TJ Marseille, 15 févr. 2024, RG 22/12404

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°24/
du 15 Février 2024

Enrôlement : N° RG 22/12404 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2VRG

AFFAIRE :Mme [U] [F] ( Me Sébastien VICQUENAULT)
C/S.D.C. [6] [Adresse 1] (Me Isabelle LEONETTI)

DÉBATS : A l'audience Publique du 07 Décembre 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 15 Février 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 15 Février 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [U] [F]
née le 24 Octobre 1957 à [Localité 7] (TUNISIE), de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 3]

représentée par Maître Sébastien VICQUENAULT, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [6] situé [Adresse 1] et [Adresse 4], domicilié chez son syndic en exercice la société SL IMMOBILIER, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 832 116 511, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Isabelle LEONETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [F] est propriétaire d’un appartement au 8ème étage de l’ensemble immobilier nommé [6], situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic est la société SL IMMOBILIER.

D’importantes infiltrations d’eau sont survenues au sein du logement appartenant à Madame [F], qui était donné à bail depuis le 29 juin 2013.

Ces infiltrations ont conduit sa locataire à donner congé de son bail le 26 mai 2018.

Le 30 novembre 2020, l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé la réalisation de travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse du 9ème étage, sus-jacente à l’appartement de Madame [F].

Le 2 décembre 2020, cette dernière a fait établir un procès-verbal de constat des désordres affectant son appartement par commissaire de justice.

Apprenant que l’assureur de sa locataire ne prendrait pas en charge le coût des travaux de remise en état de son appartement, Madame [F] a sollicité la suspension des travaux, amiablement puis par voie d’assignation le 18 février 2021.

Par ordonnance du 9 juillet 2021, le juge des référés a déclaré sans objet la demande d’interruption des travaux, ces derniers ayant déjà été réalisés par le syndicat. Il a par ailleurs ordonné une expertise confiée à Monsieur [L] [E].

Ce dernier a déposé son rapport définitif le 9 mars 2022.

Par un courrier en date du 28 mars 2022, Madame [F] a mis le syndicat des copropriétaires en demeure de lui verser différentes sommes en indemnisation de ses préjudices, en vain.

Par assignation en date du 9 mai 2022, elle a attrait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble devant le juge des référés en sollicitant principalement sa condamnation au paiement d’une somme de 47055 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice subi.

Par ordonnance du 14 octobre 2022, le juge des référés a constaté l’existence de contestations sérieuses et a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2022, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, Madame [F] a assigné au fond le syndicat des copropriétaires au visa notamment de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de :

JUGER que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [6], situé au [Adresse 1] et [Adresse 4] est responsable, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des dommages que les infiltrations d’eaux ont causé à l’appartement de Madame [U] [F] ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [6], situé au [Adresse 1] et [Adresse 4], à payer à Madame [U] [F], une somme de 45 845,81 euros en réparation des préjudices qu’elle a subis ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [6], situé au [Adresse 1] et [Adresse 4], à payer à Madame [U] [F], une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [6], situé au [Adresse 1] et [Adresse 4], aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [E], et le coût du procès-verbal de constat d’huissier en date du 2 décembre 2020.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 22/12404.

Aux termes de ses conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 30 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [6], représenté par son syndic en exercice la société SL IMMOBILIER, demande au tribunal de :

A titre principal :
Faute par Madame [F] d’établir que les dommages qu’elle invoque trouvent leur origine dans les parties communes, elle devra être donc déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
DEBOUTER Madame [F] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6], la demanderesse n’établissant pas que les dommages qu’elle invoque trouvent leur origine dans les parties communes

A titre subsidiaire
DEBOUTER Madame [F] de ses demandes formulées au titre du préjudice moral et de jouissance, comme n’étant pas établis
A titre infiniment subsidiaire,
LIMITER le montant de la condamnation au titre du préjudice matériel à la somme retenue par l’Expert, soit 6400€ euros TTC.
LIMITER le montant de la condamnation au titre du préjudice de jouissance à la somme de 2572.50€.
DEBOUTER Madame [F] de sa demande de condamnation au titre du préjudice moral, et du surplus de ses demandes comme non fondées.

En toute hypothèse
DEBOUTER Madame [F] du surplus de ses demandes, comme non fondées et notamment de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du CPC, des dépens et du coût du constat d’huissier.
CONDAMNER Madame [F] à payer la somme de 3000 € au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] par application de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 octobre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 7 décembre 2023.

La décision a été mise en délibéré au 15 février 2024.

MOTIFS

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 applicable au présent litige, le syndicat est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il appartient à celui qui recherche la responsabilité du syndicat sur ce fondement de démontrer que les désordres dont il réclame réparation trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble.

En l’espèce, Madame [F] se plaint d’infiltrations d’eau ayant endommagé son appartement. Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la matérialité de ces désordres mais réfute qu’ils puissent trouver leur source dans les parties communes. Il considère également que la date de leur apparition, en mai 2017 selon Madame [F], n’est pas établie.

Il résulte des pièces versées aux débats que la locataire de Madame [F], Madame [D] [P], occupante de l’appartement depuis le 29 juin 2013, a écrit à celle-ci le 24 mai 2018 puis le 12 juin 2018 en faisant état d’humidité et « d’eau qui coule » dans l’appartement, ainsi que de son souhait de quitter le logement pour des raisons sanitaires en lien avec ces désordres. Le fait que ces derniers proviendraient de la terrasse sus-jacente est clairement évoqué par la locataire en ces termes : « (…) dès qu’ils auront fait les travaux du au dégâts de la terrasse », « (…) soit disant foncia a tt réparée la terrasse voila quelques dégât de la terrasse ». Deux photographies montrant des traces d’infiltrations (moisissures, peinture cloquée) sont jointes au courriel adressé à la requérante le 12 juin 2018, sans que l’endroit de ces dernières au sein de l’appartement ni la date à laquelle les clichés ont été pris ne soient précisés.

Si ces affirmations et photographies apparaissent, à elles-seules, insuffisantes à établir avec précision et certitude les désordres affectant l’appartement de Madame [F] ainsi que leur origine, elles sont néanmoins corroborées par plusieurs éléments concordants.
Ainsi, la reprise de l’étanchéité de la terrasse sus-jacente située au 9ème étage, évoquée d’abord dans un courriel adressé le 3 janvier 2020 à Madame [F] par la société SL IMMOBILIER, a ensuite fait l’objet de plusieurs demandes de devis concernant sa réfection complète puis d’une inscription à l’ordre du jour et d’un vote favorable de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 novembre 2020.

Il doit être relevé que le devis établi par la société AE TRAVAUX le 12 octobre 2020 visait bien la « réfection étanchéité terrasse complète du logement de Mme [Y] 9ème étage (surface envirton 35 m² » pour un montant total de 9.889 euros TTC, et comportait trois photographies légendées « vision étanchéité terrasse HS – zone terrasse 9ème étage ».

La résolution adoptée par l’assemblée générale le 30 novembre 2020 était quant à elle intitulée « BAT 50 : décision à prendre pour la réalisation de travaux de réfection d’étanchéité de la terrasse du 9ème étage au bâtiment [Adresse 5] suite aux infiltrations causées aux parties communes et aux appartements du dessous ».

Ces éléments ne laissent pas de doute sur le fait que l’étanchéité de la terrasse sus-jacente était bien défectueuse.

Par ailleurs, Madame [F] a fait dresser, dans un temps voisin de ce devis et de l’assemblée générale, un procès-verbal de constat par commissaire de justice qui permet d’établir que son appartement était encore affecté, le 2 décembre 2020, d’importantes infiltrations. Ainsi, il est noté la présence d’un dégât des eaux important et ancien, notamment dans la cuisine de l’appartement, ayant profondément dégradé tant le plafond que les murs. Il est précisé qu’une partie du plafond s’est effondrée et que « différentes pièces de tissu avaient été mises en place sur le sol afin d’éponger l’eau s’écoulant du plafond ». Des traces anciennes et persistantes d’infiltrations ont également été constatées dans le séjour, au niveau du couloir et de la chambre, avec apparition de moisissures, cloquage et fissuration de la peinture… Le commissaire de justice mentionne ainsi l’humidité présente dans l’ensemble de l’appartement, alors inhabité et le rendant « « totalement inhabitable ».

Il est par conséquent démontré que trois mois avant la réalisation des travaux de réfection de la terrasse, les infiltrations d’eau étaient persistantes dans l’appartement de Madame [F], contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires.

Enfin et surtout, il est constant qu’après le vote de ces travaux par l’assemblée générale des copropriétaires, ces derniers ont été réalisés par le syndicat et ont mis fin définitivement aux infiltrations alléguées, ce qui n’est pas sérieusement contesté.

Ces différents éléments, conjugués aux constats réalisés par l’expert judiciaire désigné postérieurement, Monsieur [E], ont permis à ce dernier de conclure de manière claire que « l’origine des désordres, rencontrés chez Madame [F], est la défaillance de l’étanchéité de la terrasse située au-dessus de l’appartement de celle-ci ».

Il a en effet pu constater et photographier, lors de son accédit du 29 octobre 2021, la présence d’importantes traces d’infiltrations au plafond dans la cuisine et de traces d’infiltrations mineures dans le reste d’appartement (avec dégradations et gonflement du parquet ainsi que traces de moisissures sur certains murs), qui étaient sèches au moment de ses opérations. Le fait qu’il n’ait pas constaté d’infiltrations actives n’est pas de nature à remettre en cause ses conclusions quant à l’existence et à l’origine des désordres, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires. En effet, l’expert a bien relevé la présence de multiples traces d’infiltrations dans l’ensemble de l’appartement (et non seulement dans la cuisine et le couloir comme l’affirme le défendeur), le fait qu’elles soient sèches au jour de son accédit et postérieurement à la réalisation des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse sus-jacente lui ayant notamment permis d’en déduire que ces derniers avaient permis d’y mettre fin et que l’origine des désordres se trouvait donc bien dans cet ouvrage.

Les moyens soutenus par le syndicat, selon lesquels aucune constatation ni mise en eau n’aurait été effectuée par l’expert sur cette terrasse et faisant état de ce qu’il n’aurait pas précisé l’emplacement exact des infiltrations par rapport la situation de celle-ci, sont rendus inopérants par les éléments rappelés ci-dessus, d’autant que le syndicat ne peut reprocher à l’expert ou à la requérante que l’expertise se soit déroulée postérieurement aux travaux de réfection de la terrasse, puisque Madame [F] lui avait expressément demandé de surseoir à ces derniers du fait de la demande d’expertise judiciaire en cours, ce qu’il n’a pas souhaité.

Le défendeur ne verse par ailleurs, à l’appui des contestations qu’il oppose aux conclusions de l’expert judiciaire, aucun élément technique de nature à remettre en cause celles-ci. Il se contente notamment d’affirmer que les infiltrations pourraient trouver leur cause dans des dégâts des eaux provoqués par le locataire de l’appartement du 9ème étage, sans toutefois produire un quelconque élément et en particulier aucune déclaration de sinistre, constat d’huissier, photographie ou rapport d’un autre technicien qui aurait été mandaté par le syndicat des copropriétaires et qui aurait laissé supposer l’existence d’une autre origine à ces désordres. Il en est de même de l’allégation selon laquelle des travaux auraient pu être réalisés au sein de cet appartement, partie privative, qui auraient mis fin aux infiltrations, ce qui relève de la pure supposition et n’est étayé par aucun élément.

Ainsi, il est pleinement démontré que les infiltrations subies par l’appartement de Madame [F] trouvaient bien leur origine dans le caractère défectueux de l’étanchéité de la terrasse du 9ème étage, seule cause envisagée par l’expert et corroborée par les pièces produites, dont il n’est pas contesté qu’il s’agit d’une partie commune.

L’absence de certitude quant à la date d’apparition des désordres n’est pas de nature à exonérer le syndicat de sa responsabilité du chef de ces derniers et sera appréciée au stade de l’évaluation du préjudice.

De la même manière, le fait que la requérante et/ou sa locataire n’aurait pas souscrit d’assurance habitation pour son appartement est sans lien avec la responsabilité objective du syndicat du fait des désordres causés aux copropriétaires trouvant leur origine dans les parties commune.

La responsabilité du syndicat est donc engagée de plein droit sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et il sera condamné à indemniser les conséquences des désordres, sans avoir à démontrer qu’il aurait commis une faute ou une négligence dans la gestion de ce sinistre.

Sur les demandes de Madame [F]

La requérante sollicite aux termes de son assignation une somme totale de 45.845,81 euros, correspondant d’après ses écritures :
- à hauteur de 6.400 euros à son préjudice matériel et financier constitué par le coût de la remise en état de son appartement ;
- à hauteur de 34.445,81 euros à son préjudice financier en lien avec la perte des loyers pour la période de juin 2018 au 11 mai 2022 ;
- à hauteur de 5.000 euros à son préjudice moral.

La demande formée au titre du coût de la remise en état de son appartement n’est pas contestée en défense et correspond exactement à l’estimation effectuée par l’expert judiciaire, de sorte qu’il y sera fait droit.

S’agissant de la demande formée au titre de la perte locative, Madame [F] sollicite une indemnisation à hauteur des loyers non perçus de juin 2018 au 11 mai 2022.

En premier lieu, il ne peut être valablement soutenu par le syndicat qu’aucune réparation ne serait due pour la période antérieure à décembre 2020 en l’absence de certitude quant à la date d’apparition des désordres. En effet, les pièces versées aux débats établissent que la locataire de l’appartement a quitté celui-ci en juin 2018 en raison des infiltrations et de l’humidité qui l’affectaient. L’expert judiciaire a d’ailleurs retenu cette date comme point de départ du préjudice locatif de la requérante, ce qu’il y a lieu d’entériner.

S’agissant en revanche de la date de fin du préjudice locatif, Madame [F] ne peut solliciter une indemnisation jusqu’au 11 mai 2022, date à laquelle elle a effectivement reloué son logement, dès lors qu’il est établi que les travaux nécessaires à la cessation des infiltrations ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires en mars 2021, et que l’expert a estimé à un mois la durée supplémentaire utile à la réfection de ses parties privatives, ce qu’elle ne conteste pas. La requérante justifie avoir été empêchée de relouer son bien par l’expertise judiciaire en cours, ce qui ne peut être contesté par le syndicat et ne relève pas d’un « choix » de Madame [F] contrairement à ce qu’il affirme, celle-ci ayant été contrainte d’engager une procédure d’expertise judiciaire du fait du refus du syndicat de l’indemniser de ses préjudices, étant rappelé que l’expertise n’a pas été réalisée sur pièces contrairement à ce qui est affirmé. Il sera cependant relevé que l’unique accédit de l’expert s’est tenu le 29 octobre 2021 et que Madame [F] aurait pu solliciter son accord pour réaliser les travaux de réfection de son appartement immédiatement après celui-ci, ce qu’elle n’a pas fait. Il y a lieu de considérer qu’elle était en mesure de relouer son bien un mois après la visite de l’expert soit à compter du 1er décembre 2021, date qu’il y a lieu de retenir. Dans ces conditions, son préjudice locatif sera limité à la période s’étendant du 1er juillet 2018 au 1er décembre 2021, soit 41 mois, et sera évalué à la somme de 29.765 euros après déduction de la somme retenue sur le dépôt de garantie, conformément à l’estimation de l’expert judiciaire (735 euros x 41mois = 30.135 – 370 euros = 29.765 euros)

Enfin, la demande formée au titre du préjudice moral, qui n’est justifiée par aucune pièce, et alors que Madame [F] n’est pas l’occupante de l’appartement, sera purement et simplement rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Il sera également condamné à payer à Madame [F] une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, incluant les frais de constat d’huissier.

Il sera rappelé que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition des parties au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [6], situé au [Adresse 1] et [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société SL IMMOBILIER, à payer à Madame [U] [F] la somme de 6.400 euros en réparation de son préjudice matériel en lien avec le cout de la réfection de son appartement ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [6], situé au [Adresse 1] et [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société SL IMMOBILIER, à payer à Madame [U] [F] la somme de 29.765 euros en réparation de son préjudice locatif pour la période du 1er juillet 2018 au 1er décembre 2021 ;

DEBOUTE Madame [U] [F] de sa demande formée au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [6], situé au [Adresse 1] et [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société SL IMMOBILIER, à payer à Madame [U] [F] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [6], situé au [Adresse 1] et [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société SL IMMOBILIER, aux entiers dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le quinze février deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT