CA Aix-en-Provence, 16 mai 2024, RG 23/06727

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 16 MAI 2024

N° 2024/338

Rôle N° RG 23/06727 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLJQP

S.A. PRIMA

C/

S.C.I. LRJ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

Me Marie-Anne COLLING de la SELARL LSCM & ASSOCIÉS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 02 mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/1153.

APPELANTE

S.A. PRIMA

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 9]

représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistée de Me Stéphane CALLUT de l'AARPI CABINET DENIS REBUFAT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEE

S.C.I. LRJ

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 6]

représentée par Me Marie-Anne COLLING de la SELARL LSCM & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Clémence LE GUEN GOZLAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

---

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 26 mars 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme LEYDIER, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère rapporteur

Mme Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige :

Suivant bail commercial du 20 décembre 2012, la société civile immobilière (SCI) LRJ loue à la société anonyme (SA) Prima un bâtiment à usage industriel d'une superficie d'environ 2 400 m2, dont 300 m2 à usage de bureaux, situé, [Adresse 2] dans la zone industrielle de l'Anjoly à Vitrolles (13127) moyennant un loyer annuel HT de 153 000 euros.

Par un avenant signé le 6 janvier 2014, les parties ont convenu que le loyer mensuel serait réglé par prélèvement automatique et non plus par virement.

La SA Prima a pour activités principales la prise de participation dans toutes les entreprises commerciales ou industrielles et la fabrication et la vente de menuiseries industrielles.

Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) du 27 mars 2019, la SCI LRJ a indiqué à sa locataire avoir constaté que plusieurs clauses du bail n'étaient pas respectées (absence totale d'entretien des extincteurs, marchandise entreposée sur les espaces extérieurs, accès du bâtiment encombrés, véhicules stationnant et marchandises entreposées sur les espaces verts, démontage des cloisons de distribution des bureaux) et l'a mise en demeure de régulariser la situation et de lui en justifier sous quinzaine.

Par ordonnance du 24 juillet 2019, rendue sur requête de la bailleresse du 19 juillet précédent, le président du tribunal de grande instance d'Aix- en-Provence a autorisé un huissier de justice à se rendre sur les lieux afin notamment de constater Ies manquements précédemment relevés.

Un procès-verbal de constat établi le 20 septembre 2019 par l'huissier désigné a été dénoncé à la société preneuse à la requête de la bailleresse, par acte du 26 novembre 2019, avec sommation d'avoir :

1/ à respecter strictement Ies clauses et conditions du bail comportant les stipulations reprises littéralement relatives aux article 2.B 'jouissance',

3.B 'entretien des locaux en cours de bail', 3.C 'travaux et aménagements' et 'responsabilité et recours',

2/ à lui remettre diverses pièces dont :

* les pièces justifiant de l'entretien de la toiture des locaux au moins une fois par an, et de l'entretien des extincteurs garnissant les locaux Ioués,

* un double, voire une photocopie du dernier rapport établi par un organisme agrée au terme de la dernière vérification des installations électriques et, le cas échéant, une attestation de mise en conformité de ces installations suite aux observations relevées lors de cette vérification,

* les conditions générales et particulières du contrat d'assurance souscrit auprès de la SA Axa France Iard pour assurer les lieux.

Se plaignant du non-respect persistant des clauses du bail par sa Iocataire, la SCI LRJ l'a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, par acte d'huissier du 2 novembre 2020, donnant lieu à une ordonnance du 18 mai 2021, régulièrement signifiée à la SA Prima Ie 7 juin 2021, aux termes de laquelle le juge des référés l'a condamnée à communiquer à sa bailleresse les pièces justificatives susvisées, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l'ordonnance et pendant une durée limitée à 60 jours, ainsi qu'à rétablir Ies cloisons supprimées au sein des locaux loués, conformément à l'état dans lequel celles-ci se trouvaient au moment de Ia conclusion du bail commercial le 20 décembre 2012.

Par sommation délivrée Ie 7 juin 2021, Ia SCI LRJ a enjoint à Ia SA Prima de lui communiquer Ies justificatifs du dernier entretien effectif de la toiture pour l'année 2020, des travaux réalisés pour lever les réserves émises Iors de la vérification des installations électriques par Socotec en 2019 et 2020, ainsi que le rapport de contrôle de cette levée, et de rétablir l'organisation intérieure des lieux en supprimant les cloisons ajoutées.

Par sommation en date du 16 août 2021, Ia SCI LRJ a enjoint à la SA Prima, de :

* lui communiquer le justificatif du dernier entretien effectif de la toiture, notamment en produisant une facture y afférente,

* lui communiquer Ies travaux réalisés pour lever les réserves émises Iors de la vérification des installations électriques par Socotec en 2019 et 2020, ainsi que le rapport de contrôle de cette levée,

* rétablir les cloisons supprimées conformément à l'état dans lequel celles-ci se trouvaient au moment de Ia conclusion du bail.

Par commandement de payer aux fins de saisie-vente, visant la clause résolutoire, délivrée Ie même jour, Ia SCI LRJ a enjoint à Ia SA Prima de lui payer Ies sommes auxquelles cette dernière a été condamnée par ordonnance de référé du 18 mai 2021.

Considérant que la SA Prima ne lui avait pas communiqué les justificatifs auxquels cette dernière avait été condamnée, qu'elle n'avait pas rétabli Ies cloisons supprimées et pas davantage réglé un arriéré de loyer s'élevant à la somme de 1 475,241 euros, Ia SCI LRJ l'a faite assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, par acte d'huissier du 19 juillet 2022, aux fins de :

- juger que la clause résolutoire prévue au bail commercial du 20 décembre 2012 est acquise au 16 septembre 2021,

- voir ordonner en conséquence son expulsion des locaux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin, le concours de Ia force publique et d'un serrurier,

- voir ordonner I'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant sur les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la SA Prima, qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer, à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution,

- voir condamner la SA Prima à lui payer une indemnité d'occupation de 17 397,59 euros TTC par mois à compter du 16 septembre 2021 et jusqu'à libération effective des lieux,

- voir liquider I'astreinte assortissant les condamnations prononcées par ordonnance de référé du 18 mai 2021 à hauteur de Ia somme totale de 6 000 euros,

- la voir condamner à lui payer :

* une provision de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût de signification de Ia sommation de faire du 16 août 2021 et du commandement de payer de même date.

Par ordonnance contradictoire en date du 2 mai 2023, ce magistrat a :

- constaté l'acquisition de Ia clause résolutoire à Ia date du 17 septembre 2021,

- dit que faute pour la SA Prima de libérer les locaux situés [Adresse 2] - parcelle cadastrée AW n°[Cadastre 4] à [Localité 7] (13 127), objets du bail commercial du 20 décembre 2012 liant Ies parties, dans le délai de 15 jours à compter de Ia signification de I'ordonnance, il serait procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, Ie concours de la force publique et d'un serrurier,

- dit que les biens meubles se trouvant sur place donneraient lieu à application des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- débouté les parties du surplus de Ieurs demandes respectives,

- condamné la SA Prima à verser à la SCI LRJ une indemnité de 1 000 euros au titre de 700 du code de procédure civile,

- condamné Ia SA Prima aux dépens de I'instance, en ce compris le coût de Ia sommation de faire et du commandement de payer du 16 août 2021.

Le premier juge a notamment considéré :

- qu'il s'évinçait des deux rapports établis par le contrôleur technique Socotec qu'au 12 mai 2021, les réserves émises depuis 2019 n'avaient pas été levées et que l'installation électrique des locaux loués présentait, à cette date, un risque d'incendie et/ou d'expIosion,

- que la locataire ne justifiait pas, dans Ie délai imparti par Ia sommation du 16 août 2021, avoir fait réaliser les travaux nécessaires pour lever Ies réserves émises Iors de Ia vérification des installations électriques par le contrôleur technique Socotec en 2019 et 2020, et ne produisait aucun rapport de contrôle attestant d'une levée des réserves,

- que, dans ces conditions, et sans qu'iI y ait lieu de statuer sur Ia justification de l'entretien de Ia toiture ou le rétablissement des cloisons supprimées, il convenait de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 septembre 2021 et la résiliation de plein droit du bail considéré avec toutes les conséquences de droit,

- que le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre, du fait de Ia résiliation du bail, constituait un trouble manifestement illicite, de sorte qu'il convenait de faire droit à la demande d'expulsion,

- que la bailleresse ne justifiait pas du montant de ses demandes au titre d'une indemnité d'occupation puisqu'elle ne versait aux débats aucun décompte locatif actualisé au jour de l'audience,

- que le juge des référé qui avait statué par ordonnance du 18 mai 2021 ne s'était pas expréssement réservé le pouvoir de Iiquider l'astreinte assortissant sa décision, de sorte que cette demande relevait de la compétence du juge de l'exécution,

- que la SCI LRJ ne rapportait pas la preuve, avec l'évidence requise en référé, de la réalité et de l'étendue du préjudice allégué,

- que le juge des référés ne saurait, sans excéder la limite de ses pouvoirs en procédant à I'interprétation de la clause du bail visée par les parties, trancher la question de savoir si les travaux dont Ia SA Prima réclamait le remboursement et ceux dont elle demandait leur réalisation incombait à l'une ou l'autre des parties,

- que la SA Prima, qui n'avait pas jugé opportun au demeurant de solliciter une expertise judicaire, au visa de I'article 145 du code de procédure civile, aux fins de déterminer les causes et origines des désordres qu'elle invoquait, Ies travaux nécessaires pour y remédier, et Ies responsabilités susceptibles d'être engagées, ne justifiait, ni d'une obligation non sérieusement contestable, ni d'une urgence, ni d'un trouble manifestement illicite, ni d'un dommage imminent justifiant qu'il soit fait droit à ses demandes reconventionnelles.

Par déclaration reçue au greffe le 17 mai 2023, la SA Prima a interjeté appel de cette décision limité aux dispositions relatives à l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion, au sort des biens meubles, aux condamnations prononcées à son encontre et au rejet de ses demandes reconventionnelles.

Par dernières conclusions transmises le 11 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 septembre 2021,

- dit que faute pour la SA Prima de libérer les locaux situés [Adresse 2] - parcelle cadastrée AW n°[Cadastre 4], à [Localité 7] (13 127), objets du bail commercial du 20 décembre 2012 liant les parties, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier,

- dit que les biens meubles se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné la SA Prima à verser à la SCI LRJ une indemnité de 1 000 euros au titre de 700 du code de procédure civile,

- condamné la SA Prima aux dépens de l'instance, en ce compris le coût de la sommation de faire et du commandement de payer du 16 août 2021,

- débouté la SA Prima de ses demandes reconventionnelles tendant à :

* la condamnation de la société LRJ à lui rembourser la somme de 11 547,60 euros,

* la condamnation de la société LRJ à effectuer les travaux de nature à remédier à la vétusté de l'installation électrique des locaux pris à bail par elle, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,

* la condamnation de la société LRJ au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

- débouté la société LRJ de sa demande tendant à la liquidation de l'astreinte,

- débouté la société LRJ de sa demande tendant à l'octroi de dommages-intérêts,

Et, statuant à nouveau des chefs infirmés, elle demande à la cour :

A titre principal, de :

- condamner, à titre reconventionnel et provisionnel, la société LRJ à lui rembourser la somme de 11 547,60 euros,

- condamner, à titre reconventionnel et provisionnel, la société LRJ à lui verser la somme de 16 821,86 euros correspondant au coût des travaux de nature à remédier aux anomalies électriques,

- condamner, à titre reconventionnel, la société LRJ à effectuer les travaux de nature à remédier à la vétusté de l'installation électrique des locaux pris à bail, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,

A titre subsidiaire, de :

- désigner tel expert qu'il plaira à la cour, avec la mission suivante :

* se rendre sur les lieux,

* voir et visiter les lieux, après avoir au préalable convoqué les parties et leurs conseils,

* se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission,

* entendre les parties en leurs observations et répondre à leurs dires et observations,

* décrire les installations électriques des locaux occupés par la société Prima, et dire si elles présentent des anomalies,

* dire si les anomalies mentionnées par Socotec dans ses rapports établis depuis 2018 sont avérées, et si elles étaient existantes avant 2018,

* si des anomalies sont relevées, dire si ces dernières sont susceptibles d'entraîner un risque d'incendie et/ou d'explosion et déterminer les remèdes à apporter, puis en chiffrer le coût,

* fournir tout élément de fait technique permettant ultérieurement au tribunal de statuer sur les responsabilités éventuellement encourues et évaluer les préjudices éventuellement subis,

* En cas d'urgence reconnue et caractérisée par l'expert, l'autoriser à faire exécuter, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux indispensables par telle entreprise de son choix, sous le contrôle de bonne fin de l'expert,

* du tout dresser rapport,

En tout état de cause :

- débouter la SCI LRJ de l'intégralité de ses demandes,

- condamner la SCI LRJ à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI LRJ aux entiers dépens.

Par dernières conclusions transmises le 8 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI LRJ demande à la cour de :

- débouter la SA Prima des fins de son appel,

- de déclarer irrecevable, comme nouvelle en appel, la demande de condamnation à lui payer la somme de 16 821,86 euros formulée par la société Prima à son encontre, et à défaut de la juger infondée,

- de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a :

* constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 septembre 2021,

* dit que faute pour la SA Prima de libérer les locaux, objets du bail commercial du 20 décembre 2012 liant les parties, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier,

* dit que les biens meubles se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

* condamné la SA Prima à lui verser une indemnité de 1 000 euros au titre de 700 du code de procédure civile,

* condamné la SA Prima aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de faire et du commandement de payer du 16 août 2021,

- de la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident, et d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a considéré que l'absence de justification de la vérification de la toiture en 2020 ne pouvait servir de fondement à une demande d'acquisition de clause résolutoire,

Statuant à nouveau, et y ajoutant, de :

- condamner la SA Prima au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle à hauteur de 69 985, 92 euros TTC au titre de l'année 2021, de 215 577,76 euros TTC au titre de l'année 2022, et de 19 539, 06 euros TTC mensuels depuis le 1er février 2023 jusqu'à libération complète des lieux,

- condamner la SA Prima au paiement d'une indemnité provisionnelle de 368,66 euros au titre de la régularisation de ces charges arrêtée au 5 juillet 2023,

- condamner la SA Prima au paiement d'une somme de 5 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts,

- condamner la SA Prima à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, outre aux entiers dépens,

- de débouter la SA Prima de toutes ses demandes.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2024.

MOTIFS :

A titre liminaire, en l'état de l'appel de la SA Prima limité aux dispositions relatives à l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion, au sort des biens meubles, aux condamnations prononcées à son encontre et au rejet de ses demandes reconventionnelles, et en l'absence de demande de réformation de l'intimée concernant le rejet de ses demandes de liquidation d'astreinte et de provisions à valoir sur le reliquat du loyer de juin 2021, la cour n'est pas saisie de ces chefs.

Sur l'application de la clause résolutoire et les demandes y afférentes

Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, étant rappelé qu'il incombe au juge des référés de contrôler les conditions de mise en oeuvre de cette clause et de vérifier si les contestations éventuellement invoquées par le locataire sont sérieuses.

En l'espèce, le contrat de bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire ainsi libellée (page 10) : 'il est expressément convenu et accepté par le preneur qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance, ou des charges et provisions sur charges ou impôts et taxes, à première demande, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, intérêts des sommes dues et encore, en cas d'inexécution ou de non-respect d'une seule des clauses et conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, demeuré sans effet pendant ce délai, le présent bail sera résilié, de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai ci-dessus.'

En première instance, pour solliciter l'acquisition de cette clause, la SCI LRJ se prévalait de trois manquements contractuels imputables, selon elle, à sa locataire :

- un manquement à son obligation de faire vérifier régulièrement les installations électriques, par des organismes agréés tels que Apave, Socotec, Cep, etc... et transmettre au bailleur un double du rapport établi à l'issue de chaque vérification, de même qu'un document attestant que l'installation a été remise en conformité, comme suite à cette vérification, le cas échéant,

- un manquement à son obligation de rétablir les cloisons supprimées au sein des locaux loués,

- un manquement à son obligation de justifier de l'entretien de la toiture.

Le premier juge a retenu que les réserves émises par le contrôleur technique Socotec, dans ses rapports établis les 29 mai 2020 et 12 mai 2021, n'avaient pas été levées, et que l'installation électrique des locaux loués présentait depuis cette date un risque d'incendie et/ou d'explosion, dans la mesure où la SA Prima ne justifiait pas avoir réalisé les travaux nécessaires pour mettre fin à ce risque, dans le délai qui lui avait été imparti par la bailleresse, suivant sommation du 16 août 2021, et il a estimé que, dans ces conditions, il y avait lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire, du fait de ce manquement, sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'entretien de la toiture ou le rétablissement des cloisons supprimées.

Devant la cour, la bailleresse se prévaut à nouveau des trois manquements précités, lesquels sont contestés par l'appelante.

* sur le manquement contractuel relatif aux installations électriques

En l'espèce, le contrat de bail stipule notamment au paragraphe 3 intitulé état des lieux-entretien-travaux (page 6) :

'B. Entretien des locaux en cours de bail : le preneur aura à sa charge exclusive toutes les réparations nécessaires, y compris les 'grosses réparations' définies à l'article 606 du code civil.

En cours de bail, le preneur devra laisser au bailleur ou son représentant, un architecte ou un entrepreneur pénétrer dans les locaux loués et les visiter pour constater leur état, notamment.

Il devra, également, laisser faire tous travaux nécessaires et laisser pénétrer dans les lieux les ouvriers ayant à effectuer tous travaux jugés utiles par le bailleur.

Le preneur devra constamment entretenir en bon état de réparations et d'entretien et en excellent état de propreté, l'ensemble des lieux loués (.....)

Le preneur devra entretenir les fermetures métalliques par un graissage régulier et devra, conformément à la réglementation applicable, faire vérifier régulièrement les installations électriques par des organismes agréés tels que Apave, Socotec, Cep, etc...et transmettre au bailleur un double du rapport établi à l'issue de chaque vérification, de même qu'un document attestant que l'installation a été remise en conformité, comme suite à cette vérification, le cas échéant.

Le preneur aura à sa charge toutes les réparations et remplacements qui seraient nécessaires, par suite d'un défaut d'entretien ou de dégradation résultant de son fait, de celui de sa clientèle ou de son personnel.'

Par actes d'huissier des 7 juin et 16 août 2021, la bailleresse a fait sommation à la SA Prima, en vertu de l'ordonnance de référé contradictoire rendue par le président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence le 18 mai 2021, de lui communiquer les justificatifs des travaux réalisés pour lever les réserves émises lors des vérifications électriques de l'organisme Socotec en 2019 et 2020, ainsi que le rapport de contrôle de cette levée.

Il est établi que la société Prima a fait procéder aux contrôles annuels des installations électriques des locaux loués par Socotec, mais la bailleresse fait valoir qu'elle n'a pas rempli son obligation de remédier aux anomalies relevées par ce contrôleur technique, dans ses rapports établis en 2020 et 2021, et de mettre en conformité ces installations.

Le compte rendu de vérification périodique des installations électriques des locaux établi le 29 mai 2020 par Socotec mentionne notamment :

* qu'il n'y a pas eu de modification notable de l'installation depuis la vérification précédente,

* qu'il n'y a pas eu d'incident d'origine électrique signalé,

* 'néant' à la rubrique 'dispositions pour améliorer les conditions de sécurité',

* dans un tableau intitulé 'constatations' et comprenant 8 séries de points de contrôle, deux points concernant un danger signalé pour la première fois, soit le point 3. 'absence ou inadaptation des dispositifs de protection contre les surintensités' et le point 6. 'inadéquation des matériels ou des canalisations électriques dans les locaux à risques d'incendie et/ou zones à risques d'explosion',

* in fine l'observation suivante 'installations étrangères à l'exploitation du local présentant des risques d'incendie' s'agissant du local technique extérieur qu'il est préconisé de supprimer, suivi d'une case 'année 2019".

Le compte rendu de vérification périodique des installations électriques des locaux établi le 12 mai 2021 par l'organisme Socotec reprend exactement les mêmes points et conclusions.

Contrairement à ce que soutient la bailleresse, il n'est nullement établi, avec l'évidence requise en référé, que les points relevés par le contôleur technique Socotec relèvent de défauts d'entretien de l'installation électrique incombant au preneur (page 8 de ses écritures), les non-conformités relevées concernant les dispositifs de protection contre les surintensités, et l'inadéquation des matériels ou des canalisations électriques.

Contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, l'obligation de la société Prima de prendre en charge les travaux de mise en conformité de l'installation électrique, apparaît sérieusement contestable dès lors qu'il résulte des pièces produites et des explications des parties, que :

- si en page 2 du bail liant les parties, il est indiqué que 'le preneur, déclarant connaître parfaitement les lieux loués pour les avoir vus et visités (....) et les trouver dans les conditions nécessaires à l'usage auquel ils sont destinés', aucune précision concernant l'état des installations électriques n'y est stipulée, le risque incendie n'étant d'ailleurs pas mentionné au titre de la prévention des risques développée sur cette même page du contrat,

- les travaux de mise en conformité de l'installation électrique dont la réalisation est réclamée par bailleresse n'ont jamais été précisément détaillés par elle, notamment dans les sommations délivrées Ies 7 juin et 16 août 2021, puisqu'elle a seulement enjoint à Ia SA Prima de lever les réserves émises Iors de la vérification des installations électriques par Socotec en 2019 et 2020, lesquelles ne comprennent pas les travaux nécessaires permettant de remédier aux anomalies constatées,

- si la clause résolutoire susvisée détaille précisémment le manquement à l'obligation principale du locataire relative au paiement des loyers, des charges et autres frais y afférent, elle comprend ensuite une formule particulièrement générale ainsi libellée 'et encore, en cas d'inexécution ou de non-respect d'une seule des clauses et conditions du présent bail' pour les autres obligations incombant au locataire, lesquelles doivent nécessairement être mises en perspective avec les obligations de la bailleresse,

- la clause figurant en page 6 du bail stipulant que le preneur aura à sa charge exclusive toutes les réparations nécessaires, y compris les 'grosses réparations' définies à l'article 606 du code civil est rédigée en des termes généraux et n'énumère pas la liste des grosses réparations incombant au preneur, de sorte que son application s'agissant des travaux de remise aux normes des installations électriques doit être appréciée au regard de l'obligation de délivrance incombant au bailleur, relevant en toute hypothèse du juge du fond.

Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que l'acquisition de la clause résolutoire du fait du manquement contractuel relatif aux installations électriques invoqué par la bailleresse n'est pas établi, avec l'évidence requise en référé, contrairement à ce qu'a estimé le premier juge.

* sur le manquement contractuel relatif aux cloisons supprimées

La bailleresse se prévaut des dispositions de l'ordonnance de référé du 18 mai 2021 suivant laquelle il avait été jugé que des cloisons des bureaux loués avaient été supprimées par la locataire, sans son accord écrit, exprès et préalable, et de l'inexécution par la société Prima de la condamnation prononcée à son encontre consistant à rétablir les cloisons telles qu'elles étaient lors de l'entrée dans les lieux loués, soutenant en page 9 de ses écritures qu'il a fallu attendre 18 mois pour que sa locataire s'exécute, sans pour autant en indiquer précisément la date.

La société Prima verse aux débats des photographies montrant l'existence de cloisons séparatives dans la partie bureaux des locaux loués, dont la bailleresse relève qu'elle ne sont pas datées et que les cloisons ne sont pas conformes à celles originelles.

Toutefois, dans la mesure où la bailleresse ne produit pas l'état des lieux établi lors de l'entrée en jouissance des locaux par sa locataire, il existe une contestation sérieuse sur le manquement de cette dernière résultant de l'inexécution de l'ordonnance de référé du 18 mai 2021 susvisée, puisqu'il est impossible de comparer le cloisonnement des locaux à usage de bureaux, lors de la prise à bail, avec celui remis en place en exécution de l'ordonnance de référé susvisée.

Il s'ensuit que l'acquisition de la clause résolutoire du fait d'un manquement contractuel relatif au non rétablissement des cloisons supprimées invoqué par la bailleresse n'est pas davantage établi, avec l'évidence requise en référé.

* sur le manquement contractuel relatif à l'entretien de la toiture

Si la SCI LRJ demande à la cour d'infirmer la décision déférée en ce que le premier juge a considéré que l'absence de justification de la vérification de la toiture en 2020 ne pouvait servir de fondement à une demande d'acquisition de clause résolutoire, elle ne développe aucun moyen au soutien de cette demande, dans le corps de ses écritures.

Elle ne conteste pas qu'en exécution de l'ordonnance de référé du 18 mai 2021 précitée, suivant laquelle la société Prima avait été condamnée à justifier du dernier entretien effectif de la toiture des locaux loués, et des sommations qui lui ont été délivrées les 7 juin et 16 août 2021, celle-ci lui a communiqué par mails des 20 juillet et 30 août 2021 :

- le contrat d'entretien de la société Sud Ecran du 17 juin 2021,

- le rapport de visite de la société Sud Ecran du 23 juillet 2021 ne mentionnant aucun désordre, ni aucune infiltration de la toiture terrasse en béton, dont l'état général de l'étanchéité est qualifié de vieillissant, tandis que l'ensemble des joints sur couronnement et des fixations de la couverture est qualifié de satisfaisant.

Il se déduit de ces éléments qu'aucun manquement contractuel relatif à l'entretien de la toiture n'est établi, avec l'évidence requise en référé, de sorte qu'il n'y a pas lieu à application de la clause résolutoire de ce chef.

En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a :

- constaté l'acquisition de Ia clause résolutoire à Ia date du 17 septembre 2021,

- dit que faute pour la SA Prima de libérer les locaux situés [Adresse 2] - parcelle cadastrée AW n°[Cadastre 4] à [Localité 7], objets du bail commercial du 20 décembre 2012 liant Ies parties, dans le délai de 15 jours à compter de Ia signification de I'ordonnance, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, Ie concours de la force publique et d'un serrurier,

- dit que les biens meubles se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

et la SCI LRJ sera déboutée de ses demandes à ce titre.

L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI LRJ de sa demande tendant au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération complète des lieux, mais pour d'autres motifs, dès lors que l'acquisition de la clause résolutoire n'est pas constatée.

Sur les demandes de provisions et tendant à voir exécuter des travaux

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

1/ les demandes formées par la SCI LRJ :

Sur la demande de provision au titre de la régularisation des charges

Le bail liant les parties stipule que le preneur remboursera au bailleur les frais, débours et prestations suivantes : charges de la zone industrielle (ZI), électricité des parties communes, eau, entretien, frais de gestion etc....

La SCI LRJ sollicite la condamnation de la SA Prima à lui payer une indemnité provisionnelle de 368,66 euros au titre de la régularisation des charges dûes au 5 juillet 2023 et elle verse aux débats un tableau établi par ses soins faisant état d'un report de charges au 31 décembre 2021, puis de divers règlements de sa locataire intervenus par virements entre le 5 janvier et le 5 juillet 2023, prenant en compte certains avoirs des 3 mai et 2 juin 2023, ainsi que des factures de l'association [Adresse 8] [Adresse 10] à Vitrolles, mais seulement pour les années 2019 à 2021.

En l'absence des justificatifs des charges effectivement réglées par la SCI LRJ jusqu'au 5 juillet 2023, la SA Prima fait exactement valoir que la créance réclamée à ce titre, est sérieusement contestable.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de provision à valoir sur des dommages et intérêts

Dans la mesure où, pour les motifs précédemment indiqués, il a été jugé que les manquements contractuels invoqués par la SCI LRJ à l'encontre de sa locataire, n'étaient pas établis, avec l'évidence requise en référé, le préjudice en résultant est sérieusement contestable, de sorte que la SCI LRJ sera déboutée de sa demande de provision à valoir sur des dommages et intérêts destinés à réparer le préjudice invoqué.

En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef, mais pour d'autres motifs.

2/ les demandes formées par la SA Prima :

Sur la demande en paiement d'une provision de 11 547,60 euros

La SA Prima sollicite le remboursement du remplacement d'un poteau électrique qu'elle a réglé à la société Automatisme Vision Service, suivant facture du 27 octobre 2021 comprenant le transport, la fourniture et le raccordement d'un groupe électrogène de 100 KVA, et le remplacement d'un sectionneur sur le poteau du contrat vert.

Contrairement à ce que soutient l'appelante, il n'est nullement établi que ces travaux, qu'elle a fait réaliser de sa propre initiative, sans avoir préalablement sollicité la bailleresse, incombent à cette dernière.

En effet, les raisons de l'installation du groupe électrogène ne sont pas explicitées, et aucun élément ne permet de déterminer si le remplacement d'un sectionneur sur le poteau du contrat vert s'imposait pour des raisons liées à cet abonnement, ou pour remédier à une anomalie de l'installation électrique, de sorte que l'obligation de la bailleresse au remboursement de cette somme est sérieusement contestable.

En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef, mais en partie pour d'autres motifs.

Sur la demande en paiement d'une provision de 16 821,86 euros

Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent plus soumettre à la cour de nouvelles demandes, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

L'article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Selon l'article 566 du même code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l'espèce, en première instance, la SA Prima a formé, à titre reconventionnel, deux demandes, la première relative à l'allocation de la provision de 11 547,60 euros examinée supra, et la deuxième tendant à la condamnation de la SCI LRJ à effectuer des travaux de nature à remédier à la vétusté de l'installation électrique, sous astreinte, qui sera examinée ci-après, s'agissant d'une obligation de faire.

Devant la cour, elle formule une troisième demande reconventionnelle en paiement d'une provision de 16 821,86 euros correspondant au coût des travaux de nature à remédier aux anomalies électriques, dont la SCI LRJ soutient, à juste titre, qu'elle est formée pour la première fois en cause d'appel.

Cette demande sera déclarée irrecevable comme nouvelle, puisqu'elle ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge et qu'elle n'est ni l'accessoire, ni la conséquence, ni le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge.

Sur la demande de condamnation à faire des travaux sous astreinte

Comme l'a exactement rappelé le premier juge, il n'appartient pas au juge des référés d'interpréter les clauses du bail, ni davantage de rechercher les causes et origines des désordres électriques affectant les locaux loués et de rechercher les responsabilités susceptibles d'être engagées.

Or, comme indiqué précédemment, les parties s'opposent sur la prise en charge des travaux relatifs aux installations électriques des locaux loués, dont l'appelante soutient qu'elles sont vétustes, tandis que la bailleresse prétend qu'elles doivent être mises en conformité avec la réglementation précisée par Socotec.

S'il est exact que Socotec a relevé certaines anomalies, telles que reprises supra, il convient néanmoins de relever qu'il n'est pas fait état par ce contrôleur technique de la vétusté de l'installation électrique des locaux, laquelle comprend plusieurs parties (compresseurs extérieurs, installations électriques dans les locaux à usage de bureaux et dans ceux à usage d'entrepôt).

Par ailleurs, la SCI LRJ oppose à cette demande une contestation tenant à l'application de la clause du bail stipulant que le preneur aura à sa charge exclusive toutes les réparations nécessaires, y compris les grosses réparations, définies à l'article 606 du code civil, qui apparait sérieuse, et qui, en tout état de cause, nécessite une interprétation au regard des obligations réciproques de chacune des parties, incombant au seul juge du fond.

En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande de condamnation à faire des travaux sous astreinte.

Sur la demande d'expertise formée à titre subsidiaire

Il convient de rappeler que le juge des référés ne peut statuer 'avant dire droit' puisqu'il doit vider sa saisine et qu'il statue au provisoire.

Il y a lieu de considérer qu'en l'espèce la demande d'expertise formée à titre subsidiaire par l'appelante devant la cour, sur le fondement de l'article 144 du code de procédure civile, doit être requalifiée en une demande de mesure d'instruction in futurum, fondée sur les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile.

En l'espèce, si l'intimée conclut au débouté de toutes les demandes formées par l'appelante, elle ne développe aucun moyen de contestation s'agissant de l'expertise réclamée.

Compte tenu de l'opposition perdurant entre les parties depuis plus de trois ans s'agissant des installations électriques des locaux loués, et du risque incendie pouvant en découler, la SA Prima a un intérêt légitime à obtenir une expertise contradictoire qui permettra de les décrire avec précision et de déterminer, au contradictoire de la bailleresse, leur état au jour de la prise de jouissance des lieux, d'examiner les rapports de contrôles techniques périodiques réalisés depuis, de vérifier leur entretien et de constater si elles comportent des défauts ou des anomalies, étant précisé que l'expert ne peut être mandaté pour exécuter un 'contrôle de bonne fin sur d'éventuels travaux en cas d'urgence', comme le sollicite l'appelante, puisqu'il a pour seul rôle de procéder à des constatations techniques aux fins d'éclairer la juridiction qui sera éventuellement saisie au fond, et qu'il ne peut assurer le suivi ou la maîtrise d'oeuvre des travaux, éventuellement proposés, en cas de désordres avérés.

En conséquence, il sera fait droit à la demande d'expertise de l'appelante, mais suivant la mission précisée au dispositif du présent arrêt.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de la solution du litige, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné la SA Prima aux dépens comprenant le coût de la sommation de faire et du commandement de payer du 16 août 2021, ainsi qu'à payer à la SCI LRJ une indemnité de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Succombant en toutes ses demandes, la SCI LRJ sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à régler à la SA Prima une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Et, elle sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS