CA Fort-de-France, 30 avr. 2024, RG 22/00298

ARRET N°

N° RG 22/00298

N°Portalis DBWA-V-B7G-CKSE

SARL PH INVESTISSEMENTS

C/

COMMUNE [Localité 8]

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 30 AVRIL 2024

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort de France, en date du 21 juin 2022, enregistré sous le n° 20/01877 ;

APPELANTE :

SARL PH INVESTISSEMENTS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée par Me Dominique NICOLAS de la SELAS JURISCARIB, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMEE :

COMMUNE DE [Localité 8], représentée par son maire en exercice

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Représentée par Me Charlène LE FLOC'H, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE

Me Thomas DUMONT, avocat plaidant, au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Novembre 2023 sur le rapport de Mme Claire DONNIZAUX, devant la cour composée de :

Présidente : Mme Christine PARIS, présidente de chambre

Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, conseillère

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : Mme Micheline MAGLOIRE,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée le 23 janvier 2024, prorogé au 27 février, au 9 avril puis, au 30 avril 2024

ARRÊT : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'alinéa 2 de l'article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte d'huissier délivré le 27 novembre 2020, la société PH Investissements a assigné la commune de Case Pilote devant le tribunal judiciaire de Fort-de-France, sollicitant notamment que soit déclarée parfaite la vente immobilière entre elles et qu'il soit ordonné à la défenderesse de procéder sous astreinte à la signature de l'acte authentique régularisant la vente.

Par jugement contradictoire du 21 juin 2022, le tribunal judiciaire de Fort-de-France a débouté la SCI PH IMMOBILIER de ses demandes principales et de sa demande au titre des frais irrépétibles, l'a condamnée au paiement des dépens ainsi qu'à payer à la commune de Case Pilote la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, et dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire.

Par déclaration électronique du 2 août 2022, la SARL PH Investissements a interjeté du jugement en ce qu'il a débouté la SCI PH Immobilier de ses demandes principales et l'a condamnée au paiement des dépens ainsi qu'à payer à la commune de Case Pilote la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

L'affaire a été orientée à la mise en état.

La commune de [Localité 8] s'est constituée le 28 octobre 2022.

*

Aux termes de ses conclusions d'appel notifiées par voie électronique le 8 septembre 2022, la SARL PH Investissements demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 21 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Fort-de-France,

statuant à nouveau,

- juger parfaite la vente intervenue entre la commune de [Localité 8] et la société PH Investissements en vertu de la délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 8] en date du 14 novembre 2019 ;

- ordonner la signature par acte authentique de la vente intervenue dans les termes de la délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 8] en date du 14 novembre 2019,

- juger qu'à défaut pour la commune de signer l'acte authentique un mois après signification du jugement à intervenir, il est fixé une astreinte définitive de 5 000 euros par jour pendant six mois,

- condamner la commune de [Localité 8] à payer à la société PH Investissements la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner la commune de [Localité 8] à payer à la société PH Investissements la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamner la commune de [Localité 8] aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses conclusions d'appel (intimé) notifiées par voie électronique le 8 décembre 2022, la commune de [Localité 8] demande à la cour de :

- confirmer le jugement du 21/06/22 RG 20/01877 en ce qu'il a débouté la société PH Investissement de l'ensemble de ses demandes,

- débouter la société PH Investissement de ses demandes,

- condamner la société PH Investissement aux dépens,

- condamner la société PH Investissement à la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

*

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision entreprise, ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.

L'instruction a été clôturée le 21 septembre 2023 et l'affaire appelée à l'audience collégiale du 24 novembre 2023.

MOTIFS :

La société PH Investissements sollicite que soit jugée parfaite la vente à son profit, par la commune de [Localité 8], de plusieurs parcelles dans le cadre d'un projet d'aménagement d'une zone d'activité économique dans le quartier [Adresse 11], et ce en vertu de la délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 8] en date du 14 novembre 2019.

Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès lors qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Les faits, tels qu'ils sont établis par les pièces produites par les parties, sont les suivants.

Par courrier du 24 octobre 2012, la commune de [Localité 8] a confirmé au dirigeant de la société PH Investissements sa décision de réaliser une zone d'activité commerciale sur un terrain dont elle est propriétaire dans le quartier [Adresse 11] et de procéder à cette occasion à des ventes de parcelles. Elle l'a donc invité à prendre rang pour l'acquisition de parcelles, sans que ce courrier ne comporte de description des lots ni de prix de mise en vente.

Par courrier du 15 mai 2015, la société PH Investissements a confirmé à la commune de [Localité 8] sa volonté d'acquérir les lots n° 4, 5 et 6 du lotissement [Adresse 11], pour une surface totale de 5 794 m² au prix de 200 euros le m², en vue de la construction d'un immeuble à usage commercial.

Par courrier du 8 juillet 2015, la première adjointe au maire de [Localité 8] a confirmé au dirigeant de la société PH Investissements que la commune est en mesure de procéder à la vente des lots, après lui avoir rappelé l'intérêt qu'elle avait manifesté pour les lots n° 4 (1 957 m²), n° 5 (789 m²) et n° 6 (3 048 m²). Elle lui a communiqué le prix de vente de ces lots, à savoir 5 794 m² x 200 euros/m² = 1 158 800 euros, et l'a invité à se rapprocher de son notaire.

Par courrier du 5 février 2019, la société PH Investissements a confirmé les termes de son courrier du 15 mai 2015, rappelant son intérêt pour les lots n° 4, 5 et 6 du lotissement [Adresse 11], pour une surface totale de 5 794 m² au prix de 200 euros le m².

Par délibération du 14 novembre 2019, le conseil municipal de la commune de [Localité 8] a approuvé et autorisé le maire à signer tous les documents utiles se référant à la vente, au profit de la société PH Investissements, des parcelles suivantes :

Lot n° 4 : parcelles cadastrées D[Cadastre 4] de 833 m² et D[Cadastre 2] de 2 790 m²,

Lot n° 5 : parcelle cadastrée D[Cadastre 1] de 788 m²,

Lot n° 6 : parcelle cadastrée D[Cadastre 3] de 2 215 m²,

soit une surface totale de 6 626 m², au prix de 200 euros du mètre carré, soit un total tel de 1 325 200 euros.

Par délibération du 22 juin 2020, le conseil municipal de la commune de [Localité 8] a notamment décidé, pour toutes les offres présentées ou réitérées depuis le 14 novembre 2019 et celles à venir jusqu'à complète commercialisation, « d'adopter à l'unanimité les critères de choix suivants :

Respect du cahier des charges et qualité du projet.

Garanties financières. Priorité décroissante sera accordée aux dossiers auto-financés puis aux dossiers partiellement financés par le réservataire puis aux dossiers financés par l'emprunt. Dans cette dernière hypothèse, la priorité sera donnée aux dossiers présentant les meilleures garanties d'emprunt.

Durée sollicitée pour la réalisation de la vente. Priorité sera accordée aux candidats susceptibles de réaliser la vente dans les délais les plus courts. »

Par ailleurs il est institué par cette délibération une commission ad hoc chargée d'examiner les demandes d'attribution de lot suivants les critères retenus.

Par courrier du 5 août 2020, le maire de la commune de [Localité 8] a adressé au dirigeant de la société PH Investissements, après lui avoir rappelé l'intérêt qu'il avait manifesté d'acheter les parcelles n° D[Cadastre 2] et D[Cadastre 4] constituant le lot n° 4 d'une superficie totale de 2790 m², le règlement du lotissement, le cahier des charges actualisé et le règlement de commercialisation adopté lors du conseil municipal du 22 juin 2020. Il l'a invité à lui faire parvenir une offre d'achat au plus tard le 20 août 2020, avec cette précision que le prix au m² ne pouvait être inférieur à 200 euros/m².

Par courrier du 31 août 2020 adressé au maire de [Localité 8], la société PH Investissements a confirmé son intérêt pour acquérir un terrain dans le lotissement [Adresse 11] mais précisé que son offre avait toujours porté sur les lots n° 4, 5 et 6 pour une surface de 5 794 m² au prix de 200 euros/m², précisé que les fonds correspondant à l'achat ont été versés auprès de son notaire à concurrence de 57 930 euros, mais signalé qu'elle n'avait jamais manifesté sa volonté d'acquérir la parcelle D[Cadastre 4], qu'elle ne parvenait pas à localiser. Elle a rappelé qu'elle devait acquérir un terrain à bâtir d'une surface de 5 794 m² composé des lots n° 4 (parcelle D[Cadastre 2] de 1 957 m² et parcelle D[Cadastre 6] de 833 m²), n° 5 (D[Cadastre 1] de 788 m²) et n° 6 (parcelle D[Cadastre 5] de 2 215 m²) pour une surface totale de 5 794 euros au prix de 200 euros/m². Elle a enfin sollicité de la commune la transmission d'une offre d'acquérir circonstanciée et rectifiée en ce sens pour poursuivre la procédure de vente.

Il est à ce titre justifié de la consignation, depuis le 14 avril 2020, d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 57 930 euros auprès de l'étude notariale de Maître [J] [M], par la SCI PH Immobilier, dans le cadre de la vente entre la commune de Case Pilote et la SCI PH Immobilier (et non SARL PH Investissements).

Dans un courrier du 22 septembre 2020, le maire de la commune de [Localité 8] a informé la société PH Investissements avoir examiné son courrier du 31 août 2020 en dépit de sa tardiveté, mais que celui-ci n'était pas de nature à permettre à la commission ad hoc, telle qu'instituée par la délibération du conseil municipal du 22 juin 2020 de se prononcer utilement, notamment en ce qu'il ne comportait que la réitération d'une offre d'achat pour laquelle il aurait consigné à une date antérieure à la celle du permis, avant laquelle le maire n'avait pas la possibilité de contracter, et surtout portant sur des lots ne correspondant pas aux termes de son courrier du 5 août 2020 et ne permettant donc pas d'apprécier sa valeur au regard des critères de commercialisation fixés par le conseil municipal.

Outre ces courriers et extraits de délibération, sont également produits des échanges de courriels et de courriers entre les notaires respectifs des parties entre décembre 2019 et mai 2020 relatifs à l'élaboration d'une promesse de vente correspondant au projet d'acquisition de ces lots n° 4, 5 et 6 par la société PH Immobilier. A l'occasion de ces échanges, un désaccord survient entre les parties relatif à la durée de validité de la promesses de vente et des conditions suspensives d'obtention du prêt, du permis de construire et d'autorisation d'exploitation commerciale, la société PH Immobilier sollicitant un délai de 18 mois, que la commune souhaite inférieur.

Dans le cadre de ces échanges, le maire de [Localité 8], interrogé sur les suites apportées à l'offre de la société et sur la régularisation d'une promesse de vente, a indiqué dans un courriel du 4 novembre 2020 que la ville n'avait pas donné de suite favorable à la vente au motif que les délais de 18 mois demandés étaient trop longs.

Aucune promesse de vente n'a finalement été signée par les parties.

Au regard des faits ainsi décrits, il importe de déterminer si les parties se sont entendues sur la chose et le prix, indépendamment du fait que l'acquéreur est tantôt présenté comme la SARL PH Investissements (société demanderesse et appelante, qui a formulé les premières offres d'achat), ou comme la SCI PH Immobilier (société ayant donné mandat au notaire pour l'établissement de la promesse de vente), deux sociétés qui ont visiblement le même dirigeant, M. [C] [N].

Contrairement à ce que soutient l'appelante, la seule délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 8] du 14 novembre 2019 ne peut à elle seule établir le caractère parfait de la vente dès lors qu'il résulte des dispositions de l'article 1583 du code civil qu'il est nécessaire de constater l'accord entre les parties, autrement dit la rencontre de la volonté des parties sur la chose et sur le prix.

Or, la délibération du conseil municipal, seul organe de la commune susceptible d'engager celle-ci, comporte une désignation de la chose et un prix différents des offres formulées aussi bien antérieurement que postérieurement par la société PH Investissements.

Dans ses courriers des 15 mai 2015 et 5 février 2019, la société PH Investissements manifeste sa volonté d'acquérir les lots n° 4, 5 et 6 d'une surface totale de 5 794 m² au prix de 200 euros/m², soit pour un prix déterminable de 1 158 600 euros, sans autre description des parcelles. Or la délibération du 14 novembre 2019 manifeste l'accord de la commune pour céder à la SCI PH Investissement les lots n° 4, 5 et 6 d'une surface totale de 6 626 m² pour un prix de 1 325 200 euros, avec description précise des lots par références cadastrales et mention de la superficie de chacune des parcelles.

Aucun des courriers postérieurs de la société PH Investissements ni même de la société PH Immobilier ne comporte d'offre ou d'acceptation d'achat portant sur les lots et le prix décrits dans la délibération du 14 novembre 2019, le courrier du 31 août 2020 maintenant l'offre antérieurement formulée d'acquérir les lots n° 4, 5 et 6 d'une superficie de 5 793 m² au prix de 200 euros/m², avec une précision supplémentaire puisqu'elle comporte une description des lots concernés (surface et désignation cadastrale), laquelle ne correspond toutefois pas en tous points à celle de la délibération du conseil municipal, puisque le lot n° 4 ne comporte pas la même superficie et comporte une parcelle cadastrale différente.

Il est possible que soit la délibération du conseil municipal, soit le courrier de la société PH Investissements comporte des erreurs matérielles de désignation, la parcelle D530 pouvant correspondre à la parcelle D548, de même surface, toutefois ces échanges laissent persister un malentendu non seulement quant à la désignation exacte de la parcelle, comme l'a relevé le tribunal, mais aussi et surtout sur la surface de terrain dont la cession est envisagée (5 794 m² ou 6 626 m²), donc sur le prix total (1 158 600 euros ou 1 325 200 euros), sans qu'il soit possible de déterminer, au regard des pièces et des écritures des parties, sur laquelle de ces surfaces les parties se seraient accordées, puisque ni la société PH Investissements ni la société PH Immobilier n'a offert ni accepté d'acheter un terrain d'une surface de 6 626 m² au prix de 1 325 200 euros, tel que cela est mentionné dans la délibération du 14 novembre 2019.

Il doit en outre être souligné que les pourparlers entre les parties se sont prolongés jusqu'en mai 2020 et que celles-ci ne sont pas parvenues à s'entendre dans le cadre de l'élaboration d'une promesse de vente.

C'est donc à juste titre, après avoir procédé à une analyse pertinente des pièces qui lui ont été soumises et par des motifs que la cour adopte que le tribunal a débouté l'appelante de ses demandes.

Le jugement querellé sera confirmé en toutes ses dispositions frappées d'appel.

La société PH Investissements, qui ne rapporte pas la preuve d'un abus de l'intimée, sera en outre déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires :

Compte-tenu de l'issue du litige, la société PH Investissements sera condamnée aux dépens d'appel.

Elle sera en outre condamnée à payer à la commune de [Localité 8] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en appel, et déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,