TJ Bobigny, 21 mai 2024, RG 24/01350

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 4]
[Localité 8]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/01350 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2QM

Minute :

JUGEMENT

Du : 21 Mai 2024

[Localité 10] HABITAT (OPH)

C/

Madame [Y] [O]

Monsieur [G] [O]

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2024;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR:

[Localité 10] HABITAT (OPH)
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Nathalie GARLIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
Substitué par Me Floriane BOUST, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [O]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Non comparante

Monsieur [G] [O]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Nathalie GARLIN
Mme [Y] [O]
M. [G] [O]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat égaré en date du 19 décembre 2008, l'OPH [Localité 10] Habitat a donné à bail à Monsieur [G] [O] et Madame [N] [P] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 5], [Localité 7].
Le 28 août 2023, l'OPH [Localité 10] Habitat a fait délivrer à Madame [Y] [O] et Monsieur [G] [O] un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 419,70 € selon décompte arrêté au 23 août 2023.
Des loyers étant demeurés impayés, l'OPH [Localité 10] Habitat a fait assigner Madame [Y] [O] et Monsieur [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2023 délivré à étude aux fins, au bénéfice de l'exécution provisoire :
de prononcer la résiliation du contrat de bail ;d'ordonner l'expulsion de Madame [Y] [O] et Monsieur [G] [O] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier et ce sous astreinte de 230 € par jour de retard à compter de la présente décision;d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à l'OPH [Localité 10] Habitat, aux frais et aux risques et périls de Madame [Y] [O] et Monsieur [G] [O] ;de condamner solidairement Madame [Y] [O] et Monsieur [G] [O] au paiement des sommes suivantes :2 818, 62 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au terme d'octobre 2023, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 10 janvier 2024, l'OPH [Localité 10] Habitat a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 11 mars 2024.
L'OPH [Localité 10] Habitat, représenté par son conseil, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 4 mars 2024 , l'arriéré locatif s'élève désormais à la somme de 2 685,61 € (échéance du mois de février 2024 incluse). Il indique s'opposer par principe à des délais de paiement et du fait qu'un plan amiable n'a pas été respecté ces derniers mois. Il précise cependant que le paiement du loyer courant est repris.
Madame [Y] [O] et Monsieur [G] [O] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter malgré leur convocation régulière.
L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Il est précisé que
Monsieur [G] [O] est divorcé de Madame [N] [P]. Il y est indiqué que Monsieur [G] [O] a dû se séparer en avril 2023 de son employeur qui a prétendu être en liquidation judiciaire, et qu'il a saisit le tribunal des prud'hommes. La dette locative est née par suite de cette perte d'emploi et de la diminution des ressources du foyer, Monsieur [G] [O] percevant le RSA. Il est précisé que Madame [Y] [O] est titulaire d'un titre de séjour d'un an et que lorsqu'il aura été renouvelé sur plus long terme, elle cherchera un emploi durable. Il est enfin indiqué que les locataires sont suivis par le service social et qu'un dossier FSL est en cours de constitution, la fiche navette étant en cours d'évaluation CAF.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 28 août 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
SUR LE PRONONCÉ DE LA RÉSILIATION DU BAIL ET LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l'article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus.
Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l'expulsion des lieux du locataire
Aux termes de l'article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
En application des dispositions de l'article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement.
L'OPH [Localité 10] Habitat justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, l'assignation ayant été notifiée le 10 janvier 2024 au représentant de l'État dans le département, la demande de l'OPH [Localité 10] Habitat est recevable.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En l'espèce, le décompte produit par l'OPH [Localité 10] Habitat et arrêté à la date du 4 mars
2024 révèle que la dette locative s'élève à la somme de 2 685,61 € (échéance du mois de février 2024 incluse), frais de recouvrement à déduire pour un montant total de 146, 65 €.
Madame [Y] [O] et Monsieur [G] [O], absents lors de l'audience, ne produisent en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat à compter du présent jugement et la condamnation solidaire, en l'état de leur situation maritale, de Madame [Y] [O] et Monsieur [G] [O] au paiement de la somme de 2 538,96 € arrêtée au 4 mars 2024 au titre de l'arriéré locatif hors dépens (échéance du mois de février 2024 incluse), outre intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023 sur la somme de 2 419,70 € et à compter du présent jugement pour le surplus.
Cependant, l'article 1228 du code civil pose le principe selon lequel le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts, tandis que l'article 1343-5 de ce même code prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, il résulte des pièces versées que Madame [Y] [O] et Monsieur [G] [O] ont repris le paiement des échéances courantes du loyer et sont en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur en sus du loyer courant.
Dans ces circonstances, il convient d'autoriser Madame [Y] [O] et Monsieur [G] [O] à se libérer de la dette locative par mensualités de 100,00 € dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après, la résiliation du bail et la condamnation in solidum de Madame [Y] [O] et Monsieur [G] [O] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la date de la résiliation du bail n'étant prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Il n'apparaît pas nécessaire en revanche d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Madame [Y] [O] et Monsieur [G] [O] de quitter les lieux en cas de résiliation. En effet, la demande de condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter l'OPH [Localité 10] Habitat de cette demande.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [Y] [O] et Monsieur [G] [O], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation au représentant de l'État dans le département.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de l'OPH [Localité 10] Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par l'OPH [Localité 10] Habitat ;
CONDAMNE solidairement Madame [Y] [O] et Monsieur [G] [O] à verser à l'OPH [Localité 10] Habitat la somme de 2 538,96 € au titre de l'arriéré locatif, selon décompte arrêté au 4 mars 2024 comprenant les loyers et charges jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023 sur la somme de 2 419,70 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISE Madame [Y] [O] et Monsieur [G] [O] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités, les 23 premières d'un montant de 100,00 € chacune et la dernière correspondant au solde de la dette ;
DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10e jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [Y] [O] et Monsieur [G] [O] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
DIT qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du contrat de bail ;
PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 19 décembre 2008 entre l'OPH [Localité 10] Habitat et Madame [Y] [O] et Monsieur [G] [O], concernant le bien sis [Adresse 5], [Localité 7], uniquement dans le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours ouvrés après l'expédition d'une mise en demeure restée infructueuse, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
Dans l'hypothèse de cette résiliation,
CONDAMNE Madame [Y] [O] et Monsieur [G] [O] à payer à l'OPH [Localité 10]
[Localité 10] Habitat le solde de la dette locative ;
AUTORISE l'OPH [Localité 10] Habitat, à défaut pour Madame [Y] [O] et Monsieur
[G] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
DEBOUTE l'OPH [Localité 10] Habitat de sa demande d'astreinte pour quitter les lieux ;
FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due in solidum par Madame [Y] [O] et Monsieur [G] [O] à l'OPH [Localité 10] Habitat au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été dus si le bail avait été renouvelé ou s'était poursuivi et CONDAMNE in solidum Madame [Y] [O] et Monsieur [G] [O] à verser à l'OPH [Localité 10] Habitat ladite indemnité à compter du mois de mars 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
Dans l'hypothèse où l'un des occupants quitte définitivement les lieux avant l'autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNE seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l'intégralité de l'indemnité d'occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l'autre occupant et jusqu'à son propre départ effectif des lieux ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
RAPPELLE qu'en cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ;
RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place est réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire ;
En tout état de cause,
DÉBOUTE l'OPH [Localité 10] Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [Y] [O] et Monsieur [G] [O] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation au représentant de l'État dans le département ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
La greffièreLa juge