CA Grenoble, 16 mai 2024, RG 23/00912

N° RG 23/00912 - N° Portalis DBVM-V-B7H-LXHP

C8

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL CDMF AVOCATS

Me Pierre Lyonel LEVEQUE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 16 MAI 2024

Appel d'un jugement (N° RG 19/00169)

rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VIENNE

en date du 02 février 2023

suivant déclaration d'appel du 02 mars 2023

APPELANT :

M. [O] [J] Exerçant sous l'enseigne 'LE FOURNIL COTOIS'

né le 15 Avril 1972 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté et plaidant par Me Jean-Luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

Mme [B] [P] divorcée [W]

née le 12 Juillet 1943 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée et plaidant par Me Pierre Lyonel LEVEQUE, avocat au barreau de VIENNE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Mme Raphaële FAIVRE, Conseillère,

Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière.

DÉBATS :

A l'audience publique du 22 février 2024, Mme FIGUET, Présidente, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure

Par acte authentique du 25 juillet 2007, Mme [B] [P] épouse [W] a donné à bail à M. [O] [J] et Mme [C] [V] un local à usage commercial situé [Adresse 7] à [Localité 6] moyennant un loyer annuel de 1.920 euros. Ce local est composé d'une partie nord d'un fournil, d'une pièce ouvrant sur la rue à usage de laboratoire de pâtisserie et d'une cave en sous-sol. Il a pour usage exclusif 'l'exploitation d'un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie sans qu'il puisse en faire d'autre, même temporairement'. Il a pris effet le 1er août 2007 pour se terminer le 31 juillet 2016.

Par lettre recommandée avec accusé de réception , M. [O] [J] a sollicité le renouvellement du bail.

Par acte d'huissier du 19 mai 2017, Mme [B] [P] épouse [W] a accepté le principe du renouvellement du bail moyennant la fixation du prix du loyer annuel à la somme de 8.400 euros.

En l'absence d'accord, Mme [B] [P] épouse [W] a assigné par acte du 24 janvier 2019 M. [O] [J] devant le juge des loyers commerciaux de Vienne aux fins de fixation du loyer de renouvellement.

Par jugement avant dire droit du 3 septembre 2020, le juge des loyers commerciaux de Vienne a ordonné une expertise confiée à M. [M] qui a été remplacé par M. [I]. L'expert a déposé son rapport le 18 août 2022.

Par jugement du 2 février 2023, le juge des loyers commerciaux de Vienne a:

- fixé à 4.899,36 euros en principal hors taxes et hors charges par an, à compter du 1er août 2017 le loyer du bail renouvelé sur le local à usage commercial situé [Adresse 7] à [Localité 6],

- condamné M. [O] [J] à régler à Mme [B] [P] épouse [W] la différence entre le montant du bail renouvelé et le loyer acquitté depuis le 1er août 2017, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

- dit que les intérêts échus seront capitalisés et produiront à leur tour des intérêts dès lors qu'ils seront dus pour une année entière dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l'expertise,

- rappelé que la décision bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Par déclaration du 2 mars 2023, M. [O] [J] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions qu'il a reprises dans son acte d'appel.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 janvier 2024.

Prétentions et moyens de M. [O] [J]

Dans ses conclusions remises et notifiées le 25 août 2023, il demande à la cour de :

- déclarer recevable et bien-fondé M. [O] [J] en ses demandes ; - réformer le jugement du 02 février 2023 du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Vienne ;

À titre principal,

- débouter Mme [B] [P] épouse [W] de toutes ses demandes puisqu'elles sont mal-fondées ;

À titre subsidiaire,

- fixer le loyer commercial renouvelé à la date du 25 juillet 2017 au maximum à la somme de 2.112 euros annuels ;

En tout état de cause,

- condamner Mme [B] [P] épouse [W] à payer à M. [O] [J] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la même aux entiers dépens de l'instance, qui comprendrons les frais d'expertise judiciaire, dont distraction sera faite au profit de la Selarl CDMF-avocat, maître Jean-Luc Médina conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, il fait valoir que :

- la date de renouvellement du bail se situe moins de 12 ans après sa conclusion,

- il appartient au bailleur sollicitant un loyer déplafonné de démontrer une modification notable de l'un des éléments suivants, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties ou les facteurs locaux de commercialité, étant relevé que la variation du loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10% du loyer au cours de l'année précédente,

- les obligations respectives des parties sont demeurées inchangées en leur principe dès lors que la taxe foncière a toujours été à la charge du bailleur et que le preneur n'est pas responsable de son augmentation,

- comme l'a retenu le tribunal, aucun des éléments décrits ne permet de justifier la non application de la règle du plafonnement,

- dès lors, le tribunal ne pouvait fixer un loyer déplafonné,

- si la bailleresse soutient que l'augmentation de la taxe foncière constitue une modification notable de l'un des 4 éléments visés à l'article L.145-33 du code de commerce, elle ne justifie que d'un doublement de la taxe foncière et non une multiplication par 3 ou 4 comme dans les jurisprudences qu'elle invoque,

- le loyer commercial a été négocié en fonction de l'état vétuste du local commercial.

Subsidiairement, il relève que l'augmentation ne peut excéder 10% des loyers commerciaux payés l'année précédente, soit 10% de 1.920 euros.

Prétentions et moyens de Mme [B] [P] épouse [W]

Dans ses conclusions remises et notifiées le 25 juillet 2023, elle demande à la cour de :

- déclarer recevable mais non fondé l'appel interjeté par M. [O] [J],

- déclarer recevable et fondé l'appel incident formé par Mme [B] [P] épouse [W],

- dire et juger que l'augmentation considérable de la taxe foncière justifie le déplafonnement du loyer, objet du bail commercial en date du 25 juillet 2007,

- fixer le prix du loyer commercial renouvelé à la date du 1er août 2017 à la somme de 4.899,36 euros,

- dire et juger en application du dernier alinéa de l'article l 145-34 du code de commerce de lisser le loyer plafonnant 10% chaque année de l'année précédente jusqu'à ce qu'il atteigne la nouvelle valeur locative de 4.899,36 euros,

- condamner M. [O] [J] à régler à Mme [B] [P] épouse [W] la différence entre le montant du loyer renouvelé augmenté de 10 % chaque année et le loyer acquitté depuis le 1er août 2017, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

- dire que les intérêts échus seront capitalisés et produiront à leur tour les intérêts dès lorsqu'ils seront dus pour une année entière dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

- débouter M. [O] [J] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [O] [J] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- partager les dépens par moitié de première instance, de frais d'expertise et d'appel.

Elle fait valoir qu'il est de jurisprudence constante que lorsque la charge de la taxe foncière n'est pas transférée au preneur, l'évolution notable de cette imposition justifie le déplafonnement du prix du bail renouvelé; qu'en l'espèce, le montant de la taxe foncière représente quasiment le montant annuel du loyer; qu'en conséquence, le jugement doit être réformé en ce qu'il a rejeté le principe du déplafonnement.

Sur le montant du loyer déplafonné, elle indique que le bailleur peut bénéficier chaque année d'une augmentation de 10% du loyer de l'année précédente jusqu'à ce qu'il atteigne la nouvelle valeur locative.

Pour le surplus des demandes et des moyens développés, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l'audience, la cour a fait remarquer que si l'intimé demande que son appel incident soit déclaré recevable et fondé, le dispositif de ses conclusions ne sollicite pas l'infirmation du jugement et ne précise pas les chefs de jugement dont il est fait appel.

Suivant note du 7 mars 2024, l'intimée a indiqué que peu importe la validité de l'appel incident dès lors que l'appelant ayant critiqué la totalité des chefs de jugement, la dévolution s'opère pour le tout et la cour d'appel est compétente pour apprécier et déterminer si l'augmentation considérable de la taxe foncière justifie le déplafonnement et la fixation du prix du loyer estimé par l'expert.

Motifs de la décision

Sur l'appel incident

L'appel incident n'étant pas différent de l'appel principal par sa nature ou son objet, le dispositif des conclusions de l'intimé, appelant incident, doit comporter la prétention tendant à l'infirmation du jugement, faute de quoi l'appel incident n'est pas valable (Civ. 2 e , 1er juill. 2021, F-B, n° 20-10.694).

En l'espèce, le dispositif des conclusions de l'intimée ne comporte aucune prétention tendant à l'infirmation du jugement. En outre, ses conclusions ne précisent pas les chefs de jugement dont elle fait appel.

En conséquence, la cour n'est saisie d'aucun appel incident. Néanmoins, cela ne prive pas la cour d'apprécier si les conditions du déplafonnement sont réunies dès lors que l'appelant argumente sur ce point pour s'opposer à la fixation du loyer à la somme de 4.899,36 euros.

Sur la fixation du loyer

Aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Néanmoins, l'article 145-34 du code de commerce dispose :

'A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.'

En l'espèce, il est constant que la date de renouvellement du bail se situe moins de 12 ans après sa conclusion.

Il s'en déduit que le montant du loyer du bail renouvelé ne peut être fixé à la valeur locative que s'il est justifié d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité.

En l'espèce, il n'est ni allégué, ni justifié que les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux ou les facteurs locaux de commercialité ont fait l'objet d'une modification notable.

La bailleresse soutient en revanche que les obligations respectives des parties ont été modifiées de façon notable en raison de l'augmentation considérable de la taxe foncière à la charge du bailleur qui équivaut désormais au montant annuel du loyer.

Selon une jurisprudence établie, l'augmentation importante de l'impôt foncier pesant sur le propriétaire justifie le déplafonnement et la fixation du loyer à la valeur locative ( Cass 3ème Ch 13 juillet 1999, 2 février 2000, 2 octobre 2002).

En l'espèce, il ressort de l'avis de taxe foncière pour l'année 2013 que cet impôt s'élevait à la somme de 839 euros. L'avis de taxe foncière pour l'année 2016 mentionne un impôt de 1.636 euros. Il en résulte que l'impôt foncier a presque doublé.

Parallèlement, selon les déclarations non contestées du bailleur, le montant annuel actuel du loyer non révisé est de 1.921 euros.

Le doublement de la taxe foncière supportée par le bailleur absorbe presque la totalité du montant du loyer et affecte de manière substantielle les revenus tirés des locaux loués. Il en résulte une modification notable des obligations du bailleur justifiant un déplafonnement du loyer.

En conséquence, c'est de façon erronée que le premier juge a retenu qu'aucune modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 n'était intervenue.

En revanche, c'est de façon fondée qu'elle a pris en compte la valeur locative que l'expert a estimée à la somme de 4.899,36 euros, étant précisé que l'estimation n'est pas contestée par les parties.

Néanmoins, aux termes de l'article L.145-34, la variation du loyer qui découle du déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En conséquence, le loyer sera lissé à 10% d'augmentation du loyer acquitté au cours de l'année précédente jusqu'à ce qu'il atteigne la valeur locative de 4.899,36 euros, le loyer renouvelé étant donc de 2.113 euros au 25 juillet 2017.

Le jugement sera donc infirmé en qu'il a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 4.899,36 euros à compter du 1er août 2017.

Sur les mesures accessoires

Les parties succombant chacune pour partie en appel, chacune conservera la charge de ses dépens et sera déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS