TJ Bobigny, 21 mai 2024, RG 23/03055

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 23/03055 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YP63

Minute : 24/496

Madame [B] [Y]
Représentant : Me Emel FRIGUI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 121
Monsieur [G] [N]
Représentant : Me Emel FRIGUI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 121
Madame [W] [N]
Représentant : Me Emel FRIGUI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 121

C/

Madame [R] [T]
Madame [F] [L]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 mai 2024;

Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [B] [Y],
demeurant [Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Me Emel FRIGUI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [G] [N],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 8]
représenté par Me Emel FRIGUI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [W] [N],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 8]
représentée par Me Emel FRIGUI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [R] [T],
demeurant [Adresse 5]
[Localité 8]

comparante en personne

Madame [F] [L],
demeurant [Adresse 3] - [Localité 7]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 avril 2018, Madame [B] [Y], Monsieur [G] [N] et Madame [W] [N] ont donné à bail à Madame [R] [T] une maison située [Adresse 5] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 900,00 euros.

Par acte du même jour, Madame [F] [L] s'est portée caution solidaire des engagements de Madame [R] [T].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2023, Madame [B] [Y], Monsieur [G] [N] et Madame [W] [N] ont fait signifier à Madame [R] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8588,23 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Madame [F] [L], en date du 22 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, Madame [B] [Y], Monsieur [G] [N] et Madame [W] [N] ont fait assigner Madame [R] [T] et Madame [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [R] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, nommer tel huissier territorialement compétent avec mission de pénétrer dans les lieux, accompagné d’un serrurier et de la force publique, et ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au juge de désigner, et ce en garantie des sommes dues aux bailleurs,condamner solidairement Madame [R] [T] Madame [F] [L] au paiement des sommes suivantes :la somme de 11.673,97 euros au titre de la dette locative terme de juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023,la somme de 72 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2022,une indemnité d'occupation mensuelle de 900 euros, à compter de la décision jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 22 novembre 2023.

À l'audience du 25 mars 2024, Madame [B] [Y], Monsieur [G] [N] et Madame [W] [N], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 19529,61 euros arrêtée au 25 mars 2024, loyer du mois de mars 2024 inclus. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [B] [Y], Monsieur [G] [N] et Madame [W] [N] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [R] [T] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 10 mai 2023. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [R] [T], comparante, conteste le montant de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 120 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle expose avoir réalisé deux paiements de 947 et 789 euros en mars 2024 non imputés au décompte. Elle explique s’être trouvée dans une situation précaire, étant mère isolée avec deux enfants à charge, sans soutien financier du père. Elle indique avoir connu des difficultés entre mai 2022 et octobre 2023, où elle s’est trouvée en mi-temps thérapeutique, sans que les indemnités journalières ne lui soient versées en complément. Elle déclare avoir réussi un concours de la fonction publique et bénéficier désormais d’un revenu mensuel de 2032 euros par mois complété par des allocations familiales à hauteur de 266 euros. Elle fait savoir qu’elle a sollicité des aides financières pour rembourser la dette, avec le soutien de l’assistante sociale de la DGFIP.

Madame [F] [L], comparante, ne conteste pas le montant de la dette. Elle demande à bénéficier de délais de paiement à hauteur de 120 euros par mois.

Au soutien de ses prétentions, elle indique n’avoir pas reçu le commandement de payer et n’avoir été informée de la dette qu’en novembre 2023. Elle convient de la validité de son engagement de caution. Elle explique percevoir un revenu mensuel de 4000 euros par mois et avoir deux enfants, seule, à charge.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 21 mai 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 28 mars 2024, Madame [R] [T] a adressé la preuve des deux paiements évoqués à l’audience.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 3 avril 2024, Madame [B] [Y], Monsieur [G] [N] et Madame [W] [N] ont adressé un décompte actualisé et la preuve de la notification de l’assignation à la préfecture.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 22 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de Madame [B] [Y], Monsieur [G] [N] et Madame [W] [N] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 avril 2018, du commandement de payer délivré le 10 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé que Madame [B] [Y], Monsieur [G] [N] et Madame [W] [N] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 17.865,61 euros, déduction faite des paiements réalisés par la locataire en mars 2024.

Il convient d’y adjoindre la somme de 72 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui relève des charges locatives, et dont il est justifié par l’avis d’imposition.

En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [T] à payer à Madame [B] [Y], Monsieur [G] [N] et Madame [W] [N] la somme de 17.937,61 euros, au titre des sommes dues au 31 mars 2024, incluant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 mai 2023 sur la somme de 6852,23 euros, de l’assignation du 22 novembre 2023 sur la somme de 3085,74 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 17.1, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 mai 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 10 juillet 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 avril 2018 à compter du 11 juillet 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [R] [T], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Il ressort des éléments communiqués que Madame [R] [T] a repris le paiement intégral du loyer et des charges juste avant l’audience. Toutefois, ces paiements de mars 2024 interviennent après avoir cessé tous les règlements depuis le mois d’août 2022, exceptée la mensualité de février 2023.

Par ailleurs, si elle justifie d’un retour à meilleure fortune et d’un accompagnement social, elle n’apporte aucune certitude sur l’octroi des aides qui pourraient l’aider à diminuer la dette.

En outre, il convient de tenir compte de l’ampleur et de l’ancienneté de la dette, d’autant que les bailleurs sont des personnes physiques.

Enfin, la mensualité proposée à hauteur de 120 euros ne permet nullement de régler la dette dans un délai de 36 mois, qui exigeraient des mensualités de près de 500 euros.

Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement de Madame [R] [T]. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [R] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, Madame [B] [Y], Monsieur [G] [N] et Madame [W] [N] ne justifient d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle , au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Enfin, les demandeurs ne justifient d’aucun motif légitime pour obtenir la désignation d’un commissaire de justice pour pénétrer dans les lieux. La demande à ce titre sera également rejetée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [R] [T]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 juillet 2023, Madame [R] [T] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [R] [T] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [B] [Y], Monsieur [G] [N] et Madame [W] [N] ne justifient pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes à l'encontre de Madame [F] [L]

Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l'espèce, Madame [F] [L] s'est portée caution solidaire pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dues par la locataire, pour la durée du bail renouvelée deux fois, dans la limite de 9 ans.

Par ailleurs, le commandement de payer du 10 mai 2023 a été régulièrement dénoncé à Madame [F] [L] le 22 mai 2023. Si Madame [F] [L] affirme n’avoir pas reçu ledit commandement, il a bien été signifié, par procès-verbal de recherches infructueuses, à l’adresse de Madame [L], où elle a également été assignée.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [F] [L] à payer 17.937,61 euros, aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 mai 2023 sur la somme de 6852,23 euros, de l’assignation du 22 novembre 2023 sur la somme de 3085,74 euros et du présent jugement sur le surplus, celle-ci étant tenue solidairement avec la locataire.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, alors qu’elle est informée de l’existence de la dette depuis le mois de novembre 2023, Madame [F] [L] n’a réalisé aucun paiement pour démontrer sa volonté et sa capacité à participer au règlement de la dette.

Dans ces conditions, elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [R] [T] et Madame [F] [L] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner in solidum Madame [R] [T] et Madame [F] [L] à payer à Madame [B] [Y], Monsieur [G] [N] et Madame [W] [N]la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS