TJ Bobigny, 21 mai 2024, RG 24/00243

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 5]
[Localité 8]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/00243 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVDA

Minute :

JUGEMENT

Du : 21 Mai 2024

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS

C/

Madame [B] [N]

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2024;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS
Substitué par Me Chloé HAYS, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [B] [N]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Non comparante

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Roger LEMONNIER
Mme [B] [N]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 6 janvier 2023, Monsieur [W] [O] a donné en location à Madame [B] [N] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 800,00 €, outre provisions sur charges.
Par acte sous seing privé du 4 janvier 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a conclu un contrat de cautionnement avec le bailleur, pour le paiement des loyers et charges, conformément aux dispositions des articles 2288 et suivants du code civil, L. 313-3 du code de la construction et de l'habitation, 2.2.3.1 de la convention Etat/UESL quinquennale 2015-2019 du 2 décembre 2014 et de la convention Etat/UESL du 24 décembre 2015 relative au dispositif VISALE.
À la suite de différents loyers impayés, Monsieur [W] [O] a fait jouer l'engagement de caution.
Le 25 juillet 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [B] [N] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 600,00 € selon décompte arrêté au mois de mai 2023.
Par notification électronique du 27 juillet 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant citation délivrée à étude le 21 décembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait Madame [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a demandé à la présente juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;D'ordonner l'expulsion de Madame [B] [N] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, aux frais et aux risques et périls de Madame [B] [N] ;De condamner Madame [B] [N] au paiement des sommes suivantes :1 400,00 € outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamner à lui payer ces indemnités d'occupations dès que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 26 décembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 11 mars 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l'audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil maintient ses demandes, et s'en rapporte sur l'octroi de délais de paiement suspensifs.
Madame [B] [N] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
La présidente a sollicité la production en cours de délibéré d'un décompte actualisé et l'avis du bailleur concernant l'octroi de délais de paiement suspensifs.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2024.
Par note en délibéré reçue au greffe du tribunal le 22 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a transmis un décompte actualisé du bailleur à la date du 5 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
SUR LA QUALITÉ À AGIR DE LA SOCIÉTÉ PAR ACTIONS SIMPLIFIÉES ACTION LOGEMENT SERVICES
L'article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale en date du 24 décembre 2015 stipule qu'en vertu de l'article 2306 du code civil, la caution, c'est-à-dire le CIL, recueille de la part du bailleur ou son représentant, tous les droits que ce dernier possédait à l'encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s'étant portés caution mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l'encontre du locataire débiteur, jusqu'à la résolution du bail.
En outre, la quittance subrogative versée aux débats stipule que conformément aux termes des articles 1346 et 2306 du code civil, « la société Action Logement Services est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur, à l'encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail engagée par Action Logement Services » (article 1 Contexte).
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de CIL et caution, est ainsi subrogée dans tous les droits et actions du bailleur désintéressé et a ainsi qualité pour poursuivre non seulement le recouvrement des loyers et charges impayés pour lesquels elle a exécuté son engagement de caution, mais encore la résiliation du bail.
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 25 juillet 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
Aux termes des articles 1346 et suivants du code civil, la subrogation dans les droits du créancier au profit d'une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale.
L'article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. En application de l'article 2305 du même code, la caution qui a payé exerce son recours personnel contre le débiteur principal.
En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte du bailleur arrêté au 5 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse) et un décompte en date du 8 mars 2024 distinguant les paiements par la caution, établissant l'arriéré locatif à la somme de 1 400 €, hors frais de recouvrement.
Elle produit également une quittance subrogative en date du 1er septembre 2023 signée par Monsieur [W] [O], justifiant du paiement de cette somme au bailleur par elle en qualité de caution.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement ayant été expurgés.
Madame [B] [N], absente lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Il convient par conséquent de condamner Madame [B] [N] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 400 € actualisée au 8 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VIII) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Madame [B] [N] le 25 juillet 2023, pour un montant principal de 1 600,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 septembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Il ressort des débats que Madame [B] [N] est en mesure de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. En effet, les impayés ne concernent que deux mois de loyer, le paiement du loyer courant a ensuite repris et la locataire a commencé à apurer sa dette qui a diminué depuis le commandement de payer.
En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'en est rapporté à l'appréciation du juge sur ce point.
Il sera au surplus rappelé que de tels délais de paiement suspensifs sont de nature à entraîner une mobilisation du locataire pour apurer sa dette, qui serait moindre en cas d'expulsion immédiate. En cas de non-paiement, après une seule échéance impayée, la procédure d'expulsion reprendra son cours. Par suite, les droits du bailleur et de la caution seront respectés, que la dette soit apurée ou que l'expulsion ait lieu et ne soit que repoussée d'un mois.
Compte tenu de ces éléments, il convient d'accorder à Madame [B] [N] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.
Si l'intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Madame [B] [N] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la résiliation du bail étant acquise à la date du 26 septembre 2023 ;Madame [B] [N] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [B] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [B] [N], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera en droit d'exiger de Madame [B] [N] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux, laquelle sera due à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, sous réserve pour cette dernière de justifier de cette créance par une quittance subrogative. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [N] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 juillet 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Madame [B] [N] sera condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;
CONSTATE que le contrat signé le 6 janvier 2023 entre Monsieur [W] [O] et Madame [B] [N] concernant les locaux situés [Adresse 3] s'est trouvé de plein droit résilié le 26 septembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNE Madame [B] [N] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 400 € actualisée au 8 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISE Madame [B] [N] à s'acquitter de cette somme en 14 mensualités d'un montant de 100,00 €, le tout en sus du loyer courant ;
DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 5ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d'effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Madame [B] [N] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la résiliation du bail étant acquise à la date du 26 septembre 2023 ;Madame [B] [N] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [B] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [B] [N], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera en droit d'exiger de Madame [B] [N] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux, laquelle sera due à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, sous réserve pour cette dernière de justifier de cette créance par une quittance subrogative. FIXE en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [B] [N] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [B] [N] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité mensuelle à compter du mois d'avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances, dans la limite des sommes déjà réglées par la caution au bailleur et justifiées par une quittance subrogative ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Madame [B] [N] au paiement des dépens qui comprendront le coût du
commandement de payer du 25 juillet 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNE Madame [B] [N] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la
somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
LA GREFFIÈRE LA JUGE