TJ Marseille, 21 mars 2024, RG 22/01679

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N° 24/
du 21 Mars 2024

Enrôlement : N° RG 22/01679 - N° Portalis DBW3-W-B7G-ZV24

AFFAIRE :M. [Z] [K] [Y] ( Me Stéphane AUTARD)
C/S.D.C. PARADIS MONGRAND sis [Adresse 4] / [Adresse 3] (la SELARL JURISBELAIR)

DÉBATS : A l'audience Publique du 21 Décembre 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 21 Mars 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [K] [Y]
né le 23 Mars 1987 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant et domicilié [Adresse 2]

représenté par Maître Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires PARADIS MONTGRAND situé [Adresse 4]-[Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le CABINET LAUGIER-FINE, SAS immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 307 772 269, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Lisa VIETTI de la SELARL JURISBELAIR, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [Y] est propriétaire des lots n°2 et 4 au sein d'un immeuble dénommé " Les jardins suspendus " sis [Adresse 4], [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 26 septembre 2019, les copropriétaires ont reçu une injonction de la Ville de [Localité 5] d'avoir à procéder aux travaux de ravalement de façade de l'immeuble.

Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires s'est tenue le 7 décembre 2021, au cours de laquelle ont notamment été adoptées des résolutions numéro 4 et 5 par lesquelles ils ont validé le devis actualisé de la société ECTB d'un montant de 138.565,57 euros pour effectuer les travaux de ravalement de façade et ont voté les honoraires du syndic sur ces travaux.

Par exploit d'huissier en date du 14 février 2022, Monsieur [Z] [Y] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'annulation de ladite assemblée générale.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 5 juillet 2023, Monsieur [Y] demande au tribunal de :

" Vu l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] - [Adresse 3], qui s'est tenue le 7 décembre 2021,
Vu les articles 9 et 64 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 11 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 10 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 1343-5 du code civil,
Vu les pièces versées au débat,

Sur la demande principale
CONSTATER qu'un délai de moins de 21 jours s'est écoulé entre la convocation et la tenue de l'assemblée générale,

En conséquence,
A titre principal, PRONONCER l'annulation de l'assemblée générale du 7 décembre 2021 dans son ensemble.
A titre subsidiaire, PRONONCER l'annulation des résolutions n°4 et 5 adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 7 décembre 2021.
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires PARADIS MONTGRAND sis [Adresse 4] - [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Sur la demande reconventionnelle :
A titre principal, DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle.
A titre subsidiaire, ALLOUER les plus larges délais de paiement à Monsieur [Y].

En tout état de cause :
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires PARADIS MONTGRAND sis [Adresse 4] - [Adresse 3] à verser à Monsieur [Y] à la somme de 2.500,00 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires PARADIS MONTGRAND sis [Adresse 4] - [Adresse 3], aux entiers dépens distraits au profit de Maître Stéphane AUTARD sur son affirmation de droit en application des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile.
DIRE que le requérant sera dispensé de toute participation aux frais générés dans le cadre de la présente instance et imputés au syndicat des copropriétaires. "

A l'appui de ses demandes, Monsieur [Y] soutient notamment :
-Que le délai légal de convocation n'a pas été respecté et qu'il n'existait aucune urgence pour justifier d'y déroger dans la mesure où le refus de la mairie de prolonger les délais pour l'obtention des subventions était connu depuis le 13 août 2021, où les conditions pour pouvoir obtenir une subvention de 50 % étaient déjà compromises au moment de l'envoi de la convocation et où les travaux de ravalement de façade se sont achevés en août 2022, soit postérieurement à la date butoir fixée par la ville, de sorte que la subvention de 30 % n'a pas été obtenue ;
-Que le projet de résolution ne mentionne pas la date de démarrage des travaux, la date d'exigibilité des fonds et la clé de répartition du coût des travaux ;
-Que l'ordre du jour mentionne un devis pour un montant de 115.803,70 euros TTC hors option alors que le devis joint à la convocation est d'un montant de 138.565,57 euros TTC avec option ;
-Que seul le devis de la société ECTB a été soumis à la délibération de l'assemblée générale ;
-Que le syndicat n'a pas inscrit à l'ordre du jour deux résolutions qu'il avait soumis.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 3 mai 2023, le syndicat des copropriétaires PARADIS MONTGRAND demande au tribunal de :

" Vu la loi du 10.07.1965 et le Décret du 17.03.1967,

DEBOUTER Monsieur [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant infondées et injustifiées,

A titre reconventionnel :
LE CONDAMNER au paiement de la somme de 4 509,27 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété, arrêté au 03.05.2023 outre intérêts au taux légal à compter de la notification des présentes écritures valant sommation de payer, et ce jusqu'à parfait paiement,

En tout état de cause :
LE CONDAMNER au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'au paiement des entiers dépens distraits au profit de Maître Lisa VIETTI sur son affirmation de droit. "

En réponse aux arguments adverses, le Syndicat des copropriétaires soutient :
-Que les délais de convocation ont été réduits au regard de l'urgence qui existait pour permettre l'obtention des subventions, alors que toutes les diligences nécessaires avaient précédemment été entreprises et que les travaux se sont d'ailleurs achevés trois jours seulement avant la fin du délai butoir permettant l'octroi de la subvention ;
-Que l'absence de précision de la date de démarrage des travaux, la date d'exigibilité des fonds et de la clé de répartition du coût des travaux au stade de la convocation n'est pas une cause de nullité et que le devis détaillé était suffisant à la bonne information des copropriétaires ;
-Que l'entreprise ECTB avait déjà était mise en concurrence lors d'une précédente assemblée générale et que le vote concernait une simple actualisation du devis de la société ECTB ;
-Que la demande d'inscription à l'ordre du jour n'a pas été formulée dans les formes requises ;
-Que Monsieur [Y] est débiteur d'un arriéré des charges de copropriété qu'il doit être condamné à payer.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 octobre 2023.

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie du 21 décembre 2023.

La décision a été mise en délibéré au 21 mars 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à " dire ", " juger " ou " dire et juger ", tout comme les demandes de " constater " ou de " donner acte ", dès lors qu'elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas qualifiables de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais de moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n'est donc pas tenu d'y répondre.

Sur la demande principale d'annulation de l'assemblée générale dans son intégralité

L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Il est ainsi constant qu'un copropriétaire ne peut demander l'annulation de l'entièreté d'une assemblée générale dès lors qu'il a voté en faveur de certaines décisions.

Or, en l'espèce, il est établi par le procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse que Monsieur [Y] a voté en faveur de certaines des décisions prises à cette occasion.

Dans ces conditions, il n'est pas recevable à invoquer la nullité de l'assemblée générale dans son ensemble, n'ayant pas la qualité d'opposant à celle-ci ni de défaillant à l'ensemble de ses résolutions. Monsieur [Y] sera donc déclaré irrecevable en cette demande.

Le requérant ayant en revanche voté contre les résolutions n°4 et 5 qui ont été adoptées, il est recevable à solliciter l'annulation des résolutions n°4 et n°5 à titre subsidiaire.

Sur la demande subsidiaire d'annulation des résolutions n°4 et n°5 de l'assemblée générale

- Sur le moyen tiré du non-respect du délai de convocation de l'assemblée
générale

L'article 9, alinéa 3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que sauf urgence, la convocation à l'assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l'assemblée générale, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. L'affichage, qui reproduit les dispositions de l'article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l'ordre du jour.

Le point de départ du délai de 21 jours est fixé au lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire en application de l'article 64 du même décret.

En l'espèce, il résulte des pièces produites que la convocation a été envoyée le 26 novembre 2021 pour une assemblée générale devant se tenir le 7 décembre 2021.

Il est donc établi que le délai légal de vingt-et-un jours n'a pas été respecté.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut toutefois de l'urgence de la situation pour justifier la dérogation à ce délai.

Il résulte des pièces produites que les travaux objets des résolutions contestées étaient relatifs au ravalement de la façade de l'immeuble suite à une injonction adressée au syndicat des copropriétaires par la ville de [Localité 5] en date du 26 septembre 2019.

Il n'est pas discuté que ces travaux, d'un montant important, étaient éligibles à l'octroi de subventions permettant d'obtenir une prise en charge financière partielle de leur coût par la commune, sous réserve de respecter certains délais pour déposer la demande et pour réaliser les travaux. Ainsi, pour obtenir une subvention à hauteur de 50 % du coût des travaux, ces derniers devaient être achevés avant le 26 mars 2021, tandis qu'une subvention de 30 % pouvait être versée au syndicat des copropriétaires s'ils étaient terminés avant le 26 mars 2022, délai prorogé jusqu'au 26 mai 2022 en raison de la crise sanitaire.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir rencontré, au cours de l'instruction du dossier, diverses difficultés ayant entrainé l'impossibilité de prétendre à l'octroi de la subvention de 50 %, en lien notamment avec le rejet des deux premières demandes de déclaration préalable déposées par l'architecte initialement choisi par la copropriété suite à l'avis défavorable de l'architecte des bâtiments de France, puis avec la cessation d'activité de cet architecte et la nécessité d'en mandater un nouveau.

Il démontre également que le nouvel architecte désigné par la copropriété a déposé une nouvelle demande de déclaration préalable le 22 juin 2021, qui a reçu un avis favorable de l'architecte des bâtiments de France le 29 juillet 2021, mais pour lequel la ville de [Localité 5] n'a notifié son arrêté de non-opposition aux travaux que le 15 novembre 2021.

Ce n'est donc qu'à compter de cette date que le syndic pouvait convoquer utilement une assemblée générale ayant pour objet la validation définitive des travaux conformes à la nouvelle déclaration préalable ayant été validée par les services de l'urbanisme, selon devis actualisé de la société ECTB précédemment choisie.

L'urgence apparait dès lors caractérisée puisque les travaux de ravalement devaient être réalisés avant le 26 mai 2022 pour obtenir la subvention à hauteur de 30 %, ce qui nécessitait de soumettre sans délai leur validation définitive à l'assemblée générale afin que le syndic puisse, ensuite, émettre les appels de fonds puis donner dès que possible à l'entreprise l'ordre de commencer le chantier.

Cette urgence est d'ailleurs confirmée par le fait que lesdits travaux ont finalement été réceptionnés le 23 mai 2022, soit seulement 3 jours avant l'expiration du délai fixé pour l'obtention des subventions, ce qui est établi par le procès-verbal de réception produit par le syndicat.

Le délai entre la date de l'arrêté de non-opposition, pris le 15 novembre 2021, et la date à laquelle l'assemblée générale a été convoquée par le syndic, le 26 novembre 2021, n'apparait en outre pas excessif au regard du délai de notification de l'arrêté et des formalités afférentes à la convocation d'une assemblée générale.

Dans ce contexte, l'urgence est bien caractérisée et le moyen tiré du non-respect du délais de convocation doit donc être écarté.

- Sur le moyen tiré de l'absence d'information complète et éclairée

Monsieur [Y] soutient que l'article 11 du décret du 17 mars 1967 n'aurait pas été respecté en ce que les copropriétaires n'auraient pas été suffisamment informés concernant la date de démarrage des travaux, les dates d'exigibilité des fonds et la clé de répartition du coût des travaux objet de la résolution n° 4 et n°5 de l'assemblée générale, ainsi que du coût exact de ces derniers, l'ordre du jour mentionnant le devis ECTB pour un montant de 115.803,70 euros TTC hors options, alors que le devis joint est d'un montant de 138.565,57 euros TTC avec options.

L'article 11 du décret du 17 mars 1967 précité dispose que " sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I.- Pour la validité de la décision :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi (…). "

Ainsi, s'agissant des projets de travaux mis au vote, la loi exige une information complète des copropriétaires sur les conditions essentielles du contrat afin que ces derniers soient en mesure de prendre position sur les résolutions proposées de manière pleinement éclairée.

Il est constant que l'information sur les conditions essentielles du contrat concerne tant la nature des travaux projetés que les conditions financières auxquelles ces derniers sont proposés.

En l'espèce, l'ordre du jour de l'assemblée générale du 7 décembre 2021 contenait deux projets de résolutions relatives à ces travaux, libellés de la manière suivante :

" 04) Décision à prendre pour la validation du devis actualisé, suite à la nouvelle déclaration préalable de travaux de ravalement de façade de l'immeuble (Article 24)
Projet de résolution : suite à la nouvelle déclaration préalable de travaux, l'assemblée générale valide le devis ECTB actualisé, selon le devis joint à la convocation :
Devis ECTB : 105 276.09 euros HT soit 115 803.70 euros TTC (hors options) ".

05) Résolution honoraires de travaux sur résolution n°4 (Article 24)
Honoraires syndic sur travaux hors gestion courante, sur montant HT des travaux (jusqu'à 15.000,00 euros 2.5 %, au-delà de 15.000,00 euros 2 %) ".

Il résulte des pièces produites qu'était joint à la convocation un unique devis de la société ECTB pour la réalisation du ravalement des façades, stipulant un prix de 138.565,57 euros TTC avec options.

Il est toutefois démontré par le syndicat des copropriétaires que l'assemblée générale avait précédemment déjà été amenée à se prononcer sur le principe même de ces travaux, les modalités de leur financement et le choix de l'entreprise, lors d'assemblées générales réunies le 4 novembre 2019 (informations générales et choix de l'architecte) et le 16 septembre 2020 (choix de l'entreprise et décision concernant la souscription d'une assurance Dommage-Ouvrage).

Ainsi, cette nouvelle convocation avait uniquement pour objet de soumettre aux copropriétaires le devis actualisé de l'entreprise choisie, conforme aux travaux validés par l'architecte des bâtiments de France et à la déclaration préalable autorisée par les services de l'urbanisme.

Le tribunal constate que les conditions financières auxquelles le contrat était proposé étaient claires et complètes dès lors que le devis joint à la convocation de l'assemblée générale du 7 décembre 2021 détaillait l'ensemble des prestations et précisait le prix des différents travaux avec options, quand bien même le libellé de la résolution n°4 de l'assemblée générale précisait le prix des prestations sans options.

Le procès-verbal de l'assemblée générale contestée précise en outre que le démarrage des travaux est prévu dès réception des fonds, et si possible mi-janvier sous réserve de l'autorisation de la ville. Il indique également que les fonds seront exigibles le 15 janvier 2022 et le 15 février 2022, tandis que la clé de répartition est mentionnée.

Il importe peu que ces informations n'aient pas été précisées sur l'ordre du jour contrairement à ce qu'affirme Monsieur [Y], ces informations n'apparaissant pas comme étant des conditions essentielles du contrat, et ayant en outre, pour certaines, déjà été données lors des précédentes assemblées générales amenées à se prononcer sur les travaux, ce qui résulte notamment du procès-verbal de l'assemblée générale du 16 septembre 2020.

Les copropriétaires étaient donc parfaitement informés de la nature et des modalités de financement des travaux proposés ainsi que du démarrage imminent de ces derniers, qui étaient en projet depuis l'injonction de la ville reçue en 2019. Ils étaient également pleinement renseignés sur les conditions posées pour l'obtention des subventions, qui leur avaient en outre été rappelées par courrier de la SOLEAM.

Par conséquent, contrairement à ce qu'affirme le requérant, ils ne pouvaient pas se méprendre sur les conditions du projet soumis au vote lors de l'assemblée générale du 7 décembre 2021.

Ce moyen tiré du défaut d'information préalable doit donc être écarté.

- Sur le moyen tiré de l'absence de mise en concurrence des entreprises

Monsieur [Y] soutient que l'obligation de mise en concurrence des entreprises pour les marchés de travaux n'aurait pas été respectée en violation de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967.

L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 énonce :
" Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ".

L'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 dispose quant à lui que :
" La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises ".

En l'espèce, le principe même de l'obligation de mise en concurrence des contrats de marchés de travaux soumis à l'assemblée générale n'est pas contesté.

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 16 septembre 2020 que le marché de travaux concernant le ravalement de la façade de l'immeuble, objet des résolutions aujourd'hui attaquées, avait bien fait l'objet d'une mise en concurrence précédemment au 7 décembre 2021 puisque trois devis des sociétés ECTB, SERIES FACADES et SPACE avaient alors été soumis aux copropriétaires. Ils avaient ainsi non seulement voté le principe de la réalisation des travaux mais également choisi de retenir l'entreprise ECTB parmi ces trois propositions.

Il apparait que la résolution n°4 de l'assemblée générale du 7 décembre 2021 avait uniquement pour objet l'actualisation du devis de la société ECTB précédemment choisie, au regard des préconisations nouvelles de l'architecte des bâtiments de France et des conditions de la déclaration préalable définitivement acceptée par les services de l'urbanisme.

Contrairement à ce que prétend Monsieur [Y], le syndicat n'avait aucune obligation de procéder à une nouvelle mise en concurrence des entreprises s'agissant de ces prestations complémentaires dès lors qu'il n'est pas démontré que les conditions essentielles du marché soumis à l'assemblée générale le 7 décembre 2021 étaient différentes de celles des propositions déjà étudiées et mises en concurrence précédemment.

En particulier, le seul fait que le nouveau devis proposé soit d'un montant supérieur au premier est insuffisant à établir qu'il s'agirait d'un contrat substantiellement distinct, et ce d'autant que l'augmentation du prix ne représente pas " plus de 60 % " du montant initial contrairement à ce qu'affirme le requérant (81.033,80 euros HT + 9.960 euros HT pour les options soit 90.993,80 euros HT dans la première proposition, contre 125.968,70 euros HT avec option pour le devis actualisé). Il en est de même du délai écoulé entre les deux devis, qui ne prouve aucunement qu'il s'agirait de marchés distincts.

L'affirmation du requérant selon laquelle " il s'agit d'un marché complètement différent prévoyant des prestations forcément totalement différentes " est purement péremptoire et ne repose sur aucune pièce justificative.

Le moyen tiré du défaut de mise en concurrence doit par conséquent également être écarté.
- Sur le moyen tiré de l'absence d'inscription à l'ordre du jour des résolutions soumises par Monsieur [Y]

Monsieur [Y] soutient enfin que l'article 10 du décret du 17 mars 1967 n'aurait pas été respecté en ce que le syndic n'a pas fait inscrire à l'ordre de jour les résolutions qu'il a soumises.

L'article 10 du décret du 17 mars 1967 dispose que :
" À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. "

L'article 64 du décret du 17 mars 1967 précise s'agissant des notifications que :
" Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement. "

En outre, l'article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
" Les notifications et mises en demeure, sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique. "

Selon l'article 64-2 du décret du 17 mars 1967, pour l'application de l'article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, toutes les notifications et mises en demeure peuvent également être faites soit par lettre recommandée électronique dans les conditions prévues par les articles R. 53 à R. 53-4 du code des postes et des communications électroniques, soit au moyen d'un procédé électronique mis en œuvre par l'intermédiaire d'un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l'intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications, dans les conditions prévues aux articles 64-5 à 64-9.

Il est constant par ailleurs que le syndic n'a pas à apprécier le bien-fondé des questions dont l'inscription à l'ordre du jour est sollicitée. Toutefois, le refus du syndic de porter à l'ordre du jour des questions complémentaires posées par un copropriétaire n'est sanctionné par la nullité de l'assemblée qu'à la condition que ces questions aient été de nature à modifier le vote des copropriétaires sur l'ordre du jour notifié par le syndic.

En l'espèce, il n'est pas contesté que Monsieur [Y] a sollicité, par un courriel en date du 21 octobre 2021, l'inscription de deux résolutions à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, libellées de la manière suivante :

" Etat précis des subventions devant être allouées aux copropriétaires pour ces travaux de façades, ainsi que le coût total des deux architectes qui se sont succédés dans ce dossier.

Décision à prendre pour annuler ces travaux de façades art 24 ".

Ces résolutions n'ont pas été inscrites par le syndic à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 7 décembre 2021, ni à celui d'une assemblée générale ultérieure.

Toutefois, Monsieur [Y] ne rapporte pas la preuve qu'il ait formulé sa demande d'inscription dans les formes requises. En effet, il a simplement envoyé un courriel au syndic, au sein duquel il a formulé sa demande parmi d'autres observations, et sans qu'il ne soit justifié que ce courriel remplissait les critères d'une lettre recommandée électronique. Il n'est par ailleurs pas établi que les copropriétaires en général, et lui en particulier, auraient donné leur accord exprès pour que les notifications faites au syndic et/ou par le syndic soient effectuées par voie électronique. Il est également constant que Monsieur [Y] n'a pas transmis cette demande par lettre recommandée avec accusé de réception.

En conséquence, le moyen tiré du défaut d'inscription de la résolution à l'ordre du jour doit être écarté.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de charges

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l'exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l'assemblée générale et n'ont fait l'objet d'aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l'assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipement communs de l'immeuble.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble soutient que Monsieur [Y] serait débiteur au 3 mai 2023 de la somme de 4.509,27 euros au titre d'un arriéré de charges de copropriété, qui correspondrait notamment à sa quote-part des travaux de ravalement.

Il produit, à l'appui de sa demande, un extrait de compte actualisé au 3 mai 2023, présentant un solde débiteur du montant sollicité, ainsi qu'un procès-verbal d'assemblée générale en date du 11 mai 2022, approuvant les comptes de l'exercice courant du 1er décembre 2020 au 30 novembre 2021, et le budget prévisionnel pour les exercices 2022 et 2023.

Toutefois, il apparait que l'extrait de compte sur lequel repose la demande en paiement des charges comporte non seulement des sommes réclamées au titre des exercices 2021 à 2023, mais également, au débit, une somme de 19.833,23 euros au titre d'un " solde à nouveau ", sans plus de précisions. Ce solde antérieur n'est justifié par aucune pièce, le syndicat des copropriétaires se contentant d'indiquer qu'il correspondrait aux appels de fonds effectués dans le cadre des travaux votés lors de l'assemblée générale du 16 septembre 2020 sans en fournir un décompte détaillé ni produire lesdits appels de fonds. Le tribunal n'est donc pas en mesure de s'assurer du caractère certain et exigible de la créance du syndicat.

Par ailleurs, force est de constater qu'aucune mise en demeure ni commandement de payer la somme réclamée n'est versée aux débats.

En conséquence, la demande reconventionnelle de paiement du solde des charges de copropriété sera rejetée comme insuffisamment justifiée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Aux termes de l'article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Le requérant, qui succombe dans l'ensemble de ses demandes, sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles que celui-ci a été contraint d'engager pour se défendre dans le cadre de la présente procédure, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu à l'écarter.

PAR CES MOTIFS