision portant sur la dette locative :

Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

Ainsi, le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, l'indemnité d'occupation est la somme due au bailleur quand le bail prend fin et que le locataire continue d'occuper les lieux. Elle est de nature mixte, indemnitaire et compensatoire, visant à réparer l'ensemble des désagréments subis par le propriétaire, privé des locaux.

En l'espèce, au vu du dernier décompte locatif versé aux débats, il est établi un solde débiteur de 10 523,73 euros au 28 juin 2023 (échéance du mois de juillet incluse).

Cependant, ce dernier décompte fait état d'une indemnité d'occupation pour l'année 2023 fixée à 851, 24 euros (744,24 euros, à titre d'indemnité d'occupation à laquelle s'ajoute une provision sur charges de 107 euros), qui ne correspond pas à l'indemnité d'occupation retenue par le premier juge dans sa décision.

En effet, le premier juge a fixé l'indemnité d'occupation à 826,32 euros à titre provisionnel, correspondant selon lui au montant du dernier loyer appelé, provisions sur charges incluses.

Or, à la lecture du décompte du 20 janvier 2022, cette indemnité d'occupation non sérieusement contestable s'élève à 826,12 euros, correspondant au loyer et à la provision sur charges incluse du mois de janvier 2022, de sorte que la somme retenue par le premier juge est erronée.

L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a retenu la somme de 826,32 euros. Il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation non sérieusement contestable à 826,12 euros.

Par conséquent, M, [V] est redevable au 31 juillet 2023, de la somme de 10 349,09 euros, obligation non sérieusement contestable, correspondant à :

- reprise de solde au 1er janvier 2023 : 5 555,08 euros ;

- indemnités d'occupation de janvier à juillet 2023 (826,12 euros x 7) : 5 782,84 euros ;

- versements crédités : 990 euros (198 euros x 5)

total : 10 347,92 euros [(5 555,08 + 5 782,84) - 990 euros]

Par conséquent, la cour ne peut qu'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [V] au paiement de la somme provisionnelle de 6 406,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus, selon décompte arrêté au 20 janvier 2023, avec intérêt à taux légal à compter de l'assignation.

M. [V] sera condamné à payer à Mme [R] la somme de 10 347,92 euros, au titre de la dette locative, à titre provisionnel due au 31 juillet 2023, échéance du mois de juillet 2023 incluse, avec intérêt à taux légal, à compter de la délivrance de l'assignation, le 8 juillet 2022.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a condamné M. [V] aux dépens et à verser à Mme [R] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Succombant, M. [V] sera condamné à supporter les dépens d'appel, qui seront recouvrés selon les dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. Il devra verser à Mme [R] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS