TJ Meaux, 17 mai 2024, RG 23/05404

- N° RG 23/05404 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDKRP
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE

Date de l'ordonnance de
clôture : 19 Février 2024

Minute n°24/418
N° RG 23/05404 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDKRP

le

CCC : dossier

FE
-Me FILLER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX SEPT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

Monsieur [O] [G] [T] [C]
[Adresse 1]
représenté par Me Thibault FILLER, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [R] [P]
[Adresse 3]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Mme ZEDDOUN, Vice-présidente statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l'audience publique du 05 Mars 2024,
GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : Mme CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme ZEDDOUN, Présidente, ayant signé la minute avec Mme CAMARO, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé reçu par la SAS Val Immo exerçant sous l’enseigne “Laforêt [Localité 4]”, le 05 avril 2022, M. [O] [C] a conclu avec M. [R] [P] un compromis de vente portant sur un pavillon d’habitation situé [Adresse 2] pour un prix de 434.000 € (hors frais d’acte), sous condition suspensive d'obtention d'un prêt.
Estimant que M. [R] [P] avait manqué à ses obligations contractuelles M. [O] [C] l’a fait assigner par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023 devant le tribunal judiciaire de Meaux, sur le fondement des articles 1224 et 1231-5 du code civil, aux fins de voir :
prononcer la résolution judiciaire du compromis de vente,condamner M. [R] [P] à lui payer 15.000 € au titre du dépôt de garantie prévu en page 2 du compromis,condamner M. [R] [P] à lui payer 43.400 € au titre de la clause pénale prévue au contrat en cas de retard ou d’impossibilité de réitération du compromis,condamner M. [R] [P] à lui payer 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Au soutien de ses demandes, il fait valoir qu’en vertu du compromis de vente M. [R] [P] était tenu de verser le dépôt de garantie de 15.000 € au plus tard le 11 avril 2022, sous peine de caducité et de justifier de l’obtention ou du refus de prêt au plus tard le 04 juin 2022 mais que l’acquéreur n’a respecté aucune de ces obligations.
La clôture de l’instruction a été prononcée le 19février 2024 par ordonnance du même jour, l’affaire renvoyée à l’audience du juge unique du 05 mars 2024 puis mise en délibéré au 17 mai 2024.

MOTIFS
Sur la caducité de la promesse de vente et la clause pénale :
Aux termes de l’article 1103 du code civil, Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 1104 du même code, Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
En vertu de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
Par ailleurs, en vertu de l'article 1304-3 alinéa 1 du code civil« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ».
S'il appartient au créancier qui invoque l'application de ce texte de démontrer que le débiteur a commis une faute à l'origine de la défaillance de la condition suspensive, c'est au débiteur de l'obligation de prouver qu'il a accompli des diligences normales visant à l'accomplissement de ladite condition.
Il incombe donc au bénéficiaire du compromis de vente obligé sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt dans un délai déterminé de prouver qu'il a présenté à l'organisme de crédit, dans le délai contractuel, au moins une demande conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente. Il lui appartient également de justifier du dépôt de la demande de permis de construire dans le délai prévu dans la convention.
En l’espèce, il ressort des termes du compromis de vente du 05 avril 2022, que la promesse synallagmatique de vente litigieuse a été contractée sous la condition suspensive de l’obtention par M. [R] [P] d'un prêt de 428.000 € d’une durée de 25 ans, au taux d'intérêt maximum hors frais d’assurances de 2 % l'an.
La réitération de la vente par acte authentique était prévue au plus tard le 21 avril 2022 en l’étude de Maître [M] [N], notaire à [Localité 6] avec la participation de Maître [D], notaire à [Localité 5] (Seine-et-Marne).
L’acte stipule par ailleurs que l’acquéreur « s’engage à déposer dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de l’ensemble des organisme ci-après listés : Banque Populaire, Crédit Mutuel, France crédit et tout autre organisme de banque agrée par la banque de France. (…) Pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive, l’acquéreur devra justifier avoir déposé ses demandes de prêt conformément à ce qui précède.
(…)
La réception de cette ou ces offres de prêt devra intervenir au plus tard le 04 juin 2022.
L’acquéreur s’engage à notifier l’obtention ou la non-obtention d’un prêt au vendeur et au rédacteur des présentes par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au plus tard le lendemain de cette date.
A défaut, le vendeur pourra le mettre en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.
La réponse de l’acquéreur devra être adressée sous les mêmes formes au domicile du vendeur. Passé ce délai de huit jours et en l’absence de réponse de l’acquéreur, la condition suspensive sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit sans autre formalité, le vendeur retrouvant son entière liberté.
Il est encore prévu dans l’acte que « Si la condition suspensive est défaillie du fait de l’acquéreur, le montant de l’acompte, s’il a été versé un restera acquis au vendeur ».
Aux termes des contrats de vente, M. [R] [P] était tenu, en cas de non-obtention du prêt, de justifier des diligences accomplies pour l’obtention du prêt en produisant les refus de prêt émanant des organismes sollicités.
Or ce dernier n’a jamais justifié des diligences accomplies en vue de l’obtention de son prêt malgré une mise en demeure adressé le 02 août 2022 par le notaire instrumentaire à Maître [S], notaire de l’acquéreur, lequel par courrier du 10 août 2022 a répondu qu’en dépit des nombreuses relances par courriels et par courriers, son client ne s’est pas manifesté auprès de son étude et n’a pas procédé au versement du dépôt de garantie.

Le défaut de réalisation de la condition suspensive lui est donc imputable et la condition de l’obtention du prêt est alors réputée accomplie conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil.
Il s’ensuit que M. [O] [C] est fondé à se prévaloir de la caducité de la promesse de vente régularisée le 05 avril 2022.

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale :
Aux termes du compromis de vente, il est prévu au titre “Réitération par acte authentique” une clause pénale libellée comme suit :
« Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les parties. Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 21 avril 2022 par Maître [M] [N], notaire à [Localité 7], et avec la participation de Maître [D], notaire à [Localité 5] (77).
La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter.
Passé cette date, huit jours après accusé réception d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par la partie la plus diligente sommant l’autre de s’exécuter et demeurée infructueuse, si les conditions suspensives sont toutes réalisées et que l’une des parties ne pouvait pas ou ne voulait pas réitérer les présentes conventions par acte authentique.
(…)
S’il s’agit de l’acquéreur : le vendeur aura la possibilité de l’y contraindre par tous moyens et voies de droit, l’acquéreur supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amende et l’acquéreur devra payer au vendeur à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution la somme de 43.400 €, sans préjudice de l’indemnisation du mandataire prévue au paragraphe « Honoraires de négociation ».
En cas de refus d’une des parties de signer l’acte authentique de vente pour quelque cause que ce soit, sauf à pouvoir justifier de la non réalisation d’une des conditions suspensives stipulées aux présentes, passé la date de réitération ci-dessus mentionnée, la partie qui n’est pas en défaut pourra également si bon lui semble, invoquer la résiliation de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de le faire constater par voie judiciaire, un mois après la délivrance d’une mise en demeur de signer l’acte authentique restée infructueuse et le vendeur retrouvera ainsi sa pleine liberté de vendre les biens objets du présent acte à un tiers. Dans ce cas également, la partie défaillante devra payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme précitée et ce,sans préjudice de l’indemnisation forfaitaire du mandataire prévue aux présentes ».
L'application de la clause pénale suppose donc le refus de l'une des parties de régulariser l'acte définitif de vente, après que l'autre l'a mise en demeure d'avoir à régulariser l'acte définitif.
Cette mise en demeure apparaît explicitement comme une condition préalable à l'application de la clause pénale.

Bien que la condition suspensive relative à l’octroi du prêt est réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du code civil précité, M. [O] [C] ne justifie d’aucune mise en demeure de M. [R] [P] d’avoir à réitérer la vente par acte authentique. Celui-ci n’est donc pas fondé à solliciter le paiement de la clause pénale, laquelle, aux termes de l’acte de vente du 05 avril 2022, n’est due qu’en cas de refus de l’acquéreur de réitérer la vente malgré une mise en demeure du vendeur de s’exécuter, étant par ailleurs relevé qu’aux termes de l’acte, la défaillance de la condition suspensive ouvre seulement droit au maintien au profit du vendeur, du dépôt de garantie (“acompte”), lequel fait en l’espèce défaut et ne peut donc être réclamé dans le cadre de la présente instance.
En conséquence, M. [O] [C] sera débouté de sa demande au titre de la clause pénale de 43.400 € et de sa demande de paiement de l’acompte de 15.000 €.

Sur les demandes accessoires :
* Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Aucun élément ne justifie de faire échec à l’exécution provisoire de droit prévue par cet article.
* Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, M. [O] [C] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.
* Sur les frais irrépétibles :
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
M. [O] [C] condamné aux dépens sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Constate la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 05 avril 2022 conclue entre M. [O] [C] et M. [R] [P], Déboute M. [O] [C] de sa demande de paiement au titre de l’acompte prévu dans la promesse de vente du 05 avril 2022, Déboute M. [O] [C] de sa demande au titre de la clause pénale, Condamne M. [O] [C] au titre des dépens, Déboute M. [O] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.