TJ Bobigny, 21 mai 2024, RG 24/00513

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 4]
[Localité 7]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/00513 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YWH7

Minute :

JUGEMENT

Du : 21 Mai 2024

L’ASSOCIATION DES RESIDENCES ETUDIANTES DE FRANCE (Association R.E.F)

C/

Monsieur [U] [R]

Monsieur [K] [R]

Madame [G] [X] épouse [R]

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2024;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’ASSOCIATION DES RESIDENCES ETUDIANTES DE FRANCE (Association R.E.F)
[Adresse 8]
[Localité 5]
Représentée par Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS
Substitué par Me Anne DAUMAS, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [R]
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Localité 6]
Non comparant

Monsieur [K] [R]
[Adresse 3]
[Localité 9] (GUYANE)
Non comparant

Madame [G] [X] épouse [R]
[Adresse 3]
[Localité 9] (GUYANE)
Non comparante

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Anne HAUPTMAN
M. [U] [R]
M. [K] [R]
Mme [G] [X] épouse [R]

Expédition délivrée le

à : Monsieur le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 13 septembre 2021, l'association des résidences étudiantes de France a donné en location à Monsieur [U] [R] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 11], [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 607,00 €, provision sur charges comprise.
Le même jour, Monsieur [K] [R] et Madame [G] [X] épouse [R] ont signé un engagement de caution solidaire, par acte sous seing privé, du paiement des loyers, forfaits de charge et redevances contractuels et mensuels, indemnités d'occupation, intérêts, réparations locatives, frais de procédure, clause indemnitaire ou toute condamnation dans la limite de 50 000 € chacun.
Le 22 septembre 2023, l'association des résidences étudiantes de France a fait délivrer à Monsieur [U] [R] un commandement de payer les loyers échus, signifié aux cautions le 28 septembre 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 317,43 € selon décompte arrêté au 31 août 2023.
Par notification électronique du 25 septembre 2023, l'association des résidences étudiantes de
France a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives
(CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant citations délivrées à étude le 3 janvier 2024 pour Monsieur [U] [R], à personne le 27 décembre 2023 pour Madame [G] [X] épouse [R] et à domicile le 27 décembre 2023 pour Monsieur [K] [R], l'association des résidences étudiantes de France a attrait Monsieur [U] [R] et les cautions devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
L'association des résidences étudiantes de France a demandé à la juridiction, au bénéfice de l'exécution provisoire :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [R] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier;De condamner solidairement Monsieur [U] [R], Monsieur [K] [R] et Madame [G] [X] épouse [R] au paiement des sommes suivantes :3 730,90 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 6 décembre 2023, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 5 janvier 2024, l'association des résidences étudiantes de France a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 11 mars 2024.
Lors de l'audience, l'association des résidences étudiantes de France représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 29 février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 2 247,18 €. Elle précise qu'un règlement de 3 000 € est intervenu en janvier 2024 sans reprise ultérieure du paiement du loyer courant, et qu'il n'y a ensuite plus eu contact avec les défendeurs pour un éventuel échéancier. Elle s'oppose à des délais de paiement.
Monsieur [U] [R], Monsieur [K] [R] et Madame [G] [X] épouse [R] n'ont pas comparu, malgré leur convocation régulière.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 22 septembre 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).
Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février
2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article
9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public).
Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 7) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.
En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.
En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.
Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle.
Par ailleurs, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n'est d'ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d'impayés qui auraient pu se résoudre à l'amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d'acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu'elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d'occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.
Enfin, il ne peut qu'être constaté qu'un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant une délai de deux mois pour solder l'arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.
Il découle de tout ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 7) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [U] [R] le 22 septembre 2023, puis aux cautions, pour un montant principal de 3 317,43 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Monsieur [U] [R], absent lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 novembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Monsieur [U] [R] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser l'association des résidences étudiantes de France, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [U]
[R].
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En l'espèce, l'association des résidences étudiantes de France verse aux débats un décompte arrêté au 29 février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 2 247,18 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 266, 59 €, soit une somme totale de 1 980, 59 € hors dépens.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'association des résidences étudiantes de France est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement ayant été expurgés.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [U] [R] en application des stipulations du bail à verser à l'association des résidences étudiantes de France la somme de 1 980,59 € actualisée au 29 février 2024 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Monsieur [U] [R] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l'association des résidences étudiantes de France qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s'élève à la somme de 424,60 €.
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [U] [R] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 424,60 € en application des stipulations du bail, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR L'ENGAGEMENT DES CAUTIONS
L'engagement de caution de Monsieur [K] [R] et Madame [G] [X] épouse [R] résulte clairement des contrats accessoires au bail du 13 septembre 2021 et qui comportent les mentions exigées par l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'obligation à la dette locative, y compris l'indemnité d'occupation expressément mentionnée au contrat de cautionnement solidaire, n'apparaît pas contestable.
Il convient donc de condamner Monsieur [K] [R] et Madame [G] [X] épouse [R] solidairement avec Monsieur [U] [R] au paiement de la dette d'arriéré de loyers et in solidum avec Monsieur [U] [R] au paiement des indemnités d'occupation.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum
Monsieur [U] [R], Monsieur [K] [R] et Madame [G] [X] épouse [R] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 septembre 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [U] [R], Monsieur [K] [R] et Madame [G] [X] épouse [R] seront condamnés in solidum à payer à l'association des résidences étudiantes de France la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par l'association des résidences étudiantes de France;
CONSTATE que le contrat signé le 13 septembre 2021 entre l'association des résidences étudiantes de France et Monsieur [U] [R] concernant les locaux situés [Adresse 11], [Localité 6] s'est trouvé de plein droit résilié le 23 novembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [U] [R] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISE l'association des résidences étudiantes de France à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [U] [R] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [U] [R] solidairement avec les cautions Monsieur [K] [R] et Madame [G] [X] épouse [R], à verser à l'association des résidences étudiantes de France la somme de 1 980,59 € actualisée au 29 février 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [U] [R] à la somme mensuelle de 424,60 €, et au besoin CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [R] et les cautions Monsieur [K] [R] et Madame [G] [X] épouse [R] à verser à l'association des résidences étudiantes de France ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [R], Monsieur [K] [R] et Madame [G] [X] épouse [R] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 septembre 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [R], Monsieur [K] [R] et Madame [G] [X] épouse [R] à verser à l'association des résidences étudiantes de France la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRELA JUGE