TJ Marseille, 21 mars 2024, RG 22/07754

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N° 24/
du 21 Mars 2024

Enrôlement : N° RG 22/07754 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2JSO

AFFAIRE :M. [M] [R] ( Me Virginie SAPAZIAN)
C/S.D.C. [Adresse 2] (la SELARL C.L.G.)

DÉBATS : A l'audience Publique du 21 Décembre 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 21 Mars 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [M] [R]
né le 21 Novembre 1970 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant et domicilié [Adresse 2]

Monsieur [P] [L] [S] [R]
né le 09 Juin 1942 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant et domicilié [Adresse 3]

Madame [N] [R]
née le 27 Mars 1945 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 3]

tous trois représentés par Maître Virginie SAPAZIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL DURAND IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 849 896 907, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [R] est nu propriétaire des lots n°54, 42, 74 et 6 dans l’immeuble en copropriété nommé « [Adresse 2] » situé [Adresse 2].

Monsieur [P] [R] et Madame [N] [R] en sont les usufruitiers.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 14 juin 2022, au cours de laquelle a notamment été adoptée une résolution n°32 autorisant une copropriétaire, Madame [K], à effectuer des travaux de fermeture de sa terrasse par une véranda.

Le procès-verbal de l’assemblée générale a été notifié à l’ensemble des copropriétaires le 22 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2022, Monsieur [M] [R], Monsieur [P] [R] et Madame [N] [R] ont fait citer le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 2] » [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL DURAND IMMOBILIER, aux fins de voir prononcer la nullité de la résolution n°32 de l’assemblée générale du 14 juin 2022.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/07754.

Aux termes de leurs conclusions n°2 et récapitulatives régulièrement notifiées par RPVA le 16 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, Monsieur [M] [R], Monsieur [P] [R] et Madame [N] [R] demandent au tribunal de :

Vu notamment les articles 10, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le décret du 17 mars 1967,
Vu la loi ELAN,

- PRONONCER la nullité de la résolution n°32 de l’assemblée générale du 14 juin 2022, notifiée le 22 juin 2022 ;
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à verser aux consorts [R] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- VOIR le Tribunal user de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour dispenser les requérants de la totalité des frais et honoraires exposés par le syndic à l’occasion de la présente procédure ;
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à verser aux consorts [R] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir laquelle est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

A l’appui de leurs demandes, les consorts [R] soutiennent :
- Que la résolution a été votée à la majorité de l’article 25 alors qu’elle aurait dû être votée à la majorité de l’article 26 ;
- Que la résolution est imprécise tandis que le projet n’a été présenté aux copropriétaires que succinctement, sans aucune information précise, devis ou explication technique, de sorte que l’assemblée générale n’était pas suffisamment informée lors du vote de cette résolution ;
- Que la création d’une véranda affectera la destination de l’immeuble et occasionnera des désordres et des nuisances aux copropriétaires ;
- Que le vote de la résolution n°32 constitue un abus de majorité cat elle a été prise dans l’intérêt personnel de Madame [K] ;
- Que la véranda est une extension de la surface de l’appartement et doit faire l’objet d’une déclaration préalable.

Aux termes de ses conclusions n°2 régulièrement notifiées par RPVA le 15 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu les articles 25, 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

- REJETER toutes les demandes formulées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [R], Monsieur [P] [R] et Madame [N] [R] à verser la somme de 2 500 € au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En réponse aux arguments adverses, le Syndicat des copropriétaires soutient :
- Que la résolution contestée a été d’abord votée à la majorité de l’article 26 puis, en l’absence de double majorité, soumise à un second vote à la majorité de l’article 25, et est dès lors parfaitement régulière ;
- Que Madame [K] a communiqué des plans détaillés du projet qui ont été joints à la convocation, ce qui est suffisant s’agissant de l’aménagement d’une simple structure légère privative affectant uniquement l’apparence des parties communes sans atteinte à la structure de l’immeuble ; le fait que Madame [K] ne produise qu’un seul devis est indifférent dans la mesure où le coût des travaux sera uniquement supporté par elle et où la fermeture de la terrasse n’aggravera pas les charges communes générales liées à l’entretien des terrasses ;
- Que les travaux n’étant pas encore réalisés, la question de leur conformité n’a pas lieu d’être ;
- Que la preuve d’un vote manifestement abusif n’a pas été rapportée et que les consorts [K] ne sont de toute façon pas majoritaires au sein de la copropriété ;
- Que la terrasse dont la fermeture est envisagée est une partie commune sur laquelle les consorts [K] bénéficient déjà d’un droit à jouissance exclusif, sans que les travaux n’étendent leurs parties privatives ;
- Que les troubles du voisinage allégués ne sont qu’éventuels et non avérés ;
- Qu’il n’y a pas d’atteinte aux stipulations du règlement de copropriété puisque les consorts [K] ont obtenu l’accord de l’assemblée générale pour réaliser leur véranda conformément à ce règlement ;
- Que les travaux ne portent pas atteinte à l’harmonie de la résidence puisque plusieurs balcons et terrasses ont déjà été fermés par les propriétaires.

La clôture de la procédure est intervenue le 19 octobre 2023.

L’audience a eu lieu le 21 décembre 2023.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°32

Sur le moyen tiré du non-respect des conditions de majorité

L’article 26 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.

L’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose quant à lui que nonobstant toute disposition contraire, lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

En l’espèce, la résolution n°32 contestée dans le cadre du litige visait à autoriser un copropriétaire à construire une véranda sur une terrasse, partie commune à jouissance privative.

Les parties ne discutent pas le fait que cette question devait être soumise à l’assemblée générale aux conditions de majorité de l’article 26.

Or, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 juin 2022 que cette résolution a bien été soumise à un premier vote selon ces modalités, 18 personnes ayant pris part au vote, 10 personnes ayant voté en faveur de celle-ci et 8 personnes contre son adoption.

La résolution proposée ayant obtenu l’approbation de plus de la moitié des membres qui représentaient plus d’un tiers des voix de tous les copropriétaires, c’est à bon droit qu’il a ensuite été procédé à un second vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires telle que prévue par l’article 25, et ce conformément à l’article 26-1.

Par conséquent, aucune irrégularité n’est démontrée.

Ce moyen sera donc écarté.

Sur le moyen tiré du défaut d’information des copropriétaires concernant les travaux projetés

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 énonce que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Selon l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi précitée, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale.
Le ou les copropriétaires qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11.
Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.

Il est constant que la communication préalable à l’assemblée générale de l’ordre du jour et des pièces annexes est destinée à permettre aux copropriétaires de disposer de l’ensemble des informations nécessaires à un vote éclairé des résolutions proposées.

En l’espèce, il a été rappelé que la résolution attaquée visait à autoriser une copropriétaire, Madame [K], à effectuer des travaux de fermeture de la terrasse dont elle a la jouissance privative par la construction d’une véranda.

Cette résolution ayant été inscrite à l’ordre du jour à la demande de cette copropriétaire, il lui incombait de produire les documents permettant à l’assemblée générale d’être informée de la consistance de son projet afin de se prononcer de manière éclairée.

Il résulte de la convocation adressée aux copropriétaires le 13 mai 2022 que le projet de résolution n°32 était libellé de la manière suivante :
« Autorisation à donner à Madame [K] d’effectuer des travaux de fermeture par une véranda
L'Assemblée Générale autorise Mme [K] [O] à effectuer, à ses frais exclusifs, des travaux de fermeture par une véranda conformément au projet joint, affectant l'aspect extérieur de l'immeuble et sous réserve pour Mme [K] [O] de :
• Se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises
• Faire effectuer les travaux dans le respect des règles de l'art et à ses frais,
• Souscrire toute police d'assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au Syndicat des copropriétaires et à l'ouvrage,
• Se conformer aux dispositions du Règlement de copropriété.
Le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la Copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux. »

Était joint à la convocation un courriel de Madame [K] précisant, s’agissant de cette demande : « Autorisation pour fermeture de véranda comme suit.
Cela impliquerait moins de bruit provenant de la terrasse, détecteur d'alarme dans le jardin, sur le muret et sur la véranda.
Construction sur la partie existante d'extension de loggia. »

Ce courriel comportait à sa suite quatre dessins en 3D, montrant différentes vues de la façade de l’immeuble avec la véranda projetée.

Le tribunal constate, comme le soulignent à juste titre les requérants, que le courriel annexé à la convocation ainsi que les quatre croquis ne comportent aucune indication technique précise quant au projet envisagé (dimensions, type de matériaux utilisés, couleur des matériaux, etc.). Contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, aucun « plan détaillé » de la véranda ni devis ne figurait en pièce jointe à la convocation qui ne comportait pas de plan métré ni devis relatif aux travaux (même unique), ni même plaquette explicative ou publicitaire concernant le dispositif de véranda envisagé.

Les images illustrant le projet sont quant à elle des images de synthèse de très petite taille, en noir et blanc, qui ne permettent pas de se rendre compte de l’insertion de la future véranda dans l’environnement et du respect ou non de l’harmonie de l’immeuble, dont elle modifie pourtant l’aspect extérieur. Elles ne permettent pas davantage de s’assurer que le projet est conforme aux travaux déjà réalisés précédemment pour fermer certaines loggias dans les étages (identité de matériaux et de couleur notamment).

Par ailleurs, aucune précision n’est apportée quant au mode de fixation de la véranda sur la façade de l’immeuble, sur laquelle elle a manifestement vocation à s’appuyer, ni à son caractère permanent ou démontable. Le syndicat des copropriétaires se contente ainsi d’affirmer qu’il s’agit de travaux d’installation d’une « structure légère privative » ne portant pas atteinte à la structure de l’immeuble, sans qu’aucun document n’ait été transmis en amont du vote à l’assemblée générale à même de s’en assurer.

Enfin, la résolution n°32 adoptée par l’assemblée générale, telle qu’elle ressort du procès-verbal, précise que Madame [K] est autorisée à réaliser ces travaux sous réserve de « faire intervenir un géomètre afin de calculer la superficie générée avec le recalcule des tantièmes » et de « faire effectuer un modificatif du règlement de copropriété pour modifier l’état descriptif de division ». Ces mentions démontrent que les conséquences exactes de la création de cette véranda sur les tantièmes affectés à chaque lot étaient inconnues ou à tout le moins imprécises au moment du vote de la résolution par l’assemblée générale.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que le document transmis à l’appui de la demande d’autorisation de travaux objet de la résolution contestée était tout à fait insuffisant à la parfaite information des copropriétaires et que le vote est dès lors intervenu dans des conditions irrégulières.

Par conséquent, la résolution numéro 32 de l’assemblée générale du 14 juin 2022 sera annulée sans qu’il y ait besoin d’examiner les autres moyens.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la véranda n’ayant pas encore été construite, le simple vote d’une résolution autorisant sa construction ne peut suffire à caractériser l’existence d’un dommage causé aux consorts [R].

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 2] » [Adresse 2], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens.

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 2] » [Adresse 2] sera condamné à verser une somme totale de 2000 euros aux consorts [R] au titre des frais irrépétibles engagés par leurs soins.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [M] [R], Monsieur [P] [R] et Madame [N] [R] seront dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS