TJ Bordeaux, 3 mai 2024, RG 24/00051
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Texte de la décision
Du 03 mai 2024
50D
SCI/ld
PPP Référés
N° RG 24/00051 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YVQW
[S] [P]
C/
Société CLAIRSIENNE
- Expéditions délivrées à avocats
- 2 copies au service des expertises
Le 03/05/2024
Avocats : Me Valérie BOYANCE
Me Clémence HAUTBOIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 mai 2024
Prorogé du 5 avril 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY,
GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,
DEMANDERESSE :
Madame [S] [P]
née le 25 Septembre 1971 à [Localité 7]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 5]
Représentée par Me Valérie BOYANCE (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDERESSE :
Société CLAIRSIENNE
RCS BORDEAUX 458 205 382
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Clémence HAUTBOIS (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 09 Février 2024
Délibéré en date du 05 avril 2024, prorogé au 03 mai 2024
PROCÉDURE :
Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité en date du 10 Janvier 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2017, la société CLAIRSIENNE a donné à bail à Madame [H] [P] un appartement situé [Adresse 9] à [Localité 5] moyennant un loyer de 267,84€ et une provision mensuelle sur charges de 72,60€.
Arguant de l'existence de désordres au sein du logement loué, Madame [H] [P] a, par acte introductif d'instance du 10 janvier 2024, fait assigner la société CLAIRSIENNE devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé à l'audience du 9 février 2024 aux fins de :
ocondamner la société CLAIRSIENNE à faire remettre de l'éclairage au niveau du palier de l'appartement de Madame [P], dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 50€ par jour de retard
odésigner tel expert qu'il plaira pour procéder à une mesure d'expertise judiciaire avec mission de :
recueillir les allégations des parties et se faire délivrer tous documents utiles à sa mission, même auprès des tiersentendre tous sachants utilesvisiter les lieux loués vérifier si les désordres suivants existent et les décrire:les infiltrations affectant la cloison entre la salle de bains et le mur de la chambrela (les) fissure(s) sur la terrasseles infiltrations au niveau du mur de la chambre donnant sur l'extérieurles infiltrations en provenance de l'étage supérieur au niveau de la salle de bainsles infiltrations en provenance de l'étage supérieur au niveau de la cuisinedéterminer la ou les causes de ces désordres et en rechercher l'étendue et l'originedéterminer la nature, la durée et le coût des réparations des désordresfournir à la juridiction tous éléments d'appréciation, remarques ou suggestions susceptibles de concourir à la solution du litige, notamment l'imputabilité des désordres, le caractère habitable du logement pendant les travaux à prévoir et le chiffrage du préjudice de jouissance de la locataireocondamner la société CLAIRSIENNE à lui verser une indemnité de 1.600 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens
Lors de l'audience du 9 février 2024, Madame [H] [P], représentée par son conseil, maintient les termes de sa demande initiale à l'exception de sa demande de condamnation de la société CLAIRSIENNE à faire remettre de l'éclairage au niveau du palier de l'appartement de Madame [P], dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 50€ par jour de retard, demande qu'elle abandonne, la question de l'éclairage du palier étant désormais incluse dans la mission de l'expert.
Elle soutient que son logement est affecté de désordres et que, compte tenu des non-conformités qui l'affectent et de l'aggravation de son état de santé, elle est bien fondée, au visa de l'article 145 du Code de procédure civile, de l'article 1719 du Code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, à solliciter une mesure d'expertise judiciaire.
En défense, la société CLAIRSIENNE, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :
ojuger qu'elle ne s'oppose pas à la mesure d'expertise judiciaire sollicitée sous les plus expresses protestations et réserves d'usage en particulier quant à sa responsabilité et à sa garantie
ojuger que la mesure d'expertise ordonnée sera diligentée aux frais avancés de Madame [P]
orejeter la demande de Madame [P] visant à obtenir sa condamnation sous astreinte à réparer l'éclairage au niveau du palier
orejeter la demande de condamnation de Madame [P] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
oréserver les dépens
Elle ne s'oppose pas à la mesure d'expertise et demande de lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves d'usage quant à la mesure sollicitée. Elle indique qu'à ce stade il n'y a pas lieu à faire application de l'article 700 du Code de procédure civile dans la mesure cette demande apparaît prématurée s'agissant d'une procédure fondée sur l'article 145 du Code de procédure civile; qu'elle est intervenue sur certains désordres signalés par Madame [P] ; que d'autres désordres relèveraient de l'obligation de garantie de son assureur habitation en ce qui concerne les traces d'infiltrations suite à différents dégâts des eaux et enfin, que certains désordres dénoncés par la locataire doivent être constatés.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 5 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'expertise
Selon l'article 145 du Code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver et d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, des mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.
L'application de ce texte n'implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d'être engagé. Il suffit de constater qu'un procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu'il est justifié d'un motif légitime.
En application de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse mentionnée dans le bail ;
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
En l'espèce, Madame [P] fournit notamment aux débats un rapport d'inspection relatif à l'état sanitaire d'un logement du 8 décembre 2023 aux termes duquel Monsieur [D] [F], Inspecteur de salubrité, a constaté lors de la visite du logement occupé par Madame [P]:
"-eau potable/ canalisations (fuites, obstruction) : mauvais écoulement de l'évacuation du bac de douche, montée en charge dans le bac à douche.
- équipement sanitaire / équipement (lavabo, bidet, bain, douche,WC) : la cloison adossée à la douche dans le placard de la chambre présente de l'humidité de la plaque de plâtre 20%, des auréoles et des développements de moisissures et cloison en partie basse entre le bac de douche et le lavabo
-humidité/ infiltrations en façade : dans la chambre à l'angle Nord Est de la pièce humidité de la plaque de plâtre relevée de 20%
-humidité/ infiltrations en toiture par étage supérieur : traces d'infiltrations par l'étage supérieur dans la salle d'eau et la cuisine".
L'inspecteur de salubrité termine son rapport dans les termes suivants :
"Synthèse : -toutes les causes d'humidité doivent être recherchées pour y remédier (articles R1331-25, R 1331-28, R1331-30 du Code de santé publique)
-Toute présence de moisissures devra être supprimée
Conclusion :
non-décence
manquement au RSD et/ou au Code de santé publique".
Au vu des pièces versées aux débats, en vertu de l'article 145 du Code de procédure civile et considérant qu'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, il convient d'ordonner l'expertise sollicitée aux frais avancés de la demanderesse selon les modalités déterminées au dispositif.
Il convient en outre de prendre acte des protestations et réserves formulées par la société CLAIRSIENNE.
Sur la demande de condamnation à faire remettre l'éclairage sur le palier sous astreinte
Madame [P] ne maintient pas sa demande de condamnation de la société CLAIRSIENNE à faire remettre de l'éclairage au niveau du palier de l'appartement qu'elle loue, dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 50€ par jour de retard.
Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile
La société CLAIRSIENNE ne pouvant être considérée comme partie perdante dans le cadre d'une procédure fondée sur l'article 145 du Code de procédure civile, et en l'état du litige, chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés et de ses frais irrépétibles. Madame [P] sera donc déboutée de sa demande en paiement au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé publiquement par mise à disposition au greffe, par Ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Tous droits et moyens des parties réservés, notamment sur les responsabilités et garanties encourues,
Ordonnons une expertise à laquelle sera partie la société CLAIRSIENNE et désignons pour y procéder
Monsieur [R] [T], [Adresse 2], courriel [Courriel 6], expert inscrit sur la liste de la Cour d'appel de Bordeaux avec la mission suivante :
- se rendre sur les lieux situés [Adresse 9] à [Localité 5] en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, visiter les lieux et les décrire,
-vérifier si les désordres existent et les décrire et notamment :
-les infiltrations affectant la cloison entre la salle de bains et le mur de la chambre
-la (les) fissure(s) sur la terrasse
-les infiltrations au niveau du mur de la chambre donnant sur l'extérieur
-les infiltrations en provenance de l'étage supérieur au niveau de la salle de bains
-les infiltrations en provenance de l'étage supérieur au niveau de la cuisine
-le défaut de fonctionnement de l'éclairage du palier de l'appartement de Madame [P]
-vérifier si l'immeuble loué répond aux caractéristiques d'un logement décent telles que fixées par l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002,
- décrire avec précision les désordres et non conformités s'il y en a, en indiquer la nature, l'importance et la localisation ; lister les inachèvements, les décrire, préciser les ouvrages ou les éléments d'ouvrage sur lesquels ils portent, en préciser l'importance,
- pour chaque désordre, indiquer s'il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d'équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre le logement, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi,
- rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun, s'il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l'exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d'entretien ou toute autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché,
- donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d'un mois suivant la date de cette communication ;
- donner son avis, en cas d'urgence pour la sécurité ou la santé des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d'expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;
- fournir tous éléments techniques de nature à permettre au Tribunal d'apprécier les responsabilités éventuelles encourues au regard des obligations qui incombent au locataire et au propriétaire;
- fournir tous éléments techniques de nature à permettre au tribunal d'apprécier les préjudices subis par le locataire depuis l'apparition des désordres et notamment un éventuel trouble de jouissance,
- apporter toutes précisions utiles sur l'impact sur la santé des désordres constatés
-apporter toutes précisions utiles à la détermination d'une diminution du loyer en l'attente de l'exécution des travaux qui seraient imputables au bailleur ;
Disons que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles ;
Disons que le magistrat du Pôle Protection et Proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux chargé du contrôle des expertises assurera le suivi de la mesure conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile ;
Disons que Madame [H] [P] fera l'avance des frais d'expertise et devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) auprès de la régie annexe du tribunal judiciaire de Bordeaux, [Adresse 8], dans le délai de deux mois à compter de la notification de la présente ordonnance, à peine de caducité, la somme de 2.500 € à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l'expert, sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par l'Etat ;
Disons que l'expert commis entendra les parties, s'expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s'entourera de tous renseignements utiles et consultera tous documents produits pouvant l'éclairer s'il y a lieu;
Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;
Disons qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au magistrat chargé du contrôle des expertises :
-la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;
-son avis sur l'opportunité d'appeler un tiers aux opérations d'expertise ;
Disons que l'expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations comportant devis et estimations chiffrées afin de leur permettre de lui adresser un Dire récapitulant leurs arguments sous un délai de un mois ;
Disons qu'au plus tard six mois après avoir reçu l'avis de consignation ou dès notification de la décision d'aide juridictionnelle, sauf prorogation dûment autorisée, l'expert devra déposer au service des expertises le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes, rapport accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera un exemplaire aux parties et rappelons qu'il appartiendra aux parties, le cas échéant, d'adresser au magistrat chargé du contrôle des expertises ainsi qu'à l'expert leurs observations écrites sur cette demande de rémunération dans un délai de 15 jours à compter de sa réception ;
Disons qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, l'expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au magistrat chargé du contrôle de l'expertise ;
Disons qu'en cas d'empêchement de l'expert commis il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé de la surveillance des expertises ;
Donnons acte à la société CLAIRSIENNE de ses réserves et protestations d'usage sur la mesure d'expertise ;
Rejetons les demandes plus amples ou contraires ;
Déboutons Madame [H] [P] de sa demande en paiement sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile;
Laissons provisoirement à la charge de chaque partie les dépens et frais irrépétibles qu'elle a exposés ;
Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire;
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
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