TJ Saint-Denis de La Réunion, 21 mai 2024, RG 24/00372

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 24/00372 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSMC

NAC : 30B

JUGEMENT CIVIL DU 21 MAI 2024

DEMANDERESSE

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SIDR)
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSES

S.A.S.U. BOURBON CONSULTING ET FORMATION
[Adresse 3]
[Localité 5]
Non représentée

Mme [E] [V]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Non représentée

Copie exécutoire délivrée le : 24.05.2024
CCC délivrée le :
à Me Marie françoise LAW YEN

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 Avril 2024.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 21 Mai 2024.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 21 Mai 2024 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte sous seing-privé du 30 janvier 2019, la Société anonyme d’économie mixte Immobilière du Département de la Réunion (la SIDR), bailleuse, et la Société par actions simplifiée à associé unique BOURBON CONSULTING & FORMATION, preneuse, ont conclu un bail commercial portant sur un local n°6 situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte unilatéral du même jour, Madame [V] [E], présidente de la SASU BOURBON CONSULTING & FORMATION, s’est portée caution personnelle et solidaire du bail commercial consenti par la SIDR à sa société.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024, la SIDR a fait citer la SASU BOURBON CONSULTING & FORMATION et Madame [V] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis, afin de :
Juger la SIDR recevable dans son action devant la présente juridiction qui est territorialement compétente;Constater la résiliation de plein droit du bail commercial survenue le 05 novembre 2022, par l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail ;Ordonner l’expulsion de la SASU BOURBON CONSULTING & FORMATION du local commercial, tant de sa personne que de ses biens, et celle de tous occupants éventuels de son chef, si besoin avec l’aide et l’assistance d’un serrurier et de la force publique et sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;Fixer à la somme de 1.020,13 € par mois le montant de l’indemnité d’occupation à payer à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’au jour du complet délaissement des lieux (restitution des clés), dire que cette indemnité d’occupation sera révisée dans les mêmes conditions que les loyers et charges et condamner la SASU BOURBON CONSULTING & FORMATION à payer cette somme ;Juger que Madame [E] [V] est engagée en sa qualité de caution solidaire à garantir le paiement de la dette locative, des indemnités d’occupation et des frais, majorés des intérêts envers la SIDR ;Condamner solidairement la SASU BOURBON CONSULTING & FORMATION et Madame [E] [V] à payer à la SIDR les sommes suivantes :8.675,86 € au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d’occupation ci-dessus mentionnés, augmentés des intérêts de retard calculés sur la base de trois fois le taux d’intérêt légal à compter du commandement de payer en date du 05 octobre 2022 et à compter de l’assignation sur le surplus de la somme qui sera à parfaire jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés ;3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, le coût de l’extrait Kbis, de l’état des inscriptions et le coût de l’expulsion s’il y a lieu, qui pourront être recouvrés par Maître Françoise LAW-YEN, avocat - conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;Juger que la SIDR sera autorisée, s’il y a lieu, à enlever tous les biens, stock ou matériels éventuellement laissés dans les locaux commerciaux lors de la restitution des clés, ce, aux frais exclusifs et aux risques et périls du preneur sortant, lequel sera réputé les avoir abandonnés ;Juger que la SIDR sera libre de disposer des biens, stock ou matériels retirés des locaux et qu’elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix ;Rejeter toutes éventuelles demandes de délai tant pour régler la dette que pour quitter les lieux ainsi que toutes autres demandes, fins et conclusions des défenderesses ;À titre subsidiaire :
Si la constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire n’était pas jugée possible, prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial pour défaut de paiement récurrent des loyers et charges à leur terme et faire droit aux mêmes demandes que sollicitées par la SIDR à l’encontre de la débitrice et de la caution solidaire ;Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, juger qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ; que dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion du preneur pourra avoir lieu.
La SIDR se prévaut d’une clause élective de for stipulée au contrat de bail, s’agissant de la compétence territoriale du Tribunal judiciaire de Saint-Denis.

Elle invoque le bénéfice de la clause résolutoire prévue au bail et soutient que la preneuse aurait accumulé des impayés à compter du mois de février 2022 sans jamais parvenir à solder son compte depuis. Elle indique l’avoir mise en demeure de payer la somme de 5.478,68 €, puis lui avoir fait délivrer un commandement de payer la somme de 6.941,95 € en principal, suivant actes extra-judiciaires des 27 juillet et 05 octobre 2022.

Elle sollicite l’octroi d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en vigueur, charges locatives comprises, à titre de dommage-intérêt, tant en réparation du préjudice qu’elle subirait de la privation de la faculté de disposer de son bien, qu’en compensation de l’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux.

En outre, elle entend se prévaloir des stipulations contractuelles du bail conclu pour solliciter l’autorisation de pouvoir, par tout moyen qu’elle jugera approprié, enlever tous les biens, stock ou matériels éventuellement laissés dans les locaux commerciaux par le preneur lors de la restitution des clés, ce, aux frais exclusifs et aux risques et périls de ce dernier, lequel sera réputé les avoir abandonnés.

Bien que régulièrement assignées par actes d’huissier de justice en date du 18 janvier 2024, remis à personne s’agissant de la SASU BOURBON CONSULTING & FORMATION, déposé en étude s’agissant de Madame [V], les défenderesses n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 avril 2024, a fixé la date de dépôt des dossiers au greffe le 15 avril 2024 et la date de mise à disposition du jugement au 21 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la régularité de la saisine de ce tribunal à l’égard de la partie non comparante:

Il résulte de la combinaison des articles 14, 471 et 655 à 659 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que lorsqu'une partie, citée à comparaître par acte d'huissier de justice, ne comparaît pas, le juge, tenu de s’assurer de ce que cette partie a été régulièrement appelée, doit vérifier que l'acte fait mention des diligences prévues, selon les cas, aux articles 655 à 659 susvisés ; et qu'à défaut pour l'acte de satisfaire à ces exigences, le juge ordonne une nouvelle citation de la partie défaillante (en ce sens : Civ. 2, 1er octobre 2020, n° 18-23.210).

L’article 656 du code de procédure civile prévoit, dans sa première partie, que “Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude de l'huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.”

Force est de constater en l’espèce que le procès-verbal de l'assignation délivrée à Madame [V] mentionne précisément les diligences opérées par le commissaire de justice pour vérifier l’exactitude du domicile de la destinataire (confirmation du domicile par la destinataire jointe par téléphone et présence du nom du destinataire sur la boite aux lettres).

Par suite, le tribunal est régulièrement saisi à l’égard de la défenderesse non comparante.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et les demandes qui en découlent :

En application des dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 30 janvier 2019 entre les parties comporte un article 14 stipulant une clause résolutoire, applicable à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance exacte.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SIDR justifie avoir fait délivrer un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 05 octobre 2022 remis à personne. Ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail et mentionnait le délai d’un mois bénéficiant à la preneuse pour se mettre en conformité avant résiliation.

Ainsi, la clause résolutoire se trouve acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit à la date du 05 novembre 2022.

À cette date, la preneuse restait devoir 6.528.84 euros de loyers et charges impayées.

Par ailleurs, il ressort du bail, un article 6.c. stipulant une clause pénale aux termes de laquelle, en cas de non-paiement à échéance du loyer ou de toute autre somme due en vertu du bail et qui n’aurait pas été réglée dans le délai requis, le bailleur percevra de plein droit un intérêt de retard calculé sur la base de trois fois le taux d’intérêt légal. De plus, il est stipulé que huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée sans effet, tous frais de commandement, de procédure et de contentieux engagés par le bailleur à l’encontre du preneur, sont reconnus dus par le preneur et facturés de plein droit lors du terme suivant.

Cette clause revêtant un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, il convient de la modérer et de majorer les sommes restantes dues par la preneuse au terme des loyers et charges impayées d’un intérêt égal à deux fois l’intérêt légal. En outre, ne justifiant pas d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, les frais de commandement, de procédure et de contentieux engagés par le bailleur à l’encontre du preneur, ne seront pas mis à la charge de ce dernier en application du contrat de bail et au titre de la clause pénale qui y est contenue. Ils seront toutefois portés aux dépens.

En conséquence de la résiliation de plein droit du bail commercial à la date du 05 novembre 2022, le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis lors.

Il en résulte que le bailleur est bien fondé à solliciter l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique. Le prononcé d'une astreinte paraît inutile à ce stade de la procédure, le bailleur pouvant bénéficier du concours de la force publique pour faire exécuter la présente décision.

Par ailleurs, il ressort du bail commercial conclu entre les parties, un article 9.a. Déménagement – restitution des locaux – état des lieux, alinéas 8 à 10, aux termes duquel : « dans l’éventualité où le bailleur aurait à procéder au déménagement du contenu des lieux loués après la date de remise des clés par le preneur, ce dernier ne pourra en aucune manière se prévaloir à l’encontre du bailleur de la propriété des biens déménagés ou de leurs valeur commerciale ou patrimoniale, ni d’un quelconque préjudice subi par ces faits, afin d’en obtenir restituions ou dédommagement. L’intégralité des objets et biens laissés dans les lieux par le preneur au jour de la restitution des locaux au bailleur, sont réputés à l’abandon. Le preneur assurera cependant la charge financière pleine et entière de la libération des lieux et du déménagement de leur contenu et supportera, tant en responsabilité qu’en dédommagement, tout préjudice éventuel au bailleur pouvant survenir du fait et des conséquences de son défaut de les avoir effectués lui-même. »

Le sort des biens laissés dans les locaux loués, étant régi, en cas d’expulsion, par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande à ce titre, qui est fondée sur une clause dérogeant à ces dispositions légales, d’ordre public.

S'agissant de la demande d'indemnité d'occupation, le maintien dans les lieux de la SASU BOURBON CONSULTING & FORMATION en dépit de la résiliation du bail commercial, cause nécessairement un préjudice financier à la SIDR qui ne peut tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.

Ainsi, à compter du 05 novembre 2022, le preneur, occupant sans droit ni titre, est redevable d’une indemnité d’occupation et il sera fait droit à la demande du bailleur de voir cette indemnité fixée au montant du loyer principal et provisions sur charges.

En conséquence, la SASU BOURBON CONSULTING & FORMATION sera condamnée à payer une indemnité d’occupation fixée à la somme mensuelle de 1.020,13 €, charges comprises, due à compter du 05 novembre 2022, jusqu’à la libération effective des lieux. Cette somme sera révisée dans les mêmes conditions que les loyers et charges qu’elle remplace.

Cette indemnité de remplacement n’ayant pas été prévu au contrat de bail commercial liant les parties, il ne sera pas fait droit à la demande de la SIDR de la voir augmentée d’intérêts de retard en application de la clause pénale stipulée en l’article 6.c. du bail.

Toutefois, l’indemnité d’occupation sera, en application de l’article 1231-6 du Code civil, portée à l’intérêt légal à compter de l’assignation.

Sur le cautionnement solidaire de Madame [E] [V] :

L’article 1310 du Code civil dispose : « La solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas », excepté en matière commerciale exclusivement.

Aux termes de l’article 1313 du même code, la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement fait par l'un d'eux les libères tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l'un des débiteurs solidaires n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres.

Toutefois, en l'absence de stipulation expresse visant les indemnités d'occupation, la solidarité ne peut s'appliquer qu'aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, alors que l'engagement solidaire ne survit pas, sauf stipulation contraire, à la résiliation du bail et que l'indemnité d'occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

En l’espèce, il est produit aux débats un acte unilatéral d’engagement de caution personnelle et solidaire en date du 30 janvier 2019, par lequel Madame [E] [V], en tant que personne physique, s’oblige à payer toute sommes due à la SIDR par la SASU BOURBON CONSULTING & FORMATION telles que stipulées au bail commercial conclu le même jour ou qui résulterait d’une décision de justice éventuelle.

En conséquence, Madame [E] [V] sera condamnée solidairement, aux côtés de la SASU BOURBON CONSULTING & FORMATION au paiement des loyers et charges impayés jusqu’au 05 novembre 2022, date de la résiliation de plein droit du bail commercial conclu le 30 janvier 2019 entre la SIDR, bailleuse, et la SASU BOURBON CONSULTING & FORMATION, preneuse, outre intérêt contractuel.

À défaut de prévision contraire expressément stipulée à l’acte unilatéral de cautionnement solidaire de Madame [E] [V] en date du 30 janvier 2019, sa solidarité aux côtés de la SASU BOURBON CONSULTING & FORMATION sera écartée s’agissant de l’indemnité d’occupation et intérêts afférents.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’issue du litige et l’équité commandent de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de la SIDR et de condamner la SASU BOURBON CONSULTING & FORMATION au paiement d’une somme de 1.500 euros à ce titre.

Succombant, la SASU BOURBON CONSULTING & FORMATION sera également condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, le coût de l’extrait Kbis, de l’état des inscriptions, qui pourront être recouvrés par Maître Françoise LAW-YEN, avocat - conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

À défaut de prévision contraire expressément stipulée à l’acte unilatéral de cautionnement solidaire de Madame [E] [V] en date du 30 janvier 2019, sa solidarité aux côtés de la SASU BOURBON CONSULTING & FORMATION sera écartée s’agissant des frais irrépétibles et dépens.

PAR CES MOTIFS