CA Douai, 16 mai 2024, RG 23/00717

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 16/05/2024

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N° de MINUTE :

N° RG 23/00717 - N° Portalis DBVT-V-B7H-UYD6

Jugement (N° 22/00005) rendu le 09 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

SAS Promod prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social, [Adresse 4]

représentée par, Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de Me Jérôme Wallaert, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉE

SCI [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social, [Adresse 3]

représentée par Me Delphine Chambon, avocat constitué substituée par Me Peggy Carlier, avocats au barreau de Lille,

assistée de Me Dominique Cohen Trumer, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

DÉBATS à l'audience publique du 26 mars 2024 tenue par Stéphanie Barbot magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Stéphanie Barbot, présidente de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Anne Soreau, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024 (délibéré avancé, initialement prévu le 13 juin 2024) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 février 2024

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Le 29 septembre 2002, la société Waskim, aux droits de laquelle vient la société civile immobilière [Adresse 1] (la SCI), a donné en location à la société Promod un local à usage commercial situé au sein du [Adresse 2], à destination d'« équipement de la femme et accessoires s'y rapportant », pour une durée de 12 ans à compter du 16 août 2006 et jusqu'au 15 août 2018, pour un loyer annuel comportant une partie fixe de 95 500 euros, hors taxes et hors charges, par an (le loyer de base), et une partie variable calculée sur la base du chiffre d'affaires hors taxes du locataire (7,23 %).

Par un acte du 12 septembre 2019, la société Promod a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2019 pour un loyer de 80 000 euros par an, hors taxes, alors qu'au moment de cette demande, le loyer de base s'élevait à 124 941,53 euros hors taxes et hors charges par an.

La bailleresse n'ayant pas répondu dans le délai de trois mois fixé, le principe du renouvellement est acquis en application de l'article L. 145-10, alinéa 4, du code de commerce (v. les conclusions de Promod p. 2 et celles de la SCI, p. 2).

Le 29 septembre 2021, faute d'accord entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, la locataire a signifié à la bailleresse un mémoire préalable en fixation de ce loyer à la somme annuelle de 94 500 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2019.

Le 2 février 2022, la locataire a assigné la bailleresse en fixation du loyer du bail renouvelé devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lille.

Par un jugement du 9 janvier 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lille a :

- débouté la société Promod de l'ensemble de ses demandes ;

- débouté la SCI de ses autres demandes ;

- condamné la société Promod aux dépens.

Le 13 février 2023, la société Promod a relevé appel de ce jugement en critiquant les chefs rejetant ses demandes et la condamnant aux dépens.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Par ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 16 février 2024, la société Promod demande à la cour de :

Vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce,

Vu l'article R. 145-2, R. 145-8 et R. 145-23 du code de commerce,

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il :

* a rejeté l'ensemble de ses demandes,

* et l'a condamnée aux dépens ;

Et statuant à nouveau,

* A titre principal :

- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 à la somme de 94 500 euros hors taxes et hors charges par an à compter de cette date ;

- acter que le bail se renouvelle pour 9 années à compter du 1er octobre 2019, toutes les autres clauses et conditions du bail restant inchangées, en dehors des éventuelles dispositions impératives issues de la loi du 18 juin 2014 (« loi Pinel ») ;

- débouter la SCI de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner la SCI à lui rembourser le trop-versé de loyer à compter du 1er octobre 2019 ;

- condamner la même à lui payer une indemnité de procédure de 2 000 euros, ainsi qu'aux dépens, lesquels comprendront les frais d'expertise ;

* A titre subsidiaire :

- ordonner une mesure d'instruction en application de l'article R. 145-30 du code de commerce ;

- fixer provisoirement le loyer de base à la somme de 94 500 euros hors taxes et hors charges par an ;

Y ajoutant : condamner la SCI à lui payer une indemnité de procédure de 2 000 euros en cause d'appel, ainsi qu'aux dépens d'appel.

A l'appui de sa demande principale, la société Promod fait valoir ces éléments :

d'abord, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il résulte clairement de l'article 4.1 du bail que les parties sont convenues du recours au juge des loyers commerciaux. En effet :

- selon la convention des parties, le bail est régi par l'ensemble du statut des baux commerciaux, de sorte qu'elles ont naturellement inclus la compétence du juge des loyers commerciaux, et ce implicitement, en faisant référence à l'article L. 145-33 dans la clause précitée, comme explicitement par l'adoption de l'ensemble des règles de l'ensemble du statut sans exclure le juge des loyers de la fixation du loyer de renouvellement, ainsi qu'il résulte de l'article 1 de ce bail ;

- dès lors que les parties ont fait référence au code de commerce et à la valeur locative de l'article L. 145-33 du code de commerce, le recours au juge est inclus ;

- c'est à titre de « condition essentielle et déterminante » que les parties ont entendu conclure la clause selon laquelle le loyer de base doit toujours être équivalent à la valeur locative, telle que déterminée par l'article L. 145-33. En l'occurrence, ne pas permettre la fixation du loyer par le juge des loyers commerciaux est assurément faire échec à la volonté des parties et ne pas respecter la loi contractuelle ;

- la cour a donc le pouvoir juridictionnel de trancher le loyer du bail renouvelé.

Elle développe ensuite son argumentation sur les règles de fixation du loyer fixées par les articles L. 145-34 et L. 145-33 du code de commerce et leur application au cas d'espèce.

Par ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 2 août 2023, la SCI demande à la cour de :

Vu l'article 1134 du code civil,

Vu l'article 835 du code de procédure civile,

- confirmer intégralement le jugement entrepris ;

- subsidiairement, si la cour réformait le jugement et déclarait bien fondée la demande de fixation du loyer, débouter la société Promod de ses demandes ;

- à titre très subsidiaire :

* dire que le renouvellement interviendra pour une durée de 12 ans à compter du 1er octobre 2019, aux clauses et conditions du bail échu, en ce compris la clause de loyer variable additionnel ;

* fixer le montant du loyer de base de renouvellement à la somme de 133 700 euros hors taxes et hors charges par an au 1er octobre 2019 ;

- condamner la société Promod au paiement d'une indemnité de procédure de 5 000 euros, ainsi qu'aux dépens.

A titre principal, la SCI estime que les demandes formées par la locataire sont mal fondées et que le jugement entrepris doit être confirmé, pour les raisons suivantes :

- en l'espèce, il résulte des articles 4 et 5 du bail que les parties sont convenues d'un loyer à double composante, comportant une partie fixe (loyer de base) et une partie variable, assise sur le chiffre d'affaires du locataire. En droit, ce type de loyer, « binaire » est admis de longue date en jurisprudence ;

- par ailleurs, selon une jurisprudence constante, la fixation du loyer révisé d'un bail stipulant un loyer binaire échappe au statut des baux commerciaux et n'est régie que par la convention des parties. Et plus récemment, la jurisprudence a admis que les parties puissent convenir, lors du renouvellement, de la fixation du loyer de base à la valeur locative, à condition qu'elles l'aient prévu expressément dans le bail et si le juge des loyers commerciaux est mentionné ;

- en l'espèce, le bail ne prévoit pas la compétence du juge des loyers pour fixer le loyer de base du bail renouvelé. C'est dès lors à bon droit que le premier juge a relevé que la fixation du loyer de renouvellement est uniquement régie par la loi des parties ;

- contrairement à ce que soutient la locataire, la référence à l'article L. 145-33 du code de commerce faite dans l'article 4.1 du bail ne donne pas compétence du juge des loyers. C'est donc exactement que le premier juge a estimé que la seule mention de l'article L. 145-33 ne permet pas d'interpréter la clause litigieuse comme prévoyant la fixation du loyer renouvelé par le juge des loyers commerciaux ;

- la locataire omet également de préciser la fin de l'article 1 du bail, qui réserve les dispositions contraires prises d'un commun accord entre les parties dans le contrat, ce qui est le cas de la stipulation d'un loyer binaire, laquelle écarte justement l'application des articles L. 145-33 et L. 145-39. Les dispositions statutaires ne trouvent donc pas à s'appliquer, ainsi que le premier juge l'a retenu à raison.

A titre subsidiaire, si la cour estimait que la cour peut fixer le loyer de base du bail renouvelé, la SCI développe une argumentation concernant la détermination de la valeur locative, en droit comme en l'espèce.

A titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour ne s'estimerait pas suffisamment informée, elle ne s'oppose pas à une expertise judiciaire destinée à évaluer le montant du loyer du bail renouvelé, mais s'oppose à la demande de fixation du loyer de base provisionnel à la somme de 94 500 euros hors taxes et hors charges pendant la durée de l'expertise.

MOTIVATION

En droit, il résulte de la combinaison des articles L. 145-37 et R. 145-23 du code de commerce que les contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le juge des loyers commerciaux.

Dans ce cas, la fixation du montant du loyer du bail renouvelé est régie par les dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce.

L'article L. 145-15 de ce code, dans sa rédaction antérieure à la loi Pinel du 18 juin 2014 applicable à la cause, dispose que sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Si le juge des loyers commerciaux dispose d'une compétence exclusive pour fixer le prix du bail renouvelé, il résulte toutefois d'une jurisprudence constante, rendue au visa de l'ancien article 1134 du code civil, que lorsque le bail stipule un loyer dit « binaire », comprenant une partie fixe et une partie variable constituée par un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire, la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, échappe aux prévisions de l'article L.145-15 précité et n'est donc régie que par la convention des parties (v. en ce sens : Civ 3e, 13 janvier 1988, n° 86-16.978, publié ; Civ 3e, 26 avril 1989, n° 88-10.228 ; Civ 3e, 15 mai 1991, n° 89-20.847, publié ; Civ. 3e, 10 mars 1993, n° 91-13.418, publié ; Civ 3e , 10 décembre 2002, n° 01-10.208).

Il s'ensuit qu'en l'absence d'accord des parties sur le montant du loyer minimum garanti renouvelé et qu'à défaut de stipulations contractuelles afférentes à ses modalités de fixation, le juge des loyers commerciaux est incompétent pour fixer ce loyer (Civ. 3e, 9 sept. 2014, n° 13-14.448).

Néanmoins, depuis 2016, la Cour de cassation juge, au double visa de l'ancien article 1134 du code civil et de l'article L. 145-33 du code de commerce, que la stipulation d'un loyer binaire, composé d'un loyer minimum et d'un loyer calculé sur la base du chiffre d'affaires du preneur, n'interdit pas, lorsque le bail le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le loyer minimum garanti à la valeur locative. Le juge statue alors selon les critères de l'article L. 145-33 précité (Civ. 3e, 3 nov. 2016, n° 15-16.826, publié ; Civ. 3e, 29 nov. 2018, n° 17-27.798, publié).

En l'espèce, le bail conclu entre les parties le 29 septembre 2005 stipule :

- au titre I, intitulé « conditions particulières », une clause « Numéro 5 - Loyer » (p. 6/31), ainsi libellée :

5.1 Loyer de base forfaitaire et global : 95 0000 euros hors taxes et hors charges [...]

5.2 Pourcentage pour le calcul du loyer variable additionnel : 7,23 % hors taxes du chiffre d'affaires hors taxes du preneur.

- et dans le titre II, intitulé « conditions générales » :

' un article 1 stipulant que « le présent bail est soumis à l'ensemble des dispositions du statut des baux commerciaux (...) modifié et inséré aux articles L. 145-1 et suivants du [...] code de commerce [...], sauf dispositions contraires prises d'un commun accord des parties figurant expressément dans le texte des présentes » ;

' et un article 4.1, figurant dans la clause 4 intitulée « Loyer et accessoires - Indemnité d'entrée » ainsi rédigé :

4.1 Loyer de base

Le preneur devra en tout état de cause, régler un loyer de base forfaitaire annuel et global tel que figurant au numéro 5 dommages et intérêts du titre 5 ci-avant.

Ce loyer constituera un minimum garanti dont le montant correspond à la valeur locative.

Il est expressément convenu entre les parties à titre de condition essentielle et déterminante que lors des renouvellements successifs éventuels, le loyer de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative telle que déterminée par l'article L. 145-33 du [...] code de commerce.

Contrairement à ce que prétend la société Promod, la cour estime qu'il ne résulte pas clairement de ces dispositions que les parties aient entendu soumettre au juge des loyers commerciaux la fixation du « loyer de base » prévu par ce bail à l'occasion de son renouvellement. Aucune clause du contrat ne renvoie expressément à la compétence de ce juge pour fixer le loyer de base. Le renvoi fait à l'article L 145-33, dans l'article 4.1 ci-dessus reproduit, n'a manifestement que pour finalité de préciser les critères permettant de déterminer la « valeur seuil » du loyer de base, en dessous de laquelle ce loyer ne peut descendre, sans qu'il puisse être déduit de ce renvoi que les parties se sont accordées, fût-ce implicitement, pour que la détermination de cette valeur soit soumise à la compétence du juge des loyers commerciaux en cas de désaccord.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes de la société Promod.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Succombant de nouveau en appel, la société Promod sera condamnée aux dépens d'appel et au paiement d'une indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS