TJ Nantes, 19 mars 2024, RG 23/02068

Minute n° 24/170

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 17 Mai 2024

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ENTRE :

Madame [Z] [U] [D]
[Adresse 2]
[Localité 8]

Monsieur [O] [C]
[Adresse 2]
[Localité 8]

Demandeurs représentés par Maître Jennifer LEMAIRE de la SELARL AXLO, avocat au barreau de NANTES

D'une part,

ET:

S.A.R.L. D.V.M. RENOV
[Adresse 3]
[Localité 5]

Défenderesse représentée par Me Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocat au barreau de NANTES

La société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L’INDUSTRIE ET DU COMMERCE - MACIF
[Adresse 1]
[Localité 7]

Défenderesse représentée par Maître Vianney de LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [K] [F]
[Adresse 4]
[Localité 6]

Madame [E] [T] épouse [F]
[Adresse 4]
[Localité 6]

Défendeurs représentés par Me Jérôme BOISSONNET de la SARL BAPC, avocat au barreau de NANTES

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 Septembre 2023

date des débats : 19 Mars 2024

délibéré au : 17 Mai 2024 par mise à disposition au greffe

N° RG 23/02068 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MLI3

COPIES AUX PARTIES LE : EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis de vente en date du 5 mai 2021, [O] [C] et [Z] [D] ont acquis auprès de [K] [F] et [E] [T] épouse [F] une maison d’habitation située à [Localité 8].
Plusieurs conditions suspensives ont été stipulées au contrat dont la réfection des peintures du plafond du salon suite à un dégât des eaux.

Le dégât des eaux est survenu le 26 janvier 2021. L’identification de l’origine a été confiée à la SARL DVM RENOV.

Les travaux de reprise ont été réalisés le 21 juin 2021.

La vente a été réitérée par acte authentique en date du 23 août 2021.

Par courrier remis en main propre à [K] [F], [Z] [D] et [O] [C] ont signalé l’apparition en janvier 2022 de dégâts semblables.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 avril 2023, [Z] [D] et [O] [C] ont mis en demeure [K] et [E] [F] de les indemniser du préjudice subi du fait de la réapparition de nouveaux désordres identiques à ceux de janvier 2021.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 avril 2023, [Z] [D] et [O] [C] ont fait assigner [K] et [E] [F] devant le tribunal judiciaire de Nantes.

Le 5 juin 2023 le juge de la mise en état a réorienté l’affaire conformément à l’article 82-1 du code de procédure civile.

Les 10 et 13 novembre 2023, [K] et [E] [F] ont fait assigner la société DVM RENOV et la société MACIF devant le tribunal judiciaire de Nantes.

Le 28 novembre 2023, les affaires enrôlées sous les numéros RG 23-3505 et RG 23-2068 ont été jointes.

Suivant leurs dernières conclusions, [Z] [D] et [O] [C] demandent au tribunal à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés et subsidiairement sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour faute dolosive, de condamner solidairement [K] et [E] [F] à leur verser la somme de 7 129.27 euros en restitution du prix relatif aux frais exposés et la reprise des désordres et la somme de 925 euros à titre de dommages et intérêts.
En tout état de cause, ils demandent la condamnation solidaire de [K] et [E] [F] à leur verser les sommes de 2 500 euros au titre du préjudice moral, 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et de les débouter de leurs demandes, fins et prétentions, plus amples ou contraires.

Au soutien de leurs prétentions, [Z] [D] et [O] [C] se fondent sur la garantie des vices cachés. Ils s’appuient sur le rapport d’expertise amiable et le rapport de recherche de fuite desquels il ressort que l’origine du dégât des eaux est une fissure infiltrante du pignon Ouest de la maison ce que les vendeurs se sont abstenus de porter à leur connaissance caractérisant ainsi leur mauvaise foi et même le dol. Ils estiment ainsi que la cause du sinistre n’est pas une tuile cassée de la toiture et qu’elle n’était aucunement résolue lors de la vente.

Ils ajoutent que s’ils avaient connu l’origine des infiltrations d’eau, ils n’auraient pas acquis le bien au même prix au regard du montant exposé pour la réparation.

Ils développent précisément les postes de préjudices dont ils sollicitent l’indemnisation : frais de recherche de fuite, frais de travaux de façade, frais de remise en état intérieure, frais de peinture, frais de constat d’huissier, frais d’agence et notariés payés en supplément dès lors que ceux-ci sont calculés sur le prix de vente du bien lequel aurait été moindre s’ils avaient connu l’existence et l’origine des infiltrations.

Subsidiairement, [Z] [D] et [O] [C] fondent leurs demandes indemnitaires sur le dol dès lors que les éléments de la procédure démontrent que [K] et [E] [F] avaient connaissance de la véritable origine des infiltrations d’eau qu’ils leur ont sciemment dissimulé outre qu’ils leur ont fait croire à la réparation de la source du dégât des eaux.
Ils ajoutent que la faute de [K] et [E] [F] a conduit au refus par les assureurs de prendre en charge le sinistre.

[Z] [D] et [O] [C] développent le préjudice moral qu’ils estiment avoir subi.

Suivant leurs dernières écritures, [K] [F] et [E] [T] épouse [F] demandent au tribunal de débouter [Z] [D] et [O] [C], la société DVM RENOV et la société MACIF de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et, en tout état de cause, de condamner solidairement les sociétés MACIF et DVM RENOV à les garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, de condamner les mêmes solidairement avec [Z] [D] et [O] [C] à leur payer la somme de 3 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et d’écarter l’exécution provisoire.

En réplique, [K] [E] [F] réfutent l’existence d’un vice caché ainsi que toute faute dolosive.
Ils font valoir que dès la visite de la maison d’habitation ils ont indiqué à [Z] [D] et [O] [C] l’existence d’un dégât des eaux lequel était visible du fait des auréoles au plafond. Ils ajoutent avoir agi pour remédier à cette infiltration en faisant intervenir la société DVM RENOV laquelle les a informés de l’absence de problème relatif à la maçonnerie, en procédant eux-mêmes au remplacement d’une tuile de toit et en faisant reprendre les désordres intérieurs après vérification du taux d’humidité.
Ils contestent avoir été informés de l’existence d’une fissure sur le pignon Ouest de la maison de même que d’avoir été destinataires d’un rapport d’expertise amiable réalisé par leur assureur la société MACIF. Ainsi n’ont-ils pas pu dissimuler une quelconque information à [Z] [D] et [O] [C].

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, [K] et [E] [F] estiment que la responsabilité de la société DVM RENOV peut être engagée puisqu’elle a affirmé que les infiltrations d’eau n’avaient pas pour origine un problème de maçonnerie. Dès lors que l’origine réelle des infiltrations d’eau serait une fissure du pignon Ouest de la maison qui n’a pas été décelée par la société DVM RENOV, celle-ci a commis une faute. Cette faute est à l’origine de leur préjudice puisqu’ils sont à présent assignés en justice.

Ils demandent également la garantie de la société MACIF, leur assureur, qui a affirmé qu’une précédente expertise amiable a eu lieu en 2021 ce dont ils se défendent. Ils ajoutent que la société MACIF ne leur a jamais communiqué le compte-rendu. Ils soulignent que ce comportement de leur assureur leur a causé un préjudice puisqu’ils n’ont pas été en mesure de prendre une décision éclairée concernant la réparation du dégât des eaux et à vendre en toute bonne foi leur maison pour laquelle de nouvelles infiltrations ont eu lieu.

Suivant ses dernières écritures, la société DVM RENOV demande au tribunal de rejeter les demandes de [K] et [E] [F] formulées à son encontre, de la mettre hors de cause et de condamner [K] et [E] [F] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

En réplique, la société DVM RENOV conteste toute faute faisant valoir l’absence de lien contractuel avec [K] et [E] [F]. Elle souligne être intervenue chez ces derniers à titre amical et en soirée au mois de janvier. Elle a alors remarqué que des tuiles étaient descellées et que si les infiltrations d’eau persistaient il fallait la prévenir. Elle souligne que [K] et [E] [F] ne l’ont jamais avisée de l’existence d’une fissure en façade.

La société DVM RENOV considère que sa responsabilité délictuelle ne peut pas plus être engagée dès lors qu’elle a seulement conseillé à [K] et [E] [F] de contacter un couvreur ce qu’ils n’ont pas fait. Il ne s’agit aucunement d’un avis technique.

Suivant ses dernières conclusions, la société MACIF demande au tribunal de débouter [K] et [E] [F] ou toute autre partie de toute demande formée à son encontre et de condamner les mêmes à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

En réplique, la société MACIF estime n’avoir commis aucune faute dans l’exécution du contrat qui la lie à [K] et [E] [F].
Elle fait valoir que ces derniers contestent avoir été informés de l’expertise amiable tenue en 2021 tout en admettant qu’elle a fait reprendre les dégâts subis ce qui constitue sa seule obligation, la recherche et la réparation de l’origine du désordre ne lui incombant pas.
Elle ajoute que la transmission du rapport d’expertise de 2021 à [Z] [D] et [O] [C] est du fait de la société ayant fait la reprise des désordres intérieurs et non d’elle-même.

Après plusieurs renvois à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mars 2024.

Lors des débats, les parties ont comparu représentées par leur conseil respectif.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la Présidente a avisé les parties que le prononcé du jugement aura lieu le 17 mai 2024, par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la garantie des vices cachés
L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

En l’espèce, il est constant que [K] et [E] [F] ont eu à connaître un dégât des eaux au mois de janvier 2021 lequel a fait l’objet d’une reprise au mois de juin 2021 et que [Z] [D] et [O] [C], acquéreurs de la maison, ont subi un dégât des eaux en janvier 2022.

Le rapport d’expertise amiable établi par la société MACIF, assureur de [K] et [E] [F] et imprimé le 21 avril 2022 fait état d’un sinistre qui présente de « fortes similitudes » avec celui que leurs assurés avaient subi en janvier 2021.

Ce rapport ne formule aucune conclusion quant à l’origine des infiltrations d’eau.

Le rapport d’intervention de la société Ax’eau en date du 13 mai 2022 conclut au passage d’eau par la fissure présente sur le pignon Ouest de la maison et en toiture.

Ces conclusions rejoignent le rapport de télé-expertise établi par la société MACIF et imprimé le 31 janvier 2022 qui mentionne une « infiltration façade » comme origine des désordres.

Le caractère caché de l’origine de l’infiltration d’eau à [Z] [D] et [O] [C] ne fait pas défaut ni le fait que s’ils en avaient eu connaissance ils auraient acquis la maison à un prix moindre compte-tenu du coût des réparations.

En revanche, la connaissance de l’origine du désordre par [K] et [E] [F] n’est pas établie.

En effet, aucun élément n’indique qu’ils ont été informés par la MACIF de ses conclusions sur l’origine du désordre formulée de manière très laconique dans le rapport imprimé le 31 janvier 2022.
Le fait de savoir que son assureur a pris en charge les réparations n’emporte pas connaissance de l’origine du dégât.

De plus, l’attestation établie par la société DVM RENOV de laquelle il ressort qu’il a été conseillé à [K] et [E] [F] de recueillir l’avis d’un couvreur, ni plus ni moins, et le fait qu’ils aient réalisé eux-mêmes les réparations ne permettent pas de déduire leur connaissance de l’origine du désordre.

Il s’ensuit que la garantie des vices cachés ne peut être mobilisée à l’égard de [K] et [E] [F], vendeurs du bien immobilier, leur connaissance de l’origine des infiltrations d’eau n’étant pas établie.

[Z] [D] et [O] [C] seront déboutés de leurs demandes principales.

Sur le dol
L’article 1137, alinéas 1 et 2, du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Au regard des développements précédents desquels il ressort que la connaissance par [K] et [E] [F] de l’origine du dégât des eaux n’est pas établie conduisent à considérer que n’est pas non plus caractérisé le fait qu’ils aient sciemment dissimulé une information sur les infiltrations d’eau à [Z] [D] et [O] [C] et ce dans le but de les convaincre de conclure la vente.

Ainsi, le dol n’est pas non plus établi.

[Z] [D] et [O] [C] seront déboutés de leurs demandes subsidiaires.

Sur le préjudice moral
[Z] [D] et [O] [C] ayant succombé dans leurs demandes principales et subsidiaires, il ne saurait être caractérisé de faute émanant de [K] et [E] [F] qui leur aurait causé un préjudice moral.

Ils seront donc déboutés de leur demande.

Sur les demandes autres parties
En premier lieu, [Z] [D] et [O] [C] ayant été déboutés de leurs demandes formées à l’encontre de [K] et [E] [F], les demandes de la société DVM RENOV et la société MACIF contre ces derniers deviennent sans objet.

La demande de DVM RENOV envers [K] et [E] [F] tendant au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile sera rejetée dès lors qu’aucune faute des époux [F] envers elle n’est démontrée.

Sur les mesures de fin de jugement
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Z] [D] et [O] [C] qui succombent à la présente instance seront condamnés in solidum aux dépens et tenu de verser à [K] et [E] [F] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

[Z] [D] et [O] [C], la société DVM RENOV et la société MACIF seront déboutés de leur propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

[K] et [E] [F] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dirigée contre les sociétés DVM RENOV et MACIF.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS