TJ Bobigny, 21 mai 2024, RG 24/00300

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/00300 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVKD

Minute : 24/497

S.A. D’HLM EMMAUS HABITAT
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [C] [D]
Madame [O] [Z]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 mai 2024 ;

Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM EMMAUS HABITAT,
demeurant [Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [D],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [Z],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 avril 2003, la SA d'HLM EMMAUS HABITAT a donné à bail à Madame [O] [Z] et Monsieur [C] [D] un logement situé [Adresse 2]), pour un loyer mensuel de 323,88 euros.

Par acte sous seing privé du 7 novembre 2005, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT a donné à bail à Madame [O] [Z] et Monsieur [C] [D] un emplacement de stationnement n°193-B-1-1110, pour un loyer mensuel de 46,50 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2023, la SA d'HLM EMMAUS HABITAT a fait signifier à Madame [O] [Z] et Monsieur [C] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3802,22 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre reçue le 15 septembre 2023 la SA d'HLM EMMAUS HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, la SA d'HLM EMMAUS HABITAT a fait assigner Madame [O] [Z] et Monsieur [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de:
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [O] [Z] et Monsieur [C] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner solidairement Madame [O] [Z] et Monsieur [C] [D] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4.099,63 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives majorés de 25%, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 29 décembre 2023.

À l'audience du 25 mars 2024, la SA d'HLM EMMAUS HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3402,18 euros arrêtée au 15 mars 2024, loyer du mois de février 2024 inclus.

La SA d'HLM EMMAUS HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [O] [Z] et Monsieur [C] [D] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 août 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [O] [Z] et Monsieur [C] [D], régulièrement assignés à l'étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 21 mai 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [O] [Z] et Monsieur [C] [D] assignés à l’étude de l’huissier, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la loi applicable aux contrats

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 29 avril 2003 porte sur un logement et le contrat distinct du 7 novembre 2005 concerne un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts, ils ont été conclus entre les mêmes parties et portent sur un logement et un emplacement de stationnement situés au sein de la même résidence. En outre, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors, l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 29 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA d'HLM EMMAUS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA d'HLM EMMAUS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 avril 2003, du commandement de payer délivré le 25 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 15 mars 2024 que la SA d'HLM EMMAUS HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 154,35 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause n°2 du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [O] [Z] et Monsieur [C] [D] à payer à la SA d'HLM EMMAUS HABITAT la somme de 3.247,83 euros, au titre des sommes dues au 15 mars 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 25 août 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 5 octobre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 avril 2003 à compter du 6 octobre 2023.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [O] [Z] et Monsieur [C] [D] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 octobre 2023. Monsieur [C] [D] et Madame [O] [Z] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au vu des différents éléments versés aux débats, la pénalité de 25% sollicitée apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner les locataires au paiement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée à l’article 2 du bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement par les défendeurs.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [Z] et Monsieur [C] [D] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [O] [Z] et Monsieur [C] [D] à payer à la SA d'HLM EMMAUS HABITAT la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS