TJ Bobigny, 16 mai 2024, RG 23/01796

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
62 rue Franklin
93100 MONTREUIL

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@ : civil.tprx-montreuil-sous-bois@justice.fr

REFERENCES : N° RG 23/01796 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJRM

Minute :

Monsieur [U] [N] Monsieur [U] [N]

Demeurant au 58 avenue du Colonel Fabien - 93100 MONTREUIL

Représentant : Me Magali SUROWIEC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1055
Madame [D] [W] Madame [D] [W]

Demeurant au 58 avenue du Colonel Fabien - 93100 MONTREUIL

C/

S.C.I. ASSENS
Représentant : Me Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

copie Exécutoire délivrée à :
Me Magali SUROWIEC
Me Marc HOFFMANN

Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Magali SUROWIEC
Me Marc HOFFMANN

Le

Jugement du 16 mai 2024

Jugement contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 16 Mai 2024;

par Madame Hélène DUBREUIL, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 7 mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [U] [N]
demeurant 58 avenue du Colonel Fabien - 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS
assisté

Madame [D] [W] épouse [N]
demeurant 58 avenue du Colonel Fabien - 93100 MONTREUIL
assisté

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

S.C.I. ASSENS, demeurant 56 avenue du Colonel Fabien - 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS
représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 13 avril 2022, la société civile immobilière ASSENS, dont le gérant est Monsieur [Z] [I], a donné à bail à Monsieur [U] [N] et Madame [D] [W] épouse [N], un bien immobilier à usage d’habitation principale sis 58, avenue du Colonel Fabien à Montreuil (93100).

Le bail a été conclu pour une durée de trois ans et a prévu un loyer mensuel en principal de 1.800 euros et de 25 euros de provision sur charge. Le logement, d’une superficie de 120m2 est composé d’un salon, une cuisine aménagée, trois chambres, une salle de bain, une salle de douche, deux wc, une cour et un accès à une partie de jardin.

Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] ont saisi la Commission Départementale de Conciliation de la Seine Saint Denis qui a rendu un avis le 17 novembre 2022 indiquant que les locataires étaient en droit de solliciter un loyer diminué.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 février 2023, les demandeurs ont mis en demeure la SCI ASSENS de réaliser des travaux dans le logement, de fixer le loyer à la somme de 1.320 euros par mois et de payer la somme de 5.488 euros correspondant au trop-perçu de loyers.

Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] ont fait assigner la SCI ASSENS le 20 octobre 2023 devant le tribunal de proximité de Montreuil sous Bois aux fins de diminution du loyer, de réalisation forcée de travaux et d’indemnisation du préjudice subi.

La SCI ASSENS a assigné en référé Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] aux fins de voir retirer le cadenas que ces derniers avaient apposé sur le portail donnant accès au jardin. Par ordonnance de référé du 29 janvier 2024, le président du tribunal judiciaire de Bobigny s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de proximité de Montreuil sous-bois.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience tenue le 7 mars 2024, Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] demandent :

- La fixation du loyer mensuel dû en principal à la somme de 1.320 euros par mois à compter du 13 avril 2022 ;
- La condamnation de la SCI ASSENS au paiement de
La somme de 11.040 euros, à parfaire, au titre des loyers trop-perçus depuis le 13 avril 2022 avec intérêt légal à compter de la lettre de mise en demeure du 17 février 2023
La somme de 480 euros au titre du trop-perçu du dépôt de garantie
La somme à parfaire de 11.500 euros au titre de la réparation du trouble de jouissance subi qui sera fixé à 500 euros par mois
La somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral
La somme de 97,53 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère de l’année 2022
La somme de 3 euros au titre du trop perçu de loyer du mois de janvier 2024
- La condamnation de la SCI ASSENS à produire le calcul du remboursement de la taxe d’ordure ménagère pour l’année 2023 sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;
- La condamnation de la SCI ASSENS, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à réaliser les travaux suivants :
Réparation des gouttières avant et arrière de la maison
Réparation des :
Traces d’écoulements rouilles sur la façade côté jardin
Les traces de moisissures dans la véranda
Le trou dans l’escalier
Réparation des désordres suivants :
Le parquet qui gondole au RDC et au premier étage
Les moisissures sur l’appui des fenêtres de la chambre et de la salle de bain parentale
Une annexe au bail stipulant l’exactitude de la division du jardin
Dresser un mur séparatif maçonné de deux mètres en clôture
Réparer les dégradations causées par les entrepreneurs mandatés par la SCI ASSENS sur :
L’arrière de la porte d’entrée
L’escalier
Le mur de l’escalier
Le parquet du pallier du premier étage
Les appuis des fenêtres en tôle
- La condamnation de la SCI ASSENS à verser à Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 7 mars 2024, la SCI ASSENS demande de :
- Débouter Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] de l’ensemble de leurs demandes de condamnation ;
- Condamner in solidum Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] à lui verser la somme de 2.359 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 mars 2024 ;
- Condamner in solidum Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] à lui verser la somme de 19.964 euros au titre de dommages et intérêt pour occupation illégale du jardin du 13 avril 2022 au 13 mars 2024 ;
- Condamner in solidum Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] à communiquer l’attestation d’entretien annuel du poêle à bois sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement ;
- Condamner in solidum Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] à laisser l’accès à la SCI ASSENS et au géomètre-expert pour qu’il puisse effectuer la division des parcelles conformément au plan arrêté aux termes de la décision du maire de Montreuil du 12 août 2022 sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- Condamner in solidum Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024.

MOTIFS

Sur l’encadrement du loyer

Aux termes de l’article 140 de la loi du 6 juillet 2018, un dispositif d’encadrement des loyers est mis en place. Des loyers de référence, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable pour chaque catégorie de logement et secteur géographique, sont fixés par arrêté du Préfet d’Ile de France du 3 novembre 2021. Un complément de loyer peut être prévu dans le bail si le logement présente des caractéristiques de confort et de localisation le justifier. Ce complément de loyer doit apparaître expressément dans le contrat de bail.

Au titre des critères pour le calcul du loyer de référence, l’arrêté prévoit :
Le type de logement, maison ou appartement,
Le type de location, meublée ou non meublée
Le nombre de pièces principales au sens de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation
L’époque de construction : avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990, après 1990.

Il résulte de cet arrêté que, sur le secteur de Montreuil sous Bois, pour une maison, non meublée, de plus de quatre pièces et dont l’époque de construction est fixée entre 1946 et 1970, le prix majoré au mètre carré de surface habitable est de 11 euros, tel que l’a précisé la Commission Départementale de Conciliation de la Seine Sait Denis dans son avis du 17 novembre 2022.

En l’espèce, l’acte de vente indique que la construction de la maison louée par la SCI ASSENS s’est achevée en 1952. La SCI ASSENS soutient que le logement doit être considéré comme neuf au regard des nombreux travaux de rénovations effectués et que le loyer de référence d’un bien construit après 1990 doit être appliqué. Elle verse aux débats l’ensemble des factures de la rénovation, des photographies de l’immeuble avant et après la rénovation ainsi que le diagnostic énergétique.

Toutefois, l’arrêté préfectoral précise en son article 2 expressément le critère « époque de construction » et ne peut s’entendre de l’état du bien immobilier. Il en résulte que l’année de construction à prendre en considération est celle qui figure à l’acte de vente, soit 1952.

Par ailleurs, la SCI ASSENS ne peut valablement se référer au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 pour affirmer que l’année de construction pour la fixation du loyer s’entend comme de l’année d’achèvement des travaux dès lors que ce décret est relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants et non sur l’encadrement des loyers.

La SCI ASSENS soutient également que le montant du loyer fixé prend en compte le jardin. Cependant, si la présence d’un jardin peut être considéré comme une caractéristique de confort et justifier un complément de loyer, le bail doit le stipuler distinctement ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Au surplus, quant à la justification du recours des demandeurs, leur situation financière au moment de la procédure n’est pas un élément déterminant pour la validité de leurs demandes.

Le bien immobilier loué étant d’une surface habitable de 120 mètres carré, le loyer conforme à l’encadrement des loyers est de 1320 euros (120 mètres carré x 11 euros). Il y a lieu de fixer le loyer à 1.320 euros dans le bail conclu entre la SCI ASSENS et Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N].

Le prix du loyer doit être fixé à la date de conclusion du contrat de bail. Il en résulte que la SCI ASSENS a perçu un excédent mensuel de 480 euros et qu’elle doit restituer cette portion sur la période à compter du 13 avril 2022 et jusqu’au 13 mars 2024 conformément à la demande.

Il y a lieu de condamner la SCI ASSENS au paiement à Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] à la somme de 11.040 euros (23 mois x 480 euros) portant intérêt légal à compter du 17 février 2023, date de la mise en demeure.

S’agissant du dépôt de garantie versé par les demandeurs et correspondant à un mois de loyer, il y a lieu de condamner la SCI ASSENS à payer à Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] la somme de 480 euros correspondant au trop-perçu.

Sur le trouble de jouissance :

Aux termes de l’’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux conditions de l’article 6 de ladite loi, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 dispose que le logement doit satisfaire aux conditions permettant la sécurité physique et la santé des locataires.

Sur l’existence de moisissures, le développement de champignons et sur le parquet qui gondole

Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] font valoir qu’ils ont signalé au bailleur la présence de moisissures dans la véranda (aux quatre angles), sur l’appui des fenêtres de la chambre et de la salle de bain parentale côté intérieur. Ils soutiennent que le parquet qui gondole a entraîné un frottement des portes battantes au niveau de la véranda, de l’arrière-cuisine, des WC de l’étage et des chambres.

Ils versent aux débats des photographies qui n’ont aucune valeur probante, aucun constat par un commissaire de justice n’a été établi, les services de la ville n’ont pas davantage été sollicités pour établir un rapport.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande de ce chef.

Sur la réalisation de travaux :

Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] sollicitent la réalisation des travaux listés dans le bail sous astreinte de 200€ par jour de retard.

Il résulte de l’annexe au bail que des travaux de finition doivent être réalisés :
Installation des volets avant et arrière à l’étage
Réglages et finition des fenêtres à l’étage
Installation d’un poêle à bois dans le salon
Installation de la gouttière côté jardin
Etant précisé que l’ensemble des diagnostics techniques interviendront à l’issue des travaux.

Les travaux de pose des volets ont été réalisés, puisque Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] se plaignent de trous relevés après le passage de l’entreprise.

Le poêle à bois a été installé.

Ils font valoir que les gouttières avant et arrière sont mal positionnées, l’eau coule en cascade entre la façade et la gouttière, et qu’il existe des traces d’écoulement de rouille sur la façade côté jardin.

En l’espèce, Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] ne rapportent pas la preuve des désordres allégués, aucun constat n’ayant été dressé par un commissaire de justice ou par les services de la ville.

La demande de réalisation des travaux sous astreinte doit être rejetée de ce chef.

Sur la demande de transmission d’une annexe au bail :

Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] demandent la condamnation sous astreinte de la SCI ASSENS à produire une annexe au bail stipulant l’exactitude de la division du jardin.

La SCI ASSENS répond que seule la parcelle cadastré n° 63 a été louée à Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N]. La parcelle cadastrée n° 156 se trouve dans le prolongement mais n’a pas fait l’objet de la location. La SCI ASSENS soutient que les locataires avaient connaissance de cette modalité car elle leur avait communiqué un plan de division qui a par la suite été validé par la Mairie de Montreuil le 12 août 2022, seule la construction sur la parcelle a été refusée.

Le bail signé le 13 avril 2021 communiqué aux débats, stipule au titre des conditions particulières et de la désignation du bien : « JARDIN : Accès à une partie du jardin ».

Au-delà du fait que cette demande relève de la liberté contractuelle et que le juge ne peut se substituer au consentement des parties, les demandeurs ne peuvent soutenir qu’ils n’avaient pas connaissance de la division du jardin dès lors qu’il était mentionné au bail qu’il n’avait pas accès à la totalité de la parcelle.

Il y a donc lieu de débouter Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] de cette demande.

Sur la demande de construction du mur de clôture :

Les demandeurs sollicitent la construction d’un mur de deux mètres pour délimiter la parcelle de jardin pour assurer leur sécurité, Ils précisent que la SCI ASSENS prévoit des travaux sur la portion de parcelle du jardin qui sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité de leur personne et de leurs deux enfants. En réponse à cette demande, la SCI ASSENS explique que le bail n’a jamais prévu la construction d’un mur de clôture et que l’atteinte à la sécurité n’est pas étayée.

Le bail, qui mentionne que les locataires ont accès à une partie du jardin, ne mentionne aucune clôture ou construction de clôture à venir. Par ailleurs, Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] ne rapportent aucun élément permettant de caractériser un risque d’atteinte à leur sécurité.

Dès lors, Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] seront déboutés de leur demande en construction d’un mur pour délimiter la parcelle.

Sur l’intrusion dans le jardin :

S’agissant de l’intrusion dans le jardin, le bail, signé entre les deux parties, stipule que fait partie de la location un « accès à une partie du jardin » et non la totalité du jardin. Les demandeurs ne peuvent alors valablement alléguer avoir subi un trouble de jouissance dès lors que le bail ne prévoyait pas un usage de la parcelle en totalité. Au surplus, Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] ne rapportent aucun élément permettant de déterminer que l’ensemble de la parcelle faisait partie de la location alors que la SCI ASSENS verse aux débats un ensemble de messages échangés avec les locataires montrant qu’elle leur a transmis en février 2022 le plan de division de la parcelle de jardin démontrant que les locataires avaient connaissance de la division du jardin et donc qu’ils n’avaient usage que d’une partie de celui-ci.

Dès lors, Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] ne démontrent pas avoir subi un trouble de jouissance, leur demande doit être rejetée de ce chef.

Sur la demande en remboursement du paiement de la taxe des ordures ménagères :

Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] sollicitent le remboursement de la somme de 97,53 euros au titre du remboursement du trop-perçu de la taxe des ordures ménagères. Il communique un courriel du gestionnaire du bien loué leur indiquant que la provision versée était trop élevée et qu’un remboursement de 97,53 euros allait intervenir.

La SI ASSENS ne conteste pas ce trop-perçu et ne rapporte pas la preuve s’être acquitté de ce remboursement. Il y a donc lieu de la condamner au paiement de la somme de 97,53 euros.

S’agissant de la somme de 3 euros au titre du paiement du loyer de janvier 2024, les demandeurs n’expliquent pas en quoi il s’agirait d’un trop-perçu de sorte qu’il y a lieu de les débouter de cette demande.

S’agissant du décompte de provision au titre de l’année 2023, la SCI ASSENS ne rapporte pas la preuve l’avoir communiqué de sorte qu’il y a lieu de la condamner à produire le décompte sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la dette locative :

La SCI ASSENS communique aux débats deux décomptes locatifs mentionnant que Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] sont redevable de la somme de 2.359 euros au titre du contrat de location.

Il y a lieu dès lors de condamner solidairement Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] au paiement à la SCI ASSENS de la somme de 2.359 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 mars 2024.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation du jardin :

La SCI ASSENS sollicite la condamnation de Monsieur [N] et de Madame [W] épouse [N] au paiement de la somme de 19.964 euros au titre d’une indemnité d’occupation du jardin. Elle soutient que la parcelle non louée est d’une surface de 190 mètres carré et que la valeur locative du mètre carré est de 4,57 euros.

Il ressort tant du bail que des échanges par messages entre les parties versés aux débats que les demandeurs avaient connaissance qu’ils n’avaient la jouissance que d’une seule partie du jardin.

Dans un échange du 7 février 2022, le gérant de la SCI et les demandeurs ont discuté de la division du jardin et de l’éventuelle construction sur cette nouvelle parcelle. Un plan de division de la parcelle a été communiqué aux locataires durant cet échange. La SCI ASSENS verse aux débats un procès-verbal de commissaire de justice constatant le 22 septembre 2022 la présence d’un cadenas sur le portail sis 75 rue des Ramenas à Montreuil. Cependant, Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] ont tout de même privatisé l’ensemble de la parcelle en apposant un cadenas sur le portail et empêchant l’accès à son propriétaire dès le mois de septembre 2022.

Les demandeurs ayant occupé la totalité du jardin alors qu’ils n’en louaient qu’une partie, il y a lieu de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à hauteur de 200 euros par mois, à compter du 20 septembre 2022 jusqu’à libération des lieux qui sera matérialisée par le retrait du cadenas.

Sur la demande d’accès du géomètre au terrain et retrait du cadenas apposé sur le portail :

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue.

La SCI ASSENS reproche à Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] de l’empêcher d’accéder à sa parcelle. Elle demande leur condamnation au retrait du cadenas posé au niveau du portail sis 75 rue de Ramenas – 93100 Montreuil et de laisser l’accès au terrain au géomètre-expert pour poser les bornes.

Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] ont installé un cadenas dans le courant de l’été 2022 sur le portail donnant accès à la partie de la parcelle litigieuse. Cependant, il a été établi que les locataires avaient connaissance que seule une partie du terrain faisait l’objet de la location et que la SCI ASSENS effectuait les démarches de division de la parcelle.

Il y a lieu, dès lors à condamner Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] à retirer le cadenas apposé sur le portail sis 75 rue des Ramenas à Montreuil et à laisser le géomètre expert accéder à la parcelle pour procéder à la division sans qu’il y ait lieu à prononcer d’astreinte.

Sur la demande de communication de l’attestation d’entretien annuel du poêle à bois

Le contrat de bail stipule au point 2.3.2 des conditions générales que « Le LOCATAIRE devra également faire entretenir et nettoyer à ses frais, aussi souvent qu’il en sera besoin conformément à la législation ou à la règlementation en vigueur, et au moins une fois l’an, tous les appareils et installations diverses (chauffe-eau, chauffage central, etc.) pouvant exister dans les locaux loués. Il devra en justifier par la production d’une facture acquittée ».

La SCI ASSENS reproche aux locataires de ne pas avoir transmis l’attestation d’entretien annuel de l’appareil de chauffage, ce qu’ils ne contestent pas.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] à transmettre à la SCI ASSENS l’attestation d’entretien annuel de l’appareil de chauffage pour chaque année à compter de la conclusion du bail sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte.

Sur la compensation

Aux termes de l’article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, Monsieur [N], Madame [W] épouse [N] et la SCI ASSENS ayant été condamnés aux paiements de sommes d’argent, il y a lieu d’ordonner la compensation entre les sommes dues.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N] ayant succombé partiellement à l’instance, il y a lieu de les condamner aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Monsieur [N] et Madame [W] épouse [N], qui supportent les dépens, seront condamnés à payer à la SCI ASSENS une somme qu’il est équitable de fixer à la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il y a donc lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS