TJ Marseille, 22 mai 2024, RG 23/05674

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°24/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU :22 Mai 2024 - délibéré prorogé
Président :Monsieur TRUC, Juge
Greffier :Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Avril 2024

GROSSE :
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EXPEDITION :
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N° RG 23/05674 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4FKU

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [C] [X], née le 05 Décembre 1965 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Jean-charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. TRANSMETS
dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Jean-emmanuel FRANZIS de l’ASSOCIATION EIGLIER FRANZIS TAXIL, avocats au barreau de MARSEILLE

DENONCE:

Société MINOTERIE FOREST, dont le siège social est sis [Adresse 5]
Société FRANFINANCE, dont le siège social est sis [Adresse 6]
URSSAF PROVENCE ALPES COTE D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 3]
tous trois pris en la personne de leur représentant légal et non comparants

EXPOSE DU LITIGE:

Mme [C] [X] a donné en location à la société Transmets des locaux commerciaux (fonds de boulangerie) sis [Adresse 2] aux termes d’un acte notarié du 12 mai 2017.

Suivant ordonnance du 23 juin 2023, prononcée dans le cadre d’une procédure de référé- expulsion, un protocole d’accord conclu par les parties le 7 avril 2023 et relatif à l’apurement d’un arriéré locatif a été homologué.

Soutenant que cet accord n’a pas été respecté, Mme [C] [X] a, par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, fait assigner la société Transmets en référé aux fins suivantes :

-constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’exécution du protocole d'accord,
-ordonner 1’expulsion de la société Transmets et de tous les occupants de son chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
-condamner la société Transmets, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 17 146,34€ au titre de l’arriéré locatif, outre intérêt au taux contractuel de 5% à compter de la signification de la décision à intervenir,
-la condamner au paiement de la somme de 16 967 € par trimestre au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2024, augmentée de 5% en application de la pénalité contractuelle, et jusqu’à complète libération des lieux,
-la condamner au paiement d'une somme de 5 000 € au titre des dispositions de 1'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût de la signification de l’ordonnance du 23 juin 2023 et celui de la levée de 1'état des créanciers inscrits,
-ordonner ou rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel ou opposition.

A l’audience du 3 avril 2024, Mme [C] [X] a réitéré ses demandes sauf à actualiser l’arriéré locatif à 37 620,23 €, outre intérêts au taux contractuel de 5 % à compter de la signification de la décision à intervenir.

La société Transmets s’est opposée aux demandes de Mme [C] [X] soutenant en substance que :
-aucun nouveau commandement de payer n’a été délivré alors que l’acquisition de la clause résolutoire du bail ne peut être constatée sans délivrance préalable d’un commandement de payer la visant,
-le protocole d’accord a été respecté, le règlement de la somme de 30 358,68 € prévue ayant été effectué,
-aucune dénonce aux créanciers conformément à l’article L 143-2 du code de commerce n’est intervenue.

La défenderesse a ainsi sollicité le rejet de toutes les demandes de Mme [C] [X] et sa condamnation au paiement de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2024.

SUR CE

Attendu qu’il est constant que suivant ordonnance du 23 juin 2023, prononcée dans le cadre d’une procédure de référé-expulsion (dossier RG 22.6105), un protocole d’accord conclu par Mme [C] [X] et la société Transmets, relativement au bail commercial portant sur les locaux professionnels sis [Adresse 2], conclu par les parties suivant acte notarié du 12 mai 2017, a été homologué et qui prévoyait les modalités d’apurement suivantes d’un arriéré locatif :

« Article 1
La SOCIÉTÉ TRANSMETS règlera à Madame [X] l 'arriéré locatif arrêté au
31 mars 2023 à la somme de 30.358,68 6] sur une période d'un an à savoir une
somme de 2.529,89 € par mois à compter du 10 avril 2023 tous les 10 de chaque
mois jusqu'au 10 mars 2024 au plus tard
La SOCIÉTÉ TRANSMETS règlera le 2ème trimestre 2023, exigible au 1er avril 2023, à
titre exceptionnel et dérogatoire, par mois au plus tard le 10 de chaque mois, soit
la somme de 5.655,67 € par mois jusqu'au 10 juin 2023.
Au 1ER juillet, la SOCIÉTÉ TRANSMETS règlera le 3ème trimestre 2023 conformément
aux clauses et conditions du bail.
Article 2
En contrepartie, Madame [H] accepte de renoncer à la mise en jeu immédiate de la clause résolutoire, qui sera suspendue et conditionnée au parfait respect de l'échéancier ci-dessus prévu.
Article 3
Les parties au présent accord sollicitent l'homologation du présent accord par le juge des référés.
Il sera prévu dans l 'ordonnance à intervenir que le jeu de la clause résolutoire sera
de plein droit acquis en cas de non-respect de l’une seule des échéances (…) ›› ;

Attendu qu’il s’évince de ce protocole que la société Transmets était notamment tenue de régler, à compter du mois d’avril 2023, outre la mensualité (2 529,89 €) due pendant un an au titre de l’arriéré locatif d’un montant de 30 358,68 € pendant un an, le loyer courant mensualisé (5 655,67 €) soit un total de 8 185,56 € jusqu’au mois de juin 2023, puis ultérieurement, outre la mensualité de retard, le loyer trimestriel prévu par le contrat (16 967 € puis 17 075, 25 € à partir du 1er janvier 2024) ; qu’il résulte du propre décompte de la locataire qu’elle reprend dans ses dernières conclusions que les sommes susvisées n’ont pas été intégralement payées à partir du mois de juillet 2023 ;

Attendu qu’il ne saurait être reproché à Mme [C] [X] le défaut de signification d’un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire du bail dès lors qu’il est constant qu’un premier commandement de payer visant celle-ci et auquel fait explicitement référence le protocole d’accord (page 3) a bien été signifié à la société Transmets le 21 octobre 2022 ; que le protocole prévoyant que la clause résolutoire, visée par ce commandement, sera de plein droit acquise (article 3) en cas de non-respect des modalités de paiement prévues, il y a lieu de considérer que la clause résolutoire a produit ses effets et que la résiliation du bail est acquise en raison du non-respect du protocole d’accord, étant par ailleurs observé que la procédure a bien été, contrairement à ce que soutient la locataire, dénoncée à ses créanciers inscrits par actes des 29 novembre et 1er décembre 2023, de sorte qu’aucune irrégularité n’apparaît devoir être constatée sur ce point ;

Attendu qu’il y a lieu, en conséquence, d’ordonner l’expulsion de la société Transmets et de tout occupant de son chef, outre l’enlèvement et la disposition des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à ses frais, risques et périls conformément aux dispositions de l’article R 433–1 du code des procédures civiles d’exécution ; que les circonstances du litige n’appellent pas cependant le prononcé d’une astreinte ;

Attendu qu’il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 16 967 € par trimestre due jusqu’à la libération effective des locaux ; que la défenderesse sera également condamnée à s’acquitter d’une provision de 37 620,23 €, montant de sa dette locative au 2 février 2024 selon le décompte actualisé produit ;

Attendu que l’application aux créances susvisées d’un taux d’intérêts contractuel supérieur au taux de l’intérêt légal à titre de sanction, réclamée par Mme [C] [X], s’analyse en une clause pénale dont l’appréciation relève de la seule juridiction du fond ; qu’il n’y sera donc pas fait droit en référé ; que les créances porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de cette décision ;

Attendu que l’équité requiert d’allouer à Mme [C] [X] 2 000 € en compensation de ses frais non compris dans les dépens par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Attendu qu’il convient de condamner la société Transmets aux entiers dépens qui comprendront le coût de la signification de l’ordonnance du 23 juin 2023 et la levée de l’état des créanciers inscrits ;

PAR CES MOTIFS,