CA Bordeaux, 16 mai 2024, RG 21/00039

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 MAI 2024

N° RG 21/00039 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-L3VU

[H] [N]

[K] [N]

c/

[O] [G] [J]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 décembre 2020 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/10400) suivant déclaration d'appel du 05 janvier 2021

APPELANTS :

[H] [N]

né le 25 Mai 1952 à [Localité 6] (33)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[K] [N]

née le 08 Décembre 1948 à [Localité 5] (44)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par Me Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[O] [G] [J]

né le 05 Août 1954 à [Localité 4] (SENEGAL)

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Olivier COULEAU de la SELARL GUIGNARD & COULEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Jacques BOUDY

Conseiller : Monsieur Alain DESALBRES

Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU

Greffier : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon acte authentique de vente du 18 juin 2015, Monsieur et Madame [N] ont vendu à M. [O] [J] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7].

M.[J] a, postérieurement, constaté un dysfonctionnement du système d'évacuation des eaux de son logement.

Selon assignation du 18 décembre 2018, M. [J] a assigné en référé les époux [N] ainsi que la société Neodim, en sa qualité de rédactrice d'un diagnostic de l'installation d'assainissement de l'immeuble en vue de la vente, afin de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire.

Par ordonnance du 1er avril 2019, le juge des référés a désigné M. [V] [W] en qualité d'expert judiciaire.

Le rapport d'expertise a été déposé le 18 septembre 2019.

Par acte du 29 octobre 2019 , M. [J] a assigné M et Mme. [N] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux.

Par jugement du 2 décembre 2020 , le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- déclaré M. [J] forclos en son action en garantie décennale,

- déclaré M et Mme. [N] responsables des préjudices subis par M. [J] sur le fondement de la garantie de délivrance conforme,

- en conséquence condamné M et Mme. [N] à verser à M. [J] les sommes suivantes en réparation de ses préjudices :

- 8 836,30 euros TTC au titre du coût réparatoire du regard de la chambre et de la réfection de la chambre à la suite de la prolifération de moisissures sur les murs

et plinthes consécutives à la présence de la trappe,

- 673,20 euros au titre des travaux de nettoyage de la canalisation litigieuse,

- 3.000,00 euros en réparation du préjudice de jouissance,

- rejeté plus amples demandes d'indemnisation de M. [J],

- condamné M et Mme. [N] à verser à M. [J] la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamné M et Mme. [N] aux dépens en ce compris les frais de référé et d'expertise,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

M et Mme. [N] a relevé appel de ce jugement, le 5 janvier 2021.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 18 septembre 2023, M et Mme. [N] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1109 et suivants anciens de code civil, 1641 et suivant, 1604 et suivant du code civil :

- de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté M. [J] de sa demande d'indemnisation de la somme de 1 066,00 euros au titre de la toiture de la buanderie et du WC du rez-de-chaussée,

- de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté M. [J] de sa

demande d'indemnisation de la somme de 7 319,42 euros portant sur de prétendues prestations supplémentaires,

- de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté M. [J] sur le

fondement du dol, des vices cachés et de la garantie décennale,

- de réformer la décision entreprise en ce qu'elle a fait droit aux demandes de M.

[J] sur le fondement de la garantie de délivrance,

- de débouter M. [J] de l'intégralité de ses demandes,

- de rejeter tout appel incident,

- de condamner M. [J] au paiement d'une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de le condamner aux entiers dépens en ce compris les dépens de référé et le coût de l'expertise judiciaire,

à titre infiniment subsidiaire,

- de limiter l'indemnisation de M. [J] au montant du devis alternatif moins disant de 5 413,65 euros,

- de prononcer le partage des frais d'expertise judiciaire,

- de rejeter toute autre demande.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 juin 2021, M. [J] demande à la cour, sur le fondement des articles 1130, 1137, 1604, 1611, 1641, 1645 du code civil :

- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré M et Mme. [N] responsables des préjudices qu'il a subis,

- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M et Mme. [N] à lui verser les sommes suivantes:

- 8 836,30 euros TTC au titre du coût réparatoire du regard de la chambre et de la réfection de la chambre à la suite de la prolifération de moisissures sur les murs et plinthes consécutives à la présence de la trappe,

- 673,20 euros au titre des travaux de nettoyage de la canalisation litigieuse,

- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M et Mme. [N] à lui verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M et Mme. [N] aux dépens en ce compris les frais de référé et d'expertise,

- de réformer le jugement entrepris pour le surplus, et, en conséquence,

à titre principal,

- de dire et de juger que M et Mme [N] se sont rendus coupable d'un dol ayant vicié la vente de l'immeuble conclue avec lui,

en conséquence,

- de condamner M et Mme. [N] à l'indemniser des préjudices consécutifs à ce dol à hauteur de 47 094 , 92 euros,

à titre subsidiaire,

- de constater la présence de vices cachés affectant l'immeuble vendu,

- de dire et de juger que Mme et M. [N] avaient connaissance des vices cachés affectant l'immeuble vendu,

en conséquence,

- de condamner M. et Mme [N] à l'indemniser des préjudices consécutifs à l'existence de ces vices cachés à hauteur de 47 094, 92 euros,

à titre infiniment subsidiaire,

- de dire et de juge que M. et Mme. [N] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme en lui vendant un immeuble non conforme,

en conséquence,

- de condamner M. et Mme. [N] à l'indemniser des préjudices consécutifs à la délivrance d'une chose non conforme à hauteur de 47 094,92 euros,

en tout état de cause,

- de débouter Mme et M. [N] de l'ensemble de leurs demandes,

- de condamner Mme et M. [N] à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner M et Mme [N] aux entiers dépens de l'instance.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2024.

MOTIFS

Le tribunal a débouté M. [J] de ses demandes au titre de la garantie décennale en raison de la forclusion de l'action. Il a également débouté le demandeur au titre du dol dans la mesure où il ne démontrait pas que la présence d'une trappe à graisse constituait une donnée déterminante de son consentement sans laquelle il n'aurait pas donné le même prix du bien vendu. Le tribunal a encore débouté M. [J] de ses demandes fondées sur la garantie des vices cachés alors que la trappe litigieuse ne rendait pas la maison impropre à son usage. En revanche le premier juge a considéré que les vendeurs avaient manqué de leur obligation de délivrance conforme de l'immeuble vendu.

Sur l'obligation de délivrance du vendeur

Les appelants considèrent qu'ils n'ont pas manqué à leur obligation de délivrance conforme du bien. En effet, si le problème est une malfaçon ou un vice de construction affectant le réseau, il ne peut s'agir d'une délivrance non conforme.

L'intimée considère au contraire que la responsabilité des consorts [N] doit être engagée sur le fondement du défaut de conformité. L'obligation de délivrance conforme se manifeste pour le vendeur par le fait, d'une part, qu'il doit mettre à disposition la chose, avec ses fruits et accessoires, dans le respect de circonstances de temps et de lieu soit contractuellement, soit légalement déterminé, et d'autre part, qu'il doit mettre à disposition une chose conforme aux stipulations contractuelles, aux usages ainsi qu'à l'attente légitime de l'acheteur.

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L'article 1604 du code civil dispose que «' La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.'»

En l'espèce les désordres dont se plaint M. [J] sont caractérisés par de mauvaises odeurs en raison d'une défaillance du réseau d'assainissement de l'immeuble.

En page 8 de son rapport, l'expert judiciaire a évoqué l'existence d'une malfaçon sans réellement la qualifier. Il considère que le bac à graisse recueillant les eaux ménagères en provenance de la cuisine a été détruit lors des travaux d'agrandissement de l'immeuble ( page 7 de son rapport) pour ajouter contradictoirement avec ce premier constat que ce bac à graisse aurait nécessité un curage annuel ( page 7 de son rapport).

Par ailleurs, l'expert judiciaire a considéré, en cela repris par le tribunal que Mme [N] connaissait parfaitement l'existence du trou de curage litigieux situé sous une trappe de la chambre lequel nécessiterait un entretien annuel, au seul motif que c'est elle qui l'aurait fait construire en même temps que l'extension de la maison.

Toutefois, il résulte des pièces des parties que Mme [N] a toujours contesté une telle connaissance qui dépassait ses compétences et tout autant la nécessité d'un entretien annuel qui ne lui a selon ses dires jamais été conseillé, et qui dans les faits n'avait jamais été réalisé.

Mme [N] expose, sans être contredite par les constatations expertales, qu'elle connaissait d'autant moins la configuration du système d'assainissement que la trappe qui est évoquée était protégée par une dalle scellée et traversée par au moins quatre canalisations sous pression.

Il résulte de l'acte de vente passé entre les parties que l'immeuble vendu avait fait l'objet d'un agrandissement conformément à un permis de construire qui avait été délivré le 13 mai 2004. En outre, il était annexé à l'acte un état de l'installation d'assainissement lequel avait été réalisé par la SARL Néodim à la requête de vendeurs lequel avait conclu au constat d'une installation satisfaisante.

Aucun élément objectif du dossier ne démontre que les vendeurs n'auraient pas communiqué au diagnostiqueur ou à leur acheteur une information essentielle qu'ils connaissaient en rapport avec le système d'assainissement.

De plus, aucune déclaration des vendeurs, ni aucune mention de l'acte de vente, ne correspond pas à la réalité du système d'assainissement de l'immeuble tel qu'il a été délivré.

En conséquence, le jugement sera réformé en ce qu'il a jugé que les consorts [N] auraient manqué à leur obligation de délivrance conforme.

Sur l'existence d'un dol commis par les vendeurs

M. [J] considère que c'est à tort que le tribunal a rejeté ses demandes fondées sur le dol considérant qu'il ne démontrait pas que la présence de la trappe litigieuse dans une des chambres constituait une donnée déterminante de son consentement. Il fait valoir que ses vendeurs connaissaient forcément l'existence des désordres puisqu'ils vivaient dans la maison avant la vente. Or, lors de sa visite de l'immeuble un meuble avait été placé sur la trappe, ce que Mme [N] a reconnu lors de la réunion d'expertise . Cette dernière n'a en outre jamais fourni à l'expert les coordonnées de l'entreprise ayant réalisé les travaux.

Les intimés contestent s'être livrés y compris par réticence à des man'uvres pour convaincre M. [J] d'acheter leur maison.

***

L'article 1116 du code civil, dans sa version applicable aux faits de l'espèce dispose': «' Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.'»

La présence d'un meuble dans une chambre, sous lequel se trouve la trappe litigieuse ne démontre pas la volonté de dissimuler cette dernière, sauf à démontrer la connaissance du système d'assainissement défectueux par les vendeurs, ce que l'intimé ne prouve pas. En outre, les appelants contestent la présence d'un tel meuble qui aurait masqué la trappe puisqu'ils affirment que la trappe était visible car elle se trouvait sous un placard sans porte, ce que confirme un témoin, Mme [Z].

De plus, le fait que ce meuble aurait été enlevé à quelques jours de la signature de l'acte authentique est somme toute assez logique puisque les vendeurs devaient déménager et ainsi enlever le mobilier qui se trouvait dans l'immeuble vendu. Cet enlèvement ne prouve toutefois pas une man'uvre au sens de l'article 1116 du code civil.

En outre, les travaux d'extension de l'immeuble ont été réalisés dix ans avant la vente et treize ans avant l'assignation en référé délivrée par M. [J]. Ce sont ces travaux qui ont modifié le système d'assainissement tel qu'il se présentait au jour de l'expertise. Les vendeurs affirment sans être démentis qu'ils n'ont jamais rencontré de problème avec cette installation.

Or, cette affirmation est confortée par le fait que M. [J] ne justifie de difficultés en relation avec l'assainissement que plus de trois ans après la vente, le 7 septembre 2018.

Aussi, il est trés probable que le système fonctionnait normalement jusque-là et que les consorts [N] n'avaient aucune raison de s'interroger sur la réalisation conforme des travaux près de dix ans plus tôt.

Par voie de conséquence on peut penser que le complexe d'assainissement fonctionnait aussi parfaitement et sans nuisances lorsque les consorts [N] habitaient l'immeuble vendu.

En toute hypothèse, M. [J] ne démontre pas l'existence de man'uvres entreprises par les consorts [N] au sens de l'article 1116 du code civil.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [J] de ses demandes au titre du dol.

Sur l'existence de vices cachés

M. [J] reproche au premier juge d'avoir rejeté ses demandes au titre des vices cachés. Il fait valoir que ceux-ci étaient présents antérieurement à la vente. Il fait valoir qu'ils étaient cachés puisque la trappe était recouverte par un meuble et fait valoir leur gravité puisque les habitants de l'immeuble subiraient la présence d'odeurs nauséabondes permanentes.

Les appelants contrairement à ce qu'affirme l'intimé n'ont pas reconnu que la trappe était cachée par un meuble puisqu'au contraire ils soutiennent qu'elle se trouvait sous une étagère sans porte et qu'ainsi elle était visible de tous. En toute hypothèse, ils excipent de l'acte de vente la clause de non garantie du vendeur pour les vices apparents ou cachés qui affecteraient l'immeuble.

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Le contrat fait la loi des parties.

Le vendeur d'un immeuble est fondé à se prévaloir de la clause de non - garantie des vices cachés faute pour l'acquéreur de démontrer sa mauvaise foi.

En l'espèce, la cour constate qu'il était inséré dans l'acte de vente une clause qui stipulait que « L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés.'»

S'agissant des vices cachés, cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, alors qu'en ce cas il pèse sur lui une présomption irréfragable de connaissance des vices de la chose vendue. Toutefois, les consorts [N] n'étaient pas des professionnels de l'immobilier ou de la construction et vendaient leur maison d'habitation.

En outre, cette clause d'exclusion de garantie doit encore être écartée lorsque les vendeurs sont de mauvaise foi et connaissaient le vice caché.

Toutefois, la cour a d'ores et déjà relevé que cette mauvaise foi n'était pas démontrée alors qu'il n'est nullement prouvé que les consorts [N] connaissaient les vices cachés affectant le système d'assainissement de l'immeuble vendu.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [J] de ses demandes au titre de la garantie des vices cachés.

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Compte tenu de la présente décision, M. [J] sera débouté de l'ensemble de ses demandes.

Sur les dépens et sur les frais non compris dans les dépens

M. [J] succombant en cause d'appel sera condamné aux entiers dépens de référé d'expertise, d'instance et d'appel.

Il sera en outre condamné à verser aux appelants la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil.

PAR CES MOTIFS