TJ Marseille, 15 févr. 2024, RG 23/05603

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N° 24/
du 15 Février 2024

Enrôlement : N° RG 23/05603 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3OMS

AFFAIRE :S.C.I. [Adresse 6] ( Me Fabrice LABI)
C/S.C.I. MARINE ()

DÉBATS : A l'audience Publique du 07 Décembre 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 15 Février 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 15 Février 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La S.C.I. [Adresse 6], immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 852 884 410, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La S.C.I. MARINE, immatriculée au RCS d’AIX-EN-PROVENCE sous le n° 807 902 390, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 25 octobre 2019, la SCI [Adresse 6] a acquis de la SCI MARINE un bien immobilier situé [Adresse 1], moyennant un prix de cession de 230.000 euros, destiné à des fins locatives.

Postérieurement, les locataires se sont plaints de désordres affectant l’immeuble, consistant en des dégâts des eaux provenant de la toiture.

La SCI [Adresse 6] a fait diligenter des investigations qui ont révélé l’état de vétusté de celle-ci ainsi que la dégradation importante de la charpente, endommagée par les infiltrations, avec atteinte à la solidité de l’ouvrage. La réfection complète de la charpente a été chiffrée à la somme de 49.440 euros TTC.

Estimant que la SCI MARINE ne pouvait ignorer les désordres majeurs entachant la toiture du fait du caractère récurrent des dégâts des eaux, la SCI [Adresse 6] l’a mise en demeure de prendre en charge lesdits travaux au titre de la garantie des vices cachés, en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2021, la SCI [Adresse 6] a fait citer en référé la SCI MARINE au visa notamment des articles 1641 et suivants du Code Civil, aux fins de la voir condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 49.000 euros correspondant au coût du devis établi pour la réfection de la toiture, et subsidiairement de voir ordonner une expertise judiciaire.

Selon ordonnance de référé rendue le 21 mai 2021, Monsieur [S] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Ce dernier a déposé un pré-rapport le 12 novembre 2021, préconisant la réfection complète de la toiture et faisant état de l’existence d’un risque d’effondrement.

Parallèlement, une injonction de remise en état immédiate de la toiture sous peine de la délivrance d’un arrêté de péril imminent a été adressée à la SCI [Adresse 6] par la ville de [Localité 3].

La SCI [Adresse 6] a donc fait réaliser les travaux à ses frais avancés pour un montant de 44.000 euros TTC, selon facture de l’Entreprise CICEK CONSTRUCTION du 4 janvier 2022.

Monsieur [S] a déposé son rapport définitif le 14 juin 2022.

Suivant exploit délivré le 19 mai 2023, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la SCI [Adresse 6] a assigné au fond la SCI MARINE devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

CONDAMNER la SCI MARINE à verser à la SCI [Adresse 6] la somme de 44.000 Euros au titre des travaux de réfection réalisés en toiture de l’immeuble vendu sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;
CONDAMNER la SCI MARINE à verser à la SCI [Adresse 6] la somme de 15.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts à raison des préjudices financiers induits par les désordres en toiture.
CONDAMNER la SCI MARINE à verser à la SCI [Adresse 6] la somme 5.000 Euros au titre des frais irrépétibles, par application de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER la SCI MARINE aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire pour la somme de 5.179,96 Euros.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/05603.

La SCI MARINE, régulièrement citée à personne morale, n’a pas constitué avocat dans le cadre de la présente instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 novembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 7 décembre 2023.

La décision a été mise en délibéré au 15 février 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes au titre de la garantie des vices cachés du vendeur

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur d’un immeuble est tenu vis-à-vis de l’acquéreur de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L’article 1643 du même code ajoute qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est ainsi constant qu’une clause d’exclusion peut valablement être insérée au sein des actes de vente et exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés prévue par l’article 1641 du code civil. Toutefois, celle-ci doit être écartée dès lors qu’il est démontré que le vendeur est un professionnel de la construction ou s’est comporté comme tel. Elle ne peut davantage recevoir application lorsque les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur, en application de l’article 1645 du code civil, qui précise que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Par ailleurs, en application de l’article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, la SCI [Adresse 6] recherche la garantie de son vendeur la SCI MARINE au titre de vices affectant la toiture et la charpente de l’immeuble vendu, qu’elle qualifie de vices cachés.

Il résulte des pièces produites, et en particulier du rapport de l’expert judiciaire Monsieur [S] en date du 14 juin 2022 établi au contradictoire des deux parties, que postérieurement à la vente conclue entre la SCI MARINE et la SCI [Adresse 6], des désordres caractérisés par des infiltrations d’eau se sont manifestés au sein de l’immeuble, plus particulièrement au sein de l’appartement situé au 2ème et dernier étage, dans la cuisine, la chambre et l’entrée des toilettes.

Il a été établi par l’expert que ces désordres provenaient de la toiture dont l’étanchéité n’était plus assurée compte tenu de son état général vétuste et dégradé : tuiles cassées et parfois réparées de manière insuffisante, fissuration de la cheminée, déformation avancée de la toiture en partie Est et Sud, chéneau endommagé avec reprise inefficace.

Il a par ailleurs été noté que les infiltrations avaient dégradé la charpente de l’immeuble, aujourd’hui « très endommagée » et dans un état de « dégradation avancée ». L’expert a en particulier précisé que les chevrons fixés sur les poutres étaient en état de décomposition, déformés par le poids des tuiles voire rompus pour certains, de même que le chevêtre du puits de lumière. La poutre de faitage était également fendue et à remplacer, et des traces d’infiltration étaient visibles sur toutes les poutres côté Est.

Il a préconisé la réfection complète de la toiture et de la charpente dans un court délai, compte tenu de ces constatations.

S’agissant de la date des désordres, l’expert a relevé qu’au regard de l’état général vétuste de la toiture et de la charpente, les infiltrations devaient exister depuis plusieurs années, la charpente ayant notamment été « fragilisée d’année en année ».

Il a également noté, outre des réparations ponctuelles effectuées en toiture à l’aide d’une peinture/résine sur certaines tuiles et sur le cheneau, que les chevrons de la charpente situés côté Ouest de la maison avaient été en partie remplacés et que des renforts verticaux soutenant les poutres sur les supports du plafond de l’appartement du 2ème étage avaient été ajoutés.

Il en a conclu que « l’état de dégradation avancé de la charpente avait déjà été constaté » et que les chevrons verticaux avaient ainsi été installés pour éviter une plus grande déformation de la toiture et diminuer le fléchissement des poutres et les aider « à soutenir la toiture en reportant les efforts sur les supports du plafond de l’appartement d’en-dessous alors que ces derniers ne sont pas dimensionnés pour ».

Il résulte de ces différents éléments que l’état vétuste de la toiture et de la charpente de l’immeuble est établi et préexistait sans aucun doute à la vente de celui-ci à la SCI [Adresse 6].

S’agissant du caractère apparent ou caché des désordres, l’expert judiciaire a noté que l’appartement du 2ème étage avait été refait à neuf au moment de la vente, de sorte qu’il est probable selon lui qu’aucun désordre n’était visible lors de l’achat. Toutefois, il a ajouté que la visite des combles permettait, à la date de la vente, de visualiser la vétusté et la dégradation de la toiture et de la charpente. Il convient cependant de relever sur ce point que les combles en question n’étaient pas facilement accessibles puisque seule une trappe située au plafond de l’appartement du 2ème étage permettait d’y accéder d’après le rapport d’expertise, tandis que la toiture ne pouvait être visualisée que par une ouverture depuis ces combles, l’accès au toit étant jugé « dangereux » sans équipement de sécurité.

Aucun lien n’est par ailleurs démontré entre la mention portée au sein de l’acte de vente de travaux réparatoires réalisés avant la vente du fait de moisissures au sein de l’appartement du 1er étage, et les désordres affectant la toiture et la charpente ayant entrainé des dégâts des eaux au 2ème étage, seuls objets du présent litige. Rien ne vient ainsi prouver que la SCI MARINE aurait avisé son acquéreur de l’état de la toiture et de la charpente.

Dans ces conditions, les désordres affectant ces éléments ne peuvent être regardés comme des vices apparents au moment de la vente, puisqu’un acquéreur même normalement diligent ne pouvait s’apercevoir de leur existence par une simple visite de l’immeuble, aucun désordre n’étant notamment décelable à l’intérieur dans ses parties habitables.

Il s’agit donc bien d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil, étant précisé que l’importance des désordres affectant le couvert de l’immeuble caractérise sans aucun doute son impropriété à l’habitation, ou entraine à tout le moins une diminution sensible de sa valeur.

Il apparait par ailleurs établi de manière certaine que la SCI MARINE avait connaissance de l’état de vétusté avancé de la toiture et de la charpente au regard des constatations de l’expert judiciaire qui a conclu, compte tenu des réparations ponctuelles précédemment effectuées sur celles-ci, que « l’état de dégradation avancé de la charpente avait déjà été constaté ».

Le fait que l’appartement du 2ème étage ait été refait à neuf avant la vente sans que les désordres affectant la toiture et la charpente ne soient quant à eux réparés de manière suffisante et pérenne vient au surplus démontrer une volonté de dissimulation des désordres et des infiltrations d’eau régulières qui affectaient de toute évidence l’appartement depuis plusieurs années.

Dans ces conditions, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente ne peut recevoir application.

La SCI MARINE, qui avait nécessairement connaissance des vices affectant la toiture et la charpente avant la vente, engage donc sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés du vendeur.

Elle sera par conséquent condamnée à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 44.000 euros TTC qui correspond au coût des travaux réalisés par celle-ci à ses frais avancés pour reprendre les désordres, justifiés par une facture de la société CICEK CONSTRUCTION et par les constatations de l’expert judiciaire, qui n’a émis aucune remarque sur lesdits travaux ni sur leur montant.

S’agissant en revanche de la somme de 15.000 euros sollicitée par la demanderesse au titre des « préjudices financiers induits par les désordres en toiture », le tribunal ne peut que constater qu’elle n’apporte aucune explication quant à la nature exacte de ces préjudices et ne produit aucune pièce justificative. L’expert judiciaire n’évoque quant à lui au sein de son rapport que les préjudices matériels liés aux travaux de réfection de la toiture/charpente et des embellissements de l’appartement, étant relevé qu’aucune demande n’est formulée de ce dernier chef par la SCI [Adresse 6] et que l’expert ne fait quant à lui état d’aucun autre préjudice, notamment financier. La requérante sera donc déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI MARINE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Elle sera également condamnée à payer à la SCI [Adresse 6] une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente procédure.

Conformément à l’article 514 du code civil, l’exécution provisoire est de droit et aucune raison ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS