CA Douai, 16 mai 2024, RG 22/01042

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 16/05/2024

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N° de MINUTE :

N° RG 22/01042 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UEJF

Jugement (N° 20-003093)

rendu le 25 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Monsieur [P] [B]

né le 26 mars 1955 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Me Emmanuelle Lequien, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉ

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [6]

pris en la personne de son syndic la SAS Cabinet [K] dont le siège est sis [Adresse 4]

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Me Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 27 novembre 2023, tenue par Samuel Vitse magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024 après prorogation du délibéré en date du 07 mars 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 06 novembre 2023

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M. [J] [Z] et Mme [O] [C] étaient respectivement nu-propriétaire et usufruitière des lots suivants dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété :

- lots numéros 18 et 35 au sein de la résidence [6], située [Adresse 3] ;

- lot numéro 64 au sein de la résidence [Adresse 7], située [Adresse 2].

Par acte notarié du 29 septembre 2008, M. [J] [Z] a vendu la nue-propriété de ces lots à M. [P] [B].

Au décès de Mme [O] [C], survenu le 2 octobre 2015, M. [B] en est devenu pleinement propriétaire.

Par acte du 29 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] (le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, la société Cabinet [K], a assigné M. [B] en paiement des sommes de 4 960,48 euros au titre d'un arriéré de charges, 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 25 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Lille a condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

- 779,19 euros au titre de l'arriéré de charges et provisions dû au 1er octobre 2021 ;

- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [B] a relevé appel de ce jugement et, aux termes de ses conclusions remises le 29 mars 2022, demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, de le condamner au paiement d'une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu'aux dépens et au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions remises le 15 juin 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, de condamner M. [B] au paiement d'une somme de 270 euros au titre de l'arriéré de charges arrêté au 15 juin 2022, ainsi qu'aux dépens et au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de prononcer d'office l'irrecevabilité de la pièce 12 de M. [B], produite après l'ordonnance de clôture, en violation de l'article 802 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de charges

Aux termes du second alinéa de l'article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable au litige, en cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.

Il est constant que, dans le silence du règlement de copropriété et en l'absence de désignation d'un mandataire commun, les différents titulaires de droits sur un même lot doivent être convoqués aux assemblées générales dont la tenue annuelle est prévue à l'article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable au litige. Le nu-propriétaire qui n'a pas été convoqué peut se prévaloir de la nullité ou à tout le moins de l'inopposabilité de l'assemblée générale tenue en son absence, une telle nullité ou inopposabilité emportant celle des décisions prises.

En l'espèce, M. [B] soutient ne pas avoir été convoqué aux assemblées générales antérieures au décès de [O] [C], de sorte que celles-ci seraient nulles ou lui seraient à tout le moins inopposables et ne pourraient donc servir de fondement au paiement des appels de charges votés lors de leur tenue.

Le syndicat des copropriétaires estime pour sa part avoir valablement convoqué M. [B] aux assemblées générales antérieures au décès de [O] [C] et considère que l'intéressé, qui aurait reconnu sa dette en s'acquittant spontanément des charges litigieuses, serait en toute hypothèse hors délai pour invoquer la prétendue nullité de telles assemblées.

Sur ce, il s'avère que le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier précité ne comporte aucune disposition particulière concernant la représentation ou la convocation des différents titulaires de droits d'un même lot, notamment de leur nu-propriétaire.

Il apparaît ensuite qu'aucun élément ne permet de se convaincre de la désignation d'un mandataire commun aux lots 18, 35 et 64, que ce soit par voie amiable ou judiciaire, étant observé que le syndicat des copropriétaires ne pouvait, comme évoqué dans son courrier en date du 7 octobre 2008 adressé au notaire ayant reçu la vente de la nue-propriété des lots à M. [B], unilatéralement décider que les convocations aux assemblées seraient adressées à Mme [C] seule, à sa charge de prévenir le nu-propriétaire.

Ayant été dûment informé de la vente du 29 septembre 2008 par les soins du notaire instrumentaire, le syndicat des copropriétaires ne pouvait ignorer le démembrement de propriété affectant les lots litigieux et la nécessité corrélative de convoquer les différents titulaires de droits, faute de stipulation particulière dans le règlement de copropriété ou de désignation d'un mandataire commun.

Or le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir convoqué M. [B] aux assemblées générales antérieures au décès de [O] [C], de sorte que celui-ci est en droit de se prévaloir de leur nullité, sans que puisse lui être opposée la prescription, dès lors qu'il ne fait que soulever un moyen de défense au fond, sur lequel la prescription est sans incidence.

Il apparaît toutefois, ainsi que l'évoque lui-même l'appelant à titre subsidiaire dans ses écritures, que l'omission commise par le syndicat des copropriétaires justifie de prononcer, non pas la nullité, mais l'inopposabilité à M. [B] des assemblées générales tenues entre le 29 septembre 2008 et le 2 octobre 2015.

Une telle inopposabilité empêche le syndicat des copropriétaires de réclamer paiement à M. [B] des appels de charges votés lors de ces assemblées générales, étant observé que l'intimé ne saurait tirer argument du règlement effectué en mars 2021 par M. [B] au titre des charges litigieuses, dès lors qu'un tel paiement s'avère équivoque comme susceptible d'avoir été opéré par l'intéressé pour établir sa bonne foi et faire taire les rumeurs contraires au sein de la résidence dont il était devenu occupant.

Il s'ensuit que doit être déduit de l'arriéré de charges arrêté le 2 juillet 2020 à la somme de 4 960,48 euros (montant retenu dans l'assignation et confirmé par la pièce 3 de l'intimé), le montant de celui arrêté le 1er octobre 2015 à la somme de 4 407,30 euros (pièce 3 de l'intimé).

Il y a donc lieu, par réformation de la décision entreprise, de condamner M. [B] au paiement d'une somme de 4 960,48 - 4 407,30 = 553,18 euros au titre de l'arriéré litigieux, selon décompte arrêté au 2 juillet 2020, à charge pour les parties de faire les comptes entre elles pour la période postérieure.

Sur les dommages et intérêts

Les moyens de M. [B] ayant prospéré en cause d'appel, il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné l'intéressé au paiement d'une somme de 1 500 euros pour résistance abusive.

M. [B] sera débouté de sa propre demande de dommages et intérêts, l'acharnement et le comportement infamant reprochés au syndicat des copropriétaires n'étant pas caractérisés.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L'issue du litige justifie d'infirmer la décision entreprise des chefs des dépens et frais irrépétibles. Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel, tandis que seront rejetées les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS