TJ Saint-Denis de La Réunion, 21 mai 2024, RG 23/01870

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 23/01870 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GK6L

NAC : 5BH

JUGEMENT CIVIL DU 21 MAI 2024

DEMANDERESSE

Mme [P] [D]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5] (974)
Rep/assistant : Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS

M. [V] [I]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [E] [J] épouse [I]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 21.05.2024
CCC délivrée le :
à Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, Me Alain ANTOINE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 09 Avril 2024.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 21 Mai 2024.

JUGEMENT : Contradictoire, du 21 Mai 2024 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous signature privée en date du 1er janvier 2014, Monsieur [V] [I] et Madame [E] [J] épouse [I] ont consenti à Madame [P] [D], qui est orthophoniste, un bail mixte (exercice professionnel / habitation) portant sur une maison de type F4, sur 400 m² de terrain, située au [Adresse 1], pour une durée de six ans. Le loyer mensuel a été fixé à 850 euros, outre 50 euros au titre du nettoyage régulier du jardin.

Un nouveau contrat de bail professionnel a été signé par les parties à la date du 1er janvier 2020, le loyer de base étant désormais fixé à 1000 euros par mois, outre 50 euros au titre du nettoyage régulier du jardin.

Madame [D] allégant divers manquements de ses bailleurs à leurs obligations, elle a, par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2023, assigné les époux [I] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 7 décembre 2023, elle demande au tribunal de:
- DEBOUTER les époux [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et
conclusions ;
En conséquence,
- ORDONNER aux époux [I] d’exécuter sans délai les travaux d’entretien et de réparation du bien loué, sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir ;
- CONDAMNER les époux [I] au paiement de la somme de 5.000 euros en réparation du trouble de jouissance dont Madame [D] est victime ;
- RECONNAITRE à Madame [D] le droit de suspendre le paiement du loyer tant que les époux [I] n’auront pas réalisé les travaux, ainsi que pendant l’exécution des travaux si ceux-ci empêchent l’exercice professionnel de Madame [D] ;
- ORDONNER aux époux [I] qu’ils cessent d’entraver la jouissance de Madame [D] du bien loué ;
- CONDAMNER les époux [I] au versement de la somme de 6.000 euros en réparation du préjudice moral subi par Madame [D] au titre du trouble de jouissance provenant de leur comportement ;
- DECLARER non-écrites la clause relative à l’interdiction faite à Madame [D] d’entreprendre des travaux sans autorisation écrite du bailleur, la clause relative au droit de passage des époux [I] pour accéder à l’arrière de la cour ainsi que la clause relative à l’interdiction faite à Madame [D] d’élaguer les arbres et de cueillir les fruits sans l’autorisation du propriétaire.
- FIXER le loyer mensuel à hauteur de 865,89 euros dû par Madame [D] aux époux [I] ;
- CONDAMNER les époux [I] au versement de la somme de 5.270,97 euros au titre de la restitution de l’indu, à parfaire au jour du jugement ;
- CONSTATER le défaut d’entretien du jardin par les époux [I];
- DISPENSER Madame [D] de verser toute contrepartie tant que les époux [I] ne se seront pas conformés à leur obligation d’entretien du jardin ;
- CONDAMNER les époux [I] à restituer la somme indument versée par Madame [D] au titre de l’entretien du jardin depuis le mois de janvier 2016, soit la somme de 4.800 euros ;
- CONDAMNER les époux [I] à verser la somme de 3.500 € à Madame [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER les époux [I] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque des manquements de ses bailleurs à leurs obligations d’entretenir le bien et d’y faire les réparations nécessaires (article 1719 du code civil), eu égard aux infiltrations présentes dans les locaux, à proximité de goulottes électriques, aux anomalies électriques dangereuses pour la sécurité des personnes, à la présence de termites, de champignons et de moisissures. Elle invoque également des manquements des bailleurs à l’obligation d’assurer la jouissance paisibles des locaux, en s’introduisant dans le jardin sans la prévenir, en se garant à l’entrée des locaux pour empêcher le passage, en installant des parpaings pour interdire le stationnement dans le jardin, etc.
Elle soutient que les clauses qui limitent son droit de jouissance sont interdites et doivent être considérées comme non-écrites, au motif qu’elles sont trop larges et imprécises.
Elle demande la restitution de sommes qu’elle soutient avoir indûment payé à ses bailleurs, notamment 100 euros mensuels au lieu des 50 euros mensuels pour les praticiens à qui les locaux étaient sous-loués, sur la période d’avril 2020 à janvier 2022, 50 euros supplémentaires tous les deux mois au titre de l’entretien du jardin sur la même période, et 134,11 euros d’excédent de loyer mensuel dans le nouveau bail.
Elle invoque l’exception d’inexécution pour être autorisée à ne plus verser le loyer tant que les bailleurs n’entretiendront pas le jardin et pour solliciter la restitution des sommes indûment versées à ce titre.
Enfin, en réponse aux demandes reconventionnelles, elle souligne que les bailleurs confondent à dessein les notions de sous-location et de collaboration: elle soutient que le bail n’impose pas d’autorisation écrite pour recourir à la sous-location, prétend que pour autant elle a obtenu l’autorisation de ses bailleurs lorsqu’elle y a eu recours.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 6 octobre 2023, les époux [I] demandent au tribunal de:
- DEBOUTER Madame [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
A TITRE RECONVENTIONNEL,
- CONSTATER, que le contrat litigieux a été imparfaitement exécuté par Madame [D], laquelle a sous-loué le local prêté à bail à divers praticiens sans l’autorisation des bailleurs, en contrariété avec les dispositions du bail ;
- PRONONCER, en conséquence, la résiliation du contrat de bail liant Madame [D] et les Consorts [I]/[J]-[I] ;
- ORDONNER l'expulsion, si besoin est, avec l’aide et le concours de la force publique, de Madame [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef ;
- CONDAMNER Madame [D] à payer à Monsieur [I] et Madame [J]-[I] une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyer et charges qui auraient été dues en cas de non-résiliation du contrat jusqu’à parfaite libération des lieux ;
- CONDAMNER Madame [D] à payer à Monsieur [I] et Madame [J]-[I], en indemnisation de leur préjudice moral, la somme de 6.000 euros ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE
- CONDAMNER Madame [D] à payer à Monsieur [I] et Madame [J]-[I] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la demanderesse aux entiers dépens.

En défense, ils soutiennent que la demanderesse échoue à rapporter la preuve des manquements allégués à leurs obligations contractuelles et lui reprochent de se contredire. Ils considèrent qu’aucune somme n’a été perçue indûment, s’appuyant notamment sur la clause du bail initial qui prévoyait le versement d’une somme de 50 euros par mois et par personne supplémentaire au-delà de deux praticiens exerçant à plein temps dans les locaux.

A titre reconventionnel, ils s’appuient sur les dispositions des articles 1217 et 1224 et suivants du code civil pour solliciter la résiliation et l’indemnisation de leur préjudice, en soutenant que le bail interdisait toute sous-location et qu’ils ont découvert que Monsieur [G] avait remplacé Monsieur [O], sous-locataire autorisé. Ils ajoutent qu’une orthophoniste exercerait également dans les locaux loués. Ils font état d’une mise en demeure adressée préalablement à leur locataire sur ces sous-locations interdites selon eux.

Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures de la demanderesse pour le surplus des moyens développés au soutien de ses prétentions.

Par ordonnance du 11 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et autorisé les parties à déposer leur dossier le 9 avril 2024. Les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de souligner que, si les défendeurs n’invoquent que le premier contrat de bail signé le 1er janvier 2014, il n’en demeure pas moins que le cadre contractuel applicable est complété par le nouveau bail signé par les parties le 1er janvier 2020, versé en pièce 2 par la demanderesse, sur lequel les défendeurs sont silencieux mais qu’ils ne contestent pas avoir signé et dont ils ont poursuivi l’exécution en recevant un loyer augmenté dès 2020.

Sur les manquements des bailleurs à leur obligation d’entretenir et réparer le bien

Aux termes de l’article 1719 du code civil : “Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée (...)
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.”

Aux termes de l’article 1720 du même code : “Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.”

En l’espèce, le constat d’huissier en date du 30 novembre 2022 versé en pièce 4 par la demanderesse met en évidence la présence de nombreuses infiltrations à l’intérieur des locaux loués (peinture cloquée en sous-face de plafond et dans l’angle de deux murs dans la salle d’attente, traces d’infiltrations dans les angles et au milieu du plafond du 1er bureau attenant à la salle d’attente, dans le bureau en face du premier ainsi que dans le dégagement desservant les deux bureaux du fond), et des peintures dégradées à l’extérieur des locaux loués (sur les murets en béton et les marches de l’escalier).

La locataire justifie avoir à plusieurs reprises informé ses bailleurs de ces infiltrations, et sollicité des travaux pour y remédier (mails des 1er mai 2018, 29 janvier 2019 et 10 février 2020, en pièce 5).

Compte tenu du caractère quasi-généralisé des infiltrations présentes dans les locaux, les travaux pour y remédier excèdent de simples réparations locatives et en particulier le “maintien en état de propreté des murs intérieurs et cloisons” et les “raccords de peinture” mis à la charge de la locataire par le bail. A ce titre, ils relèvent des obligations des bailleurs d’entretenir les locaux et d’y faire les réparations nécessaires prévues par les articles 1719 et 1720 précités. Les bailleurs, dûment avertis par la locataire, ont ainsi manqué à leurs obligations contractuelles.
En revanche, même en retenant que les travaux pour remédier à la présence de termites et aux anomalies électriques relevées dans les diagnostics sollicités par la locataire relèveraient des bailleurs, Madame [D] ne justifie nullement avoir informé ses bailleurs de ces problèmes. Par conséquent, ceux-ci ne sauraient être tenus pour responsables de dommages qu’ils ignoraient.

Aux termes de l’article 1217 du code civil: “La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.”

En l’espèce, au regard des manquements à leurs obligations d’entretenir et de réparer le bien loué, s’agissant des infiltrations généralisées signalées par la locataire depuis déjà plusieurs années, et établies par le constat d’huissier versé aux débats, il sera fait droit à la demande d’ordonner aux bailleurs d’exécuter les travaux de réparation qui leur incombent pour y remédier. Sur ce point, il convient d’observer que si le dispositif des conclusions de la demanderesse est peu précis, les développements contenus dans les motifs de ses dernières écritures permettent d’éclairer ses demandes. En conséquence, afin que la présente décision soit exécutable, il sera ordonné aux bailleurs de réaliser les travaux de réparation des causes et des conséquences des infiltrations relevées dans le constat d’huissier versé aux débats, et ce dans un délai de trois mois. Pour garantir l’exécution de la décision sur ce point, et au regard de l’inertie des bailleurs établie par les échanges versés aux débats, une astreinte provisoire de 50 euros assortira la présente décision, pour une durée de trois mois.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, si le préjudice subi est évident s’agissant d’une activité libérale pour laquelle la demanderesse accueille quotidiennement des patients dans des locaux dégradés, en l’absence de pièce démontrant la réalité de l’état des locaux avant 2022, la somme allouée sera fixée à 1 500 euros.

Enfin, la demande de cesser de payer son loyer, au titre de l’exception d’inexécution, n’est pas justifiée car elle n’est pas proportionnée à l’inexécution des bailleurs, et car l’astreinte prononcée est de nature à assurer une exécution rapide des travaux.

Sur les manquements des bailleurs à l’obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux

La présente demande est fondée sur les dispositions de l’article 1719 du code civil précitées.

En l’espèce, en l’absence de tout élément de preuve, autre que ceux que la locataire s’est constitué à elle-même, démontrant que les bailleurs auraient adopté un comportement de nature à troubler sa jouissance paisible des locaux, les demandes faites à ce titre seront rejetées.

Sur la demande de déclarer non-écrites certaines clauses du bail

En l’absence de fondement juridique donné par la demanderesse, il conviendra de faire application de l’article 1170 du code civil, aux termes duquel “toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.”

En l’espèce, les demandes de déclarer des clauses non écrites portent sur les clauses suivantes: celle relative à l’interdiction faite à Madame [D] d’entreprendre des travaux sans autorisation écrite du bailleur, celle relative au droit de passage des époux [I] pour accéder à l’arrière de la cour ainsi que celle relative à l’interdiction faite à Madame [D] d’élaguer les arbres et de cueillir les fruits sans l’autorisation du propriétaire.

Aucune des clauses invoquées par la demanderesse ne prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur, qui est dans un contrat de bail celle de délivrer la chose louée.

Les demandes de ce chef seront donc rejetées.

Sur la demande de réduire le montant du loyer

En l’espèce, la demanderesse ayant accepté de signer un nouveau bail avec un nouveau loyer, alors que rien ne l’y obligeait, puisque les clauses du premier bail signé en 2014 prévoyaient une tacite reconduction à son échéance, les termes du nouveau contrat doivent s’appliquer, en vertu des dispositions de l’article 1103 du code civil, déjà citées plus haut.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes en restitution de l’indû

Aux termes de l’article 1302 du code civil, “tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.”

En l’espèce, à compter du 1er janvier 2020, aux termes du bail en vigueur, le montant du loyer dû par Madame [D] était de 1 000 euros, outre 50 euros de charges au titre de l’entretien du jardin et 50 euros au-delà de 2 personnes exerçant à plein temps dans les locaux, soit au total 1100 euros à partir de mars 2020, date de signature du contrat de sous-location avec deux infirmiers libéraux.

Madame [D] allègue avoir réglé certaines sommes en espèces, sans en rapporter néanmoins la preuve.

En revanche, la pièce 12 qu’elle verse aux débats démontre qu’elle a viré à ses bailleurs les sommes suivantes: 1 200€ en mars 2021, 1150€ en avril 2021,1 200€ en mai 2021, 1150€ en juin 2021, 1200€ en juillet 2021, 1150€ en août 2021,b1150€ en octobre 2021, 1200€ en novembre 2021, 1150€ en décembre 2021,et 1200€ en janvier 2022. Ainsi, au total, ce sont 750 euros qui ont été indûment payés au-delà du montant du loyer contractuellement fixé, les bailleurs ne rapportant pas la preuve que ces paiements supplémentaires étaient dus.

Pour les surplus des demandes, en particulier s’agissant des sommes payées au titre du montant du nouveau loyer, elles seront rejetées, ce montant, contractuellement fixé, étant la loi des parties et ayant donc vocation à s’appliquer.

Sur les demandes relatives à l’entretien du jardin

La demanderesse invoque l’exception d’inexécution et sollicite également que les sommes versées à ce titre chaque mois lui soient reversées, et ce depuis janvier 2016.

En l’espèce, à part deux mails envoyés par la locataire le 10 janvier 2016 et le 31 mars 2016 dans lesquels elle reproche notamment que l’entretien du jardin ait été souvent laissé à l’abandon depuis un an, et un courrier du 21 février 2022, dans lequel elle reproche aux propriétaires de ne pas faire l’élagage et l’enlèvement des déchets, la demanderesse n’apporte aucune preuve de l’absence d’entretien du jardin sur l’ensemble de la période concernée.

Ces seuls éléments, qui ne sont que des courriers émanant de la locataires, ne sauraient suffire à prouver l’inexécution contractuelle par les bailleurs de leur obligation d’entretenir le jardin.

Ses demandes à ce titre seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de résiliation du bail

Aux termes de l’article 1103 du même code,“les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

Aux termes de l’article 1741 du même code, “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.”

Aux termes de l’article 1717 du même code, “Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.”

Le nouveau bail signé entre les parties le 1er janvier 2020 contient seulement une clause relative à la collaboration et la cession, qui stipule notamment que “si le nombre total de praticiens exerçant à temps plein dans le cabinet est supérieur à deux, la locataire s’engage à en informer son propriétaire et le loyer sera augmenté de 50 euros par mois”, mais aucune qui interdirait la sous-location.

Ainsi, à compter du 1er janvier 2020, la locataire était libre de conclure un contrat de sous-location, et ce sans même aucune autorisation ni agrément de ses bailleurs; sa seule obligation était de les informer dès lors qu’au moins trois praticiens exerçaient à plein temps dans les locaux. En leur faisant signer le bail de sous-location conclu avec deux infirmiers libéraux, elle a rempli son obligation contractuelle. Le fait qu’un des infirmiers titulaires du contrat de sous-location ait été remplacé par un autre est inopérant. Le fait qu’une pédicure-podologue exerce dans les locaux, outre qu’il n’est pas clairement établi (la pièce 8 des défendeurs étant contredite par le constat d’huissier qu’ils ont fait établir 25 novembre 2022), est de la même façon inopérant.

La demande reconventionnelle de prononcer la résiliation judiciaire du bail sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les défendeurs, qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens, ainsi qu’à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS