TJ Bobigny, 21 mai 2024, RG 24/00486

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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REFERENCES : N° RG 24/00486 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YWEU

Minute : 24/499

S.C.I. MAAYANE INVEST
Représentant : Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

Monsieur [Z] [U]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 mai 2024 ;

Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. MAAYANE INVEST,
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [U],
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2019, la SCI MAAYANE INVEST a donné à bail à Monsieur [Z] [U] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 820 euros, et 60 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2022, la SCI MAAYANE INVEST a fait signifier à Monsieur [Z] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8029,02 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 1er août 2022 la SCI MAAYANE INVEST a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, la SCI MAAYANE INVEST a fait assigner Monsieur [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs ou dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [Z] [U] au paiement des sommes suivantes :la somme de 22.278,62 euros au titre de la dette locative terme de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2022,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,rappeler l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 20 décembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2024. Par courriel du 23 mars 2024, Monsieur [Z] [U] a sollicité le renvoi de l’audience pour raison médicale, justifiant de son hospitalisation depuis le 21 mars 2024. La SCI MAAYANE INVEST s’est opposée à la demande de renvoi. Le juge n’a pas fait droit à la demande de renvoi eu égard à l’ampleur et l’ancienneté de la dette et à l’impossibilité légale d’ordonner des délais de paiement en l’absence de reprise des loyers courants avant l’audience.

À l'audience du 25 mars 2024, la SCI MAAYANE INVEST, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 24585,91 euros arrêtée au 29 février 2024, loyer du mois de février 2024 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SCI MAAYANE INVEST soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Z] [U] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 28 juillet 2022. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Z] [U], régulièrement assigné, à à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 21 mai 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [Z] [U] assigné à étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de [Localité 6] le 20 décembre 2023 soit deux mois au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SCI MAAYANE INVEST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI MAAYANE INVEST aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 novembre 2019, du commandement de payer délivré le 28 juillet 2022 et du décompte de la créance actualisé au 29 février 2024 que la SCI MAAYANE INVEST rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [U] à payer à la SCI MAAYANE INVEST la somme de 24.585,91 euros, au titre des sommes dues au 29 février 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 juillet 2022 sur la somme de 8029,02 euros, de l’assignation du 19 décembre 2023 sur la somme de 14249,60 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 juillet 2022.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 28 septembre 2022 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 novembre 2019 à compter du 29 septembre 2022.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Z] [U]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 septembre 2022, Monsieur [Z] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Z] [U] à son paiement à compter de 29 septembre 2022, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [U] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [Z] [U] à payer à la SCI MAAYANE INVEST la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS