TJ Paris, 16 mai 2024, RG 20/07842

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 20/07842
N° Portalis 352J-W-B7E-CSTZP

N° MINUTE :

Assignation du :
18 Août 2020

JUGEMENT
rendu le 16 Mai 2024
DEMANDERESSE

Société FEROU, S.N.C, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0056

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société BMTB GESTION
TRANSACTION - Cabinet THIOUT
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Maître Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0811

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
Décision du 16 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/07842 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSTZP

DÉBATS

A l’audience du 07 Mars 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il était régi par un état descriptif de division et un règlement de copropriété du 17 février 1966.

Ces documents ont été adaptés aux modifications législatives et réglementaires par acte notarié du 8 février 2017.

Selon la désignation figurant au règlement de copropriété, l’immeuble comporte :
- un principal corps de bâtiment élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée, de trois étages carrés et d’un quatrième mansardé,
- un autre corps de bâtiment en aile à gauche élevé d’un rez-de-chaussée comprenant deux garages, d’un entresol et de trois étages communiquant avec le principal corps de bâtiment,
- un autre petit corps de bâtiment en aile à droite,
- une cour entre les deux ailes,
- un grand magasin vitré avec sous-sol à la suite.

Le « grand magasin vitré » au rez-de-chaussée derrière le corps de bâtiment principal avec couloir de livraison donnant sur la cour constitue le lot n°10.

Le sous-sol sous le magasin précité constitue le lot n°5 ; il est ainsi défini à l’état descriptif de division : « Au sous-sol un local à usage de dépôt sous le grand magasin vitré ».

Par acte notarié en date du 3 juin 2019 la S.N.C. FEROU a acquis les lots 5 et 10 précités, qui avaient été matériellement réunis pour former « une seule unité ».

Une assemblée générale s’est réunie le 24 juin 2020, au cours de laquelle ont été adoptées les résolutions n° 3 et 4 portant respectivement :
- sur la répartition des charges de chauffage des lots n° 5 et 10 pour l’exercice 2019, « dans les mêmes proportions que celles utilisées pour les deux derniers exercices », après avoir précisé que le règlement de copropriété prévoit que les charges de chauffage desdits lots soient réparties en fonction du compteur de chauffage installé dans la chaufferie mais qu’à l’occasion d’une étude de la distribution du chauffage, réalisée par le chauffagiste, il a été découvert que la distribution de chauffage entre les lots 5 et 10 et le reste de l’immeuble n’était pas dissociée, de sorte que le relevé du compteur pour les lots 5 et 10 ne pouvait être pris en compte,
- et sur l’approbation des comptes de l’exercice 2019.

La S.N.C. FEROU, qui a voté contre ces résolutions, a alors fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 18 août 2020, afin de solliciter, à titre principal, l’annulation des résolutions précitées n° 3 et 4 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] en date du 24 juin 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2022, la S.N.C. FEROU demande au tribunal de :

REJETER des débats la pièce n° 8 communiquée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], cette pièce étant illisible,

PRONONCER l’annulation des résolutions n° 3 (répartition des frais de chauffage) et n° 4 (approbation comptes) de l’assemblée générale du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] en date du 24 juin 2020,

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] au paiement d’une somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DISPENSER la société FEROU de toute participation aux frais communs de procédure,

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] de toutes ses demandes, DE CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] aux entiers dépens dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître Patrick BAUDOUIN, de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOMEZ-REY dans les termes de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] demande au tribunal de :

➢ DEBOUTER la SNC FEROU de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

➢ JUGER que la SNC FEROU n’a pas été lésée dans la répartition des charges de combustible de chauffage pour l’exercice 2019,

➢ LA CONDAMNER à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens,

➢ JUGER qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

➢ PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 octobre 2022.

L’affaire, plaidée à l’audience du 7 mars 2024, a été mise en délibéré au 16 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

I - Sur la demande tendant à voir écartée la pièce n° 8 communiquée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] comme étant illisible :

La S.N.C. FEROU souligne avoir demandé qu’une pièce lisible lui soit communiquée et qu’il lui a été répondu par le conseil du syndicat que ce dernier ne disposait pas d’un document plus lisible (pièce n° 11).

Néanmoins, le fait que la pièce n° 8 produite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] (feuille d’intervention de la SNEF, prestataire énergie de la société DES EDITIONS BELIN) ne soit pas aisément lisible (sans toutefois être totalement illisible), ne justifie pas en soi que cette pièce n° 8 soit écartée des débats, le tribunal pouvant, le cas échéant, tirer toutes conséquences de la difficulté d’exploitation de ce document.

Dès lors, la demande formée par la S.N.C. FEROU tendant à voir écartée des débats la pièce n° 8 communiquée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] sera rejetée.

II – Sur la demande d'annulation des résolutions n° 3 et 4 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 24 juin 2020 formée par la S.NC. FEROU :

La S.N.C. FEROU soulève plusieurs moyens de droit au soutien de sa demande.

* La décision prise est irrégulière comme imprécise, en ce qu’elle ne précise pas quelle répartition a été adoptée pour les deux exercices précédents, aucun élément tiré du procès-verbal de cette assemblée ne permettant de répondre à cette question et les notifications préalables faites en vue de l’assemblée étant insuffisantes sur ce point, en ce que ni les comptes de 2017 ni ceux de 2018 n’ont été notifiés,

* La décision ne respecte pas les dispositions du règlement de copropriété, alors qu’il existe dans l’immeuble une chaufferie constituant une partie commune dont la gestion relève du syndicat.

Sur ce point, elle précise que :
- aux termes du règlement, contrairement aux charges d’entretien et de réparation réparties entre les lots en fonction de la quote-part mentionnée dans la clause figurant à l’article 9 I (charges de chauffage), celles de combustible sont réparties en fonction de la consommation des lots 5 et 10 disposant d’un compteur divisionnaire particulier pour combustible,
- les locaux constituant les lots 5 et 10 sont inoccupés et inutilisés depuis plusieurs années,
- cette situation perdure en raison du refus de l’assemblée générale du 17 octobre 2018 d’accorder l’autorisation de travaux sollicitée par les précédents propriétaires de ces lots, cette autorisation faisant actuellement l’objet d’une procédure judiciaire distincte, pendante devant le tribunal,
- elle a donc adressé le 4 octobre 2019 un courrier recommandé au syndic lui demandant de ne pas remettre le chauffage « pour notre lot ce dernier restant vide puisqu’inexploitable en l’état » (pièce n° 6),
- par lettre du 10 octobre 2019, le syndic a refusé cette demande et par courrier recommandé du 8 novembre 2019, elle a protesté contre ce refus en sollicitant l’application du règlement de copropriété, n’ayant pas à participer aux charges de combustible, puisque les lots n° 5 et 10 ne paient lesdites charges qu’en fonction de leur consommation,
- le chauffage central relevant de la gestion du syndicat et le chauffagiste agissant pour le compte de ce dernier, il appartenait au syndicat, représenté par son syndic, à supposer qu’il y ait eu mélange effectif des réseaux, de faire en sorte que leur indépendance soit immédiatement rétablie, de façon à pouvoir appliquer les dispositions du règlement de copropriété,
- si la société BELIN, locataire des lots n° 5 et 10, avait jusqu’à son départ en mars 2017, son propre chauffagiste, la société SNEF, l’intervention de ce chauffagiste a cessé en mars 2017, celui-ci ne s’occupant que de l’installation à l’intérieur des lots n° 5 et 10 et non du chauffage collectif de l’ensemble de l’immeuble, relevant du syndicat, qui ne peut invoquer sa propre défaillance pour justifier une décision de répartition méconnaissant les prescriptions du règlement de copropriété,
- le syndicat en a lui-même convenu puisqu’il a voté lors de l’assemblée litigieuse du 24 juin 2020 les travaux d’isolation des réseaux aux frais de la collectivité des copropriétaires (résolutions n 14-1à 14-4),
- on cherchera vainement dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 avril 2018 à laquelle la lettre du syndic du 10 octobre 2019 fait référence quelques mentions que ce soient relatives au problème de chauffage (pièce n° 10),
- la prétendue impossibilité d’appliquer la clause du règlement de copropriété est imputable au syndicat tandis que pendant l’exercice considéré, les lots 5 et 10 sont restés inoccupés, ce qui a été notifié au syndic, le copropriétaire de ces lots n’ayant pas à supporter le coût exorbitant d’un chauffage qui lui a été imposé pour chauffer d’autres lots.
Elle précise, en réponse au syndicat des copropriétaires, que :
- le relevé constituant la pièce n° 1 produite par le syndicat n’a pas été notifié en vue de l’assemblée litigieuse,
- le calcul proposé après coup par le syndicat et qui procéderait selon lui de la décision de l’assemblée aboutit à une somme totalement injustifiée, la résolution litigieuse se bornant à faire référence aux « mêmes proportions que celles utilisées pour les deux derniers exercices », de sorte qu’elle ne permet pas de savoir comment il avait été procédé,
- la situation d’interconnexion invoquée était parfaitement connue tant du syndic que du syndicat, ainsi qu’il en ressort du rapport FULGONI, depuis plusieurs années et n’a pas été « découverte » en 2019 comme le soutient le syndicat, alors même que, selon le syndicat, d’importants travaux ont été réalisés pendant l’année 2015 « pour le changement de la sous-station CPCU de l’ensemble de la copropriété lot 5 et 10 inclus »,
- à supposer qu’il y ait eu une difficulté, il appartenait au syndicat de prendre les dispositions nécessaires pour la supprimer, ce qui a été fait, trop tardivement, en décidant par la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 24 juin 2020 d’effectuer les travaux de dissociation entre les deux réseaux,
- le problème posé en l’espèce en ce qui concerne les comptes de l’exercice 2019 tient au fait que le syndic s’était antérieurement refusé à prendre les dispositions qui auraient permis d’appliquer la répartition prévue au règlement de copropriété,
- on peut ainsi lire dans le rapport de l’entreprise FULGONI (page 2) qu’après le départ des locataires des éditions BELIN le 1er avril 2017, le syndic « se devant d’assurer le chauffage de tous les appartements privés, il nous a été demandé de laisser allumer le chauffage des lots 5 et 10 »,
- à supposer qu’un tel maintien ait été justifié, il appartenait concomitamment au syndicat de faire immédiatement le nécessaire pour supprimer l’interconnexion qui pouvait exister, ou à tout le moins d’installer un compteur divisionnaire pour les lots 5 et 10,
- elle a dû mettre en demeure le syndic de respecter le règlement de copropriété et d’établir des comptes conformes par courrier du 18 novembre 2019,
- il est constant que les lots 5 et 10 étaient inoccupés à partir du 2ème trimestre 2019 et que dès lors, ils n’ont pas consommé de combustible,
- le syndicat le reconnaît, en des termes qui ont varié au fur et à mesure de ses conclusions, et il admet qu’il s’agit « d’un système dont s’accommodait l’ensemble de la copropriété pendant plusieurs années »,
- il ne saurait lui être imputé des faits antérieurs à son acquisition.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] fait valoir en substance plusieurs moyens :

La clause relative à la répartition des charges de combustible de chauffage contenue à l’article 9 : I – Charges chauffage du règlement de copropriété est inapplicable, alors que le combustible consommé par le compteur divisionnaire particulier alimentant les lots 5 et 10 correspond également à du combustible consommé pour et par d’autres lots (interconnexion).
Il relève sur ce point que le rapport de la société FULGONI du 25 janvier 2021 (pièce n° 2), chauffagiste attitré de la copropriété pour la seule production de chaleur, confirme cette situation en précisant par exemple que la vidange des installations des lots 5 et 10 entraînait « du même coup celle de l’installation résidentielle ».

Il fait valoir qu’il s’agit d’une « interconnexion inadéquate entre le réseau privé résidentiel et le réseau des lots 5 et 10 », ce phénomène ayant été constaté récemment puisque, jusqu’à l’été 2017, les lots 5 et 10 appartenaient au prédécesseur de la SNC FEROU, les éditions BELIN, qui demandaient à l’automne, avant les résidents, l’allumage du chauffage général de l’immeuble et l’utilisait en permanence en hiver, de sorte que cette « interconnexion inadéquate » n’avait pu être mise en lumière.

Il estime qu’il ne peut y avoir de facturation zéro pour quelque copropriétaire que ce soit qui demanderait à ne pas bénéficier du chauffage.

Il souligne également que la facture CPCU du 6 décembre 2021 (pièce n° 11) prend en compte la consommation de l’immeuble de novembre 2020 à novembre 2021, sur la base d’une « moyenne des 3 dernières années corrigées de la rigueur climatique », cette formule (se référant à une moyenne des consommations des années antérieures) correspondant exactement à la méthode utilisée par le syndicat.

Il convient de faire application des règles « de droit commun » en raison de l’inapplicabilité de la clause du règlement de copropriété sur la répartition des charges du combustible de chauffage.
A ce titre, il précise notamment que :
- le syndic se doit de faire en sorte que le chauffage des appartements privés soit assuré,
- en raison de l’interconnexion qui existait jusqu’alors, le chauffage des lots 5 et 10 devait rester en fonctionnement puisqu’il n’était pas possible d’isoler ces derniers par rapport aux appartements privés,
- toutes les décisions concernant le chauffage ayant été votées à l’unanimité en 2017 et 2018, il n’existe aucune négligence du syndic dans une situation antérieure convenant à l’ensemble des copropriétaires, y compris au prédécesseur de la S.N.C. FEROU, la S.C.I. GUIJUMAR,
- la S.N.C. FEROU a acquis ses lots sans garantie de la part du vendeur de leur état et des vices de toute nature, apparents ou cachés, dont ils peuvent être affectés,
- à l’issue des travaux exécutés à l’état 2015, toute l’installation était à l’état neuf, ce qui rend pour le moins improbable son dysfonctionnement,
- ce sont donc bien les travaux réalisés dans les lots 5 et 10 par le propriétaire de ces lots, le prédécesseur de la S.N.C. FEROU, pour créer les surfaces décrites par le vendeur dans l’acte authentique, qui ont seuls généré les problèmes de comptage de chauffage constatés, notamment en raison de l’interconnexion des réseaux, au mépris de la consistance des lots décrite dans le règlement de copropriété, sans aucun consentement du syndicat des copropriétaires ou des administrations compétentes, et sans création de nouveaux lots.
L’analyse du titre de propriété de la S.N.C. FEROU :
Il fait valoir que :
- le titre de propriété étant daté du 3 juin 2019, l’incidence financière des décisions de l’assemblée générale du 24 juin 2020 ne concerne la S.N.C. FEROU, au prorata, que sur environ sept mois,
- la mise en route du chauffage dans l’immeuble n’est intervenue en 2019 qu’au début du mois d’octobre 2019, de sorte que le problème posé ne se limite qu’à trois mois de consommation (d’octobre à décembre 2019),
- dans son acte d’acquisition, la S.N.C. FEROU prenait les biens incluant le système de chauffage sans aucune garantie de la part du vendeur, confirmant que les biens étaient libres de toute occupation et location,
- la S.N.C. FEROU, qui a été aimablement autorisée à participer aux trois assemblées générales qui se sont tenues au cours de l’année 2018, avait été parfaitement informée de la situation historique complexe du chauffage de l’immeuble,
- lors de l’assemblée générale du 7 mars 2017, la S.C.I. GUIJUMAR avait voté une résolution n° 25 précisant que le « chauffagiste de l’immeuble FULGONI analysera la distribution dans les locaux de BELIN » (lots 5 et 10), ce qui a nécessairement été porté à la connaissance de la demanderesse, les procès-verbaux d’assemblée générale ayant été annexés à son acte authentique,
- la demanderesse avait donc pleinement connaissance de la situation du chauffage de l’immeuble avant d’accepter d’acheter et de prendre les locaux en l’état, de sorte qu’elle ne peut contester et remettre en cause aujourd’hui une situation qui préexistait très largement à son acquisition dont elle avait pleinement conscience,
- en application de l’acte d’acquisition (page 35), la S.N.C. FEROU se devait de payer au syndicat la totalité des régularisations pour l’ensemble de l’année 2019, qu’elles fussent négatives ou positives,
- elle a profité d’un compte créditeur à hauteur de 4.840,41 €.

Sur la « validité » de la résolution n° 3 :
Il estime démontrer (pièce n° 1) que les proportions « utilisées pour les deux derniers exercices » (2017 et 2018) correspondent à un niveau moyen des charges de combustible facturées au copropriétaire des lots 5 et 10 au cours de ces exercices 2017 et 2018 et qu’ainsi la somme de 12.483,45 € facturée en 2019 correspond à la moyenne des exercices 2017 et 2018, respectivement de 12.395,59 € et 12.512,99 €, ces montants ayant encore été actualisés après réception des nouvelles factures CPCU (pièces n° 12, 11 et 13 à 15) et cette solution, bien qu’imparfaite, étant meilleure pour la demanderesse que l’application pure et simple de la deuxième grille disponible.

Il ajoute à titre subsidiaire que ces 12.483,45 € représentent 46 % de la facture totale de la CPCU (27.118,22 €) pour 2019, soit le plus petit pourcentage des 10 années précédentes enregistrées, alors même que le montant absolu facturé en 2019 (27.118,22 €) est le plus élevé des dix dernières années.

Il considère que la complexité du système de chauffage rappelée par le rapport FULGONI (pièce n° 2) résulte de l’action négative du prédécesseur de la S.N.C. FEROU, la S.C.I. GUIJUMAR, qui s’était permise d’alimenter des tuyauteries sur un « retour radiateur » et de créer deux réseaux de chauffage « emmêlés », sans informer le syndicat des copropriétaires de ces transformations, la S.N.C. FEROU héritant de cette situation qu’elle doit assumer par rapport au syndicat des copropriétaires, étant précisé que le mode de calcul retenu par le syndic est très largement à son avantage.

Il souligne qu’un autre tableau retrace la consommation réelle de combustible de l’ensemble de l’immeuble pour les années 2019 et 2020 avec une ventilation mensuelle, la baisse de consommation pour la 2ème partie de l’année 2019 s’expliquant par la variation de consommation de la halle appartenant à la S.N.C. FEROU, notamment à compter du 3 juin 2019, date d’acquisition par la demanderesse de ses lots, en ce que celle-ci avait fait le choix de couper certains de ses radiateurs pour éviter des consommations intempestives et inutiles, « les lots n’étant plus occupés qu’épisodiquement pour des visites, des travaux… ».

Il explique enfin que :
- il n’avait à cette époque pas été possible de couper complètement l’alimentation en combustible de chauffage et le chauffage des lots 5 et 10 puisqu’avant les trois interventions lourdes du chauffagiste FULGONI au [Adresse 4] ayant permis d’identifier puis de résoudre les problèmes d’interconnexion des différents réseaux, il aurait été nécessaire de couper le chauffage dans certaines parties d’appartements d’habitation,
- le chauffagiste de l’immeuble FULGONI précise qu’après l’intervention du 17 septembre 2020, il n’y a plus aucune intercommunication entre le circuit privé « immeuble d’habitation » et les deux circuits de la Halle (BELIN et CTA) : lots n° 5 et 10,
- la S.N.C. FEROU est donc très largement responsable, avec son prédécesseur, d’une situation qui s’est pérennisée jusqu’à cette date et qu’il aura fallu trois ans et demi pour résoudre.

***

En l’espèce, les résolutions querellées n° 3 et 4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2020 (pièce n° 4 produite en demande, pages 8 et 9/24) sont rédigées comme suit :

« 3. Point sur la répartition des frais de chauffage des lots 5 et 10 (vote à la majorité de l’article 24)

Le règlement de copropriété prévoit que les charges de chauffage des lots 5 et 10 soient réparties en fonction du compteur de chauffage installé dans la chaufferie.

A l’occasion d’une étude de la distribution du chauffage, réalisée par le chauffagiste, il a été découvert que la distribution de chauffage entre les lots 5 et 10 et le reste de l’immeuble n’était pas dissociée. De ce fait, le relevé du compteur pour les lots 5 et 10 ne peut pas être pris en compte.

L’assemblée décide de répartir les charges du chauffage des lots 5 et 10 pour l’exercice 2019 dans les mêmes proportions que celles utilisées pour les deux derniers exercices.

5/5 Présents ou Représentés soit 1005/1005
Ont voté « Contre » 
Sté FEROU : 200 Indivision [I]/[L] : 28
Récapitulatif du vote
777/1005 Voir « Pour » (3)
228/1005 voix « contre » (2)
0/1005 voix « abstention » (0)

Cette résolution est ADOPTEE

4. Approbation des comptes (vote à la majorité de l’article 24)

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation (état financier du syndicat des copropriétaires, compte de gestion général et les annexes prévues par la loi), approuve les comptes de l’exercice 01/01/2019 au 31/12/2019, pour un montant de 90.313,66 euros. Le solde de trésorerie au 31/12/2019 est de : 91.001,61 euros.

Conformément à la loi, la répartition des charges sera imputée au copropriétaire présente à ce jour.

5/5 Présents ou Représentés soit 1005/1005
Ont voté « Contre »
Sté FEROU : 200 Indivision [I]/[L] : 28
Récapitulatif du vote
777/1005 voix « Pour » (3)
228/1005 voix « contre » (2)
0/1005 voix « abstention » (0)

Cette résolution est ADOPTEE »

2-1 Sur la résolution n° 3 (répartition des frais de chauffage des lots n° 5 et 10) :

En application du premier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issu e l’ordonnance n° 2019-1001 du 30 octobre 2019 en vigueur à compter du 1er juin 2020, les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ».

Lorsque le règlement de copropriété fixe une répartition des charges en fonction des consommations relevées sur les compteurs individuels, cette répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité et ne peut être tenue pour inexistante en l’absence de compteur individuel (ex. : Civ. 3ème, 27 avril 2017, n° 15-24.794, diffusé).

Dès lors que les compteurs installés présentent des déficiences de fonctionnement, il a été admis que soit écartée l’application du comptage prévu au règlement de copropriété (ex. : Civ. 3ème, 17 janvier 1990, n° 88-15.653).

Toutefois, en présence de répartiteurs de chauffage tenant compte de la consommation réelle de chaque lot, il ne peut être appliqué un forfait, ne répondant ni au critère de l’utilité objective ni à celui d’une répartition en fonction de la consommation personnelle des copropriétaires, sans précision quant à son application provisoire ou permanente (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 15-16.653, diffusé).

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] prévoit expressément, en son article 9 (Charges spéciales) § I (charges chauffage), une répartition spécifique des charges de combustibles entre les propriétaires des lots n° 21, 27, 34, 35, 36, 38, 30 et 41, avec la précision suivante concernant les lots n° 5 et 10 (pièce n° 1 produite en demande, page 34) :

« Etant entendu que les lots 5 et 10, qui disposent d’un compteur divisionnaire particulier pour le combustible, paient ces charges de combustible en fonction de leur consommation, le solde était réparti entre les locaux d’habitation selon le tableau ci-dessus ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] produit un courrier de l’entreprise FULGONI en date du 25 janvier 2021 (pièce n° 2) faisant état d’une « intercommunication des circuits de chauffage », en raison de la présence de « deux réseaux différents qui coexistent et qui sont emmêlés », à savoir :
- le circuit qualifié d’historique « Belin », avec des « radiateurs alimentés classiquement par de l’eau réchauffée par la vapeur de CPCU »,
- et le circuit « CTA » (Centrale de Traitement d’Air), installé par la SNEF « à une date beaucoup plus récente, qui pulse de l’air chauffé par de l’eau elle-même chauffée par la vapeur du CPCU, plus spécialement dans les nouveaux bureaux aménagés dans les sous-sols de la Halle ».

Si cet élément permet d’établir l’existence d’un dysfonctionnement du compteur divisionnaire particulier pour le combustible, empêchant l’application normale des stipulations précitées du règlement de copropriété, dont le syndic n’a été mis en mesure de connaître l’existence qu’après le départ du locataire des Editions Belin le 1er avril 2017, les locaux étant ensuite demeurés vides, il n’est justifié d’aucune diligence accomplie par le syndic de l’immeuble depuis cette date pour remédier à cette difficulté, qui ne saurait être reprochée à la S.N.C. FEROU ou à son vendeur, profanes en matière de construction et de chauffage, notamment en demandant aux propriétaires des lots n° 5 et 10 de laisser intervenir le chauffagiste de l’immeuble, lequel n’a pu « avoir une compréhension d’ensemble » des difficultés qu’en « 2020 » (pièce n° 2 produite par le syndicat des copropriétaires, page 4 sur 5).
Au surplus, le syndicat des copropriétaires défendeur ne rapporte pas la preuve qui lui incombe, au travers des pièces produites, de son allégation selon laquelle les travaux d’aménagement qui auraient été réalisés par l’ancien propriétaire des lots n° 5 et 10, notamment afin de les réunir, seraient à l’origine des problèmes de comptage relevés par l’entreprise FULGONI, chauffagiste.

De même, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, ne saurait tirer arguments de la mention figurant à l’acte de vente des lots n° 5 et 10 par la S.C.I. GUIJUMAR à la S.N.C. FEROU du 3 juin 2019 selon laquelle l’acquéreur « prend les biens sans aucune garantie de la part du vendeur » quant à l’état du sol ou du sous-sol, l’état des biens et des vices de toute nature apparents ou cachés dont ils peuvent être affectés (pièce n° 2 produite en demande, page 128), ni du fait que la S.N.C. FEROU aurait été présente aux trois assemblées générales qui se sont tenues au cours de l’année 2018, pour justifier l’absence de mesures prises afin de remédier à des dysfonctionnements connus depuis le mois d’avril 2017, qui auraient été de nature à permettre la bonne application de la clause de répartition des charges de combustibles prévue au règlement de copropriété, charte commune de l’immeuble ayant valeur contractuelle, dont la S.N.C. FEROU a accepté les termes lors de l’acquisition de ses lots.

Au surplus, aucun élément relatif aux charges de chauffage des exercices antérieurs 2017 et 2019 n’a été annexé à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 24 juin 2020, de sorte que les copropriétaires n’ont pu se prononcer en pleine connaissance de cause sur la répartition des charges de chauffage des lots n° 5 et 10 à laquelle il convenait de procéder pour l’exercice 2019.

En tout état de cause, les nombreuses pièces produites en défense dans le cadre de la présente instance par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] (pièces n° 1, 6, 7, 11, 12, 13 15 : relevés de consommation « combustible chauffage » 2010 à 2021, appels de charges de copropriété 2019 et régularisation, relevé de consommation combustible chauffage 2010 à 2021 et facturation CPCU 2017 à 2021, relevé actualisé de consommation combustible chauffage 2010 et 2021 et facturation CPCU 2017 à 2021 avec régularisation 2022, factures CPCU 2019 à 2021) ne permettent nullement d’établir que la répartition des charges de chauffage des lots n° 5 et 10 à laquelle il a été procédé selon résolution n° 3 « pour l’exercice 2019 », prétendument sur les mêmes bases que celles des exercices 2017 et 2018 et sans précision quant au caractère provisoire ou permanent d’une telle répartition, serait d’une quelconque manière conforme :
- à la répartition en fonction de la consommation personnelle des propriétaires lots n° 5 et 10, alors même que ces derniers justifient avoir demandé au syndic de l’immeuble, par courrier recommandé du 4 octobre 2019 de « ne pas remettre en service le chauffage pour » leur « lot, ce dernier restant vide puisqu’inexploitable en l’état » (pièce n° 6 produite par le syndicat des copropriétaires),
- ou, à défaut de fonctionnement normal du compteur divisionnaire particulier pour le combustible, au critère d’utilité objective de l’installation de chauffage à l’égard des lots n° 5 et 10.

A cet égard, le syndicat des copropriétaires défendeur se contente de soutenir, dans ses dernières écritures, qu’il aurait appliqué une « moyenne des 3 dernières années corrigées de la rigueur climatique » qui correspondrait à une « moyenne des consommations des années antérieures » (page 7) sans toutefois alléguer ni justifier du respect des critères légaux prévus aux dispositions précitées du premier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Au regard des éléments précités, il convient de faire droit à la demande formée par la S.N.C. FEROU en annulant la résolution n° 3 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] en date du 24 juin 2020.

Décision du 16 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/07842 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSTZP

2-2 Sur la résolution n° 4 (approbation des comptes de l’exercice 2019) :

La S.N.C. FEROU estime que la résolution n° 4 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019 doit être annulée en conséquence de l’annulation de la résolution n° 3, les comptes de chauffage de cet exercice comportant une répartition erronée, de sorte que la résolution qui les a approuvés doit être elle-même annulée.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] répond que la question de l’annulation de la résolution n° 3 est totalement indépendante de celle de la résolution n° 4, alors qu’il est constant que l’approbation des comptes d’une copropriété n’emporte pas approbation de la répartition de ces mêmes comptes ou de ces mêmes charges sur le compte d’un copropriétaire déterminé, tandis que les conclusions de la S.N.C. FEROU ne comportent « pas une seule ligne » justifiant d’une prétendue irrégularité dans les comptes de la copropriété et dans ses dépenses.

***
L'annulation de l'approbation des comptes peut être sollicitée s'il est démontré que le syndic a commis des irrégularités dans l'établissement des comptes que la copropriété n'a pas été à même d'apprécier lors du vote, ou si les documents annexés à la convocation n'étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé, en violation des dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967.

Il convient donc de s'assurer que les copropriétaires ont été en mesure d’apprécier de manière exacte la situation comptable et financière de la copropriété (ex. Cour d’appel de Paris, 23ème chambre, section B, 20 décembre 2007, n° RG 07/06123 ; Pôle 4, Chambre 2, 27 janvier 2021, n° RG 17/09926), en toute connaissance de cause (ex. : Civ. 3ème, 27 novembre 2013, n° 12-26.395).

L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation par chacun des copropriétaires de son compte individuel, selon l’article 45-1, alinéa 1er du décret du 17 mars 1967.

L'approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat. Elle ne constitue pas pour autant « une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires » (ex. : Civ. 3ème, 1er février 2018, n° 16-26.992).

En l'espèce, la S.C.I. FEROU entend contester la répartition de charges de chauffage entre les copropriétaires, en critiquant l'imputation aux lots n° 5 et 10 de certaines charges de chauffage votées selon résolution n° 3 de la même assemblée générale du 24 juin 2020 sur l’exercice 2019.

Or, tel n'est pas l'objet de la résolution n° 4 qui porte sur l'approbation des comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2019.

Il n'existe donc aucun motif d'annulation de ladite résolution par laquelle les comptes de l'exercice 2019 ont été approuvés par les copropriétaires, après avoir pris connaissance de l'ensemble des documents joints à la convocation (état financier du syndicat des copropriétaires, comptes de gestion général et annexes comptables prévues par le décret comptable n° 2005-240 du 14 mars 2005 imposées pour la validité de la décision d'approbation des comptes par le 1° du I de l'article 11 du décret du 17 mars 1967).

La partie demanderesse, qui ne remet pas en cause la véracité, l'exactitude et la complétude de ces documents, ne fait état ni ne justifie d'aucune pièce comptable dont l'absence de communication aux copropriétaires justifierait sa demande d'annulation de la résolution n° 4 précitée.

Dans ces conditions, la S.C.I. FEROU ne pourra qu'être déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n° 4, adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] du 24 juin 2020.

III – Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile.

Au regard du sens de la présente décision, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], qui succombe partiellement à l’instance, devra être condamné aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000,00 € à la S.N.C. FEROU au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Patrick BAUDOUIN, de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOMEZ-REY.

Par ailleurs, la S.N.C. FEROU, dont les prétentions sont déclarées partiellement bien fondées dans le cadre de la présente instance l’opposant au syndicat des copropriétaires, sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS