TJ Versailles, 3 mai 2024, RG 23/02937

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 03 MAI 2024

N° RG 23/02937 - N° Portalis DB22-W-B7H-RIF2

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [Y], né le 7 novembre 1941 à [Localité 4], de nationalité française, domiciliée [Adresse 2],
représenté par Me Monique BEN SOUSSEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Laurent PIERRE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [R], né le 11 mars 1933 à [Localité 3], de nationalité française, domicilié [Adresse 1],
défaillant

ACTE INITIAL du 22 Mai 2023 reçu au greffe le 23 Mai 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 18 Mars 2024, Madame MESSAOUDI, Juge, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Mai 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 3 août 2022 devant Maître [L] [W], notaire, Monsieur [O] [Y] et Monsieur [J] [R] ont signé un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant le prix de 820.000 euros pour l’acquisition de la nue-propriété du bien par ce dernier et de la jouissance à compter décès du vendeur, lequel prévoyait que la signature de l’acte authentique de vente aurait lieu au plus tard le 28 octobre 2022.

Deux conditions suspensives ont été stipulées : l’existence d’un éventuel droit de préemption sur l’origine de propriété et sur la situation hypothécaire du bien ainsi que sur les renseignements relatifs à l’urbanisme.

Il est également mentionné dans ledit compromis de vente qu’une pénalité de 82.000 euros serait due à titre de dommages et intérêts dans l’hypothèse où l’une des deux parties ne régulariserait pas l’acte authentique, et qu’un séquestre d’un montant de 41.000 euros devait être versé au plus tard le 1er septembre 2022.

En l’absence de virement de la somme correspondant au séquestre, Monsieur [O] [Y] a fait délivrer à Monsieur [J] [R] une sommation de se présenter à la signature de l’acte définitif le 24 novembre 2022.

Par acte notarié du 24 novembre 2022, Maître [L] [W] a constaté la non-comparution de Monsieur [J] [R].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 décembre 2022, reçue le 29 décembre 2022, Monsieur [O] [Y], a par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Monsieur [J] [R] de régler la somme de 82.000 euros au titre de dommages et intérêts, incluant les 41.000 euros à titre de séquestre.

Par courrier du 2 janvier 2023, Monsieur [J] [R] a contesté la demande de paiement de cette somme arguant de la caducité de l’acte du 3 août 2022, compte tenu de l’absence de versement du séquestre et du fait que son notaire n’a pas été informé de la signature de l’acte, alors que son grand âge nécessitait son assistance.

En réponse, le conseil de Monsieur [O] [Y] a répondu à celui-ci par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 6 février 2023, que la clause pénale d’un compromis de vente survit à sa caducité.

C’est ainsi que par acte introductif d’instance du 22 mai 2023, Monsieur [O] [Y] a assigné Monsieur [J] [R] devant le tribunal judiciaire de VERSAILLES principalement, aux fins de les voir condamner au paiement de la somme de 82.000 euros au titre de la clause pénale et de la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts complémentaires.

Monsieur [O] [Y] demande précisément au tribunal judiciaire de Versailles de :
« Vu les articles 1101, 1112, 1114, 1128, 1231-1 et 1231-4, 1240 et 1241 du code civil,
- CONSTATER que Monsieur [R] est engagé par le compromis en date du 3 août 2022 ;
- CONSTATER que toutes les conditions suspensives évoquées dans le compromis du 3 août 2022 se sont réalisées ;
- CONSTATER que Monsieur [R] a refusé de signer l’acte définitif, en violation des engagements pris dans le compromis du 3 août 2022 ;
- CONSTATER qu’il convient d’appliquer la clause pénale prévue dans le compromis du 3 août 2022 ;
- CONDAMNER Monsieur [R] à verser la somme de 82.000 euros à Monsieur [Y] en application de la clause pénale prévue dans le compromis du 3 août 2022 ;
- CONDAMNER Monsieur [R] à verser la somme de 10.000 euros à [O] [Y] en réparation du préjudice moral subi par celui-ci ;
- CONDAMNER Monsieur [R] à verser la somme de 7.000 euros à Monsieur [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- ORDONNER l’exécution provisoire ;
- CONDAMNER Monsieur [R] aux dépens. »

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

Monsieur [J] [R], assigné à personne, n’a pas constitué avocat et n’a donc pas comparu. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2023.
L'affaire a été fixée à l'audience du 18 mars 2024 et mise en délibéré au 03 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que :
- d’une part, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ;
- d’autre part, les demandes tendant à voir “constater” ou “dire et juger” ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 de ce même code.

En outre, l’article 472 du code de procédure civile énonce que : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

I) Sur le paiement de la somme de 82.000 euros au titre de la clause pénale

Monsieur [O] [Y] sollicite la condamnation de Monsieur [J] [R] à lui verser la somme de 82.000 euros en application de la clause pénale prévue au compromis de vente, affirmant que la vente n'a pu être régularisée en raison de la carence de ce dernier dans la signature de la réitération de l’acte, carence qui a conduit à l'immobilisation du bien et lui a causé préjudice.

***

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Et selon l’article 1104 de ce même code, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1231-5 du code civil dispose que :
« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Il est constant que la clause pénale insérée à une promesse de vente survit à la caducité de celle-ci.

En l'espèce, le compromis de vente du 3 août 2022 stipule que :
Concernant la pénalité : « Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse om l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 82.000 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. »
Concernant le séquestre : « L’acquéreur déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 1er septembre 2022, et ce à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [W], qui est constitué séquestre dans les termes des articles 1956 et suivants du code civil, une somme de 41.000 euros.
En cas de non-versement de cette somme à la date convenue, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues. […]
L’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de la garantie versé, sous déduction des frais et rebours pouvant être dus au rédacteur des présentes, que s’il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées ou de l’exercice d’un droit de préemption.
Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes. »

Le séquestre d’un montant de 41.000 euros n’a pas été versé par Monsieur [J] [R], lesquel ne le conteste pas.

Il apparaît qu’aucune condition suspensive ne s’est réalisée et que Monsieur [J] [R] n’a pas fait usage de son droit de rétractation, seuls motifs susceptibles de le dédouaner de son obligation de paiement des dommages et intérêts au titre de la clause pénale.

Monsieur [J] [R] dans son courrier du 2 janvier 2023 oppose à la demande de Monsieur [O] [Y], la caducité du compromis de vente du fait du non-paiement du séquestre dans le temps imparti et le défaut d’information de son notaire dont il considère l’assistance nécessaire compte tenu de son grand âge.

La clause pénale survivant à la caducité du compromis de vente, Monsieur [J] [R] ne pourra s’exonérer du paiement de celle-ci sur ce fondement.

Concernant l’âge de celui-ci né en 1933, il ressort du compromis de vente du 3 août 2022 que les parties ont déclaré que « rien ne peut limiter leur capacité pour l’exécution des engagements qu’elles prennent aux présentes […] ». En outre, dans son courrier du 2 janvier, il ne fait état d’aucune mesure de protection. Il fait seulement état de l’absence de son notaire lors du compromis de vente dont il voulait l’assistance, alors qu’il lui appartenait d’informer celui-ci ou de refuser de signer ledit compromis.

Ainsi, aucun élément n’est de nature à exonérer Monsieur [J] [R] du paiement de dommages et intérêts au titre de la clause pénale.

Il est constant qu'en application de l'article 1231-5 du code civil, le juge peut réduire le montant de la pénalité prévue si celle-ci apparaît manifestement excessive, notamment au regard du préjudice réellement subi, la disproportion s'appréciant au jour où le juge statue.

La clause « Stipulation de pénalité » du compromis de vente du 3 août 2022, qualifie également la somme de 82.000 euros de « dommages et intérêts conformément à l’article 1231-5 du code civil ».

Cependant, Monsieur [O] [Y] ne justifie pas avoir subi d'autres préjudices que l'immobilisation du bien ainsi que les inconvénients liés à la nécessité de chercher un nouvel acquéreur, dans la mesure où il a été informé de la renonciation de Monsieur [J] [R] par courrier en date du 2 janvier 2023, soit moins de 2 mois après la date de signature de réitération de vente.

Il ressort en outre des éléments versés aux débats que Monsieur [O] [Y] n’a pas pu vendre la nue-propriété de son bien, ce qu’il déplore puisqu’il comptait sur la somme de la vente pour réaliser des travaux dans le bien.

Toutefois, au regard de l'ensemble des éléments, le montant de la clause pénale, fixé forfaitairement à la somme de 82.000 euros, apparaît manifestement excessif par rapport au préjudice réellement subi par Monsieur [O] [Y], et s’agissant d’un compromis de vente portant sur la nue-propriété du bien.

Ainsi, les dommages et intérêts au titre de la clause pénale seront plus justement ramenés à la somme de 60.000 euros.

En conséquence, Monsieur [J] [R] sera condamné à payer à Monsieur [O] [Y] la somme de 60.000 euros au titre de la clause pénale.
II) Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral
Monsieur [O] [Y] sollicite en outre la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

Toutefois, la clause pénale a d’ores et déjà vocation à dédommager le vendeur du compromis de vente dont la réitération de vente ne s’est pas réalisée du seul fait de l’acquéreur.

Par conséquent, Monsieur [O] [Y] sera débouté de sa demande à ce titre.

III) Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.  
 
En l’espèce, Monsieur [J] [R], partie succombante, sera condamné aux dépens de l’instance.
 
Sur les demandes d’indemnité au titre des frais irrépétibles

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [J] [R], qui succombe en ses prétentions, sera condamné à verser à Monsieur [O] [Y] une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, que l'équité commande de fixer à 1.200 euros.
Sur l’exécution provisoire

L'article 514-1 ajoute que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire ; qu'il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce aucune circonstance de la cause ne justifie d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

PAR CES MOTIFS