TJ Bobigny, 21 mai 2024, RG 23/02355

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
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REFERENCES : N° RG 23/02355 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YM3M

Minute : 24/492

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 150

C/

Madame [T] [G] épouse [E]
Monsieur [Z] [E]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 mai 2024 ;

Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL,
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [T] [G] épouse [E],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [E],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

Page EXPOSE DU LITIGE

La SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL est propriétaire d’un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2023, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [T] [G] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2026,41 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre reçue le 2 mai 2023, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [T] [G] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [T] [G] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Madame [T] [G] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3.970,83 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2023,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 31 octobre 2023.

À l'audience du 25 mars 2024, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4882,92 euros arrêtée au 7 mars 2024, loyer du mois de février 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL rappelle être liée par un bail verbal aux défendeurs. Elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [T] [G] épouse [E] et Monsieur [Z] [E], régulièrement assignés à l'étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 21 mai 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [T] [G] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] assignés à l’étude de l’huissier, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur l’existence du contrat de bail

Selon 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

Selon l'article 1714 du Code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Aux termes de l'article 1715 du Code civil, si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. A l'inverse si le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve de l'existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL se prévaut de l'existence d'un contrat de location verbal.

D'une part, il ressort tant des conditions de signification de l'assignation, que des modalités de signification du commandement, à étude, reprenant les diligences de l'huissier de justice, qui confirment le domicile de Monsieur et Madame [E], que ceux-ci occupent le bien appartenant à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL.

D'autre part, il résulte du commandement de payer et des décomptes produits que l'occupation du logement est faite en contrepartie du paiement d'un loyer.

L’ensemble de ces éléments mettent en évidence l'occupation du logement et la mise à disposition de ce logement contre une contrepartie onéreuse.

Dès lors, l'existence d'un contrat de location liant la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL à Monsieur et Madame [E], portant sur le logement désigné, est établie.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 31 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, du commandement de payer délivré le 14 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 7 mars 2024 que la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Madame [T] [G] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [T] [G] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4.882,92 euros, au titre des sommes dues au 7 mars 2024, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 octobre 2023 sur la somme de 1595,89 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève à 4882,92 euros selon décompte au 7 mars 2024.

Il s'agit d'un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 30 octobre 2023, date de l'assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 octobre 2023, Madame [T] [G] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [T] [G] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] à son paiement à compter de 30 octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux.

Madame [T] [G] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] étant mariés, conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de l'indemnité d'occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [G] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, et aux coûts de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [T] [G] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS