TJ Bobigny, 20 mai 2024, RG 23/04159

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
[Adresse 5]
[Localité 7]

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@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/04159 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YT4U

Minute :

S.D.C. DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 2]
Représentant : Me Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire :

C/

Monsieur [H] [G]

Copie exécutoire : Me Thierry ALLAIN
Copie certifiée conforme : Monsieur [H] [G]

Le 27 Mai 2024

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 20 Mai 2024;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 19 Mars 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 2] Pris en la personne de SAS SGA - [Adresse 4]
représentée par Me Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D’OISE

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [G], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

.EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [G] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 2].

Le 11 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet SGA SAS, a fait assigner Monsieur [H] [G] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de:
condamner Monsieur [H] [G] à lui payer la somme de 3 072,67 €, au titre des charges impayées au 21 novembre 2023 et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner Monsieur [H] [G] à lui payer la somme de 2 000,00 €, à titre de dommages et intérêts,condamner Monsieur [H] [G] à lui payer la somme de 1 250,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 mars 2024.

Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il ajoute s’opposer à l’octroi des délais de paiement sollicités.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [H] [G] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété. Il souligne que Monsieur [H] [G] a déjà été condamné au paiement d’un arriéré de charge par jugement du 23 février 2018.

Cité par acte remis à sa personne, Monsieur [H] [G], est présent. Il ne conteste pas le montant de la créance réclamée, mais sollicite de pouvoir s’acquitter de sa dette en 24 mensualités. Il déclare percevoir une retraite mensuelle de 700 € et n’avoir personne à charge.

L'affaire est mise en délibéré au 20 mai 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3] verse aux débats:
un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [H] [G] est propriétaire des lots 6 et 72 situés [Adresse 2],un décompte daté du 21 novembre 2023,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 30 mars 2022 et 30 mars 2023, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants.
Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [H] [G] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2 945,86 € (hors frais).

Monsieur [H] [G] reconnaît le montant de la créance sollicitée.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [H] [G] au paiement de la somme de 2 945,86 €, au titre des charges dues à la date du 21 novembre 2023, provisions de charges pour la période du 4ème trimestre 2023 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 11 décembre 2023.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3] n’est pas fondé à solliciter une quelconque somme au titre des frais imputables à Monsieur [H] [G] seul, les frais sollicités n’étant pas justifiés.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En omettant de s’acquitter des charges dues, Monsieur [H] [G] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que le défendeur a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement d’un arriéré de charges, prononcée par jugement du 23 février 2018.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

En conséquence, Monsieur [H] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3] la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts.

II. Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation du débiteur telle qu’exposée à l’audience, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [H] [G] et de lui permettre d'échelonner le paiement de sa dette en 23 mensualités de 140,00 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu'à défaut pour Monsieur [H] [G] de payer une seule des mensualités prévues à l'échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [G], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige, des démarches judiciaires entreprises et de la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3] la somme de 800,00 € en application de l’article précité.
 
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS