TJ Versailles, 16 mai 2024, RG 22/01464

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Quatrième Chambre
JUGEMENT
16 MAI 2024

N° RG 22/01464 - N° Portalis DB22-W-B7G-QOQZ
Code NAC : 71G

DEMANDERESSE :

S.A.S. JC LINCOLN IMMOBILIER
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 750 052 383, prise en la personne de son président, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 7]

représentée par Me Marilyne SECCI, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

Syndic. de copro. DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6] à [Localité 8]
représenté par son syndic en exercice, le Cabinet CITYA IMMOBILIER, dont le siège est situé [Adresse 5] à [Localité 8], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Versailles sous le numéro 519289763, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, désigné syndic suivant PV d’Assemblée Générale du 20 avril 2022
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Maître Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, avocats plaidant/postulant

Copie exécutoire à Me Benoît MONIN, Me Mélina PEDROLETTI, Me Marilyne SECCI
Copie certifiée conforme à l’origninal à Maître [O] [D],
délivrée le

S.A.S. ALBA OUEST,
imrnatriculée au RCS dc VERSAILLES sous Ie N° 833 IT6 001, agissant poursuites et digences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 8]

représentée par Me Benoît MONIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

S.A.S. VIELMON IMMOBILIER
immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 340 317 452, agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié audit siège en cette qualité
[Adresse 3]
[Localité 8]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

ACTE INITIAL du 23 Février 2022 reçu au greffe le 08 Mars 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 14 Mars 2024, après le rapport de Madame DUMENY, Présidente de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mme DUMENY, Vice Présidente
Monsieur BRIDIER, Vice-Président
Madame BARONNET, Juge

GREFFIER :
Madame GAVACHE

EXPOSE DU LITIGE

La société Générale de promotion, la société les nouvelles résidence de France, et la société SOFIBER se sont associées pour constituer la SCI [Adresse 6] en vue de réaliser une opération de co-promotion immobilière dénommée Cours et jardins de Noailles, sur une parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 4], située [Adresse 6] à [Localité 8].
Il s'agissait de la construction d'un ensemble immobilier à usage d'habitation, d'activités et de parkings composé de 6 corps de bâtiment élevés de R + 1 à R + 2 sous combles sur deux niveaux de sous-sols, après démolition partielle des bâtiments existants.
L'opération a été commercialisée en Vente en l'Etat Futur d'Achèvement puis l'immeuble soumis au statut de la copropriété courant 2009.

Dès l’origine les parties communes étaient affectées de multiples désordres, malfaçons et non-conformités, notamment la couverture et le sous-sol de la résidence qui sont totalement inutilisables, les parkings étant inondés et équipés d'une batterie d'étais suite à la désolidarisation de la dalle de la jardinière centrale de la résidence.
Le Syndicat des copropriétaires a saisi le Président du Tribunal de Grande Instance de Versailles et obtenu la désignation d’un expert par ordonnance de référé en date du 25 mars 2010. Celui-ci a déposé son rapport le 10 octobre 2014 relevant notamment des malfaçons des parties communes au niveau de la dalle centrale, des jardinières et de l’étanchéité de la cour.

Par jugement en date du 26 avril 2018, s'agissant des malfaçons affectant la jardinière, le pavage de la cour, la reprise des relevés d'étanchéité, le Tribunal de grande instance de Versailles a retenu les conclusions de l'expert et condamné les différentes entreprises intervenues dans cette opération au paiement des sommes retenues dans le rapport d'expertise au Syndicat des copropriétaires.

Un arrêt prononcé le 25 octobre 2021 a confirmé les responsabilités et majoré les indemnités.

C’est dans ce contexte que la société JC Lincoln immobilier a acquis le lot 123 situé au sous-sol par acte du 4/10/2018 et s’est rapidement plaint d’infiltrations alors que le cabinet Vielmon Immobilier était le syndic .

La copropriété a confié au cabinet [K], le 18 juin 2019, une mission de maîtrise d'oeuvre des travaux réparatoires des parties communes de la résidence.

Par courrier en date du 18 novembre 2019 adressé au syndic, la société JC Lincoln immobilier l’a mis en demeure de déclarer les infiltrations qu'elle subissait et de réparer l'origine des fuites. Le cabinet Vielmon immobilier inscrivait une résolution sans vote à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du
19 décembre 2019 au cours de laquelle il était remplacé par la société Alba ouest jusqu’à l’assemblée générale du 20 avril 2022 où le cabinet CITYA IMMOBILIER a été nommé.

Lors de l'Assemblée Générale du 16 septembre 2021, les copropriétaires adoptaient une résolution décidant l'exécution des travaux d’ensemble.

Par exploits délivrés le 23 février 2022, la société JC Lincoln immobilier a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 6] et les deux syndics successifs les cabinets Vielmon immobilier SARL et Alba ouest SAS en indemnisation de ses préjudices.

La SAS JC Lincoln immobilier demande, au terme de ses dernières conclusions notifiées le 4 juin 2023, visant les articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure et postérieure au 1 er juin 2020, 10-1 de la même loi,1240 et 1241 du Code civil, de :
- la déclarer recevable et, y faisant droit ;
- Juger que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] a engagé sa responsabilité ;
- Juger que la société Vielmon immobilier a commis une faute et engagé sa responsabilité ;
- Juger que la société ALBA OUEST a commis une faute et engagé sa responsabilité;
- Constater que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] n'a fait réparer les défauts d’étanchéité des parties communes provenant des malfaçons de l'immeuble et affectant le lot n°123 appartenant à la société JC LINCOLN IMMOBILIER, qu’à compter de la délivrance d’une assignation le 23 février 2022;
- Constater que la Société LINCOLN IMMOBILIER a été contrainte de réparer une descente des eaux usées commune traversant son local 123, à ses frais avancés au mois de novembre 2022, pour mettre fin définitivement aux infiltrations dans son local ;
- Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la société Vielmon immobilier et la société ALBA OUEST à lui payer la somme de 187.981,20 €, en réparation du préjudice subi par la société JC Lincoln immobilier ;
- Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la société Vielmon immobilier et la société ALBA OUEST à lui payer la somme de 63.882€ au titre de la remise en état de ses locaux privatifs ;
- Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à rembourser l'intervention de la Société AMATEC pour la réparation d'une descente des eaux usées commune logée dans la gaine technique située derrière sa trémie d'ascenseur du local 123, pour un montant de 1.650 € ;
- Juger qu’elle devra être exonérée de toute participation aux frais de défense du Syndicat des copropriétaires et aux condamnations à intervenir ;
- Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la société Vielmon immobilier et la société ALBA OUEST de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la société Vielmon immobilier et la société ALBA OUEST à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de constats d'huissiers des 21janvier 2021 et 14 décembre 2021;
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 8] demande, dans ses conclusions échangées le 31 août 2022, de faire application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, afin de :
- dire et juger que la demande d'astreinte relative à l'exécution des travaux en parties communes est dépourvue d'objet, les travaux ayant été réalisés et achevés en février mars 2022,
- dire et juger que sa responsabilité n'est pas engagée, en l'absence de démonstration d'un lien de causalité entre les infiltrations dans le local de la société JC Lincoln immobilier et l'état des parties communes de l'immeuble, qui relève en tout état de cause de malfaçons d'origine imputables aux constructeurs, constitutives, au regard du montant des travaux réparatoires et de l'insolvabilité du promoteur, d'un cas de force majeure ou du fait d'un tiers, exonératoires de responsabilité,
- dire et juger que la société JC Lincoln immobilier ne justifie d'aucun préjudice locatif et n'apporte pas la preuve des travaux de reprise intérieurs de son lot,
- débouter en conséquence la société JC Lincoln immobilier de toutes fins, moyens et prétentions,
- condamner la société JC Lincoln immobilier ou tout succombant à lui verser une indemnité de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- écarter l'exécution provisoire de droit, vu les circonstances de l'espèce, les travaux en parties communes ayant été exécutés,
- condamner la société JC Lincoln immobilier ou tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Evodroit.

Le 31 mars 2023, la SARL Vielmon immobilier vise les articles 1240 du Code civil, 10 du Décret du 17 mars 1967, 23, 39 et 55 du décret du 20 juillet 1972, aux fins de :
- débouter la société JC LINCOLN de l’intégralité de ses demandes formulées à son encontre
- condamner la société JC LINCOLN à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Le 5 mai 2023 la SAS Alba Ouest a notifié ses dernières conclusions contenant les prétentions suivantes fondées sur les articles 1240 et 1241 du code civil et l’article
10 du décret du 17 mars 1967 :
- La juger recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;
- Débouter la société JC Lincoln immobilier de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formulées à son encontre ;
- Condamner la société JC Lincoln immobilier à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société JC Lincoln immobilier au paiement des dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Benoît Monin.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 septembre 2023 et les débats ont eu lieu à l’audience tenue par la formation collégiale le 14 mars 2024 qui a mis sa décision en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- sur la procédure

Il convient de rappeler que les demandes qui tendent simplement à voir “constater” ne constituent pas des demandes en justice visant à ce que soit tranché un point litigieux, de sorte que le tribunal n'y répondra pas dans le dispositif de la présente décision.

- sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

La SAS JC Lincoln immobilier demande de retenir la responsabilité du syndicat, avec celle des deux syndics successifs pour les voir condamner tous trois in solidum à réparer ses préjudices.
Elle se fonde sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui pose le principe d’une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, indépendamment de toute notion de faute, pour les dommages trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble. Selon elle la responsabilité du syndicat est engagée si la victime apporte la preuve que le dommage est imputable à un défaut de la partie commune. Le syndicat ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’un cas de force majeure ou d’une faute de la victime à l’origine des dommages ; en revanche il ne peut pas s’exonérer en invoquant des difficultés de trésorerie puisqu’il lui appartient de prendre en temps utile toute mesure nécessaire pour recouvrer les sommes qui lui étaient dues.

En premier lieu la SAS reproche à la copropriété une violation de son obligation de réparation et d’entretien des parties communes pour avoir fait réparer les défauts d’étanchéité des parties communes provenant des malfaçons affectant le lot 123 qui lui appartient seulement à compter de la délivrance de l’assignation le 23 février 2022 et ce de façon délibérée.

Elle expose avoir acheté le 4 octobre 2018 des locaux se trouvant essentiellement au sous-sol et avoir constaté dès le mois de décembre suivant de multiples infiltrations causant des dégâts des eaux à répétition dans 4 zones principales de son local qui en empêchent la mise en location. Elle soutient que ces infiltrations prennent toutes leur origine dans les parties communes de l’immeuble et principalement dans le défaut d’étanchéité de la cour, provenant de la construction de l’immeuble, comme cela ressort du rapport de la société Yvelines étanchéité mandatée par le syndicat, la recherche de fuite de la société Solary Construct qu’elle a missionné ou encore le rapport de l’architecte M. [K] envoyé par le syndic. Elle répond avoir fait installer un système de climatisation réversible dans son lot en février 2019.
Elle soutient qu’il est établi par un expert judiciaire, plusieurs architectes et entrepreneurs, comme il est admis par les défendeurs, que les désordres qu’elle subit sont causés par les parties communes. Peu importe que ce défaut avait pour origine les malfaçons du constructeur puisqu’il appartenait au syndicat de réaliser dans les meilleurs délais les réparations nécessaires à la mise en conformité des parties communes, conformément au rapport de l’expert judiciaire et au jugement du 26 avril 2018.

Elle rappelle que par courrier du 18 novembre 2019 elle a mis en demeure les syndics actuel et futur de déclarer les infiltrations qu’elle subissait à l’assureur de l’immeuble et d’en réparer l’origine ; elle soutient que ces fuites ayant fait l’objet de nombreux échanges avec le syndic et le conseil syndical depuis début 2019 n’ont pas donné lieu à réparation.

Si le syndic a inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du
19 décembre 2019 une résolution reconnaissant que les infiltrations qu’elle subit proviennent de malfaçons anciennes, elle insiste sur le fait que cette résolution n’a été volontairement soumise à aucun vote ce qui l’a placée dans l’impossibilité d’attaquer cette résolution. Il ne peut lui être reproché de ne pas l’avoir contestée.

Dans un courrier du 25 novembre 2020 elle a rappelé que l’origine des fuites était commune et qu’il appartenait au syndicat d’y remédier ; elle n’a reçu aucune réponse.
Elle plaide que le syndicat n’a pris aucune mesure pour faire cesser les infiltrations affectant son lot, s’y refusant de façon explicite au motif qu’elle serait causée par les vices de construction de l’ensemble immobilier pour lesquels une procédure judiciaire était en cours. Elle rappelle que les parties communes ont été livrées le
25 mars 2009 avec des réserves pour lesquelles le syndicat des copropriétaires a sollicité la désignation d’un expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le
10 octobre 2014 relevant des malfaçons des parties communes au niveau de la dalle centrale, des jardinières et de l’étanchéité de la cour et préconisant les travaux nécessaires.
La SAS déplore qu’il ait fallu plus de 8 ans au syndicat pour exécuter les travaux permettant de remédier à ces désordres, et ce postérieurement à la délivrance de son assignation. Elle relève que le jugement du 26 avril 2018 fixant les responsabilités dans les désordres et condamnant les différentes entreprises intervenues au paiement d’une indemnité au syndicat des copropriétaires était assorti de l’exécution provisoire ; pourtant le syndicat a persisté dans son inertie jusqu’après le prononcé de l’arrêt du 25 octobre 2021 qui a non seulement confirmé le jugement mais lui a également alloué une somme supplémentaire.

La société réplique que le syndicat des copropriétaires administre les parties communes par l'entremise de son syndic depuis de nombreuses années, sans aucun administrateur judiciaire ou provisoire, de sorte qu’il a bien pris le contrôle des parties le 25 mars 2009 sans pouvoir soutenir l’absence de réception ou de livraison de celles-ci.
Elle soutient que les travaux d’étanchéité de la cour, précisément du pavage, sous laquelle se trouve son local n’ont été réalisés que courant 2022, contrairement à l’étanchéité de la jardinière située au-dessus des parkings.
La demanderesse affirme que rien, et notamment aucune force majeure, n'a sérieusement empêché le syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux de remise en état des parties communes qui auraient dû s'envisager depuis octobre 2014, sinon son inertie et son irresponsabilité. Elle argue que le syndicat ne démontre pas que la «nature» et l’«importance» des travaux l’empêchait de les réaliser sans obtenir les fonds par la voie procédurale, engagée à l'encontre des constructeurs et de leurs assureurs ; en effet il n’est pas démontré que les copropriétaires n’auraient pas pu financer ces travaux par des fonds propres ou la souscription d’un prêt depuis 2014.

La copropriétaire constate que lors des travaux préparatoires fin 2021 un nouveau défaut d’étanchéité a été décelé après dégagement des relevés d’étanchéité des jardinières côté rue situées au-dessus de son local ; elle fait valoir que si le syndicat avait répondu dès 2019 à sa demande de faire cesser les fuites ; ainsi ces désordres supplémentaires auraient pu être expertisés et pris en charge dans le cadre de la procédure par les constructeurs et leurs assureurs avant qu’elle ne soit définitivement clôturée ; désormais le coût de ces travaux devra être assumé par les seuls copropriétaires.

La copropriétaire demande l’allocation d’une indemnité de 187 981,20 euros. Elle explique avoir été contrainte de voir ses locaux se dégrader et avoir été dans l’impossibilité de les mettre en location depuis 2019, date à laquelle ils étaient censés être loués jusqu’en novembre 2022. Pourtant il appartenait au syndicat de lui permettre de jouir de son bien nonobstant les décisions judiciaires attendues ou à venir. Elle ajoute qu’elle ne pouvait effectuer aucune remise en état dans ses parties privatives tant que le défaut de conformité persistait dans les parties communes et que l’état de son lot n’a eu de cesse de s’aggraver à chaque nouvelle pluie.

En second lieu la copropriétaire reproche un autre défaut d’entretien l’ayant contrainte à réparer une descente des eaux usées commune traversant son local, à ses frais avancés au mois de novembre 2022, pour mettre fin définitivement aux infiltrations dans son local.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des demandes en rappelant que le principe de responsabilité objective du syndicat des copropriétaires posé par l’article 14 peut être écarté en cas de force majeure ou le fait d’un tiers exonératoire de responsabilité.

En l’espèce son adversaire ne démontre pas de lien de causalité entre les infiltrations dans le local de la demanderesse et l’état des parties communes de l’immeuble (parking inondé, sous-sol étayé notamment), qui relève de malfaçons d’origine imputables aux constructeurs dont il n’est absolument pas responsable, et dont il a dénoncé la matérialité immédiatement, tant au garant d'achèvement la Banque Esperito santo, qu’à l’assureur dommages ouvrage Albingia, et au promoteur de l'opération la SCI [Adresse 6]. Il rappelle que la livraison des parties communes a été refusée si bien qu’en l’absence de réception des travaux, les parties communes demeurent juridiquement sous la garde des constructeurs tenus de mettre l’ouvrage en conformité.

Le syndicat retrace ses diligences, à savoir la saisine du juge des référés pour obtenir la mise en œuvre d’une expertise judiciaire dont le rapport a été déposé le 10 octobre 2014 concluant à l’existence d’importants désordres de la fosse/jardinière de la résidence du fait de manquements imputables à plusieurs entreprises intervenues sur le chantier ; ce rapport a validé le préjudice matériel pour lequel il a sollicité une somme totale supérieure à 1 million d’euros TTC pour les travaux réparatoires d’achèvement et de reprise.
Le syndicat rappelle que par jugement du tribunal de grande instance du 26 avril 2018 les constructeurs et assureurs ont été solidairement condamnés à lui verser une partie du montant des travaux et que cette décision était largement confirmée par un arrêt du 20 septembre 2021 qui a ajouté certaines condamnations à son bénéfice. Il précise que l’exécution de cet arrêt a été engagée mais que le recouvrement des sommes n’a toujours pas eu lieu dans leur intégralité malgré plusieurs lettres officielles de règlement et la désignation d’un huissier ; il fait état de la liquidation judiciaire de la société les Nouvelles résidences de France et du fait que la SCI principale condamnée ne dispose apparemment d’aucun fonds propre. Ainsi les indemnités fixées par le jugement ont fait l’objet de premiers versements en octobre et novembre 2018.

La copropriété expose que c’est parallèlement à cette longue procédure judiciaire que la société JC Lincoln immobilier s’est portée acquéreur auprès du liquidateur d’un des promoteurs du local commercial situé au sous-sol, local brut qui n’avait jamais été occupé. L’acquéreur a entrepris des travaux dès le mois de novembre 2018 en pleine connaissance de la procédure en cours. Il s’est plaint d’arrivées d’eau dans le local et a demandé au syndic le 18 novembre 2019 la mise en œuvre de travaux de réparation nécessaires pour y mettre un terme : le syndic a missionné le cabinet [K], architecte de la copropriété, pour visiter ces locaux et a dressé le 3 décembre suivant un rapport dans lequel il conclut que les infiltrations dénoncées font partie des sinistres et malfaçons relevées lors de la procédure engagée par la copropriété et pour laquelle des travaux de reprise d’étanchéité sont prévus.
Le syndicat fait état de l’assemblée générale du 19 novembre 2019 au cours de laquelle la copropriété a adopté une résolution n° 9 spéciale aux infiltrations du local litigieux pour indiquer qu’elles ne pourront être supprimées que dans le cadre des travaux globaux de rénovation de la résidence, résolution que la copropriétaire n’a pas contesté.

Il soutient ne pas avoir attendu l’issue de la procédure d’appel pour faire diligences : dès le 18 juin 2019 il a mandaté le cabinet [K] pour la maîtrise d’œuvre des travaux réparatoires des parties communes ; la consultation des entreprises pour des nouveaux devis a été lancée mais la crise sanitaire du covid et les confinements successifs ont retardé la remise de ces devis et une étude béton complémentaire a été nécessaire. Il rappelle qu’en mars 2021 le conseil syndical a organisé une réunion d’information et de discussion préparatoire avec l’architecte en informant tous les copropriétaires ; l’assemblée générale a décidé l’exécution des travaux sur la base des devis actualisés le 16 septembre 2021, un rendez-vous de chantier préparatoire a eu lieu le 16 décembre suivant et les travaux ont été lancés. En mars 2022 la jardinière est en cours de réfection et l’entier chantier en passe d’être livré.

Ensuite le syndicat des copropriétaires met en avant le montant particulièrement élevé des travaux de reprise de la jardinière (l'ensemble des travaux sur l'immeuble s'élève à 1 002 108.33 €, et spécifiquement pour la jardinière, hors frais annexes, à au moins 269.452 € HT, selon le rapport d'expertise judiciaire, datant de 2014) qui ne lui ont pas permis d’envisager la réalisation des travaux avant le versement des condamnations au regard du budget de fonctionnement de cette petite copropriété.
Cependant il ajoute avoir toujours réalisé les travaux demandés par la société demanderesse lorsque cela été possible : il a ainsi fait nettoyer les canalisations par la société Yvelines Etanchéité en 2019, fait réparer la terrasse du Bat E en 2018 par la société Andreutti et a fait tout son possible pour remédier aux infiltrations dans le local de la société JC Lincoln, en commandant des travaux supplémentaires d'étanchéité sur le jardin Bat E suite aux micro-infiltrations constatées au sous-sol en 2022.
Il fait valoir des difficultés avec l’Architecte des Bâtiments de France pour obtenir la validation de la Déclaration Préalable, ce qui a encore un peu retardé l’exécution des travaux. La copropriété a immédiatement décidé de dissocier les travaux de la dalle des travaux de ravalement pour avancer sur l’étanchéité sans avoir besoin de l’avis de l’ABF.
De plus une information constante a été donnée sur l'avancement de la procédure et sur la mise en œuvre des travaux par le conseil syndical et le syndic, à la société JC Lincoln immobilier.

Le syndicat des copropriétaires affirme encore qu’en achetant ce local à vil prix, et pleinement informée de la défaillance de l'étanchéité de la jardinière, la société JC Lincoln immobilier ne saurait engager sa responsabilité, les désordres relevant manifestement d'un cas de force majeure ou du fait d'un tiers.

Enfin le syndicat interroge le lien de causalité entre les malfaçons de la jardinière et plus généralement des parties communes et les dégradations observées dans le local de la SAS, relevant que son précédent propriétaire n'a jamais signalé d'infiltrations durant l'expertise judiciaire terminée en 2014, pas plus que l'expert judiciaire n'en a relevé.
Il ajoute que lorsqu'il a acquis le local, Monsieur [X] a entrepris de procéder à la pose de doublages en BA13 sur l'ensemble des murs enterrés, avant de constater l'apparition d'humidité. Aucune information n'a été donnée sur ces travaux d'aménagement, aucun dispositif de ventilation n'a été mis en oeuvre dans ce local enterré, et rien ne permet d'affirmer que les désordres déclarés en novembre 2019 ne sont pas liés aux travaux d'aménagement ainsi réalisés.

****

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable jusqu’au 1er juin 2020, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
(...) Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Depuis le 1 er juin 2020, le texte prévoit désormais en ses alinéas 3 et 4 que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il pose le principe d’une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, indépendante de toute notion de faute, pour les dommages trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble. Le syndicat peut s'exonérer de cette responsabilité, en démontrant l'existence d'un cas de force majeure ou la faute de la victime ou d'un tiers.

La chronologie retracée par les pièces communiquées montre que dans le cadre de cette opération de promotion immobilière consistant en la démolition partielle de bâtiments existants puis rénovation et édification de 6 corps de bâtiment sur 2 niveaux de sous-sol, mise en œuvre par la SCI [Adresse 6] et les Nouvelles Résidences de France, les travaux des parties communes de la résidence cours et jardins de Noailles n’ont pas été achevés ni livrés au sens du code de la construction et de l’habitation ; le syndicat des copropriétaires a fait dresser constat en ce sens dès le 6 avril 2009 puis il a déclaré le sinistre à l’assureur dommages ouvrage et à différents garants. Un architecte en la personne de [T] [K] a été missionné pour la consultation des entreprises pour la reprise des malfaçons et des noms façons en parties communes et il a analysé les offres reçues en février 2013.
Le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés, lequel a missionné un expert judiciaire dont la mission a été étendue à plusieurs parties. Dans son rapport du
10 octobre 2014 l’expert judiciaire liste les inachèvements et les désordres, les responsabilités et les travaux réparatoires adaptés. S’agissant des entrées d’eau, il relève l’absence d’éléments permettant l’évacuation des eaux pluviales de la jardinière (pissettes ou drainage sous les dalles sous plots) comme l’erreur de conception du ferraillage pour liaisonner la dalle à la poutre muret et pérenniser l’étanchéité en fond de fosse.

Le syndicat et trois copropriétaires ont saisi le tribunal au fond par assignation du
5 mai 2014 et le jugement a été prononcé le 26 avril 2018 : sous le bénéfice de l’exécution provisoire, il retient la responsabilité des maîtres d’ouvrage, maîtres d’œuvre et entreprises en répartissant les fautes entre eux pour les dommages suivants: ventilation et désenfumages du sous-sol, fosse jardinière, ravalement, charpente/couverture, maçonnerie, menuiseries extérieures, peintures, couvertines, serrurerie, portail électrique, espaces verts et poste de relevage. Le jugement condamne la SCI ainsi que les intervenants à l’acte de construire à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires.

La société MAAF ASSURANCES a interjeté appel, suivie en cela par le syndicat et les 3 copropriétaires qui souhaitaient notamment que la décision soit opposable aux associés de la SCI pour pouvoir obtenir les condamnations à leur encontre sur simple requête ainsi que la fixation d’une créance au passif du promoteur liquidé les nouvelles résidences de France et la condamnation de la société M Money bank aux droits de la banque Espirito Santo et de la Vénétie. Il n’est pas allégué que l’exécution provisoire a été suspendue et la cour d’appel s’est prononcée par arrêt définitif du
25 octobre 2021.

La SAS JC Lincoln immobilier a acheté le lot 123 situé en grande partie au sous-sol du bâtiment G par acte notarié du 4 octobre 2018. Le tribunal déplore de ne pas avoir de précisions sur l’emplacement exact du local litigieux au regard des désordres relevés par l’expert judiciaire.

Des échanges de mails avec la mairie de [Localité 8] du mois de novembre 2018 permettent de dater à cette période la réalisation de ses travaux d’aménagement intérieur dans ce local acheté brut.

Suite au jugement du 26 avril 2018, le syndic a demandé un devis à la société Bâtiment étanchéité Andreutti pour les prestations d’étanchéité sur la terrasse accessible R +1 du bâtiment E (devis daté du 28 mai 2018) qui ne semble pas concerner le bâtiment G où se trouve le local. La société Yvelines étanchéité est intervenue le 8 mars 2019 sur une cour pavée dont on ignore la localisation, pour y constater la présence importante d’eau dans le complexe d’étanchéité sous la chape ciment et les pavés provenant de toute la zone circulable ; cependant il ne s’agit que d’un diagnostic et non de travaux, à les supposer en lien avec les infiltrations dénoncées.

Le 18 juin 2019 le syndic signait, au nom de la copropriété, avec l’architecte [T] [K] une mission de “maîtrise d’œuvre suite à expertise pour les travaux de réhabilitation” incluant la phase d’études techniques et chiffrages, puis le projet et la direction des travaux jusqu’au dossier de recollement, pour une enveloppe financière estimée à 900 000 € hors-taxes. Les parties n’ont convenu d’aucun délai de réalisation.

En revanche le copropriétaire JC Lincoln immobilier a fait réaliser une recherche de fuites par la société Solary Construct le 14 novembre 2019 et celle-ci en a détecté quatre dans les locaux de la société. L’actionnaire du copropriétaire a adressé ce compte rendu au syndic en fonction le 18 novembre 2019 en le remerciant de « déclarer ce sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble,(...) faire passer les plombiers et étanchéistes pour faire cesser ces fuites dans les meilleurs délais ».

Dès le 20 novembre suivant, le syndic a mandaté l’architecte M. [K] pour rechercher l’origine des infiltrations observées dans les locaux litigieux ; il s’est rendu sur place le 29 novembre 2019 et a établi son rapport le 3 décembre suivant. Il y indique dès le préambule que « ces locaux présentaient déjà des infiltrations lors de l’instruction de la procédure dont a fait l’objet la copropriété du [Adresse 6] et qu’il était déjà acté qu’ils sont directement concernés par les pathologies issues de défaut de conception et réalisation relevées alors ».
L’architecte confirme les 4 zones d’infiltrations dans les parties privatives comme suit:
- la présence d’eau sur l’ensemble du sol du local du sous-sol et une trace d’humidité remontant sur toute la hauteur de l’angle au fond à droite en provenance du passage de nombreux réseaux en cueillie de plafond. Il n’identifie pas avec certitude l’origine, le rattachant probablement à l’émergence de ces réseaux dans la terre de la jardinière en perforant l’étanchéité ;

- dans le couloir en prolongement au premier sous-sol il observe des traces d’infiltrations le long de la jonction de deux éléments en béton, provenant d’infiltrations au droit de la façade du bâtiment au rez-de-chaussée à l’angle où se situait initialement un robinet de puisage et du fait de l’inexistence du relevé d’étanchéité sur une grande partie de la périphérie de la jardinière : la protection en tête de relevé est fissurée et n’assure plus son rôle à 100 % quand les relevés d’étanchéité ne sont pas conformes sur le retour des bâtiments côté boîte aux lettres ;

- au premier sous-sol des traces de moisissures le long d’une gaine d’un coffrage et de la cloison sur lesquels elle s’appuie, non loin de l’ascenseur, en lien avec un caniveau et un relevé d’étanchéité non visitable et non conforme au rez-de-chaussée ; il rappelle que la zone pavée située au droit de la façade Est du bâtiment comporte aussi des relevés d’étanchéité non conformes et non visitables

- la présence d’eau au sol dans le sas isolant les parkings des locaux privatifs et dans le parking ainsi que des traces de moisissures et d’humidité aux plafonds ; cet endroit se situe à l’aplomb de l’escalier longeant la jardinière où les relevés d’étanchéité ne sont pas conformes et l’étanchéité de la jardinière est totalement inopérante depuis des années.

S’agissant des travaux d’aménagement intérieur réalisés dans le local commercial, l’architecte note que de nombreux voiles contre terre ont été doublés et présentent quelques traces de moisissures, rappelant qu’ils ne sont pas réputés étanches et que sans traitement spécial des parois l’eau des nappes souterraines ou des sources collinaires ne pourra être stoppée. Il observe qu’une bonne partie des réseaux de partie commune (plomberie, extraction parking...) ont été coffrés et ne sont plus visitables.
En revanche il ne fait pas de remarques sur l’existence ou l’absence d’une ventilation.

S’agissant des préconisations communes à ces quatre fuites, l’architecte se réfère à l’étude menée dans le cadre de la procédure engagée pour mettre en conformité au DTU l’ensemble des relevés d’étanchéité des parties communes. Se fondant sur les sondages effectués le 8 mars 2019 par l’entreprise Yvelines étanchéité, indiquant la présence d’eau sous l’étanchéité en partie courante, il note que cela impliquerait la réfection de toutes les étanchéités et pas seulement des relevés; il précise que ces travaux sont déjà en cours d’étude et que ce n’est qu’une fois exécutés qu’il pourra identifier d’éventuelles autres origines.
Il conclut en disant que ces infiltrations ne sont pas des nouveautés mais font partie des sinistres et malfaçons relevées lors de la procédure engagée par la copropriété pour laquelle la consultation des entreprises est en cours et dans laquelle il reste dans l’attente des chiffrages.

Ainsi force est de constater que l’acquéreur s’est plaint de fuite 13 mois après son achat et alors qu’il avait déjà débuté les travaux intérieurs mais que les locaux n’étaient pas occupés.
Suite à sa réclamation pour des entrées d’eau le syndic de la copropriété a immédiatement diligenté l’architecte de la copropriété qui a dressé un constat des 4 zones atteintes par ces infiltrations. Il met en évidence un lien direct et certain entre celles-ci et les désordres présentés par la copropriété depuis sa construction, tels que relevés par l’expert et devant faire l’objet d’une reprise globale ; à aucun moment l’architecte n’impute ces entrées d’eau aux travaux d’aménagement intérieur qu’aurait fait réaliser la nouvelle copropriétaire.

Si une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 19 décembre 2019 pour remplacer le syndic Vielmon immobilier par le cabinet Alba ouest, adopter la résolution pour confier le dossier de procédure impayée contre NRF à Maître [D] pour obtenir le versement des fonds détenus par le mandataire liquidateur de NRF (résolution n° 7) et pour prendre acte des informations transmises par le syndic concernant la procédure impayée contre la SCI du [Adresse 6] (résolution
n° 8), les autres résolutions consistent uniquement en des points d’information à savoir
- informations sur la procédure devant la cour d’appel contre les constructeurs de la résidence et leurs assureurs : l’assemblée générale prend acte de ces informations transmises par le syndic (résolution n° 5)
- informations sur le programme de travaux lancés à la suite du versement des indemnités, au titre du jugement de première instance, sous la maîtrise d’œuvre de Monsieur [K], architecte : l’assemblée générale prend acte de ces informations transmises par le syndic. « Monsieur [K] étudiera une modification de la jardinière pour diminuer sa hauteur et fournira le résultat des études techniques. Il sera tenu compte des normes d’accessibilité aux handicapés, compte tenu des contraintes d’origine du bâtiment » (résolution n° 6)
- « décision à prendre pour mettre fin aux infiltrations dans le local 123, selon demande de la société Lincoln immobilier par courrier du 19 novembre 2019 : l’assemblée générale rappelle que les infiltrations dans le local 123 existent depuis l’origine des travaux de construction de la résidence et ne peuvent être supprimés que dans le cadre des travaux globaux de rénovation de la résidence et que la société Lincoln en avait connaissance, comme précisé dans le rapport de Monsieur [K] du 3 décembre 2019, annexé au présent procès-verbal d’assemblée. »

Ainsi au cours de cette assemblée générale tenue 20 mois après le jugement prononçant une indemnisation financière, les copropriétaires ont pris la décision de mandater un avocat pour d’une part recouvrer les sommes mises à charge du co-promoteur NRF auprès de son mandataire liquidateur et d’autre part demander à l’architecte missionné d’étudier la modification de la hauteur de la jardinière et de tenir compte des normes d’accessibilité aux handicapés.
La copropriété n’a donc pas décidé de mandater un avocat pour recouvrer les sommes mises à charge de la SCI, principale partie condamnée à son bénéfice, mais pour agir auprès du mandataire liquidateur de la société NRF contre laquelle aucune de ses demandes n’a été retenue ; elle n’a pas non plus pris la décision d’engager les travaux de reprise.

La société BTS construction a élaboré un diagnostic structure de la dalle en béton recevant de la terre végétale pour l’espace vert et a établi un rapport le 23 mars 2020 : chargée de vérifier la stabilité de cette dalle incapable de reprendre la charge des terres et autres, elle fait état de la présence de nombreuses fissures et infiltrations d’eau en sous face de celle-ci, laissant présumer le début de corrosion du ferraillage dans l’épaisseur de la dalle et elle recommande de démolir la dalle existante et de recréer une nouvelle dalle afin d’assurer la sécurité des occupants.
Elle a ensuite établi un devis pour la réfection de la dalle des jardins le 9 mai 2020.

Le 29 juillet 2020 l’architecte a informé le syndic avoir reçu des devis pour le ravalement, la réfection et la mise en sécurité de la jardinière, la réfection de l’extraction du parking et la réfection totale de l’étanchéité mais il restait encore en attente d’un devis pour la démolition de la dalle, le gros œuvre pour la démolition de l’étanchéité, et d’un complément pour la pose de zinc en façade dans le cadre du ravalement. Ainsi il indique ne pas être encore en mesure de remettre au syndic le rapport d’étude des offres des entreprises et note que des sondages ont révélé des malfaçons cachées dans l’exécution de l’étanchéité notamment au droit des jardinières des bâtiments B, C et D qui impliquent de nouveaux travaux de mise en conformité, qui n’ont pas été vus lors de la première expertise par manque de documents ; il explique avoir rencontré le même problème relativement à la dalle de la jardinière et son mauvais ferraillage avec un surcoût pour en effectuer la réfection complète.
Il expose que si trois devis restent dans les prix de la consultation effectuée lors de la première expertise, des surcoûts seraient liés à trois postes.

Le nouveau syndic lui a répondu qu’il ferait une réunion du conseil syndical fin août 2020 mais aucun compte-rendu n’est versé au dossier.

Le 11 novembre 2020 le syndic a écrit un courrier recommandé à l’architecte au sujet des travaux de réhabilitation faisant référence à une réunion du 8 octobre 2020 à la suite des études structurelles au cours desquelles le maître d’œuvre aurait fait état d’un risque de dépassement du budget obtenu par décision de justice et se serait engagé à fournir rapidement un tableau récapitulatif des travaux à envisager avec les devis correspondants pour « convoquer une assemblée générale des copropriétaires, devant prendre la décision d’engager ces travaux, dont l’urgence n’est plus à démontrer. Force est de constater qu’à ce jour nous n’avons pas reçu ces documents et que ce retard occasionne un préjudice réel aux copropriétaires. Nous vous rappelons que cette mission de maîtrise vous a été confiée le 18 juin 2019 ». Le syndic se dit ensuite très surpris des risques indiqués par l’architecte dans son courrier du 9 octobre 2020 suite à l’extraction d’air du parking et l’enlèvement des terres de la jardinière. Le mandataire invite donc l’architecte à lui fournir dans les meilleurs délais les pièces et proposer des solutions aux deux problèmes abordés dans son courrier.

Le 25 novembre suivant la société JC Lincoln immobilier a procédé à une déclaration des dégâts des eaux multiples auprès du syndic, déplorant que les infiltrations n’aient fait que s’aggraver et rendre son local impropre à toute location : elle rappelle avoir signalé des fuites d’origine commune depuis un an, que le devoir du syndicat est de faire cesser toute infiltration en prenant toutes précautions préalables voire en faisant réaliser d’éventuels contre-expertise ou constats de huissier. Par ce courrier elle met en demeure le syndicat de mettre en œuvre tous les travaux nécessaires à faire cesser les infiltrations sans délai sous peine d’une procédure judiciaire et lui demande de recevoir des éléments par rapport à l’architecte, aux factures engagées, aux travaux exécutés par le syndicat pour mettre un terme à ces infiltrations depuis le rapport du
3 décembre 2019.

Cette copropriétaire a fait dresser un constat par huissier dans son local le 22 janvier 2021 : l’auxiliaire de justice constate, en faisant référence aux 4 zones de désordres relevées par Monsieur [K] en décembre 2019 :
- des désordres dans la cour et le jardin,

- des moisissures, coulures, cloques sur le plafond dans l’entrée droite du bâtiment G et juste en dessous, en zone B, D et A : pour celle-ci il relève qu’il y a désormais plus de moisissures et de dégradations sur le mur par rapport à la photo du rapport de décembre 2019
- une fuite d’eau en zone B, une mare d’eau provenant de multiples fuites du plafond dans la zone couloir.

Un extrait du compte intitulé “procédure judiciaire promoteur syndicat des copropriétaires 6 Tourville” édité par Alba Ouest le 4 octobre 2021 montre dans la colonne crédit la réception de deux « indemnités poursuites judiciaires » de 836 000 € avant le 19 décembre 2019 et le règlement
- de frais de signification d’une assignation pour une affaire NRF,
- d’honoraires pour le cabinet d’avocats avant décembre 2019 puis en juin 2020 et 2021
- à Monsieur [K] de sommes pour les travaux de rénovation (acompte de 5 000 € avant décembre 2019), pour la phase de mise en conformité (3144,28 € le 5 mai 2020,8 1662 € le 2 juillet 2020,15 369,75 € le 19 novembre 2020) et pour un rapport n° 3 (468 € le 10 décembre 2020)
- de sommes à l’entreprise BTS construction pour les travaux de curage de la jardinière (acompte de 5 115,33 €, 9 796,22 et 2 139,56 les 1er janvier et 23 mars 2020), relatifs à la gaine de ventilation (1 259,50 € le 5 mai 2020) et à la portance de dalle,
(9 031 € le 31 mai 2020)
- du coût de sondages à la société Sofret (1 980 € le 30 juin 2020) et d’une étude géotechnique à Géocentre (4 632 € le 27 mai 2021).

Ce document démontre qu’une partie très importante des indemnités fixées par le jugement du 26 avril 2018 (836 000 €) a été réglée entre les mains du syndic avant le 19 décembre 2019 et qu’aucune autre n’a été encaissée jusqu’au 4 octobre 2021 ; pourtant il n’y a pas eu paiement de frais d’huissier pour le recouvrement des sommes restant dues, à l’exception éventuellement d’une assignation de la société NRF ou son liquidateur dont il n’est pas justifié.
S’agissant des honoraires de l’architecte ce décompte établit que l’acompte initial de
5 000 € prévu au contrat du 18 juin 2019 a été versé avant le 19 décembre suivant puis selon l’état d’avancement des opérations.

Par courriel du 11 mars 2021 le conseil syndical a informé l’ensemble des copropriétaires qu’il organisait une réunion d’information le 25 mars 2021 avec l’architecte pour préparer la prochaine assemblée générale devant clôturer le budget 2020 et « voter les travaux à venir (...). L’idée est que M. [F] présente ce qui va être fait, les entreprises qu’il a choisies et l’échelonnement des travaux».

Le gérant de la société JC Lincoln immobilier a présenté une demande, dont nous ne connaissons pas le contenu au syndic qui lui a répondu le 30 mars 2021 que « avec l’avocat du SDC et le conseil syndical il s’avère qu’il s’agit d’une demande nouvelle qui ne peut s’intégrer dans la procédure d’appel en cours. Maître [D] ne modifiera pas ces conclusions ». Le gérant s’est opposé à cet avis en demandant que l’avocat intègre dans les conclusions devant la cour d’appel les préjudices subis par sa société, à savoir 119 € mensuels par place de parking même non étayée, 24 667,20 € pour la remise en état de son local totalement inutilisable du fait des infiltrations et une indemnité de 150 € le mètre carré hors-taxes hors charges par an et depuis le début de la procédure du fait de l’impossibilité d’occuper le local d’une surface de 385 m².

Le 8 juin 2021 le cabinet d’architecte a envoyé au syndic le budget estimatif et l’état de ses honoraires mais la pièce annexe n’a pas été communiquée à la juridiction.

Avant le 21 juin 2021 l’architecte des bâtiments de France a demandé au maître d’œuvre des pièces complémentaires dont le permis de construire qui n’était pas retrouvé ;
M. [F] en déduit que « nous devrions nous contenter du premier avis et annuler la seconde DP qui parait encore plus contraignante». La réponse du syndic sur ce point technique n’est pas plus communiquée que les éventuels courriers de l’architecte des bâtiments de France ou de la mairie mais il est affirmé qu’ils étaient relatifs au ravalement des façades.

Par un courriel du 9 juillet 2021, non versé aux débats, le syndicat a posé des questions au syndic auquel celui-ci n’a pas répondu. À la suite, la présidente du conseil syndical lui a adressé un courrier le 18 juillet 2021 abordant plusieurs points et notamment la date de l’assemblée générale qu’elle lui demandait de reporter après l’arrêt de la cour d’appel car « il faut voter les travaux de rénovation en ayant tous les éléments notre disposition ».

L’assemblée s’est tenue le 16 septembre 2021, après échanges par visio- conférence et selon vote par correspondance. Elle a délivré une information sur
- la procédure devant la cour d’appel contre les constructeurs de la résidence et leurs assureurs, à savoir la tenue d’une audience de clôture le 21 juin 2021, résolution n° 26 soumise au vote et adoptée
- la procédure pour obtenir le déblocage du produit de la vente des lots des nouvelles résidences de France : l’assemblée a pris acte que le produit de la vente n’était toujours pas versé par le mandataire liquidateur et que le dossier avait été confié à l’avocat, elle adoptait cette résolution n° 17
- l’arrêté de non opposition de la déclaration préalable du 29 mars 2021 préconisant pour le ravalement un enduit inadapté au support actuel et le dépôt d’une nouvelle déclaration préalable : il était précisé « en attendant, les travaux autres que le ravalement peut commencer » et cette résolution n° 18 était adoptée

Les copropriétaires ont approuvé les études, sondages et travaux préliminaires réalisés après accord du conseil syndical sous la maîtrise d’œuvre de Monsieur [K] pour un montant total de 33 629,10 €(résolution n° 20).

Ils ont voté, également la majorité des voix, la décision de réaliser les travaux de réfection de la jardinière et de l’é