TJ Meaux, 17 mai 2024, RG 23/05289

- N° RG 23/05289 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJ37
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE

Date de l'ordonnance de
clôture : 18 Mars 2024

Minute n°24/421
N° RG 23/05289 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJ37

le

CCC : dossier

FE
-Me MEURIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX SEPT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

SDC [Adresse 4] représenté par syndic la SAS NEXITY VAL D’EUROPE dont le siège social est [Adresse 1]
[Adresse 3]
représenté par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Madame [V] [D]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Mme ZEDDOUN, Vice-présidente statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l'audience publique du 02 Avril 2024,
GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : Mme CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme ZEDDOUN, Présidente, ayant signé la minute avec Mme CAMARO, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [D] est propriétaire d’un appartement et d’une cave, correspondants aux lots n°1733 et n°1722 au sein de la [Adresse 4] sis [Adresse 5] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS Nexity Val d’Europe, a fait assigner Mme [V] [D], devant la présente juridiction, au visa des articles 1240 du code civil, 695,696 et 700 du code de procédure civile, 10,14, 14-2,18 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que l’article 19-2 modifié par la loi du 13 décembre 2000, aux fins de voir :
condamner Mme [V] [D] à lui payer les sommes suivantes : 12 016,85 euros au titre des sommes dues pour les charges et travaux appelés et exigibles au 1er octobre 2023, avec intérêts de droit à compter du 16 février 2023, date de la sommation de payer, 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,975,91 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Mme [V] [D] aux dépens de l’instance lesquels incluront le coût de la sommation de payer délivrée le 16 février 2023.
Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat de copropriétaires fait valoir, que Mme [V] [D] ne s’est pas acquittée régulièrement de ses charges de copropriété approuvées par les assemblées générales des copropriétaires, malgré trois mises en demeure et une sommation de payer
Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la résistance abusive de Mme [V] [D] a provoqué des difficultés de gestion et de trésorerie, entrainant un préjudice qu’il convient de réparer.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à cette assignation pour l'exposé détaillé des prétentions et moyens du requérant

Mme [V] [D], assignée par remise de l’acte en étude de commissaire de justice, n’a pas constitué avocat. Le jugement sera en conséquence réputé contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 mars 2024. L’affaire a été plaidée le 2 avril 2024 et mise en délibéré au 17 mai 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété et des frais

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

* Sur les charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2023 :
Il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l'un de ses membres le recouvrement de charges communes d'apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice à venir, le procès-verbal de l'assemblée générale de l'année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

Il ressort de l’extrait de matrice cadastrale produit par le syndicat de copropriété que Mme [V] [D] est propriétaire de deux lots, n°1722 et n°1733 au sein de la [Adresse 4] située à [Localité 2] (77).
Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 mai 2023, que les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ont été approuvés,  que l’actualisation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 voté lors de l’assemblée générale du 09 mai 2022 a été adopté lors de l’assemblée générale du 15 mai 2024 et que le budget prévisionnel du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 a été approuvé lors de l’assemblée générale du 15 mai 2023.
Il ressort ainsi de ces éléments que les charges et travaux sur la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2024, ont été approuvés par les assemblées générales du syndicat des copropriétaires des 6 mai 2022 et 15 mai 2023.

Le relevé de compte copropriétaire de Mme [V] [D] produit par le syndicat des copropriétaires, fait apparaitre une somme due au titre des charges de copropriété de 7.070,68 €, sur une période comprise entre le 1er octobre 2021 et le 1er juillet 2023.
Les appels de charges du 1er trimestre 2020 au 3ème trimestre 2023 sont versées aux débats, et justifient les charges réclamées au titre des travaux et des budgets trimestriels sur cette période.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément sur l’approbation des comptes et budgets de l’exercice de 2021. Or, le compte individuel de charge de Mme [V] [D] sur la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, les appels de fonds de provision sur charges des troisième et quatrième trimestres 2021, ainsi que le relevé de compte copropriétaire de Mme [V] [D], sur la période du 1er août 2021 au 11 octobre 2023 ne suffisent pas établir que les comptes et budgets de l’exercice de 2021 ont été approuvés en assemblée générale des copropriétaires.

Dès lors, les charges correspondantes à l’exercice de 2021, dans le relevé de compte copropriétaire de Mme [V] [D], totalisant la somme de 419,87 euros (629,81- 209,94) seront déduits du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires.

Le relevé de compte copropriétaire de Mme [V] [D] comptabilise également la somme de 1 129,75 euros, au titre des frais de recouvrement engagés par le syndicat de copropriétaires.

Cette somme sera déduite du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires au titre des charges et travaux et examinée ci-après.

Au vu de ces éléments, la somme de 11 596,98 euros (7420,45 - 1 129,75 – 419, 87 + 5726,15) au titre des charges et travaux impayés est justifiée.
Mme [V] [D] est donc redevable au titre des charges et travaux de copropriété de la somme de 11 596,98 euros montant arrêté au 1er octobre 2023, au paiement de laquelle elle sera condamnée en sa qualité de copropriétaire.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 16 février 2023 2023, sur la somme de 4.396,82 euros (montant des charges dues au 07 février 2023) et à compter de l’assignation pour le surplus.
* Sur les frais :
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [V] [D] à lui payer la somme de 975,91 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance.
Compte tenu des justificatifs versés aux débats, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 156 euros (3x 52 euros) au titre des frais de mise en demeure en excluant les frais non nécessaires au sens de l’article 10-1 comme relevant des actes élémentaires d’administration de la copropriété et n’ayant pas contraint le syndic à déployer une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, tels des frais de « constitution dossier sommation », “frais de relance”, « dernier avis avant poursuite », «ouverture, constitution et transmission du dossier à l’avocat » qui ne peuvent pas être facturés au copropriétaire et qui ne devraient pas être facturés à la copropriété en plus des honoraires du gestionnaire. Les frais de commissaire de justice engagés au titre de la délivrance de la sommation de payer seront également exclus en ce qu’ils constituent des dépens.
En conséquence, Mme [V] [D] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 156 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat des copropriétaires. Le surplus de la demande de ce chef sera rejeté.
Sur la demande de dommages et intérêts :
L’absence répétée de paiement des charges par Mme [V] [D], et le montant conséquent des sommes dues du fait de ces impayés, a entrainé la nécessité pour les syndicats de réorganiser sa trésorerie, causant ainsi un préjudice pour le syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement, qu’il convient de réparer.
En conséquence, Mme [V] [D] sera condamnée à payer la somme de 800 € au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [V] [D] partie perdante à l’instance, sera condamnée aux dépens, incluant le coût de la sommation de payer délivrée le 16 février 2023.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations
Mme [V] [D] condamnée aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie de faire échec à l’exécution provisoire de droit prévue par cet article.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Mme [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Nexity Val d’Europe, la somme de 11 596,98 euros au titre des charges et travaux échus et impayés au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2023, sur la somme de 4.396,82 euros et à compter du 21 novembre 2023, pour le surplus ; CONDAMNE Mme [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Nexity Val d’Europe, la somme de 156 euros au titre des frais de recouvrement ; CONDAMNE Mme [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Nexity Val d’Europe, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Mme [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Nexity Val d’Europe, la somme de de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [V] [D] aux entiers dépens, incluant le coût de la sommation de payer délivrée le 16 février 2023.