CA Aix-en-Provence, 16 mai 2024, RG 23/06726

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 16 MAI 2024

N° 2024/337

Rôle N° RG 23/06726 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLJQM

S.A.R.L. INDIAN STYLE

C/

[K] [H]

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Patrick DEUDON de la SELEURL PATRICK DEUDON AVOCAT

Me Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES

Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 04 avril 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01695.

APPELANTE

S.A.R.L. INDIAN STYLE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Me Patrick DEUDON de la SELEURL PATRICK DEUDON AVOCAT, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Madame [K] [H]

née le 30 mai 1948 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistée de Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6] sis [Adresse 1]

pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL CABINET MICHOT,

dont le siège social est situé [Adresse 5]

représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assisté de Me Fabienne LATTY de la SELARL BOURGOGNE - LATTY & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

---

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 26 mars 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère rapporteur

Mme Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige :

Madame [K] [H] est propriétaire d'un local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, dénommé [6] à [Localité 4].

Ce local a été donné à bail commercial à la SAS Nys par acte en date du 22 juillet 2013, pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2013 et jusqu'au 30 juin 2022, la destination contractuelle des lieux étant la vente de cigarettes électroniques et ses accessoires.

Par avenant du 17 avril 2015, la société DGLS a été agréée comme nouveau locataire et la bailleresse a autorisé le changement de destination des lieux pour les activités de dépôt de pains, sandwicherie, rôtisserie, café, boissons chaudes et froides à l'exclusion de toutes autres.

Par acte en date du 24 mars 2016, la société DGLS a cédé à la société Aube 17 son fonds de commerce, laquelle a été agréée en qualité de nouveau preneur par la bailleresse.

Par acte en date du 1er octobre 2017, la société Aube 17 a cédé son droit au bail à la société L.Neelkanth & Seristi Spices, représentée par sa gérante Mme [I] [G] épouse [F].

Suivant acte sous seing privé en date du 1er mai 2019, la société L. Neelkanth & Seristi Spices a cédé son droit au bail à Mme [F].

Faisant valoir que cette dernière locataire occupait indûment les parties communes de l'immeuble, qu'elle y avait installé notamment des tables, des chaises, des panneaux de menus, une rampe d'accès handicapé à l'entrée du commerce, une caméra de surveillance ainsi que, sur la façade de la copropriété, une enseigne lumineuse portant la mention 'Kebab, Burger, Panini' et un extracteur de fumée de cuisson et qu'elle contrevenait aux clauses du règlement de copropriété tenant aux conditions d'exploitation des locaux du rez-de-chaussée, en exerçant une activité prohibée de restauration chaude, que la réalité de cette situation ressortait du procès-verbal de constat d'huissier établi le 13 janvier 2022 et que la mise en demeure qui lui avait été adressée afin de cesser ces agissements était demeurée vaine, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [6] (ci-aprés désigné SDC) a, par acte du 1er novembre 2022, fait assigner, devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, Mme [K] [H] et la SARL Indian Style aux fins principalement d'obtenir leur condamnation in solidum à enlever tous les éléments occupant les parties communes, sous astreinte.

Par ordonnance contradictoire du 4 avril 2023, ce magistrat a :

- condamné la SARL Indian Style à retirer des parties communes de la copropriété dénommée [6], les éléments suivants :

' les tables, chaises et panneaux de menus,

' la rampe d'accès au commerce, la caméra de vidéosurveillance et les enseignes lumineuses installées en façade de l'immeuble,

sous astreinte provisoire journalière de 100 euros par jour de retard jusqu'à parfaite exécution,

- dit que cette astreinte commencerait à courir un mois après la signification de l'ordonnance, et courrait pendant un délai de trois mois passé lequel il pourrait être à nouveau statué,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation in solidum et sous astreinte de Mme [K] [H],

- condamné la SARL Indian Style aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d'huissier dressé par maître [L] le 13 janvier 2022,

- condamné la SARL Indian Style à payer au SDC la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le SDC à payer à Mme [K] [H] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a notamment considéré :

- que la société Indian Style ne contestait pas avoir installé les éléments litigieux sur les parties communes de l'immeuble,

- qu'elle ne pouvait invoquer une tolérance,

- qu'il était établi qu'elle n'avait sollicité aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires,

- que les installations de la société Indian Style caractérisaient une violation du règlement de la copropriété, et un trouble anormal de voisinage manifesté par une atteinte à l'esthétique et à l'harmonie générale de la copropriété, qu'il convenait de faire cesser,

- que, s'il était acquis que la responsabilité du propriétaire bailleur était une responsabilité de plein droit indépendante de la notion de faute, Mme [H] avait, dès qu'elle avait été informée de la situation par le SDC, pris toutes les mesures qu'elle pouvait prendre, d'abord en mettant en demeure la société Indian Style de faire cesser le trouble, puis en l'assignant devant le tribunal judiciaire de Grasse, étant observé qu'elle sollicitait la résiliation du bail et qu'elle faisait valoir n'avoir jamais acquiescé à ce changement de locataire,

- que la demande de condamnation du SDC dirigée à l'encontre de Mme [H] s'analysait en une obligation de faire qui se heurtait à une contestation sérieuse, en l'état de l'opposition de la société Indian Style d'enlever les éléments litigieux, compte tenu de son obligation d'assurer à sa locataire une jouissance paisible, en vertu des dispositions de l'article 1719 du code civil.

Par déclaration reçue au greffe le 16 mai 2023, la société Indian Style a interjeté un appel limité de cette décision à toutes les condamnations prononcées à son encontre.

Par dernières conclusions transmises le 17 juillet 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise, et, statuant à nouveau, de :

- débouter le syndicat des copropriétaires [6] et Mme [H] de toutes leurs demandes,

- condamner le syndicat des copropriétaires [6] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises le 4 août 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires [6] demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions le concernant, et, statuant à nouveau, de :

- constater que la société Indian Style a procédé, sans aucune autorisation de l'assemblée générale :

* à l'installation de plusieurs tables et chaises, ainsi que des panneaux de menus sur le trottoir, constituant une partie commune, devant le commerce à l'enseigne 'Indian Snack',

* à l'installation sur le trottoir, d'une rampe d'accès handicapé à l'entrée du commerce à l'enseigne 'Indian Snack',

* à l'installation d'une caméra de surveillance, d'une enseigne lumineuse portant la mention « Kebab, burger, panini » ainsi que d'un extracteur de fumée de cuisson en façade de la Résidence [6],

- condamner la société Indian Style à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Par dernières conclusions transmises le 17 juillet 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [K] [H] demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau, de :

- débouter la société Indian Style et le SDC de toutes leurs demandes à son encontre,

Y ajoutant,

- de condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.

L'instruction a été déclarée close par ordonnance en date du 12 mars 2024.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de relever qu'en l'état de la déclaration d'appel de la société Indian Style, la cour n'a pas été saisie des chefs de l'ordonnance critiquée par lesquels le premier juge a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation in solidum et sous astreinte de Mme [H] et condamné le SDC à payer à Mme [H] une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Dans ses dernières écritures, le SDC indique renoncer à ses demandes formées initialement à l'encontre de Mme [H] et il n'a formé aucune demande de réformation des chefs susvisés la concernant.

En conséquence, la cour n'est pas saisie de ce chef.

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également résulter d'une voie de fait, entendue comme un comportement s'écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu'il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d'urgence afin de le faire cesser.

L'existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n'empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué.

Aux termes de l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : 'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation'.

L'article 9 du même texte précise que 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble'.

En l'espèce, il résulte des pièces régulièrement versées aux débats et des explications des parties :

- que, dans le local appartenant à Mme [K] [H], la SARL Indian Style exploite un fonds de commerce de 'snack avec boissons non alcoolisées',

- qu'une procédure au fond a été engagée par Mme [H] à l'encontre de la SARL Neelkanth & Seresti Spices, de Mme [I] [G] épouse [F] et de la SARL Indian Style, Mme [H] reprochant à cette dernière d'occuper sans droit ni titre son local commercial, et aux premières d'avoir cédé illégalement leur droit au bail, sans lui dénoncer cette cession, l'affaire ayant été retenue et plaidée à l'audience du 21 mars 2024 devant le tribunal judiciaire de Grasse et mise en délibéré au 27 mai prochain,

- qu'aux termes du règlement de copropriété, dont la nature contractuelle ne fait pas débat entre les parties, et au respect duquel est soumis le preneur à bail, constituent des parties communes : 'le sol de l'immeuble dans toute son étendue (...) les gros murs des façades avec les corniches, bandeaux, balcons, les terrasses (...), les murs mitoyens et séparatifs, les murs de refend (...)' (page 29 du règlement),

- que l'article cinq du chapitre V du règlement de copropriété, intitulé 'usages des choses et parties communes' stipule notamment :

* 1. l'aspect des choses et parties communes devra être respecté et ne pourra être modifié sauf décision de l'assemblée des copropriétaires (...), tous écriteaux, plaques, enseignes lumineuses ou autres, visibles de l'extérieur et toutes décorations extérieures sont interdits, sauf obligation légale ou décision de l'assemblée des copropriétaires (...).

Néanmoins, en ce qui concerne les boutiques, leur décoration extérieure peut être exécutée jusqu'à mi-hauteur du gros oeuvre, et dans la limite de leurs mitoyennetés latérales (....)

* 2. (....) D'une manière plus générale, nul ne pourra même temporairement encombrer les parties communes ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel en dehors de leur destination normale. Il est formellement interdit de stationner ou de déposer quelque objet que ce soit dans les cours, passages et couloirs',

- que l'article six du chapitre V du règlement de copropriété, intitulé 'mode d'occupation' stipule notamment : 'les locaux du rez-de-chaussée pourront être utilisés pour l'exercice d'une profession ou d'un commerce (....) En aucun cas, un copropriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes ; l'ordre matériel ou moral, la propreté, la salubrité et la sécurité de l'immeuble devront toujours être intégralement respectés et sauvegardés. Spécialement, les locaux du rez-de-chaussée ne pourront être utilisés pour l'exercice de commerce ou industrie considérés comme dangereux ou insalubres, ou de nature par leur bruit ou les odeurs, à incommoder les personnes habitant l'immeuble'.

Sur les demandes tendant à voir retirer les tables et les chaises sur le trottoir devant l'immeuble et les panneaux de menus sur les murs de l'immeuble

Comme l'a exactement estimé le premier juge, l'installation de tables et de chaises sur le trottoir devant l'immeuble, ainsi que des panneaux de menus sur les murs de l'immeuble, dont il n'est pas contesté qu'il s'agit de parties communes, affectent l'aspect esthétique extérieur de la copropriété, et nécessitent, en application du règlement de copropriété suvisé, une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, dont il n'est pas contesté qu'elle n'a pas été demandée par la SARL Indian Style, ni par les précédents locataires.

Contrairement à ce que soutient l'appelante, le fait que d'autres commerces voisins, situés en rez-de-chaussée du même immeuble, ont installé certains éléments sur ces mêmes parties communes (tables et chaises et panneaux publicitaires), ne la dispensait nullement de respecter le règlement de copropriété susvisé qui s'impose à tous les copropriétaires et occupants de l'immeuble, étant au surplus relevé que le SDC précise que :

* le commerce situé à côté de la SARL Indian Style, à l'enseigne La Cave des Epicuriens, a obtenu, suite aux demandes formées par l'ancien propriétaire en 2019, 2020, 2021 et 2022, puis à la demande de l'exploitant actuel en 2023, l'autorisation de la copropriété pour occuper une partie des parties communes,

* s'agissant du commerce exploité sous l'enseigne Barber Shop, il lui a adressé une mise en demeure pour faire cesser l'occupation des parties communes.

Les photographies annexées au procès-verbal de constat de maître [J], commissaire de justice requis par l'appelante, établi le 5 juin 2023, montrent que les tables et chaises disposées en terrasse sur les parties communes par le commerce à l'enseigne La Cave des Epicuriens occupent deux fois moins de place sur le trottoir que celles disposées à côté par la SARL Indian Style, et que les supports et les formes des enseignes et des panneaux des menus présentent des caractéristiques sensiblement différentes (les deux panneaux installés par le commerce à l'enseigne La Cave des Epicuriens étant manifestement moins nombreux et non entièrement placardés sur les murs de façades de l'immeuble comme ceux de la SARL Indian Style), de sorte que l'affirmation de cette dernière, selon laquelle le SDC ferait preuve de discrimination à son encontre, n'est nullement étayée par ce constat.

L'appelante ne peut sérieusement soutenir que la non-conformité des panneaux de menus installés par elle sur le mur de l'immeuble, de part et d'autre de l'entrée de son commerce, n'est pas démontrée par le SDC, alors que le seul fait de ne pas pouvoir justifier d'une autorisation expresse de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble pour apposer ces éléments sur les parties communes caractérise un trouble manifestement illicite résultant du non-respect des clauses du règlement de copropriété, s'imposant à elle, en tant qu'occupante du local commercial situé en rez-de-chaussée de l'immeuble.

Comme l'a, à juste titre, relevé le premier juge, la société Indian Style n'est pas davantage fondée à exciper d'une tolérance dont la copropriété aurait fait preuve à l'égard des anciens preneurs à bail commercial du local, contestée en défense, pour justifier son défaut de saisine préalable d'une assemblée générale des copropriétaires, étant au surplus observé que les conditions dans lesquelles elle s'est installée dans les lieux et s'y est maintenue sont contestées par la propriétaire dans le cadre de la procédure au fond évoquée supra (le jugement à venir du tribunal judiciaire de Grasse étant actuellement en délibéré au 27 mai prochain).

En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné, sous astreinte, la SARL Indian Style à retirer des parties communes de l'immeuble en copropriété dénommé '[6]' les tables, chaises et panneaux de menus, suivant les mêmes modalités que celles retenues par le premier juge, parfaitement adaptées pour faire cesser le trouble.

Sur la demande tendant à voir retirer la rampe d'accès au commerce

Les photographies annexées au procès-verbal de constat de maître [J], commissaire de justice, établi le 5 juin 2023, montrent que la rampe d'accès amovible installée par la SARL Indian Style déborde largement sur le trottoir devant le commerce, dont il n'est pas contesté qu'il s'agit d'une partie commune, de sorte qu'il lui incombait de solliciter une autorisation expresse de l'assemblée générale des copropriétaires pour apposer ces éléments, ce qu'elle n'établit pas avoir fait.

Comme l'a exactement estimé le premier juge, la question n'est pas d'apprécier si la SARL Indian Style entre dans la catégorie des établissements recevant du public, soumise aux dispositions de l'article R 143-2 du code de la construction et de l'habitation, afin de permettre l'accès aux personnes à mobilité réduite dans ses locaux, mais de vérifier si cette installation est compatible avec la destination de l'immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Or, en l'espèce, l'appelante ne justifie pas d'une autorisation expresse de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble pour installer cette rampe d'accès sur les parties communes, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite résultant du non-respect des clauses du règlement de copropriété, s'imposant à elle, en tant qu'occupante du local commercial situé en rez-de-chaussée de l'immeuble.

En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné, sous astreinte, la SARL Indian Style à retirer des parties communes de l'immeuble en copropriété dénommé '[6]' la rampe d'accès à son commerce, suivant les mêmes modalités que celles retenues par le premier juge, parfaitement adaptées pour faire cesser le trouble.

Sur les demandes tendant à voir retirer la caméra de surveillance et une enseigne lumineuse

Il convient de rappeler que le trouble manifestement illicite doit être apprécié au moment où le premier juge a statué, de sorte que le moyen de l'appelante tiré de l'inexistence de l'enseigne lumineuse, justifiée par le procès-verbal de constat de maître [J], commissaire de justice, établi le 5 juin 2023, soit postérieurement à l'ordonnance entreprise, doit être écarté.

Il résulte du procès-verbal de constat établi par maître [L], huissier de justice, le 13 janvier 2022 et des photographies versées aux débats par le SDC, qu'au moment où le premier juge a statué une caméra de surveillance et une enseigne lumineuse portant la mention 'Kebab, Burger, panini' se trouvaient installées contre le mur de façade de la résidence [6] à l'angle du commerce exploité par la SARL Indian Style.

Comme l'a exactement estimé le premier juge, l'affirmation selon laquelle l'enseigne aurait été débranchée, non corroborée par un élément probant, ne pouvait être retenue dès lors que, fixée sur la façade commune de l'immeuble, elle en affectait indiscutablement l'harmonie générale.

De même, contrairement à ce que soutient l'appelante, l'installation d'une caméra de surveillance sur le mur de l'immeuble, impliquait, comme pour l'enseigne lumineuse, une autorisation expresse de l'assemblée générale des copropriétaires pour installer ces éléments sur les parties communes, de sorte qu'en ne la sollicitant pas, elle a causé au SDC un trouble manifestement illicite résultant du non-respect des clauses du règlement de copropriété.

En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné, sous astreinte, la SARL Indian Style à retirer des parties communes de l'immeuble en copropriété dénommé '[6]' la caméra de surveillance et l'enseigne lumineuse, suivant les mêmes modalités que celles retenues par le premier juge.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné la SARL Indian Style à payer au SDC une indemnité de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens, excepté en ce que le premier juge a dit que ceux-ci comprendraient le coût du procès-verbal de constat d'huissier dressé par maître [L] le 13 janvier 2022, ces frais n'étant pas inclus dans les dépens, en vertu des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile.

Succombant, l'appelante sera condamnée aux dépens d'appel et devra régler au SDC et à Mme [K] [H], qu'elle a intimée, une indemnité de 3 000 euros, pour chacune de ces parties, pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En tant que partie perdante, elle sera déboutée de sa demande formulée sur le même fondement.

En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce que le premier juge a dit que les dépens comprendraient le coût du procès-verbal de constat d'huissier dressé par maître [L] le 13 janvier 2022.

PAR CES MOTIFS