TJ Nantes, 19 mars 2024, RG 24/00009

Minute n° 24/173

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 17 Mai 2024

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis SIS [Adresse 3] [Localité 4] représenté par son syndic la société NEXITY LAMY SAS
[Adresse 1]
[Localité 2]

Demandeur représenté par Me Anne-Marie MASSON, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me Anne-Sophie GEFFROY MEDANA, avocat au barreau de NANTES

D'une part,

ET:

Madame [T] [F]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Défenderesse comparant en personne

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 26 Janvier 2024
date des débats : 19 Mars 2024
délibéré au : 17 Mai 2024 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/00009 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MWOF

COPIES AUX PARTIES LE : EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] a fait assigner [T] [F] aux fins de condamnation au paiement des sommes de 4 172.35 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon le décompte arrêté au 29 novembre 2023, 2 000 euros de dommages et intérêts, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Il demande également à ce que l’exécution provisoire du jugement ne soit pas écartée.

Au soutien de ses prétentions développées au cours des débats, le syndicat des copropriétaires fait valoir que [T] [F] est copropriétaire du lot n°6 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4].
A ce titre, elle est tenue au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires.
Elle ne s’est pas acquitté des charges de copropriété en dépit de relances et mises en demeure.
Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de [T] [F] lui a causé un préjudice.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 mai 2024.
A cette date, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a déclaré s’opposer aux délais de paiement demandés par [T] [F] et précise que les créances sollicitées ne sont pas prescrites.
Il actualise le décompte des charges impayées à la somme de 4 658.50 euros au 5 janvier 2024 et fait ainsi une demande de paiement en denier ou quittance.
[T] [F] a comparu en personne. Elle expose ne plus payer ses charges de copropriété depuis 6 mois faute de moyens étant au RSA et ayant un prêt immobilier de 435 euros par mois.
Elle propose de payer 50 euros par mois et précise avoir mis son logement en vente.
Elle ajoute qu’elle a payé les charges relatives à des travaux qui n’ont pas été réalisés de sorte qu’elle demande aujourd’hui le remboursement des ces sommes.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 17 mai 2024 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] produit aux débats :
- un relevé de propriété de [T] [F] portant sur la propriété du lot n°6 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4],
- le relevé de compte arrêté au 29 novembre 2023 pour un solde à payer de 4 172.35 euros,
- le relevé de compte actualisé faisant apparaître un arriéré de charges de 4 658.50 euros au 5 janvier 2024,
- les appels de fonds et répartition de charges du dernier trimestre 2018 au dernier trimestre 2023
- les relances, mise en demeure et commandement de payer en date du 23 octobre 2019
- les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 3 juillet 2017, 30 avril 2018, 15 juin 2018, 7 juin 2019, 9 juillet 2021, 29 juillet 2022 et 20 juillet 2023 et votant les budgets prévisionnels du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2024
- le contrat désignant la SAS NEXITY LAMY en qualité de syndic pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2024.

Il découle de ces éléments que [T] [F] est défaillante dans le paiement des charges de copropriété depuis plus de six mois.

Le décompte court à compter du 1er octobre 2018, les créances étant affectées par une prescription quinquennale et l’assignation ayant été réalisée le 8 décembre 2023, la somme de 175.25 euros du 1er octobre 2018 correspondant au 4ème appel de provision de charge 2018 est prescrite et ne sera pas prise en compte.

Par ailleurs, aucun élément de la procédure ne justifie les allégations de [T] [F] sur l’absence de réalisation des travaux qui ont été payés. Sa demande en ce sens sera donc rejetée.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

En l’espèce, tous les frais mentionnés sur le décompte sont justifiées.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [T] [F] reste redevable de la somme de 4 483.25 euros (4 658.50 – 175.25) au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 29 novembre 2023.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023 et sera due en denier ou quittance.

2- Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années en fonction de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

[T] [F] justifie percevoir 794.82 euros par mois de prestations sociales (APL et RSA).
Elle estime ne pas pouvoir participer au-delà de la somme de 50 euros par mois pour payer la créance due.

La réalité de la situation matérielle de [T] [F] et le montant de la créance du syndicat des copropriétaires conduisent à considérer qu’il ne peut être fait droit à la demande de délai de paiement puisque le montant mensuel des échéances sur deux années excède largement les capacités de paiement de la débitrice.

3- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, la carence de [T] [F] est manifeste au regard des mises en demeure réalisée et du commandement de payer délivré en 2019. Toutefois, la situation financière manifestement précaire de [T] [F] justifie que la demande de dommages et intérêts soit rejetée.

4- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, [T] [F] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens.

Au regard de la situation économique de [T] [F], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS