TJ Bobigny, 16 mai 2024, RG 24/00362

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
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REFERENCES : N° RG 24/00362 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVRX

Minute :

S.A. 1001 VIES HABITAT
Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Monsieur [I] [K]
Madame [J] [W]

copie Exécutoire délivrée à :
Maître Jeanine HALIMI

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [I] [K]

Le

Jugement du 16 mai 2024

Jugement reputé contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 16 Mai 2024;

par Madame Hélène DUBREUIL, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. 1001 VIES HABITAT, demeurant 31/35 rue de la Fédération Carré Suffren - 75015 PARIS
représentée

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [K], demeurant 2 rue de Guyenne - 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS
comparant

Madame [J] [W], demeurant 2 rue de Guyenne - 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS
non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 mars 2020, la SA 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [K] et Mme [J] [W] un logement sis 2 rue de Guyenne, 93100 Montreuil, moyennant un loyer mensuel de 572,09  euros, et 286,12 euros de provision sur charges.

Le 5 juin 2023, la socité bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4.691,58 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 22 mai 2023, la SA 1001 VIES HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.

Par acte d’huissier en date du 3 janvier 2024, la SA 1001 VIES HABITAT a assigné Monsieur [I] [K] et Madame [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 8 euros par jour de retard dans les deux mois suivants la signification de la présente décision ;
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira à la SA 1001 VIES HABITAT, aux frais de Monsieur [I] [K] et Madame [J] [W], sous réserve des dispositions du Code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner solidairement Monsieur [I] [K] et Madame [J] [W] au paiement des sommes suivantes :
* 7.509,70 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 25 octobre 2023, échéance de septembre 2023 incluse ;
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;
*  360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 3 janvier 2024.

A l'audience du 7 mars 2024, la SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 23 février 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 10.883,40 euros, échéance de janvier 2024 incluse. Elle s’oppose à tout délai.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [I] [K] et Madame [J] [W] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1729 et 1741 du code civil, que Monsieur [I] [K] et Madame [J] [W] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Madame [J] [W], bien que régulièrement assignée en l'étude de l'huissier, n'est ni présente, ni représentée. Monsieur [I] [K] comparaît, il indique que son épouse est repartie à Mayotte avec les deux enfants âgés de 12 et 8 ans. Il vit avec l’aîné des enfants âgé de 14 ans. Il travaille en tant qu’agent technique à la ville de Montreuil et perçoit un salaire mensuel de 1600€ par mois.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 474 du code de procédure civile, lorsque l'un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Madame [J] [W] a été assignée en l'étude de l'huissier et n'était ni présente ni représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l'assignation doit être portée à la connaissance du service compétent de la préfecture six semaines au moins avant la première audience. L'article 24 II de la même loi dispose par ailleurs que la CCAPEX doit être saisie deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
En l'espèce, l'assignation du 3 janvier 2024 a été notifiée à la préfecture le 3 janvier 2024, soit six semaines avant la première audience. La CCAPEX a été saisie le 22 mai 2023, au moins six semaines avant l'assignation du 3 janvier 2024.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire sera donc déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 mars 2020, du commandement de payer délivré le 5 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 23 février 2024 que la créance de la SA 1001 VIES HABITAT à l'égard de Monsieur [I] [K] et Madame [J] [W] est établie dans son principe.
S'agissant de son montant, il convient de déduire la somme suivante : 158,02 euros de frais d'huissiers en date du 16 janvier 2024 et 7.62 euros en date du 25 janvier 2024 de pénalité d'enquête de ressources.
Par conséquent, Monsieur [I] [K] et Madame [J] [W] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 10.717,76 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [I] [K] et Madame [J] [W] le 5 juin 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à six semaines.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 17 juillet 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 12 mars 2020 à compter du 18 juillet 2023.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [K] et Madame [J] [W] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [I] [K] et Madame [J] [W]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 juillet 2023, Monsieur [I] [K] et Madame [J] [W] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [I] [K] et Madame [J] [W] solidairement au paiement de cette indemnité à compter du 18 juillet 2023 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 23 février 2024.

Sur les modalités de l'expulsion

Sur la demande d'astreinte :
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [I] [K] et Madame [J] [W] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [K] et Madame [J] [W] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 juin 2023, de notification de l'assignation à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Monsieur [I] [K] et Madame [J] [W], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du code de procédure civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 360 euros
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS