TJ Bordeaux, 3 mai 2024, RG 23/01742
Vérifier : TJ Bordeaux, 3 mai 2024, RG 23/01742 (rechercher sur Judilibre/Légifrance) · Ouvrir la source
Texte de la décision
Du 03 mai 2024
5AA
SCI/ld
PPP Référés
N° RG 23/01742 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YJE3
Société VILOGIA
C/
[J] [E]
- Expéditions délivrées à avocats
- FE délivrée à Me BERLAND
Le 03/05/2024
Avocats : la SELARL RACINE BORDEAUX
Me Ahmad SERHAN
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 mai 2024
Prorogé du 12 janvier 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY,
GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,
DEMANDERESSE :
Société VILOGIA, SA D’HLM
RCS LILLE METROPOLE B 475 680 815
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Maître Annie BERLAND de la SELARL RACINE BORDEAUX
DEFENDEUR :
Monsieur [J] [E]
né le 07 Mars 1973
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-006765 du 06/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
Représenté par Me Ahmad SERHAN (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 24 Novembre 2023
Délibéré en date du 12 janvier 2024, prorogé au 09 février 2024, prorogé au 15 mars 2024, prorogé au 5 avril 2024 puis au 3 mai 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 06 Septembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2020, à effet au 1er décembre 2020, la SOCIETE VILOGIA a donné à bail à Monsieur [E] [J] un logement situé [Adresse 4].
Par acte de commissaire de justice en date du 29 juin 2023, la SOCIETE VILOGIA a fait délivrer à Monsieur [E] [J] un commandement de payer la somme de 3777,65 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2023, la SOCIETE VILOGIA a assigné Monsieur [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 10 novembre 2023 aux fins de :
"Constater la résiliation du contrat de location par l'effet du commandement en date du 29 juin 2023 ;
"Condamner Monsieur [E] [J] à quitter, vider et rendre libre de corps et de biens ainsi que de toutes personnes ou objets mobiliers se trouvant de son chef dans les locaux dont s'agit, dans les quarante-huit heures de la décision à intervenir ;
"A défaut pour Monsieur [E] [J] de quitter les lieux, juger qu'il sera expulsé si nécessaire, avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
"Condamner Monsieur [E] [J] au paiement de la somme prévisionnelle de 4717,26 euros correspondante aux sommes restant dues au 1 septembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de cette date ;
"Condamner Monsieur [E] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux ;
"Condamner Monsieur [E] [J] à payer une somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
"Rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
"Condamner Monsieur [E] [J] aux entiers dépens.
A l'audience du 10 novembre 2023, l'affaire a été renvoyée au 24 novembre 2023.
Lors de l'audience du 24 novembre 2023, la SOCIETE VILOGIA, représentée par son conseil/régulièrement représentée, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 5738,09 euros au 31 octobre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l'octroi de délai de paiement dès lors que le délai ne dépasse pas 36 mois.
En défense, le conseil de Monsieur [E] précise qu'il a connu de graves soucis de santé l'ayant contraint à quitter son emploi dans un hôtel bordelais. Il a alors bénéficié d'une pension d'invalidité de 1217,95 euros et d'une allocation logement de 105 euros. Rapidement, Monsieur [E] [J] a négligé le règlement de ses dettes. Il a été placé, le 22 août 2023, sous sauvegarde de justice, l'UDAF 33 ayant été nommé en qualité de mandataire spécial. L'UDAF estime qu'une reprise des paiements des loyers pourra de nouveau intervenir en décembre, dès lors que la rente de Monsieur [E] [J] sera versée. Elle précise qu'après paiement des charges courantes, le reste à vivre de Monsieur [E] est de 577,99 euros pour les besoins quotidiens de l'intéressé et l'apurement de sa dette locative. Sont sollicités des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant. Une demande va être faite auprès du fonds de solidarité logement et le paiement interviendra directement par l'intermédiaire de l'UDAF 33.
Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance de la SOCIETE VILOGIA.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 12 janvier 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 6 septembre 2023, deux mois avant la date de l'audience.
La société bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d'allocations familiales en date du 23 juin 2023, de sorte qu'aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La SOCIETE VILOGIA a fait signifier à Monsieur [E] [J] un commandement d'avoir à payer la somme de 3777,65 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 29 juin 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [E] [J] n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde la SOCIETE VILOGIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 30 août 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins, l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que :
- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
- ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
- si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que :
- Monsieur [E] [J] fait désormais l'objet d'une mesure judiciaire de protection et pourra reprendre le paiement du loyer courant ;
- Monsieur [E] est en situation de reprendre le paiement du loyer courant, compte tenu d'un revenu mensuel de 1150 euros (pension invalidité et rente invalidité) ;
-une demande auprès du fonds de solidarité logement a été déposée pour Monsieur [E] par son mandataire spécial.
Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, la SOCIETE VILOGIA sera autorisée à poursuivre l'expulsion de Monsieur [E] [J].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [E] [J] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (453,47 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, au soutien de sa demande, la SOCIETE VILOGIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 5738,09 euros à la date du 31 octobre 2023.
Le solde de la créance n'étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [E] [J] sera donc condamné au paiement de la somme de 5738,09 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 31 octobre 2023 - échéance du mois d'octobre incluse-.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l'hypothèse où Monsieur [E] [J] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er novembre 2023.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [E] [J].
Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Monsieur [E] [J] à verser à la SOCIETE VILOGIA la somme de 100 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 30 août 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 30 novembre 2020 entre Monsieur [E] [J] et la SOCIETE VILOGIA, relatif au logement situé [Adresse 4] ;
CONDAMNONS Monsieur [E] [J] à payer à la SOCIETE VILOGIA la somme de 5738,09 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 31 octobre 2023 (échéance du mois d'octobre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [E] [J] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 159 euros chacune, suivies d'une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
-qu'en ce cas, à défaut pour Monsieur [E] [J] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (453,47 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [E] [J] à son paiement à compter du 1er novembre 2023, jusqu'à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [E] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS Monsieur [E] [J] à payer à la SOCIETE VILOGIA une indemnité de 100 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Données open data (Licence Ouverte 2.0), pseudonymisées à la source. Ne jamais citer uniquement sur la foi de cette base locale.