TJ Bobigny, 21 mai 2024, RG 23/01554

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 23/01554 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YIHW

Minute : 24/485

Monsieur [P] [L] [Z] [K]
Représentant : Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

Monsieur [Y] [U] [O]
Représentant : Me Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 276

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 mai 2024 ;

Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [P] [L] [Z] [K],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]

représenté par Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [U] [O],
demeurant [Adresse 3] - [Localité 7]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024000958 du 30/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
comparant en personne et assisté de Me Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 mars 2007, Monsieur [Z] [K] a donné à bail à Monsieur [Y] [O] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 427 euros, augmenté de 89,95 euros au titre des provisions sur charges.

Suivant succession de Monsieur [Z] [K] et acte notarié du 15 octobre 2009, Monsieur [P] [K] est devenu propriétaire dudit bien.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, Monsieur [P] [K] a fait signifier à Monsieur [Y] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1774,76 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives a été saisie par voie électronique le 26 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2023, Monsieur [P] [K] a fait assigner Monsieur [Y] [O] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,ordonner la séquestration dans les lieux loués des meubles aux frais et risques du défendeur,condamner Monsieur [Y] [O] au paiement de la somme de 2.669,09 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er octobre 2023, avec intérêts légaux à compter du 25 juillet 2023,le condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 1er novembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux,le condamner à justifier de la quittance d’assurance locative dès à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard,le condamner au paiement de la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 9 octobre 2023.

À l'audience du 25 mars 2024, Monsieur [P] [K], représenté, maintient ses demandes, exceptée celle au titre de l’assurance locative qu’il abandonne, et actualise sa créance à la somme de 2548,24 euros arrêtée au 20 mars 2024, dépens inclus. Il s’en rapporte quant à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il soutient que Monsieur [Y] [O] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 juillet 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il précise que les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers prévoyant un plan de rétablissement personnel, ont été contestées par lui.

À l'audience, Monsieur [Y] [O], présent et assisté par son conseil, conteste le montant de la dette et demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il soutient que les dépens doivent être déduits du montant de la dette. Il fait valoir que sa situation s’est désormais améliorée puisqu’il a conclu un CDI en février 2024, lui permettant de percevoir un salaire de 1800 à 2000 euros par mois. Il ajoute que la commission de surendettement a effacé la dette le 6 février 2024 et déclare n’avoir pas été informé d’un éventuel recours.

Le juge a invité les parties à produire les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2024.

Par note en délibéré autorisée, reçue le 26 mars 2024, Monsieur [P] [K] a fait parvenir la preuve de sa contestation devant le juge du surendettement de la décision de la commission de surendettement.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l'audience.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 9 octobre 2023 en vue d'une audience prévue le 25 mars 2024, soit plus de deux mois après.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré le signalement à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives par Monsieur [P] [K] le 26 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 octobre 2023.

En conséquence, la demande de Monsieur [P] [K] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 mars 2007, du commandement de payer délivré le 25 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 20 mars 2024 que Monsieur [P] [K] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire la somme de 327,87 euros au titre des frais de procédure qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais des dépens.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [O] à payer à Monsieur [P] [K] la somme de 2.220,37 euros au titre des sommes dues au 20 mars 2024, terme de mars 2024 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article L722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement devant la commission de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur, qui selon l’article L722-5, emportent notamment interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu'alimentaire, née antérieurement à la suspension ou à l'interdiction.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 25 juillet 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Par décision du 5 décembre 2023, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la demande faite par Monsieur [Y] [O]. La commission a imposé le 5 février 2024 une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entraînant l'effacement des dettes déclarées. Les mesures imposées ont été contestées par Monsieur [K].

La décision de la commission prononçant la recevabilité de la demande de surendettement, intervenue le 5 décembre 2023, est postérieure à la signification du commandement de payer et à l’expiration du délai de deux mois, si bien qu'elle ne fait pas obstacle au constat de la résiliation du bail.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 25 septembre 2023 à 24 heures et il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 29 mars 2007 à compter du 26 septembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte également de ce texte, au 24 VIII, que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Toutefois, par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Par décision du 5 décembre 2023, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la demande faite par Monsieur [Y] [O]. La commission a imposé le 5 février 2024 une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entraînant l'effacement des dettes déclarées. Les mesures imposées ont été contestées devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny.

Au regard de ces éléments, dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire dans l'attente de la décision du juge statuant sur la contestation, ce qui signifie que si les échéances de loyers et charges sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, l’expulsion de Monsieur [Y] [O] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [Y] [O] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Il convient de fixer en ce cas une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Y] [O] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [O] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [K] les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [Y] [O] à payer à Monsieur [P] [K] la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS