TJ Bordeaux, 17 mai 2024, RG 23/02289

Du 17 mai 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 23/02289 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YTCC

[W], [R], [I] [B], [A], [G] [T]

C/

[F], [U], [S] [C], [H], [P] [V]

- Expéditions délivrées à
M. [F] [C] et Mme [H] [V]

- FE délivrée à
Me Julie HACHE

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 2]
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 mai 2024

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [W], [R], [I] [B]
né le 07 Juillet 1988 à [Localité 6]
[Adresse 3] (CANADA)

Monsieur [A], [G] [T]
né le 13 Octobre 1988 à [Localité 7]
[Adresse 3] (CANADA)

Tous deux représentés par Me Julie HACHE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [F], [U], [S] [C]
né le 22 Juin 1994 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Absent

Madame [H], [P] [V]
née le 29 Avril 1981 à [Localité 5] (CAMEROUN) [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Absente

DÉBATS :
Audience publique en date du 15 Mars 2024

PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Décembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 juin 2023, à effet du 1er août 2023, Monsieur [B] et Madame [T] [A] ont donné à bail à Monsieur [C] [F] et Madame [V] [H] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi qu'une cave et un garage situés à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, Monsieur [B] et Madame [T] [A] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5.290,00 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023, Monsieur [B] et Madame [T] [A] ont assigné Monsieur [C] [F] et Madame [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 16 février 2024 aux fins de voir :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,Ordonner, en conséquence, leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par elles dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution,Ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,Il est en outre demandé au juge des contentieux de la protection de les condamner solidairement :
Au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 8.810,00 euros, représentant les loyers et charges impayés au 27 novembre 2023, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,Au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

Au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu'à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,Au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières. (Article 696 du Code de procédure civile).A l’audience du 16 février 2024, l’affaire a été renvoyée au 15 mars 2024 pour que les défendeurs fournissent leurs conclusions.

Lors de l’audience du 15 mars 2024, Monsieur [B] et Madame [T] [A], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 14.080,00 euros au 23 février 2024 et confirment les termes de leur demande initiale. Ils ajoutent solliciter la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [C] [F] et Madame [V] [H] qui étaient représentés par leur conseil à l’audience du 16 février 2024,sont absents et ne sont plus représentés à l’audience du 15 mars 2024.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 mai 2024.

La présente décision, susceptible d’appel sera contradictoire, en application des dispositions de l’article 469 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 12 décembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 16 février 2024.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 12 octobre 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à la cave et au garage loués par Monsieur [B] et Madame [T] [A] à Monsieur [C] [F] et Madame [V] [H].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [B] et Madame [T] [A] ont fait signifier à Monsieur [C] [F] et Madame [V] [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 5.290 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 10 octobre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [C] [F] et Madame [V] [H] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 10 octobre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 22 novembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 22 novembre 2023.

Dès lors, Monsieur [C] [F] et Madame [V] [H] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 22 novembre 2023, ce qui constitue pour Monsieur [B] et Madame [T] [A] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [B] et Madame [T] [A] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 14.080 euros à la date du 23 février 2024.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance à savoir des frais de rejet (4 x 20.00 = 80.00 euros) sans qu’il soit justifié du bienfondé de leur réclamation.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [C] [F] et Madame [V] [H] seront donc condamnés au paiement de la somme de 14.000 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 23 février 2024 – échéance du mois de février 2024 incluse.

Monsieur [C] [F] et Madame [V] [H] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1750.00 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « les colocataires seront tenus solidairement et indivisiblement de l'exécution des obligations du présent contrat et de toutes obligations ordonnées par décision judiciaire ».

Monsieur [C] [F] et Madame [V] [H] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [C] [F] et Madame [V] [H].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

Il convient de condamner Monsieur [C] [F] et Madame [V] [H] à verser à Monsieur [B] et Madame [T] [A] la somme de 800 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS